СЪЗДАВАНЕ НА B&B В АНДАЛУСИЯ-ТУРИСТИЧЕСКИ -CASA RURAL- И СЕЛСКИ НАЕМ

КАК ДА НАСТРОЙИТЕ НОЩУВЛЯ И ЗАКУСКА В АНДАЛУСИЯ

Съществува голямо объркване относно това какво е нощувка със закуска (B&B), неговата концепция, неговото регулиране, неговото данъчно облагане и неговото третиране.

1.- КОНЦЕПЦИЯ – КАКВО Е НОЩУВКА И ЗАКУСКА (B&B)

Това е концепция, която води началото си извън Испания. Исторически това беше „настаняване“, по-просто, по-евтино и познато от „хотел“, където гостът буквално спеше, закусваше и понякога се хранеше със собствениците, дори използвайки тоалетните и общите услуги, и за много ограничено време.

Услугите и удобствата, предлагани от B&B бяха много по-скромни от предлаганите от хотел , а също и цената му. Поради тази причина стана много популярен.

Въпреки това, в Испания , този тип B&B исторически не е концептуализирано по същия начин . Може би можем да го сравним с историческите „fondas“, или хостели, или „paradas“.

Истината е, че днес концепцията за „ бърза спирка с нощувка и закуска ” се стандартизира, особено поради пристигането на туристи и чуждестранни посетители, които са искали подобна услуга. И което е по-важно, намираме голям брой малки инвеститори, които искат да се установят в Испания и да създадат бизнес, подобен на B&B.

Идеята, която виждаме най-широко на пазара, е от тях чужденци, които искат да се установят в Испания и да намерят голям и просторен дом, който им позволява да живеят в него, докато могат да го споделят с бъдещи гости , като по този начин генерира източник на доходи. да им помогне финансово в новия им живот в Испания.

Но това, което изглежда много лесно и бързо постижимо в други страни, в Испания е много по-сложно. Причината за това е, че услугите по настаняване в Испания са все по-регулирани и контролирани, и е предмет на регламентирана дейност в процеса на гарантиране, че гостът/туристът получава качествено отношение и обслужване при посещение в Испания .

2.- ЗАЩО НОЩУВКА И ЗАКУСКА?

Нощувка със закуска включва две услуги:

• Ям
• Спя

Що се отнася до " спален “, има широка гама от видове услуги за настаняване за туристи и гости в испанското законодателство, които могат да се използват като средство за предлагане на услуги за „настаняване и легло”:

• Сезонен наем : Това е апартамент/къща, който се отдава под наем за временно настаняване, в който може да се наема дори по стаи.

Този вид наем не подлежи на никакъв лиценз изисквания за регистрация и др. Просто е необходимо да се формализира сезонен договор за наем, при който наемателят се ползва от имота за определено време срещу определена цена.

При този вид наем обикновено не са включени други услуги като храна, закуска, почистване на стаята, пране и др.

Що се отнася до неговото продължителност , този тип наем, както показва името му, обикновено е „сезонен“. С други думи, това не би било пансион със закуска в традиционен стил, в който обикновено има кратки престои от една, две или дори до 10 – 15 нощувки. Но става дума за престои със средно дълга продължителност до максимум ЕДНА ГОДИНА .

Всъщност в някои региони на Испания, като напр Андалусия, сезонните наеми за по-малко от 30-60 дни се считат за „туристически домове“ или „туристически наеми“ и подлежат на строг контрол, наблюдение и ограничения на туристическите домове или „туристически наеми“.

• Туристически домове/Туристически места за настаняване/Туристически апартаменти/Туристически наеми.

Както обяснихме в предишния случай, сезонните наеми, когато са за кратки престои (обикновено за периоди от по-малко от месец) и се рекламират на дигитални платформи като Airbnb, Home Away и др., обикновено се разглеждат от различните разпоредби . като " настаняване на туристи “, и следователно подложени на много строги механизми на контрол, наблюдение, условия, ограничения и т.н.

И тук идва объркването. Регулирането на туристическите наеми и жилища зависи от регионалното законодателство, а понякога дори и от местното. Поради тази причина, в зависимост от региона, намираме много сходни имена и понятия, но с различни разпоредби и правни последици, които се смесват и пораждат плетеница от термини като:

• “Туристически апартамент”
• „Ваканционна къща“
• „Туристическо жилище“
• „Туристическо настаняване“
• Жилище с „туристически лиценз“
• Жилища за туристически цели (VFT)
• Селско настаняване туристически домове
• Селски къщи, ферми, Cortijos и др.

… И дълги и т.н. различни концепции за туристическо настаняване, които биха предлагали услуги „за спане“ на туристите, с различни разпоредби и спецификации.

Този тип настаняване е по средата между „Хотел“, „Хостел“ или „Пансион“. “ и сезонен наем.

Но досега говорихме за „спане“, но като собственици на наетата къща, можем ли да ” предлагаме храна” на нашите гости?

На този въпрос е трудно да се отговори.

От правна гледна точка и разбираемо по прост начин, да предложим „ храна ” на нашите гости, от които се нуждаем същия вид лиценз като ресторант, хотел или кафене . А това много усложнява дейността.

Защо?

Ами защото ресторантьорската услуга изисква разрешителни и бизнес, здравни, екологични и дори лицензи за обработка на храни , които не винаги са лесни за получаване, или защото къщата не отговаря на законовите параметри за това, или просто защото използването на реставрация не е разрешено в тази къща, или в тази урбанизация, или в този район.

Това, което казват всички разпоредби в Испания, е, че въпреки че за да предлагаме услуги за „настаняване“, можем да „избегнем“ необходимостта да получим „лиценз за дейност“ или „реставрация“ по времето, когато предлагаме „храна“ на нашите гости, собствениците на заведенията са принудени да получат лиценз за тази дейност/ресторантска дейност, което често включва сложни видове силно регулирано и контролирано жилище.

В други статии на този сайт вече сме говорили за къщи и туристически места за настаняване в Андалусия, но днес ще говорим за настаняване с „храна“ в района на Андалусия, както в градските, така и в селските райони.

4.- РАЗЛИКИ МЕЖДУ СЕЛСКА КЪЩА, СЕЛСКИ ТУРИСТИЧЕСКИ КЪЩИ ЗА НАСТАНЯВАНЕ И КЪЩИ ЗА ТУРИСТИЧЕСКИ ЦЕЛИ В АНДАЛУСИЯ

I.- КЪЩИ С ТУРИСТИЧЕСКО ЦЕЛ – ТУРИСТИЧЕСКИ АПАРТАМЕНТИ

 Те обикновено са известни като онези апартаменти или къщи в градски райони, предназначени за отдаване под наем за туристически цели. Обсъдихме подробно този тип жилища в нашата статия:

 Жилище за туристически цели (лиценз за туристически апартамент) в Андалусия

 Те се регулират в Указ 28/2016 от 2 февруари относно жилищата за туристически цели и изменението на Указ 194/2010 от 20 април относно туристическите апартаменти.

 Въпреки това, което тази наредба показва, този вид отдаване под наем може да се развива в селските райони, стига те се извършват в „градска“ среда. С което разбираме това този тип отдаване под наем не може да бъде разрешен в къщи или квартали, разпръснати в селски райони, извън урбанизирани райони или „селски комплекси“ („nucleo rural").

 Какво представляват „селските ядра“ за андалуското законодателство?

 За тези цели установява чл. 19 от Указ 550/2022 от 29 ноември, който одобрява Общия регламент на Закон 7/2021 от 1 декември, насърчаващ устойчивостта на територията на Андалусия следното:

 Традиционен “ селски ядра ” законно установени в селските райони, които отговарят на следните изисквания Също представляват част от градската земя:

•  Че имат а пътен достъп което позволява поне нормален транзит на хора и моторни превозни средства при неблагоприятни метеорологични обстоятелства, в допълнение към следните услуги:

1. 1. Доставка на питейна вода чрез обществената мрежа, индивидуални кладенци или обществени цистерни, които имат санитарна гаранция за годност за човешка консумация.
   2. Пречистване на отпадни води чрез обществената канализационна мрежа или одобрена система, разрешена от компетентната администрация за заустване.
   3. Електрическа енергия чрез захранващи разпределителни мрежи или чрез съоръжения за самоснабдяване с енергия.

• Че служат като опора, по смисъла на чл.23, за ан градско селище , отделни, идентифицируеми и, когато е подходящо, административно диференцирани.
• Тези традиционни селски ядра които не са върху земя в обществено достояние и които първоначално са били създадени в съответствие с действащото законодателство към момента или преди Закон 19/1975 от 2 май, на реформа на ЗСПЗЗ.
• Класификацията на традиционните селски ядра като градска земя изисква тяхното предварително обособяване с инструментите на общото градоустройство . Ограничаването му ще се извърши чрез начертаване на периметърна линия на базата на съществуващия парцел, като се вземе предвид близостта на сградите, връзката и съгласуваността между местата в една и съща зона с диференцирано име на място, независимо дали са ядра или други единици на населението, както и морфологията и видовете сгради и традиционни парцели.

И какво представляват „разпространените ядра в рустик“?

В тази връзка Указ 550/2022 от 29 ноември, който одобрява Общия регламент на Закон 7/2021 от 1 декември, насърчаващ устойчивостта на територията на Андалусия, разглежда в своя чл. 23 като „ habitat diseminado rural  " следното:

3. В съответствие с член 14.2 от закона областите на разпръснато селско местообитание представляват териториална област, върху която a съвкупност от сгради без градоустройствена структура и свързани по своя произход със селскостопанската дейност и селската среда се намират, чиито характеристики следва да бъдат запазени. . Разпространеното селско местообитание представлява a селище с извънградски характер върху селска земя и за да се запазят тези характеристики, инструментите за планиране не могат да ограничават зони, нито да предлагат планиране за тях, което предполага гъстота, по-голяма от три жилища на хектар .

 Този тип жилища в селските райони могат да получат само лиценз за туристическо отдаване под наем, но няма да могат да получат квалификация „Селско настаняване“, следователно не могат да се възползват от неговите разпоредби, нито от привилегията, която идва с с тази значка.

 Този тип жилища могат да бъдат предназначени за жилищна употреба или туристическа употреба и могат да бъдат реализирани върху жилищна земя, която позволява отдаване под наем за туристи.

 II.- КЪЩИ И ТУРИСТИЧЕСКИ АПАРТАМЕНТИ

 Те се регулират от Закон 13/2011 от 23 декември относно туризма в Андалусия

 Това са апартаменти, жилищни блокове и туристически комплекси, чиито услуги, предлагане и инфраструктура са същите или подобни на тези на хотелите.

 Туристическата употреба е „изключителна“, следователно, както се казва в закона „ обектите за туристическо настаняване, както и единиците за настаняване, които са част от тях, ще бъдат засегнати от предоставянето на услугата за туристическо настаняване, обект на регистрация в туристическия регистър на Андалусия, като по време на неговата валидност е забранено да ги разпределя за различна употреба, под каквото и да е заглавие.

 Ето защо, този вид дейност може да се извършва само върху земя, която е специално разрешена за хотелско или туристическо жилищно настаняване/апартаментно ползване.

 За тези цели Указ 550/2022 установява следната концепция за туристическа употреба :

 b) Tуризъм , което включва подробни употреби на места за настаняване на туристи и дейности с въздействие върху сферата на туризма (спортни дейности, извършвани в ски курорти, голф игрища, яхтени пристанища, игрища за поло или други, дейности, насочени към свободното време, развлечения и отдих като тематични паркове, водни паркове, зоологически градини или ботанически центрове, курорти и минерални извори и подобни)

 Тези заведения, освен че са обусловени от тяхното развитие от градоустройствените разпоредби за използване на земята, в която се намират, ще бъдат предмет на същите критерии за качество и гаранция за обслужване като хотелските услуги. В този смисъл тя е включена в чл. 35 от Закона от 2011 г.:

 "... те трябва да отговарят на минималните инфраструктурни изисквания, тези, установени по отношение на безопасността, тези, свързани с околната среда, тези, свързани със здравословните и безопасни условия на труд, в съответствие с разпоредбите за предотвратяване на професионалния риск, както и, когато е подходящо , изискваните от други приложими разпоредби. В рамките на своите процедури за разрешение и контрол, общините ще изискват доказателство за спазване на посочените разпоредби при обработката на съответните лицензи, ако е приложимо.

 Освен това те трябва да бъдат регистрирани в туристическия регистър на Андалусия . За регистрацията му ще се изисква (чл. 37 и сл.).

 Те ще се ръководят от принципа на „ експлоатационно звено ", това е, предполага засягането на предоставянето на услугата за туристическо настаняване на всички единици за настаняване, които са част от сградата или самостоятелна и еднородна част от него, заети от всяко заведение, като управлението на цялото се упражнява от една компания собственик.

както казваме, изрично е забранено използването на единиците за настаняване за цели, различни от туристическо настаняване, независимо дали са жилищни или други.

Те могат да бъдат съставени в режим на хоризонтална собственост, при условие че всяко едно от индивидуализираните жилища остава засегнато от експлоатационната единица и от условията на нейното използване за туризъм.

III.- СЕЛСКА НОЩУВКА

Те се регулират както от Закон от 2011г , и от Указ 20/2002 от 29 януари за туризма в селските райони и активния туризъм.

 1.- ВИДОВЕ СЕЛСКИ КВАРТИРИ

За тези цели указът от 2002 г. счита, че селското настаняване е следното:

Заведенията за настаняване в селските райони могат да се специализират в една или повече от следните специалности:

1. Агротуризъм . Настаняване в действаща ферма, в която, като допълваща дейност, туристът може да участва в традиционни задачи, характерни за фермата.
2. Albergue (Hostel) . Това е съоръжение за кратък престой и основно е насочено към специализиран потребител, който се интересува от опознаване на региона, природата или местния начин на живот.

Основните му цели са да приветства посетители и да популяризира общественото използване и природните ценности на околната среда. Освен това може да подпомогне екологичното образование или подобни дейности.

Те ще имат следното:

• Кухненски съоръжения за потребителите, без да се засяга възможността също да се предлагат ястия и други услуги.
• В тях ще се допускат тройни стаи или многократни стаи с двуетажни легла, до максимум осем легла в стая и при разход на едно двуетажно легло с две легла на всеки 4 м площ на помещението.
• Санитарните възли могат да бъдат колективни, но разделени по пол, със съотношение един санитарен възел (тоалетна, душ и мивка) на всеки 7 легла.
• В тях ще има и помещения за общо обществено ползване, при минимум 1.5 м за всяко регулационно място.

3. Aulas de la Naturaleza (Класни стаи по природа) . Настаняване с оборудване, предназначено основно за образователни цели и наслада от природата, насочено към изолирани посетители и организирани групи, в повечето случаи ученици, където се провеждат програми за дейности по време на кратки престои.

Услугите, предоставяни от това съоръжение, са свързани с интерпретация на природни процеси, екологично образование и дейности, свързани със самото природно пространство.

В допълнение, тези центрове трябва да бъдат оборудвани с необходимите съоръжения за предоставяне на услуги за настаняване и поддръжка на потребителите.

4. Casa Forestal (Горска къща) . Предприятие, изолирано в горска зона и функционално свързано с експлоатацията на гората, резервоарите или рибните ресурси във вътрешните райони.
5. Каса Молино (Мелнична къща). Изолирано заведение и разположено в сграда, която запазва традиционните съоръжения, машини и механизми, характерни за шлайфането.
6. Къщи-пещери. Модел на жилище на троглодит, изровено в меки и непропускливи материали от скалисти райони. Допуска се до 50% от използваемата повърхност в традиционното строителство, което осигурява подходяща директна вентилация в помещения без външни прозорци.
7. Chozas y Casas de Huerta (Колиби и овощни градини) . Изолирани къщи, направени от прости материали, с характерни покриви от греди, тръстика, тръстика, пръчки, преплетени растителни влакна или арабски керемиди.
8. Кортихо – Фермерска къща . Конструкция, която служи или е служила като център за управление на средна или голяма ферма, като цяло съответства на типа къща-вътрешен двор, с централно пространство, около което са разпределени различните единици, представяйки традиционна конструктивна и декоративна типология. .

Като цяло е по-малък от хасиендите и с по-голямо опростяване на неговите зависимости.

9. Ферма-училище. Заведение за настаняване с допълнителни услуги, насочени към приближаване на хората до селския живот чрез практикуване на дейности, типични за фермата, като градинарство, хранително-вкусова промишленост и занаятчийски работилници, добитък и грижи за домашни животни и обикновено предназначени за детски групи и непълнолетни.

Що се отнася до настаняването, по подразбиране се предполага фигурата хостел.

1. Плантация . Изолиран в областта на сгради за жилищно и агропромишлено предназначение с определена архитектурна сложност и големи размери, разположени в големи ферми и главно маслинови горички. Комплексът е структуриран около голям централен двор, със съоръжения за агро-индустриална трансформация като маслобойни, изби или конюшни, както и жилища за собствениците и служителите.
2. убежище (Подслон). Покривна конструкция, която е създадена, за да осигури подслон и да позволи почивка или нощувки за един или няколко дни, обикновено по маршрути, които са трудни за практикуване, и да покрие постоянните нужди на посетителите в планински, високопланински и други изолирани райони или райони с трудности достъпност. . Ще се прилага освобождаването от електроснабдяване и пътен достъп.
3. Alojamientos especiales (Специални места за настаняване). Всички онези съоръжения, предназначени за настаняване, чиито характеристики не им позволяват да бъдат включени в нито една от специалностите, изброени в това приложение, принадлежат към тази специалност. Тези места за настаняване ще изискват специално разрешение от Генералната дирекция за планиране на туризма и съответната им реклама трябва ясно и напълно да излага техните специални характеристики.

2.- CASAS RURALES (CR) – СЕЛСКИ КЪЩИ

Какво е селска къща? Както е предвидено в чл. 47 от закона от 2011 г.

„1. Селски къщи са тези сгради, разположени в селски райони, които имат специални характеристики на строителство, местоположение и типичност; Те предоставят настаняване и други допълнителни услуги и са регистрирани като такива в туристическия регистър на Андалусия съгласно условията, установени в този закон.

И съгласно Указа от 2002 г. в чл. 15, определя „селските къщи” като:

1. Под селски къщи се разбират сградите, посочени в член 41.1 от Закон 12/1999 от 15 декември за туризма, които отговарят на следните изисквания:
2. а) В случай на самостоятелни жилища, включително зависими сгради като помещения за инструменти, конюшни, навеси или други от подобен характер.
3. б) В никакъв случай не трябва да има повече от три жилища в една и съща сграда.
4. в) Не превишавайте капацитета си за настаняване от двадесет места.

КАКВО СЕ ОЗНАЧАВА ПОД „СЕЛСКА СРЕДА“

 Съгласно член 3 от Указа от 2002 г., това се разбира като „ Селска среда "

• За целите на този указ селските райони се разбират като тези, в които се извършват предимно селскостопански, горски, речни риболовни и животновъдни дейности.
• Те няма да имат предвид селската среда :

а) Защитните зони на магистралите и техните райони и обслужващи зони съгласно разпоредбите на Закон 8/2001 от 12 юли за андалуските магистрали.

б) Населени центрове, разположени на андалуското крайбрежие.

в) Населени пунктове, които според актуализираното преброяване надхвърлят двадесет хиляди жители.

d) Зоните в близост до фабрики, индустрии, депа, съоръжения или дейности, включени в приложения I и II на Закон 7/1994 от 18 май за опазване на околната среда, които причиняват замърсяване, шум или неудобство, което засяга туристите. . Със заповед на Министерството на туризма и спорта ще бъдат уточнени отстоянията на тези зони.

ГРАДСКИ ОГРАНИЧЕНИЯ:

В случай, че селската къща е основана на земя, класифицирана като незастроена , регистрацията в Андалусийския туристически регистър се разбира, без да се засяга нейната предварителна обработка като „ действие от обществен интерес ” в съответствие с действащата нормативна уредба.

ИЗИСКВАНИЯ:

Селските къщи трябва да бъдат оборудвани със следните съоръжения и оборудване, според тяхната категория, които трябва да се поддържат през цялото време в добро състояние на опазване и експлоатация:

1.- Основна категория:

А) Несподелени места за настаняване, в който ще има отговорно лице, което ще се грижи за попълването на вода и гориво, ако е необходимо, и доброто състояние на съоръженията, чрез периодични посещения, чиито име, адрес и телефон ще бъдат известни. на потребителите.

а) Салони и трапезарии: Трапезария, подходяща за максималния капацитет на заведението, надлежно оборудвана за нейното използване. Големината му ще бъде съобразена с регулаторния капацитет, с минимална площ от 12 м, която може да бъде разделена между две помещения.

Ако периодът на експлоатация включва месеците от октомври до април включително, те ще бъдат оборудвани с отопление, което може да достигне и поддържа температура на околната среда от 19ºC по време на употреба.

Мебелите и декорацията трябва да достигнат оптимално ниво на адекватност по отношение на селската естетика на Андалусия.

б) Кухня:

Той ще има достатъчна площ в зависимост от капацитета за настаняване и трябва да бъде оборудван с кухня с няколко котлона, фурна или микровълнова печка, хладилник, съдове, прибори за хранене, стъклария, прибори за готвене и почистване.

Мивка и отцедник с течаща топла и студена вода.

Ще има директна или принудителна вентилация за обновяване на въздуха и изсмукване на дим.

в) Спални:

1. Минималната площ на стаите ще бъде 7 м за единични стаи и 10 м за двойни стаи. За всяко допълнително място трябва да имате допълнителни 4м. Площта, използвана за терасата и тази, заета от банята, са изключени от изчислението, докато тази, заета от дрешници, може да бъде включена вградена.
2. Мебелите в стаите трябва да имат във всеки случай нощни шкафчета и едно легло на квадрат с размери най-малко 90 х 180 см, ако е единично, или 135 х 180 см, ако е двойно. Матракът ще бъде с висока твърдост, което не позволява използването на вълнени или дунапренени матраци.
3. Гардероб за всеки четири легла, с подходящ брой закачалки, които могат да бъдат разположени във всяка една от спалните.
4. Точка светлина до леглото.
5. Минималната свободна височина на таваните е 2.00м. В помещения със скосени тавани най-малко 70% от повърхността на помещението ще има тази минимална височина.
6. Осветлението и вентилацията ще бъдат директни навън или към подходящо вентилирани вътрешни дворове. Вентилационният отвор ще бъде с размер съобразен с обема на спалнята, като не позволява използването на асистирани вентилационни системи. Прозорците ще бъдат оборудвани с щори, щори или завеси.
7. Ако периодът на работа включва месеците от октомври до април включително, те трябва да имат отопление, способно да достигне и поддържа температура на околната среда от 19ºC по време на употреба.
8. Достъпът до тях винаги ще бъде от общи елементи. В никакъв случай не може да се влезе през друга стая.
9. Ще имате достатъчно спално бельо за броя на обитателите, в размер на една игра на седмица.

г) Хигиенни услуги:

• Те ще разполагат с пълна баня за всеки 6 легла или част от тях, оборудвани с топла и студена вода и оборудвани с мивка, вана или душ и тоалетна. Тя трябва да бъде разположена в същата сграда като стаите.
• Ще бъде оборудван с огледало, закачалка за хавлии, портманто и рафт за тоалетни принадлежности.
• Потокът от налична топла вода трябва да осигурява чистота, включително душ, за всички потребители за един час.
• Те ще имат директна или принудителна вентилация.
• Ще разполага с достатъчно бельо за баня за броя на обитателите, в размер на две игри на седмица.

Б) Места за общо настаняване. Установяват се следните допълнителни изисквания:

• Мебелите в стаите трябва да са с по един стол за всеки две места, масичка и собствен шкаф.
• Наличието на кухня по точка б) по-горе на разположение на клиентите е по желание.
• Банята трябва да бъде изключително за ползване от клиентите. Трябва да има половин вана и биде.

2.- Превъзходна категория:

А) Несподелени места за настаняване.

В допълнение към изискванията, установени по-горе, те трябва да отговарят на следното:

а) Салони и трапезарии:

• Минимален размер 15м + 2м за всеки човек от трети.
• Отопление с възможност за поддържане на минимална температура от 21º C.

б) Кухня:

• Тя трябва да е независима от друга стая, но се допуска и кухня-трапезария, ако има самостоятелна и отделна всекидневна.
• Кухня с четири котлона, фурна или фурна-микровълнова, пералня.

в) Спални: 1. Минималната площ на стаите ще бъде 10 m за единични стаи, 14 m за двойни стаи и 18 m за тройни стаи.

• Минималният размер на леглата ще бъде 190 х 90 см за единични и 190 х 140 см за двойни. Нито разтегателните дивани, нито двуетажните легла не се считат за легла.
• Обзавеждането трябва да включва гардероб на стая, огледало в половин размер, стол или фотьойл на човек, маса за писане и декоративни елементи.
• Отопление с възможност за поддържане на минимална температура от 19º C, със система за регулиране на температурата.

г) Хигиенни услуги:

• Минималната площ за къпане ще бъде 3.5 m
• Трябва да има пълна баня (вана, биде, тоалетна и мивка) за всеки четири легла.
• Количеството акумулирана топла вода се установява на 20 литра при 90º C, умножено по броя на обитателите, или при непрекъснат поток (бутанови нагреватели и други подобни).
• Отопление.

д) Други условия:

• Околно отопление за цялата сграда с фиксирана инсталация, с възможност за едновременно поддържане на минимална температура от 19ºC в цялата сграда и 21ºC в жилищната част, със система за регулиране на температурата.
• Електрическа инсталация на 220 V по РЕБТ, изцяло вградена и заземена.
• Специално внимание към проблемите на околната среда, като отпадъци, топлоизолация и пестене на енергия и вода, с конкретни мерки за намаляване на тяхното въздействие.
• Преобладаване на естествени материали и елементи
• традиционни като конструкция, декорация, обзавеждане и оборудване.

Б) Места за общо настаняване. Установяват се следните допълнителни изисквания:

• Жилищна площ, за изключително ползване от клиенти.
• Ако има кухня на разположение на клиентите, тя трябва да е различна от тази на собственика.
• Съставките за приготвяне на закуска ще бъдат предоставени на клиентите.
• Всички стаи трябва да имат пълна баня (вана, биде, тоалетна и мивка), интегрирана в стаята. Душ, тоалетна и мивка са достатъчни, ако има и обща баня с вана.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO RURAL – СЕЛСКИ НАСТАНЯВАНЕ ТУРИСТИЧЕСКИ КЪЩИ – VTAR

Съгласно чл. 48 от закона:

1. Туристическите къщи за селско настаняване са тези, разположени в селските райони, където се предоставя услугата за настаняване и които се предлагат на обществеността за временно или случайно ползване, за туристически цели, един или повече пъти през годината. анус.
2. Туристическите къщи за селско настаняване трябва да бъдат обзаведени и да имат необходимото оборудване за незабавна употреба.

 И съгласно Указ от 2002 г. Член 19. Туристически къщи за селско настаняване.

1. Селско настаняване туристически къщи са тези, които отговарят на следните изисквания:

а) В случай на самостоятелни жилища, включително зависими сгради като помещения за инструменти, конюшни, навеси или други от подобен характер.

б) Да се ​​предлага на обществеността за временно или сезонно ползване или да се заема от време на време, един или повече пъти през годината.

в) Предоставя само услугата по настаняване.

г) В никакъв случай не трябва да има повече от три жилища в една и съща сграда.

д) Не превишавайте капацитета си за настаняване от двадесет места.

Те трябва да бъдат обзаведени и да имат необходимото оборудване за незабавното им използване. Минималните инфраструктурни изисквания на туристическите домове за селско настаняване ще бъдат установените в приложение II; неговите специфични предписания ще бъдат най-малко тези, установени в приложение III за основната категория селски къщи.“

НЯКОИ АСПЕКТИ, КОИТО ТРЯБВА ДА ИМАТ ПРЕДВИД МЕЖДУ РАЗЛИЧНИТЕ ВИДОВЕ ТУРИСТИЧЕСКО НАСТАНЯВАНЕ

 1.- МАКСИМАЛЕН СРОК НА ЕКСПЛОАТАЦИЯ:

Фокусирайки се върху анализираните различни видове настаняване за туризъм, ще започнем, като посочим, че Casas Rurales-CR и Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR са два типа селски места за настаняване, които имат общи аспекти, но също така и някои много важни разлики.

Въпреки че и двата вида настаняване трябва да отговарят на изискванията, съдържащи се в Указ 20/2002 от 29 януари относно туризма в селските райони и активния туризъм (приложение II и III), от правна и фискална гледна точка те нямат еднакво третиране . И по същия начин VFT имат различно третиране за данъчни цели от CR.

Релевантна разлика между RC и VFT по отношение на туристическите жилища за настаняване в селски райони (VTAR), е, че на последния се налага максимален годишен период за отдаване под наем за туристически цели . Още в Указ 20/2002 се изисква споменатият годишен период на отваряне да бъде съобщен. Този указ обаче не уточнява срока, въпреки че посочва, че той трябва да бъде по-малък от една година, събирайки член 19, че „тяхното временно или сезонно използване или да бъде заето от време на време, един или повече пъти през годината“. Това общо ограничение е по-късно уточнено в Закон 13/2011 от 23 декември за туризма на Андалусия (BOJA № 255, 31 декември), в неговия член 48.1, където се установява максималният период на експлоатация, като се отбелязва че може да е повече от три месеца през цялата година.

За CR и VFT, както беше посочено, няма временно ограничение на наема.

2.- ПРЕДЛАГАНИ УСЛУГИ:

По отношение на услуги които тези места за настаняване могат да предоставят, е необходимо да се разграничи фактът, че в Жилища за настаняване на селски туристи намлява Само VFT строгата служба за настаняване могат да бъдат предоставени (Закон 12/1999, Указ 20/2002, Закон 13/2011 от 23 декември и Указ 28/2016 от 2 февруари).

В случай че Селски къщи , от друга страна, в допълнение към услугата за настаняване, трябва да се предоставят други допълнителни услуги, като например туристическа информация, пране, закуски, хранене, дейности за активен туризъм и др.

3.- ЗАДЪЛЖЕНИЕ ЗА ПРЕДОСТАВЯНЕ НА ТУРИСТИЧЕСКА ИНФОРМАЦИЯ

VFT трябва да има на разположение и ще предлага „туристическа информация във физическа или електронна поддръжка за района, зони за отдих, ресторанти и кафетерии, магазини и хранителни магазини, най-близките паркинги до дома, съществуващи медицински услуги в района, средства на градския транспорт, карта на града и пътеводител за експонати”. С други думи, това е задължение.

Въпреки това, указът от 2002 г. установява, че за видеорекордерите тази услуга ще бъде „допълваща“ и следователно не е задължителна.

4.- МЕСТА

 - VFTs може да се наеме цялостно или по стаи , като в никакъв случай не могат да надвишават 15 легла в първия случай и 6 легла във втория.

Въпреки това, в това, което се отнася до селски къщи И VTAR , а максимум 20 места е установено, но и в двата случая не може да има повече от 3 къщи в една сграда, които се отдават под наем.

5.- ДАНЪЧНО ОБЛАГАНЕ И ДАНЪЧНИ АСПЕКТИ

Трябва да кажем, че не можем да установим адекватен данъчен режим за всяка от опциите CR, VFT и VTAR. От гледна точка на испанската администрация има широко тълкуване на различните казуси, така че можем да намерим напълно различни казуси и решения за един и същи казус, а понякога дори и противоречиви.

Поради тази причина фискалното планиране на проекта ще зависи от всеки отделен случай и от личните обстоятелства на всеки от собствениците на тези заведения. Поради тази причина специално ви съветваме да се консултирате с данъчен специалист, който да проучи вашия случай и да планира индивидуално вашия проект.

В преамбюла на Указ 28/2016 се установява, че дейността по настаняване на VFT и VTAR не е основната дейност на собственика и следователно не е основният източник на доходи. Този указ установява, че в случая на RC дейността по настаняване представлява основна дейност на собственика.

Освен това самата същност на срока за извършване на дейността при VTARs, при който услугата е ограничена до 3 месеца в годината, е напълно несъвместима с бизнес услуга.

От друга страна, Закон 13/2011, чл. 41, когато се позовава на принципа за единство на дейността на местата за настаняване, включени в чл. 40 (Туристическо жилище), сред които е селската къща, когато се занимава с въпроса, че това място за настаняване трябва да се управлява на принципа на експлоатационната единица, цитирайки в текста си термините „операторска компания“, „компания, която управлява“ и др. , е видно по принцип, а следователно и от текста на същото, че експлоатацията на селска къща се счита за стопанска дейност.

В обобщение може да се заключи, че дейността по настаняване в селска къща се счита за бизнес дейност, тъй като се счита за основна дейност на собственика или оператора и трябва да предоставя някои допълнителни услуги към настаняването; Отдаването под наем за туризъм на VTAR и VFT не се счита правилно за стопанска дейност, а по-скоро за експлоатация на недвижими имоти, доходите от които се считат за доходи от капитал на недвижими имоти и следователно трябва да бъдат декларирани в годишния данък върху доходите връщане .

6.- ТРУДОВИ И ОСИГУРИТЕЛНИ ЗАДЪЛЖЕНИЯ

Успоредно с фискалните аспекти, по отношение на задълженията за трудово и социално осигуряване, той също се различава един от друг:

• Туристически домове и селски къщи: За развитието на дейността по настаняване в селските къщи, тъй като това е бизнес дейност, е необходима регистрация в социалното осигуряване на собственика или оператора в специалния режим на самостоятелно заети лица (автономни).
• VTAR: Тези задължения не се изискват от собствениците на експлоатацията.
• VFT: По принцип не се изисква и този вид задължение.

Но въпреки това, както казваме, ще е необходимо да сме наясно с конкретното предположение, тъй като може да се случи, че има притежатели на VFT, които имат няколко активни имота, с отговорно лице, наето за управление или поддръжка, и че това е счита се за бизнес дейност, която изисква регистрация в режим на самостоятелно заето лице или компания; и може да се окаже, че притежател на RC извършва своята експлоатация, без това да е основната му дейност, че го прави спорадично и това не е основният му източник на доходи.

7.- ДДС

Както припомняме в други статии на нашия сайт, по отношение на облагането с ДДС върху туристическите наеми, самият Закон 37/1992 установява, че лизингът е освободен.

Но в случай, че се предоставят допълнителни услуги по почистване, кетъринг, пране и др., характерни за хотелските услуги, този вид услуга се облага с ДДС в размер на 21%.

В този случай ще дадем няколко примера за казуистика:

Пример 1.- Собственикът получава като плащане наемната цена на жилището (независимо дали е под режим CR, VFT или VTAR). Това плащане не носи ДДС.

Пример 2.- Собственикът, в случай на VFT и CR, осигурява транспорт, пране и т.н. В този случай трябва да издадете фактура за тези допълнителни услуги с ДДС.

Пример 3.- Собственикът прехвърля дейността по отдаване под наем на трета страна, например на компания, която ще експлоатира наема изключително в замяна на възнаграждение, договорено със собственика. В този случай собственикът трябва да издаде фактура с ДДС за услугата „Предаване на експлоатацията” и ще носи 21% ДДС. В този случай фирмата, която управлява наема, трябва да издаде фактура без ДДС на госта. Той ще фактурира само с ДДС за допълнителните услуги за пране, почистване, поддръжка, транспорт и т.н., и ще го прави с 10% ДДС (ДДС върху хотелиерската индустрия).

Пример 4.- Собственикът наема къщата чрез портал или посредническа агенция. В този случай собственикът е този, който отдава под наем директно на крайния потребител. Собственикът ще издаде фактура без ДДС, а само при предоставяне на допълнителни услуги от хотелиерството се начислява 10% ДДС.

Посредническата агенция ( Booking , Airbnb или агенция за недвижими имоти) ще издаде фактура с ДДС от 21% (общият ДДС върху услугите)

Какво означава „допълнителни услуги на хотелиерството“?

Испанският закон за ДДС в своя член 23 установява, че:

„За допълнителни услуги се считат ресторантьорство, почистване, пране или други подобни услуги“

От друга страна, доктрината на DGT в няколко от обвързващите консултации включва това

„настанителната дейност се характеризира, за разлика от дейността по отдаване под наем на жилища, тъй като обикновено включва предоставянето на редица услуги като рецепция и постоянно и непрекъснато внимание към клиента в специално предназначено за целта пространство, периодично почистване на имота и настаняване. , периодична смяна на спално бельо и спално бельо и предоставяне на други услуги на клиента (пране, съхранение на багаж, преса, резервации и др.), а понякога и предоставяне на хранителни и ресторантьорски услуги”.

Напротив, следните не се считат за допълващи услуги, типични за хотелиерската индустрия:

• Осигурено е почистване на апартамента на входа и изхода на къщата
• Смяна на спално бельо в апартамента се предоставя на входа и изхода на къщата.
• Техническа помощ и поддръжка на евентуални ремонти на ВиК, ЕЛ, стъклария, щори, ключарски и ел. уреди.

 8.- ДАНЪК ВЪРХУ ИКОНОМИЧЕСКИ ДЕЙНОСТИ – ИАЕ

Разбираме, че експлоатацията на селски къщи и VTAR трябва да бъде регистрирана в IAE, тъй като те имат специфична рамка в номенклатурата.

За VFT обаче, в случай че се експлоатират по нестопански начин, считаме, че не би било необходимо.