Когато има месечни плащания на просрочие, обикновено испанските банки дават 2 решения за изпълнение на неплатена ипотека:
1.- Публичен търг – Ембарго
След като настъпят определен брой неплатени месечни ипотечни плащания, банката съди имота в съда и започва процес за изземване. В този момент разходите по ипотеката се увеличават със забавената лихва, а всички разходи, свързани със съдебния процес (адвокати, прокурори, служебни разноски и съдии) се присъединяват към дълга и, ако клиентът иска да почисти имота от ипотечни задължения, той трябва да заплати ОБЩИЯ СУМЪР на ипотеката, заедно с създадените нови разходи. Така че в момента, в който банката представи искането в съда, клиентът не може да избегне просто плащането на забавените плащания, тогава се изисква общата сума на ипотеката и само плащането й, а останалите разходи, банката отменете пристъпа.
След като приключи процеса на изземване, банката изпраща имота в съда на публичен търг, където потенциален купувач може да закупи имота на специална цена, понякога същата сума, дължима на банката. Ако нещо почива, длъжникът трябва да плати остатъка на банката. Тогава банката ще върви срещу длъжника, където и да се намира той/тя и до края на живота му, докато сумата на дълга бъде напълно изплатена. Междувременно лихвите и разходите за забавяне ще увеличат дълга. Това е испанската система.
За съжаление, цената, платена на търг за имота, е изключително по-ниска от евентуалната пазарна стойност. Понякога на търг имотът се продава за 25% от цената му на пазара. Така че, сигурен съм, че вече имате представа за ситуацията, създадена в много длъжници, които виждат как са загубили имотите си и все още дължат пари на банката.
2.- Връщане на собственост – Dacion en Pago
В някои случаи банката не е заинтересована да продаде имота на публичен търг и предпочита да получи собствеността върху имота като плащане и анулира дълга, избягвайки разходите и разходите, произтичащи от предишния процес на ембарго.
Това се нарича „Dación en Pago“. Това означава, че банката приема да получи имота като плащане на дълга и дългът се анулира в този момент. И така, длъжникът, след като даде имота, дългът се анулира.
Понякога банката не приема да отмени 100% от дълга, каквато и да е текущата стойност на имота на пазара в този момент. Така те кандидатстват за актуализирана оценка и ще анулират дълга за получената сума.
И в двата случая (пълна или частична) ситуацията е по-изгодна за длъжника от ембаргото, тъй като:
– При пълна отмяна длъжникът дава имота, а дългът се анулира.
– При частична отмяна длъжникът дава имота на цена, по-висока от получената при евентуален търг, тъй като получава актуализираната търговска стойност на имота.
Най-лошият сценарий е, че банката реши да продаде имота на публичен търг, тъй като цената, получена при тази продажба, може да бъде много ниска и банката ще отиде срещу длъжника за останалата част от дълга, дори ако той/тя живее извън Испания.
Нашата работа е да избегнем това. Така че, ако договорите нашите услуги, ние бихме могли да посредничим с вашата банка, като преговаряме с тях, за да стигнем до решение „dación en pago“.
