В случай, че сте решили да ПРОДАДЕТЕ своя имот, моля обърнете внимание на следната информация:

1.- Проверка на документите и законността на имота

1.-Проверете описанието на имота в документите за собственост („Escritura“) 

Проверка на документи за собственост: Проверете в актовете за собственост дали имотът е описан правилно. Нотариалните актове трябва да имат а перфектно описание на съществуващите в имота строежи.

Често се случва имоти, които са били собственост на различни собственици в продължение на много години, да бъдат модифицирани с разширения (нова стая, затваряне на веранда или тераса и т.н.), или с нови конструкции (гараж, басейн, гост къща).

Ако реалните размери и конструкции не съвпадат с описанието в нотариалния актs    Не бъди притеснен!  има процеси, които могат да бъдат извършени и има начини да го подредите!. Но вие трябва да ги знаете в същия момент, в който вземете решение за продажба, за да знаете точно „какво“ трябва да направите и „колко“ ще струват тези действия.

---

Например: Имате къща от 120 м2 с басейн от 50 м2 и гараж, превърнат в къща за гости. В актовете къщата се появява само като 120 м2, но актовете не споменават басейна. А гаражът е описан в актовете като „гараж“, а не като „къща за гости“.

В този случай вашите актове трябва да бъдат актуализирани и вие трябва да платите за това. 

ЗАБЕЛЕЖКА: Не говорим за „вътрешното описание“ на къщата, а само за периметъра на имота, известен като „размер на сградата“ (на испански „superficie construida“).

Актовете не трябва да показват истинското описание или разпределение „вътре“ в къщата. Ако сте променили интериора на имота чрез смяна на вътрешни стени, тогава няма да е необходимо да актуализирате нотариалните актове. Достатъчно е да декларирате новото разпределение след приключване пред нотариуса.

Например актовете показват, че има 4 спални и сте ги превърнали в 2, когато сте купили имота. В този случай не е необходимо да се актуализират актовете. Като собственик, вие имате свободата да извършвате реформи в имота (винаги се получава правилният лиценз).

2.- Проверете как е регистриран имотът в офиса на Catastro (известен също като „SUMA“ или „IBI“, или „COUNCIL TAX“)

По същия начин, както в нотариалния акт, имотът трябва да бъде регистриран в “Катастро”, както е реално. Всяка година сметките на Catastro показват реалния размер на имота. След това трябва да проверите дали записите на Catastro показват действителния размер на имота такъв, какъвто е „реален“, включително всякакви външни модификации или разширения, които са направени.

Не забравяйте, че офисът на Catastro изчислява Общинския данък според размера на имота, като взема предвид всички строителни компоненти като къща, басейн, гараж и др. Ако сте направили разширения на имота и не сте информирали офиса на Catastro, подходящият момент да го направите е когато решите да продавате.

---

  ЗАБЕЛЕЖКА: Моля, последвайте този пример: Когато закупихте имота имаше къща 120м2. Това беше показано и в актовете и в законопроекта за Катастро. Поради тази причина сметките на Catastro (IBI) бяха 300 евро.

Една година след като построихте 50 м2 басейн и 40 м2 гараж. Не си ги декларирал на Катастро. Ако бяхте декларирали новия басейн и гаража на Катастро, сметките за общински данък щяха да бъдат увеличени от 300 евро на 350 евро (приблизително), 50 евро повече заради новото строителство.

Сега, ако решите да продадете имота си, трябва да актуализирате информацията, регистрирана в Catastro Office. След това можете да информирате Catastro Office за удълженията, които сте направили и след това те могат да ви поискат да платите 50 EUR (приблизително) разлика за недекларираните удължавания до 4 години назад.

 ВЪПРОС: Разширил съм имота си през времето, през което съм бил собственик, или просто нотариалните ми актове и катастровната служба не съвпадат с реалния размер на имота ми. Как да го подредя?

3.- Проверете правната ситуация на строителството:

За да продадете имота, е задължително да получите доказателство за законността на имота. ДВА документа могат да ви помогнат по този начин:

• Сертификат за обитаване (CH)
• Сертификат за липса на нарушение (CNUI)

A)   Сертификатът за обитаване или лицензът за работа е „задължителен“ при продажба/купуване на имоти в Испания?

ОТГОВОР: Зависи от вида на имота

In „Нови” имоти, строителят има задължението да предостави този документ на купувача при приключване на процеса на продажба.

Но, моля, имайте предвид това в „Препродажби“, няма закон, който да принуждава продавача да предостави този документ при завършване на продажбата. Испанските закони казват, че „купувачът“ е този, който трябва да получи този документ на свое име след завършване, за да продължи с промените на водните и електрическите имена.

В този момент трябва да кажем, че администрацията може да откаже да даде КН на купувача след завършване, в случай че имота е претърпял неразрешени работи и т.н. от предишния собственик. Така че, ако имотът не е в идеални законови условия, може да има риск да не получите одобрението на този документ след завършване. И това може да постави купувача в много сложна ситуация, тъй като тогава може да има проблеми да получи договорите за комунални услуги на свое име.

Много важен момент тук е, че съществуването или валидността на CH и останалата информация за CH не се показва в актовете, а в местното кметство на района!.

Така че вашият адвокат трябва внимателно да провери този въпрос, като използва своя експертен опит и опит, за да потвърди толкова важен документ като този.  

От като заключение, този сертификат е ВАЖЕН до продажбата на имота, като потвърждението му трябва да бъде проверено от самото начало на процеса на покупка/продажба.

Всички знаем, че CH е документ, който показва, че имотът е построен при спазване и изпълнение на испанските строителни закони.

Този документ е необходим и за свързване на вода и електричество към имота при първо придобиване на имота и за гарантиране на промените в договорите и доставката на втория и следващите собственици.

CH е бил валиден за 5-10 години и трябва да бъде подновен всеки път, когато имотът се продава или предава, като се показват имената на настоящите собственици.

Cщракнете по-долу, за да научите повече за изискването за предоставяне на удостоверение за обитаване при процеса на препродажба:

Какво е удостоверение за обитаване – Лиценз за професия – Cedula de habitabilidad. Нужен ли е в Испания?

 

B) – Без Удостоверение за нарушение .- Това се нарича "Certificado de No Fracción Urbanística” (CNUI).

Това е удостоверение, направено от кметството, установяващо, че имотът е свободен (или не) от всякакви глоби върху имота, произтичащи от строителство или акт, извършен върху имота без надлежното разрешение.

Например, изграждането на основната къща, гаражи, строителни разширения, басейни, работи върху земя, пейзаж и т.н., без съответните разрешения или лицензи от кметството.

Защо е необходим сертификат за ненарушение за продажба на имот в Испания?

Това ще помогне на вашата продажба да върви гладко. Ако имате всичките си документи в ред, като сертификати, които показват, че вашият имот е свободен от строителни глоби, тогава процесът и продажбата ще се развият по-бърз и по-лесен начин.

Наличието на всички документи за имота създава доверие у възможния купувач и неговия собствен адвокат.

Моля, имайте предвид, че ако има глоба, засягаща вашия имот за строителство, или за някое от разширенията, IT НЯМА ДА СЕ ПОКАЗВА В АКТАТА и/или останалите документи от имота. Тази информация може да бъде получена само в местното кметство на района.

От сега нататък този сертификат е ОСНОВНАТА за продажба на имота, и трябва да бъде получен от собственика  преди завършване.

Как да „Certificado de No Infracción Urbanística“ – Сертификат за липса на нарушение в Испания?

Най-добрият начин да го получите е да кандидатствате за него в кметството. Можете да помолите вашия адвокат да го направи.

Сертификатът за липса на нарушение показва някои наказания или глоби, или дори заповеди за разрушаване, мога ли да продам имота в тези случаи?. 

В случай, че резултатът от Удостоверението за липса на нарушение показва каквато и да е информация за евентуални глоби, наказания или други, трябва да го покажете на специалист строителен адвокат, за да посочи как да процедирате. Понякога информацията от този сертификат съдържа исторически глоби, които вече са платени или са изтекли, а в други случаи има сериозни проблеми, които могат да повлияят на процеса на продажба.

Като се има предвид това, имотът може да бъде продаден, тъй като испанската система позволява на купувачите да купуват имоти със строителни глоби, но купувачите трябва да бъдат напълно информирани за подробностите на тези глоби и последствията, които могат да имат като нови собственици. В случай, че купувачите са надлежно информирани и изрично приемат да закупят имота с тези глоби, тогава продажбата може да се осъществи.

 

2.- Проверете личната си данъчна ситуация – Данъчно планиране при продажба на къща в Испания

а) Как се изчисляват капиталовите печалби от продажбата на испански имот?

Продажбите на испански имоти водят до задължение за капиталови печалби към продавачите.

Данъкът върху капиталовите печалби, който трябва да се плати, е 19% от „Нетната печалба“ от продажбата.

За да получите това, което е „Нетната печалба“ от продажбата, трябва да следвате тази формула:

Цена на продажбата – Цена на придобиване – Разходи и данъци върху придобиването – Разходи за „структурни реформи“, извършени върху имота

---

Пример за изчисление на капиталовите печалби: 

• Купихте имот за препродажба през 2015 г. на цена от 200.000 XNUMX евро.
• В този момент сте платили 24.000 12 евро, което е 10 % от разходите: 2 % данък прехвърляне + XNUMX % нотариус, поземлен регистър, адвокатски хонорари и т.н.
• След това направихте вътрешни реформи за 17.000 XNUMX евро (смяна на обработка на пода, ремонт на басейна и нова дограма).
• Няколко години по-късно построихте гараж на стойност 20.000 XNUMX евро

Тогава решихте да продадете сега на цена от 260.000 XNUMX EUR.

Какво представлява капиталовата печалба deизвлечен от това продажба?

ЗАБЕЛЕЖКА: Преди да направим изчислението, трябва да информираме, че испанската администрация ще разгледа всички горепосочени концепции за намаляване на данъка, с изключение на тази за „вътрешни реформи“ на стойност 17.000 XNUMX евро. Причината за това е, че „вътрешните“ реформи, които не са „структурни“ реформи, не се считат за данъчни облекчения.

Използваме формулата:

260.000 (цената на продажбата) - 200.000 (Цена на придобиване) - 24.000 (Разходи и данъци при придобиване) - 20.000 (Нов гараж) =

16.000 EUR

Това е „Нетната печалба“, която трябва да бъде получена от продажбата

Тъй като ставката за капиталовите печалби е 19%, тогава размерът на данъка за капиталовите печалби ще бъде:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

---

б) Как да платите капиталови печалби от продажбата на испански имот

1.- Изчислете испанските капиталови печалби за испански жители

Тъй като не сте данъчно пребиваващ в Испания, начинът, по който плащате капиталови печалби, е следният:

– ПРИ ЗАВЪРШВАНЕ НА ПРОДАЖБАТА: 3 % ЗАДЪРЖАНЕ

: При приключване на продажбата, испанската администрация принуждава купувача да направи ЗАДЪРЖАНЕ на 3% от стойността на продажната цена. Така не получавате пълната договорена цена. Купувачът запазва 3% от общата цена и е длъжен да ги внесе в данъчната служба. Това се прави „в същия ден на приключване на продажбата“.

ЗАБЕЛЕЖКА: Следвайки горния пример, в случай, че цената на продажбата е 260.000 260.000 EUR, задържането на tlo от купувача ще бъде 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

– ПРЕДИ 6 МЕСЕЦА СЛЕД ПРИКЛЮЧВАНЕ НА ПРОДАЖБАТА: ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА КАПИТАЛОВА ПЕЧАЛБА (19%):

След приключване на продажбата имате 6 месеца, за да представите „Декларацията за капиталови печалби“ на испанската данъчна служба. В тази декларация вие (или вашият адвокат) трябва да изчислите данъка, като следвате горния пример. В този случай сумата, която трябва да заплатите е 3.040 XNUMX евро.

ЗАБЕЛЕЖКА: Както е обяснено тук, CG, получен от тази транзакция, е 3.040 EUR. Тъй като сте били задържани с по-висока сума (7.800 XNUMX EUR), тогава имате „кредит“ от испанската администрация за разликата.

Така че, ако испанската администрация държи от вас 7.800 3.040 EUR за CG данък, тъй като крайният резултат от данъка е само 7.800 3.040 EUR, тогава испанската администрация трябва да ви „възстанови” разликата: XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 EUR.

Как да поискате това възстановяване? Вашият адвокат трябва да включи този факт в същата декларация за капиталови печалби, за да го представи в данъчната служба.

2.- Изчислете испанските капиталови печалби като испански данъчни жители 

В случай, че се считате за „испански данъчен жител“ (което означава, че плащате данъка си върху доходите в Испания като испански жител), тогава, след като изчислите капиталовите печалби, ще имате следните предимства върху данъка:

• БЕЗ КАПИТАЛОВИ ПЕЧАЛБИ ЗА ПОСТОЯННО ЖИВЕЕНЕ: В случай, че имотът, който продавате, е ваше постоянно пребиваване (използвате го повече от 3 години като ваш „постоянен дом“), тогава ще имате следните предимства:
  • Ако сте на възраст под 65 години: Вие не плащате CG за сумите от продажбата, получени „реинвестирани“ в придобиването на нов имот, който да се използва като ваше постоянно местожителство. Имате 2 години, за да практикувате това „реинвестиране“ (след 2 години, без да инвестирате тези суми, ще бъдете обложени с пълен данък).
  • Ако сте на възраст над 65 години: Вие не плащате CG за сумите, получени при продажбата. И това дори ако не „реинвестирате“ в нов имот.
• БЕЗ 3 % ЗАДЪРЖАНЕ: При завършване на продажбата получавате пълната сума на цената от купувача без задържане.

Обикновено собствениците бъркат „испанското данъчно пребиваване“ с „испанското пребиваване“.

С други думи, хората смятат, че „испанската карта за пребиваване“ или „удостоверението за пребиваване“, получено от испанската национална полиция, е достатъчно, за да докаже, че са „испански жители за данъци“, а за съжаление това не е така.

"Испанска карта за пребиваване" (или "Испанско удостоверение за пребиваване“), не е валидният документ за промяна на вашето данъчно облагане като „Данъчно местно лице“.

Испанската карта за пребиваване (или сертификат) служи само за деклариране, че „живеете“ в Испания, за да улесни полицията да има по-добър контрол над жителите в определен район.

Какво е испанското данъчно удостоверение, то е същото като „TIE“? 

За да стане испанско резидент за данъци, и след това започнете да плащате данъците си в Испания като нормален испански гражданин, трябва да получите ДАНЪЧНО СЕРТИФИКАЦИЯ НА ИСПАНСКИЯ РЕЗИДЕНТ издадено от испанската данъчна служба или испанската митническа служба, и тогава ще започнете да плащате данъците си в Испания, а не във вашата страна на произход.

И също така, след като трябва да декларирате пред данъчната служба от вашата страна, че сте испански данъчен резидент и че не желаете да продължите като данъчно пребиваване във вашата страна-

Така че, моля, проверете с вашия данъчен консултант данъците, които плащате в момента, защото дори и да не сте резидент на Испания, вие трябва да декларирате и плащате ДАНЪК ДОХОД НЕ РЕЗИДЕНТИ.

– ЗАКЛЮЧЕНИЯ

Така че, след като сте обяснили всичко по-горе, когато сте решили да ПРОДАДЕТЕ своя испански имот, моля, вземете предвид това, че трябва да получите/представите следното документи преди продажба:

1. Нотариални актове на имота (писане): По възможност ОРИГИНАЛНИТЕ. С коректно и актуализирано описание на конструкциите.
2. Законопроект за общинския данък (IBI – SUMA) .- С правилното описание на конструкциите.
3. Сметки за вода и ток.- най-новите.
4. Удостоверение за обитаване също наричан "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Без удостоверение за нарушение .- Това се казва "Certificado de No Fracción Urbanística".
6. Сертификат на общността на собствениците (ако е така), което показва, че сте в крак с обществените такси.
7. Оригинални NIE и оригинални паспорти
8. Сертификат за енергийна ефективност

ДАНЪЦИ : Трябва да представите следните данъчни документи:

Модели 210 или 214 от предходните 3 години. Ако не е местно лице в Испания

Модел 100 от предходните 3 години. Ако испански данъчен резидент