Данъци върху продажбата на испански имоти. Капиталовите печалби

В случай, че сте решили да ПРОДАДЕТЕ своя испански имот, моля, обърнете внимание на следните концепции, които ще ви помогнат да разберете за данъка върху капиталовите печалби, който трябва да платите при продажбата:

1.- ЦЕНА НА ПРИДОБИВАНЕ: Това е общата цена на имота, платена на продавача при завършване на покупката на имота.

2.- РАЗХОДИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ: Това са общите разходи и данъци, които сте платили върху цената като: нотариални такси, такси за поземлен регистър, данък прехвърляне, адвокатски такси и др.

3.- ПРИЕТИ РЕФОРМИ ЗА НАМАЛЯВАНЕ НА КАПИТАЛОВИТЕ печалби: Моля, имайте предвид, че разходите за реформи, направени в имота, не винаги се приемат за намаляване на капиталовите печалби. Само реформи, които се считат за „структурни“, са концепции, които могат да намалят този данък.

Обикновено работите и реформите, извършени върху имота, ще подлежат на приспадане, ако са част от структурна реформа на имота, които обикновено са обхванати от „Лиценз на Mayor Worls“, а не за други работи, които не засягат структурни части на конструкцията ( „Лиценз за финални работи“).

В случай на „Лиценз за кметски работи“, испанската администрация приема като приспадане сумите, посочени в проекта на архитекта, който се използва при прилагането на тези видове лицензи. Тези проекти на архитекта включват икономическо проучване на работите, които трябва да бъдат извършени, които се считат за общите разходи за работите. Сумата, посочена като общи разходи, е тази, която може да се счита за подлежаща на приспадане според капиталовите печалби.

За по-добро разбиране на това кои произведения съответстват на всеки случай (големи и второстепенни произведения), моля, вижте по-долу:

Лиценз за основни работи

Това е разрешение за строеж, получено от кметството за работи, които изискват техническа сложност и са икономически важни. Поради тази причина тези работи трябва да се регулират от разпоредби за безопасност, обитаемост и др.

За да получите лиценз за големи работи, АРХИТЕКТЕН ПРОЕКТ трябва да бъде изготвен от архитекти, инженери и др.

Като общо правило се изисква основно разрешение за строеж в следните ситуации:

• Цялостната рехабилитация на жилищата.
• Работи, които засягат конструкцията на къщата (основи, конструкция, фасада, покрив и др.)
• Увеличете височината на сградата или обема.
• Действия, свързани с противопожарна защита.
• Събаряния или подразделения.
• Промени в предназначението на сградата или къщата.
• Климатизиране на търговски помещения.
• Ново строителство.
• Работи, които засягат общите елементи на сградата.

Лиценз за незначителни работи

Незначителните работи за реформи и т.н. също изискват лиценз. Това обаче са прости работи, които не изискват проект или специализирани проекти и имат много по-ниска цена. Примери за това могат да бъдат малки реформи, промени на стени или облицовки, проекти за интериорна декорация, премахване на архитектурни бариери, смяна на настилката, обновяване на кухня или бани, инсталиране на отопление, канализация, водопровод и електричество, проучвания, дегустации и др.

4.- ЗАДЪРЖАНЕ ЗА КАПИТАЛНИ ПЕЧАЛБИ: При продажби на имоти, когато продавачът не е данъчно местно лице в Испания, има задържане от 3% от цената, договорена за продажбата, която не се плаща на продавача. Купувачът има задължението да „задържи“ 3% от цената и да ги депозира в испанската данъчна служба като „предварително плащане“ на капиталовите печалби, които трябва да бъдат платени от продавача.

ИЗЧИСЛЯВАНЕ НА КАПИТАЛНИ ПЕЧАЛБИ

Продажбите на испански имоти водят до задължение за капиталови печалби към продавачите.

Данъкът върху капиталовите печалби, който трябва да се плати, е 19% от „Нетната печалба“ от продажбата.

За да получите това, което е „Нетната печалба“ от продажбата, трябва да следвате тази формула:

Цена на продажбата – Цена на придобиване – Разходи и данъци върху придобиването – Разходи за „структурни реформи“, извършени върху имота

---

Пример за изчисление на капиталовите печалби: 

• Купихте имот за препродажба през 2015 г. на цена от 200.000 XNUMX евро.
• В този момент сте платили 24.000 12 евро, което е 10 % от разходите: 2 % данък прехвърляне + XNUMX % нотариус, поземлен регистър, адвокатски хонорари и т.н.
• След това направихте вътрешни реформи за 17.000 XNUMX евро (смяна на обработка на пода, ремонт на басейна и нова дограма).
• Няколко години по-късно построихте гараж на стойност 20.000 XNUMX евро

Тогава решихте да продадете сега на цена от 260.000 XNUMX EUR.

Какво представлява капиталовата печалба deизвлечен от това продажба?

ЗАБЕЛЕЖКА: Преди да направим изчислението, трябва да информираме, че испанската администрация ще разгледа всички горепосочени концепции за намаляване на данъка, с изключение на тази за „вътрешни реформи“ на стойност 17.000 XNUMX евро. Причината за това е, че „вътрешните“ реформи, които не са „структурни“ реформи, не се считат за данъчни облекчения.

Използваме формулата:

260.000 (цената на продажбата) - 200.000 (Цена на придобиване) - 24.000 (Разходи и данъци при придобиване) - 20.000 (Нов гараж) =

16.000 EUR

Това е „Нетната печалба“, която трябва да бъде получена от продажбата

Тъй като ставката за капиталовите печалби е 19%, тогава размерът на данъка за капиталовите печалби ще бъде:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

НАЧИН НА ПЛАЩАНЕ НА КАПИТАЛНИ ПЕЧАЛБИ

1.- ЗА ИСПАНСКИТЕ НЕДАНЪЧНИ РЕЗИДЕНТИ

Тъй като не сте данъчно пребиваващ в Испания, начинът, по който плащате капиталови печалби, е следният:

• ПРИ ЗАВЪРШВАНЕ НА ПРОДАЖБАТА: 3 % ЗАПАЗВАНЕ: При приключване на продажбата, испанската администрация принуждава купувача да направи ЗАДЪРЖАНЕ на 3% от стойността на продажната цена. Така не получавате пълната договорена цена. Купувачът запазва 3% от общата цена и е длъжен да ги внесе в данъчната служба. Това се прави „в същия ден на приключване на продажбата“.

ЗАБЕЛЕЖКА: Следвайки горния пример, в случай, че цената на продажбата е 260.000 260.000 EUR, задържането на tlo от купувача ще бъде 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• ПРЕДИ 4 МЕСЕЦА СЛЕД ЗАВЪРШВАНЕ НА ПРОДАЖБАТА: ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА ПЕЧАЛБИТЕ НА КАПИТАЛА 19% приложимо както за граждани на ЕС, така и за граждани извън ЕС): След приключване на продажбата имате 6 месеца, за да представите „Декларацията за капиталови печалби“ на испанската данъчна служба. В тази декларация вие (или вашият адвокат) трябва да изчислите данъка, като следвате горния пример. В този случай сумата, която трябва да заплатите е 3.040 XNUMX евро.

ЗАБЕЛЕЖКА: Както е обяснено тук, CG, получен от тази транзакция, е 3.040 EUR. Тъй като сте били задържани с по-висока сума (7.800 XNUMX EUR), тогава имате „кредит“ от испанската администрация за разликата.

Така че, ако испанската администрация държи от вас 7.800 3.040 EUR за CG данък, тъй като крайният резултат от данъка е само 7.800 3.040 EUR, тогава испанската администрация трябва да ви „възстанови” разликата: XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 EUR.

Как да поискате това възстановяване? Вашият адвокат трябва да включи този факт в същата декларация за капиталови печалби, за да го представи в данъчната служба.

2.- ПЕЧАЛБА НА КАПИТАЛ В СЛУЧАЙ НА ИСПАНСКИТЕ ДАНЪЧНИ РЕЗИДЕНТИ: 

В случай, че се считате за „испански данъчен жител“ (което означава, че плащате данъка си върху доходите в Испания като испански жител), тогава, след като изчислите капиталовите печалби, ще имате следните предимства върху данъка:

• БЕЗ КАПИТАЛОВИ ПЕЧАЛБИ ЗА ПОСТОЯННО ЖИЛИЩЕ: В случай, че имотът, който продавате, е ваше постоянно пребиваване (използвали сте го повече от 3 години като свой „постоянен дом“), тогава ще имате следните предимства:
  • Ако сте на възраст под 65 години: Вие не плащате CG за сумите от продажбата, получени „реинвестирани“ в придобиването на нов имот, който да се използва като ваше постоянно местожителство. Имате 2 години, за да практикувате това „реинвестиране“ (след 2 години, без да инвестирате тези суми, ще бъдете обложени с пълен данък).
  • Ако сте на възраст над 65 години: Вие не плащате CG за сумите, получени при продажбата. И това дори ако не „реинвестирате“ в нов имот.
• БЕЗ 3% ЗАДЪРЖАНЕ: При завършване на продажбата получавате пълната сума на цената от купувача без задържане.

ЗАБЕЛЕЖКА: Обикновено собствениците бъркат „испанското данъчно пребиваване“ с „испанското местожителство“.

С други думи, хората смятат, че „испанската карта за пребиваване“ или „удостоверението за пребиваване“, получено от испанската национална полиция, е достатъчно, за да докаже, че са „испански жители за данъци“, а за съжаление това не е така.

"Испанска карта за пребиваване" (или "Испанско удостоверение за пребиваване“), не е валидният документ за промяна на вашето данъчно облагане като „Данъчно местно лице“.

Испанската карта за пребиваване (или сертификат) служи само за деклариране, че „живеете“ в Испания, за да улесни полицията да има по-добър контрол над жителите в определен район.

За да стане испанско резидент за данъци, и след това започнете да плащате данъците си в Испания като нормален испански гражданин, трябва да получите ДАНЪЧНО СЕРТИФИКАЦИЯ НА ИСПАНСКИЯ РЕЗИДЕНТ издадено от испанската данъчна служба или испанската митническа служба, и тогава ще започнете да плащате данъците си в Испания, а не във вашата страна на произход.

И също така, след като трябва да декларирате пред данъчната служба от вашата страна, че сте испански данъчен резидент и че не желаете да продължите като данъчно пребиваване във вашата страна-

Така че, моля, проверете с вашия данъчен консултант данъците, които плащате в момента, защото дори и да не сте резидент на Испания, вие трябва да декларирате и плащате ДАНЪК ДОХОД НЕ РЕЗИДЕНТИ.

НЯКОИ ВЪПРОСИ ОТНОСНО 3% ЗАДЪРЖАНЕ В СЛУЧАЙ НА ПРОДАЖБА НА НЕПРЕБИВАТЕЛНИ

Защо да практикувате 3% задържане от продавача?

Тъй като представлява гаранция за испанската администрация, че данъците, получени от капиталовата печалба, получена от продавача, ще бъдат платени в Испания.

 Какво се случва, ако задържането от 3% не бъде платено?

В случай, че задържането не се практикува от купувача, испанската администрация може да изпълни задължението за посоченото плащане в стоките или имотите, обект на продажбата.

С което, в случай че купувачът не извърши плащането, нито задържи продавача, той може да понесе евентуалните процеси по изпълнение на дълга, а в неговия случай и запор върху придобитото имущество.

След като 3% задържане е приложено, какво трябва да направи продавачът?

Ще трябва да представите данъчната декларация, модел 210, в срок от четири месеца от датата на подписване на продажбата.

В този случай, в случай че е удържана по-малка сума от сумата, произтичаща от изчисляването на капиталовата печалба, т.е. ако 10,000 15,000 евро са били удържани от продавача и резултатът от изчислението на капиталовата печалба е 5,000 210 евро . , ще трябва да внесете останалите XNUMX евро с представянето на модела XNUMX в рамките на четири месеца след датата на продажбата.

В противен случай, ако продавачът е удържал сума, по-голяма от сумата, произтичаща от плащането на данъка върху капиталовата печалба, той ще има право тази сума да бъде върната. Това трябва да бъде представено в рамките на четири месеца от датата на продажбата.

Важно е в този момент, т.е. в случай, че има право на връщане на 3% или част от споменатото задържане на испанската администрация, това ще изисква продавачът преди това да е спазил данъчните задължения, към които това той е бил задължен като собственик в Испания в концепцията си за нерезидент. Тоест, към представянето на годишния данък върху доходите на IRPFNR, на второ местожителство, към който всички собственици на имоти в Испания са задължени като нерезиденти. Обикновено това задължение се изисква за период от четири години. С други думи, испанската администрация няма да изисква условните данъци върху доходите да бъдат регулирани, да не се плащат след последните четири години преди датата на продажбата.

Колко време има испанската администрация, за да върне излишъка от удържаните 3%?

Администрацията разполага със срок от 6 месеца, за да върне направеното излишно задържане. След 6 месеца администрацията ще бъде длъжна да върне сумата заедно с лихвата за забава.

Трябва да се обърне специално внимание на срока на връщане, тъй като в някои случаи испанската администрация може да отнеме повече от година, за да извърши връщането.

Трябва също така да се има предвид, че администрацията разполага с до ЧЕТИРИ ГОДИНИ и един месец, считано от датата на продажбата (чл. 5 от закона за модел 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707), за да практикувате връщане или възстановяване на разходи. Ето защо, в случай че ви отнеме повече от година, за да получите възстановяване, ще трябва да наемете услугите на специалист, който да парализира сроковете на изтичане на правото на възстановяване.

Има ли задължение за задържане от 3% в случай на дарения на имоти в Испания?

В случай на дарения на имоти, намиращи се в Испания, тъй като те са безплатни, няма цена, която да се плати за тях, тоест няма възнаграждение, няма задължение да се удържат 3% от стойността на дарението или въвеждането му чрез образец 211.

При прекратяване на етажна собственост или заличаване на съсобственост задължително ли е удържането на 3%?

Не нормално . С други думи, прекратяването на етажната собственост е неутрален диспозитивен акт, който не поражда наследствено прехвърляне за никоя от страните. Следователно не се счита, че има печалба.

Обаче , в случай, че на един от съсобствениците се присъди част, по-голяма от принадлежащата му , в този случай ще се счита, че посочената част представлява капиталова печалба за съсобственика, с която, задържането трябва да се практикува. от 3% върху посочената част в повече .

С други думи, например, нека си представим, че има случай, в който „А“ и „Б“ имат имот в Испания, в който 65% се поделят за „А“ и 35% за „Б“. В този случай, ако настъпи прекратяване на етажната собственост, при което се установи, че всеки запазва 50% от собствеността, ще се счита, че „Б“ е получил 15% повече от това, което е внесъл. Тоест, внасянето на стойност от 35% е получило резултат от 50%, с което тези 15% излишък ще се считат за капиталова печалба и „А“ ще бъде принуден да задържи 3% от стойността на тези 15% за "Б".

По същия начин нека си представим, че има друг пример, в който ”Б” получава, в допълнение към своите 35% от собствеността, паричен разговор от €50,000 3. По същия начин, споменатото обезщетение в брой ще подлежи на задържане от XNUMX%, тъй като представлява един от съществуващите активи на „Б“.

ДРУГИ ДАНЪЦИ ЗА ПРОДАВЦИ-PLUSVALÍA

Основно PLUSVALÍA е данък върху увеличаването на стойността на земята, в която се намира вашият имот, от момента на покупка и продажба. Това е единственият данък, който не сме в състояние да изчислим преди продажбата, защото зависи от конкретни критерии от кметството.

В тези случаи задържането от купувача към продавача е достатъчно, за да покрие плащането на този данък. Като цяло, когато продавачът напуска страната след продажбата.

СВЪРЖЕТЕ СЕ С НАС!