Кое е по-добро данъчно облагане, когато купувате къща в Испания, купувате с компания или като физическо лице?

ДАНЪК ДОХОД – КОРПОРАТИВЕН ДАНЪК

а) ЗАКУПУВАНЕ В ИСПАНИЯ КАТО ЛИЦЕ

Данъците и разходите ще бъдат различни по отношение на вашето разглеждане като испански данъчен резидент или нерезидент.

а) ИСПАНСКИ ЖИТЕЛИ

а.1) Данъци върху придобиване на имот

а.2) Данъци върху доходите – Данък върху доходите

а.3) Данъци върху продажбата – капиталови печалби

а.1) ДАНЪЦИ ПРИ ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТ:

Няма разлика с чуждестранните, с изключение на НАМАЛЕНИЕ ОТ 90% средно ГЕРБНО МИТО при придобиване на НОВО ПОГРАДЕНА къща, която да се използва като „постоянно местожителство” от купувача.

– ПРИДОБИВАНЕ НА НОВИ СГРАДИ, ПАРЦЕЛИ И ФИРМЕНИ ИМОТИ:

– ДДС върху придобивните имоти не може да се приспада.

– Останалите разходи за придобиване като нотариални такси, такси за поземлен регистр, адвокати, получени от придобиването + структурни реформи (само структурни) могат да бъдат приспаднати според капиталовите печалби в случай на продажба.

– ПРИДОБИВАНЕ НА ПРЕПРОДАЖБИ: Данъкът при прехвърляне и останалите разходи по придобиването, като нотариални такси, такси за земя регистри, адвокати, структурни реформи (само структурни) могат да бъдат приспаднати според капиталовите печалби в случай на продажба.

а.2) ДАНЪЦИ ВЪРХУ ДОХОДИТЕ – ДАНЪК ПОДХОДИ:

1. - Общи

Физическите лица, които притежават жилища в Испания, винаги са длъжни да подават годишни данъчни декларации за доходите (IRPF) всяка година и да включват имотите си в споменатите декларации, и това и в случай, че данъкоплатецът е данъчно лице в Испания или не.

В случай на данъчно резиденти, имотите трябва да бъдат включени в годишната данъчна декларация за доходите, дори ако не са получени доходи или доходи от нея (например наем и др.).

В случай, че имотът е обичайно местожителство (този, който се използва постоянно поне 3 години), въпреки че трябва да бъде включен в данъчната декларация, той не се облага с данък. Той е освободен от данък.

В случай, че имотът не е обичайно местопребиваване, тоест второ жилище (ваканционно жилище, гараж и др.), тези имоти трябва да бъдат включени в данъчната декларация и в случай, че:

1.- Имоти, които са генерирали доходи (наеми и др). В този случай доходът или доходът, генериран от имота, се добавя към останалата част от дохода, получен през фискалната година на собственика, и се изплаща според данъчната скала:

ДАНЪЧНА СТАВКА ЗА РЕДОВНИ ДОХОДИ
Наем	Данъчна ставка
До 12.450 €	19%
12.450 - 20.200 €	24%
20.200 - 35.200 €	30%
35.200 - 60.000 €	37%
60.000 - 300.000 €	45%
+ 300.000 €	47%

 

 

В случай, че „постоянното жилище“ е наето (цялостно или по стаи), законът за данъка върху доходите на физическите лица установява, че върху нетната печалба, получена от дейността по отдаване под наем (т.е. сумата, получена от изваждане на получения доход минус приспаднати разходи), е възможно да се получи а намаление до 60%.

Например, ако за една година сме получили 10,000 4,000 EUR доход от постоянното ви жилище, а вие сте имали 6,000 60 EUR разходи (ремонти, реформи, данъци и т.н.), ще имате чиста печалба от 6,000 60 EUR. Това, което казва законът, е, че тази сума ще има намаление от 2,400%. Следователно само XNUMX – XNUMX% = XNUMX евро ще бъде окончателната данъчна основа.

2.- Имоти без доходи – Условно причитане на дохода: За тези имоти, които са генерирали някакъв доход, те все още трябва да бъдат декларирани за данък и те плащат „минимален“ данък, известен като „Причисление на дохода“.

Това е данъчна концепция, установена от испанската система, която основно счита, че „всички имоти генерират доход, дори ако са празни или неизползвани“. Ето защо испанската система винаги ще счита, че е имало полза, въпреки че къщата е празна, и че ще плати „минимален“ данък.

Този „минимален“ данък, който се прилага към плащането на имоти, които не са обичайни жилища, се изчислява върху 1.1% от кадастралната стойност на имота (този процент нараства до 2%, ако стойността не е била преразгледана през последното десетилетие).

Този „минимум“ ще се прилага за периода от фискалната година, през който имотът не е генерирал доходи. Тоест това плащане е пропорционално на броя дни, през които имотът не е бил нает.

Например: При имоти, отдадени под наем по режим ТУРИСТИЧЕСКИ НАЕМ. Тези имоти се облагат с данък:

– За времето, в което са били отдадени под наем, по общата данъчна основа за дните, в които са действително наети, както посочихме по-горе в тази статия.

– За времето, през което не са отдадени под наем, тези имоти се облагат с данък за „минимум чрез уменяване“ на дохода, който остава празен.

2.- Разходи и намаления в случай на отдаване под наем:

Испанските системи предоставят множество данъчни облекчения за доходите, получени от наеми.

Както беше обяснено по-горе, 60% намаление се прилага към тази сума, ако наемателят има тази къща като основно жилище (не би било валидно, ако имот се наема за търговска употреба, като например офис). Съответната данъчна група вече ще бъде приложена към резултата (който зависи от годишната заплата, получавана от данъкоплатеца и която се увеличава според дохода).

Това са намаленията, приети от данъчния закон:

• Ипотечни лихви
• Разходи за ремонт и поддръжка на имота
• IBI-Council Tax, такси и други местни данъци
• Обществени такси и други общи разходи
• Амортизация на къщата и недвижимия имот (3% от данъка върху дохода)
  • Приспадане на 60% от наема в случай на постоянно пребиваване: Важно е обаче да се знае, че туристическите имоти под наем, за разлика от общите наеми (тези за сезон или дълъг престой), въпреки че разходите за поддръжка могат да бъдат приспаднати, те не могат да се възползват от 60 % намаление.

Също така е много важно да се знае, че разходите на таксите на ДАНЪЧЕН КОНСУЛТЪТ и разходите за справяне с наема не могат да бъдат приспаднати, ако данъкоплатецът е физическо лице.

* По отношение на приходите от наем на СКЛАДОВИЯ и ПАРКОМЕСТА:

– Тези, които се отдават заедно с къщата и се намират в същата сграда или урбанизация, не се облагат с данък отделно от имота, към който принадлежат, до максимум 2 паркоместа.

– Но при паркоместа или складови помещения, които се наемат поотделно или отделно от апартамента, те трябва да се декларират независимо от останалите и нямат 60% намаление.

в.3) Данъци върху продажбата: КАПИТАЛОВИТЕ ПЕЧАЛБИ

1.- Изчисляване на данъчната основа

За да изчислите ОСНОВАТА НА ДАНЪКА за КАПИТАЛНИ ПЕЧАЛБИ, трябва да вземете предвид следната формула:

ЦЕНА НА ПРОДАЖБА-ЦЕНА НА ПРИДОБИВАНЕ

1. ЦЕНА НА ПРИДОБИВАНЕ се състои от:

• Цена на придобиването
• Цената на направените инвестиции и подобрения в придобитите активи. В този момент трябва да посочим, че разходите за консервация и ремонт в никакъв случай няма да бъдат включени. Разрешени са само реформи, които предполагат структурни реформи на имота или разширения на строителството. Така че незначителни работи няма да се приемат.
• Разходи и данъци, свързани с придобиването, като:
  • Комисионни от недвижими имоти или други агенти, участващи в операцията за покупка.
  • Нотариални, адвокатски и регистрационни разходи, свързани с акта за придобиване и дори с отпускането на ипотечния кредит, получен за това придобиване.
  • Плащане на данъци като данък прехвърляне и гербов налог
• Други разходи, свързани с учредяването на ипотеката на заема, отпуснат за неговото придобиване. В никакъв случай няма да се изчисляват платените лихви по заема.
• Всички други разходи, които са направени при придобиване на жилището и които са присъщи за него.
• От своя страна разходите за анулиране на ипотека ще намалят продажната стойност.
  1. ЦЕНА НА ПРОДАЖБАТА е съставен от
• Цена на продажбата
• Останалите разходи и данъци са свързани с продажбата като комисионни за недвижими имоти, нотариални и регистрационни разходи, разходи за заличаване на ипотека, когато са платени от продавача.

Печалбите, получени от продажбата на имота, ще бъдат присъединени към останалата част от доходите, получени от данъкоплатеца (заплати и др.) и обложени по скалата на данъчната ставка както е изброено по-горе в този раздел.

2.- Разлики с неданъчни резиденти

В случай, че се считате за „испански данъчен резидент“ (което означава, че плащате данъка си върху доходите в Испания като испанско местно лице), след като изчислите капиталовите печалби, ще имате следните предимства върху данъка:

• БЕЗ КАПИТАЛНИ ПЕЧАЛБИ ЗА ПОСТОЯННО ЖИВАНЕ: В случай, че имотът, който продавате, е Ваше постоянно местожителство (използвате го повече от 3 години като Ваше „постоянно жилище“), тогава ще имате следните предимства:
• Ако сте по-млади от 65 години: Не плащате CG за сумите от получената продажба, „реинвестирана“ в придобиването на нов имот, който да се използва като Ваше постоянно местожителство. Имате 2 години, за да практикувате това «реинвестиране» (изминали 2 години без да инвестирате тези суми, ще бъдете обложени с данък изцяло).
• Ако сте на възраст над 65 години: Не плащате CG за сумите, получени от продажбата. И това дори и да не „реинвестирате“ в нов имот.
• БЕЗ 3 % ЗАДЪРЖАНЕ: При завършване на продажбата получавате пълната сума на цената от купувача без задържане.

 

     б) ИСПАНСКИ НЕЖИВАЩИ

б.1) Данъци върху придобиване на имот

б.2) Данъци върху доходите – Данък върху доходите

б.3) Данъци върху продажбата – капиталови печалби

б.1) ДАНЪЦИ ПРИ ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТ:

Няма разлика по отношение на живущите, с изключение на НАМАЛЕНИЕ ОТ 90% средно ГАРП при придобиване на НОВО ПОСТРОЕН дом, който да се използва като „постоянно местожителство”, което не е разрешено в случай, че купувачът няма намерение да живее в имота постоянно.

– ПРИДОБИВАНЕ НА НОВИ СГРАДИ, ПАРЦЕЛИ И ФИРМЕНИ ИМОТИ:

– ДДС върху придобивните имоти не може да се приспада.

– Останалите разходи за придобиване, като нотариални такси, такси за поземлен регистр, адвокати, структурни реформи (само структурни) могат да бъдат приспаднати според капиталовите печалби в случай на продажба.

ПРИДОБИВАНЕ НА ПРЕПРОДАЖБИ:

– Данък върху прехвърлянето и останалите разходи по придобиване, като нотариални такси, такси за земя регистри, адвокати, структурни реформи (само структурни) могат да бъдат приспаднати според капиталовите печалби в случай на продажба.

б.2) ДАНЪК ВЪРХУ ДОХОДИТЕ – ДАНЪК ДОХОД ЗА НЕрезиденти (IRPFNR)

1. - Общи

Физическите лица, които притежават имоти в Испания, винаги са задължени да подават годишни данъчни декларации за доходите (IRPFNR) всяка година и да включват имотите си в споменатите декларации, и това и в случай, че данъкоплатецът е данъчно лице в Испания или не.

В случай на НЕ данъчни резиденти, имотите трябва да бъдат включени в годишната данъчна декларация за доходите, дори ако не са получени доходи или доходи от нея (например наем и др.).

Тъй като имотът НЕ е постоянно местожителство, той се облага с данък, тъй като не е освободен от данъка (за разлика от случая на испанските данъчни резиденти).

1.- В случай, че имотите са генерирали приходи (наеми и др.). те трябва да бъдат добавени към останалите доходи, получени в Испания от данъкоплатеца през цялата фискална година.

При доходи от НАЕМ е много важно да се знае, че за разлика от случая на „Резиденти”, НЯМА НАМАЛЕНИЕ на 60% от нетната печалба като база на данъка.

2.- Както е посочено в случая с испанските данъчни резиденти, в случай, че имоти не са генерирали приходи, те все още трябва да бъдат декларирани за данък и плащат „минимален” данък, известен като „причисление на дохода”.

Този „минимален“ данък, който се прилага към плащането на имоти, които не са обичайни жилища, се изчислява върху 1.1% от кадастралната стойност на имота (този процент нараства до 2%, ако стойността не е била преразгледана през последното десетилетие).

2.- Разходи и намаления в случай на отдаване под наем:

Всички разходи, разрешени на испанските данъчни резиденти в случай на наем, са разрешени и в случай на нерезиденти за намаляване на базата на данъка, с изключение на намалението от 60% в случай на наемане на постоянно жилище.

Останалите намаления са разрешени, но има важна разлика между граждани на ЕС и граждани на НЕ ЕС относно това намаление.  

– граждани на ЕС: Когато данъкоплатецът е местно лице в някоя от страните от ЕС, те могат да намалят от базата на данъка ВСИЧКИ разходи получени от дейността, която е генерирала прихода/наема.

Например, в случай на наем, могат да бъдат приспаднати разходи за поддръжка, местни данъци, почистване, ремонт и т.н. според разрешените за испански жители.

– Граждани на НЕ ЕС не могат да приспадат от данъчната основа направените по-горе разходи за производство на наема. Така че данъчната основа ще бъде точната сума на наема, получен годишно в Испания без намаления.

3.- Данъчна ставка:  

Наемът, оценен съгласно по-горе (2.- Условен наем в случай на празна къща), ще бъде добавен към останалата част от доходите/наеми, получени от имота през годината (1.-Наемът ефективно получен), след това намален с евентуалната разрешени намаления и след това подадени към следната данъчна ставка:

ГРАЖДАНИ НА ЕС, Исландия и Норвегия	НЕ ГРАЖДАНИ НА ЕС
19%	24%

 

б.3) ДАНЪЦИ ВЪРХУ ПРОДАЖБАТА – КАПИТАЛНА ПЕЧАЛБА ЗА ИСПАНСКИТЕ НЕДАНЪЧНИ РЕЗИДЕНТИ

1.- Изчисляване на данъчната основа

За да изчислите ОСНОВАТА НА ДАНЪКА за КАПИТАЛНИ ПЕЧАЛБИ, трябва да вземете предвид следната формула:

ЦЕНА НА ПРОДАЖБА-ЦЕНА НА ПРИДОБИВАНЕ

           1.- ЦЕНА НА ПРИДОБИВАНЕ се състои от:

• Цена на придобиването
• Цената на направените инвестиции и подобрения в придобитите активи. В този момент трябва да посочим, че разходите за консервация и ремонт в никакъв случай няма да бъдат включени. Разрешени са само реформи, които предполагат структурни реформи на имота или разширения на строителството. Така че незначителни работи няма да се приемат.
• Разходи и данъци, свързани с придобиването, като:
  • Комисионни от недвижими имоти или други агенти, участващи в операцията за покупка.
  • Нотариални, адвокатски и регистрационни разходи, свързани с акта за придобиване и дори с отпускането на ипотечния кредит, получен за това придобиване.
  • Плащане на данъци като данък прехвърляне и гербов налог
• Други разходи, свързани с учредяването на ипотеката на заема, отпуснат за неговото придобиване. В никакъв случай няма да се изчисляват платените лихви по заема.
• Всички други разходи, които са направени при придобиване на жилището и които са присъщи за него.
• От своя страна разходите за анулиране на ипотека ще намалят продажната стойност.

          2.- ЦЕНА НА ПРОДАЖБАТА е съставен от

• Цена на продажбата
• Останалите разходи и данъци са свързани с продажбата като комисионни за недвижими имоти, нотариални и регистрационни разходи, разходи за заличаване на ипотека, когато са платени от продавача.

2.- Данъчна ставка:

Печалбите, получени от продажбата на имота, ще бъдат присъединени към останалата част от доходите, получени от данъкоплатеца (заплати и др.) и обложени с 19 % от получената печалба  както е изброено по-горе в този раздел.

3.- Разлики с данъчни резиденти

Тъй като не сте данъчно пребиваващ в Испания, начинът, по който плащате капиталови печалби, е следният:

• БЕЗ ОСВОБОЖДАВАНЕ НА КЪЩАТА КАТО ПОСТОЯННО ЖИЛИЩЕ. Тъй като не пребивавате, се счита, че не живеете постоянно в имота.

 ПРИ ЗАВЪРШВАНЕ НА ПРОДАЖБАТА: 3 % ЗАПАЗВАНЕ: След приключване на продажбата испанската администрация принуждава купувача да направи ЗАТЪРЖАНЕ на 3 % от стойността на цената на продажбата. Така че не получавате пълната договорена цена. Купувачът задържа 3% от общата цена и е длъжен да ги депозира в данъчната служба. Това се прави «в същия ден на приключване на продажбата».

ЗАБЕЛЕЖКА: Следвайки горния пример, в случай, че цената на продажбата е 260.000 260.000 EUR, задържането, което трябва да бъде направено от купувача, ще бъде 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• ПРЕДИ 6 МЕСЕЦА СЛЕД ЗАВЪРШВАНЕ НА ПРОДАЖБАТА: ДЕКЛАРАЦИЯ ЗА ПЕЧАЛБИТЕ ОТ КАПИТАЛА (19%): След приключване на продажбата имате 6 месеца, за да представите «Декларация за капиталови печалби» в испанската данъчна служба. В тази декларация вие (или вашият адвокат) трябва да изчислите данъка, като следвате горния пример. В този случай сумата, която трябва да платите е 3.040 EUR.

ЗАБЕЛЕЖКА: Както е обяснено тук, CG, получен от тази транзакция, е 3.040 EUR. Тъй като сте били задържани с по-висока сума (7.800 EUR), тогава имате „кредит“ към испанската администрация за разликата.

Така че, ако испанската администрация държи от вас 7.800 3.040 EUR за CG Tax, тъй като крайният резултат от данъка е само XNUMX XNUMX EUR, тогава, испанската администрация трябва да ви „възстанови“ разликата: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Как да поискате това възстановяване? Вашият адвокат/данъчен съветник трябва да включи този факт в същата декларация за капиталови печалби, за да го представи в данъчната служба след приключване на продажбата.

4.- Начисляване

Данъкът ще се начислява:

– В случай на връщания, когато са дължими или на датата на получаване, ако това е по-рано.

– В случай на капиталови печалби, когато се извършва промяна на собствеността.

– В случай на условен доход, съответстващ на градски недвижими имоти, на 31 декември всяка година.

– В останалите случаи, когато се дължи съответният доход.

– В случай на смърт на данъкоплатеца, всички доходи, предстоящи за условно изчисление, се считат за платими на датата на смъртта.

5.- Формални задължения

• Данъкоплатците, които получават доходи на испанска територия без посредничеството на място на стопанска дейност, ще бъдат длъжни да представят декларация, определяща и вписваща съответното данъчно задължение за този данък в срок от един месец от датата на начисляване. В случай на условен доход, съответстващ на градски недвижими имоти за собствено ползване, декларацията ще бъде представена от 1 януари до 30 юни след датата на начисляване.
• Декларирането и внасянето на дълга могат да бъдат и солидарните задължени лица. Данъкоплатците за този данък няма да бъдат задължени да представят декларацията, съответстваща на дохода, по отношение на който е извършено удържане или приходи по сметка, нито по отношение на тези, които подлежат на удържане или приходи по сметка, но са освободени.
• Данъкоплатците, които получават доходи от икономически дейности или експлоатация, извършени в Испания, ще бъдат задължени да водят отчети за приходите и разходите.
• По същия начин те трябва да съхраняват, номерирани по дати, издадените фактури и получените фактури или подкрепящи документи.
• Те са длъжни да извършват удръжки и плащания по сметка по отношение на доходите от работа, които задоволяват, както и други доходи, подлежащи на удържане, които представляват.

КУПУВАНЕ В ИСПАНИЯ КАТО КОМПАНИЯ – ПРИХОДИ ОТ ИСПАНСКИ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ОТ КОМПАНИИ

Отново, както в случая с физическите лица, има важни разлики в данъчното третиране, когато купувачът на испанския имот или получателят на доходи е Испанска или чужда компания.

а) ДЕЙСТВИЯ В ИСПАНИЯ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ИЗПОЛЗВАНЕ НА ЧУЖДЕСТВЕНА КОМПАНИЯ – Доходи, получени без посредничеството на място на стопанска дейност

а.1) Данъци върху придобиването на имота

a.2) Данък върху доходите – Не се облага с корпоративен данък, но с ДАНЪК ПОДХОДИ ЗА НЕрезиденти (IRPFNR)

а.3) Данъци върху продажбата – КАПИТАЛНА ПЕЧАЛБА

 

а.1) Данъци при придобиване на имота:

Няма разлика с индивидите.

– ПРИДОБИВАНЕ НА НОВИ СГРАДИ, ПАРЦЕЛИ И ФИРМЕНИ ИМОТИ:

– ДДС при придобиване на имоти не може да се приспада.

– Останалите разходи за придобиване, като нотариални такси, такси за поземлен регистр, адвокати, структурни реформи (само структурни) могат да бъдат приспаднати според капиталовите печалби в случай на продажба.

ПРИДОБИВАНЕ НА ПРЕПРОДАЖБИ:

– Данък при прехвърляне и останалите разходи за придобиване, като нотариални такси, такси за поземлен регистр, адвокати, структурни реформи (само структурни) могат да бъдат приспаднати според капиталовите печалби в случай на продажба.

a.2) Данък върху доходите – Не се облага с корпоративен данък, но с ДАНЪК ПОДХОДИ ЗА НЕрезиденти (IRPFNR)

Данъкоплатците, фирмите и/или физическите лица, които извършват дейност без място на стопанска дейност, независимо дали са физически или юридически лица, се облагат с данък в съответствие с IRPF (испански данък върху доходите – данък върху капиталовите печалби) регулации, и да го направи за всяка сделка, както е установено в членове 24 и следващите от Консолидирания текст на Закона за IRNR.

Така че, дори да са компания, чуждестранните компании, действащи в Испания без постоянно място на стопанска дейност, няма да подлежат на испанския корпоративен данък, а на същия данъчен закон за чуждестранни лица: данък върху доходите.

1.- Данъчна основа

 а) Общо правило:По принцип данъчната основа ще се състои от пълния й размер, определен в съответствие с правилата за данък върху доходите на физическите лица.

б) Доходи, получени от испански имоти/недвижими имоти:

1.- Данък върху дохода:  Чуждестранните компании, които притежават имоти в Испания, винаги са длъжни да подават годишни данъчни декларации за доходите (IRPF) всяка година и да включват имотите си в тези декларации, и това и в случай, че компанията данъкоплатец е данъчно лице в Испания или не.

В случай на фирми, които не са данъчни резиденти, имотите и наемите трябва да бъдат включени в годишната данъчна декларация за доходите, но за разлика от ФИЗИЧЕСКИ ЛИЦА, в случай на липса на доходи, „минималният данък” няма да бъде извлечен.

Тъй като имотът НЕ е постоянно местожителство, той се облага с данък, тъй като не е освободен от данъка (за разлика от случая на испанските данъчни резиденти).

2.- Изчисляване на данъка – Само наеми – Без условен доход  

1.- В случай, че имотите са генерирали приходи (наеми и др.). те трябва да се добавят към останалите доходи, получени в Испания от данъкоплатеца през цялата фискална година.

При доходи от НАЕМ е много важно да се знае, че за разлика от случая на „Резиденти”, НЯМА НАМАЛЕНИЕ на 60% от нетната печалба като база на данъка.

2.- БЕЗ УМЕНЕН ПРИХОД в случай на чуждестранни компании: Както беше посочено по-горе, в случая с „Физическите лица“, в случай че имотите не са генерирали доходи през годината, те все пак трябва да бъдат декларирани за данък и плащат „минимален“ данък, известен като „Причисление на дохода“ “.

Но това не е така, когато собственикът на имота е „чуждестранна компания”. Така че, като нерезидентна компания, няма да има "условен данък" за плащане, в случай че имотът не е генерирал никакви приходи през годината.

Испанските системи предоставят множество данъчни облекчения за доходите, получени от наеми.

2.- Разходи и намаления в случай на отдаване под наем:

Както беше обяснено по-горе, 60% намаление НЕ се прилага към тази сума за НЕпребиваващи в Испания

Съответната данъчна група вече ще бъде приложена към резултата (който зависи от годишната заплата, получавана от данъкоплатеца и която се увеличава според дохода).

Това са намаленията, приети от данъчния закон:

• Ипотечни лихви
• Разходи за ремонт и поддръжка на имота
• IBI-Council Tax, такси и други местни данъци
• Обществени такси и други общи разходи
• Амортизация на къщата и недвижимия имот (3% от данъка върху дохода)

o За разлика от физическите лица, таксите и разходите на ДАНЪЧЕН КОНСУЛТЪТ за справяне с наема могат да бъдат приспаднати, ако данъкоплатецът е фирма.

Също така, както в случая с физическите лица, има важна разлика между компаниите граждани на ЕС и компаниите, които не са граждани на ЕС, относно намаленията на данъчната основа на данъка върху доходите в Испания.

– Фирми граждани на ЕС: Когато данъкоплатецът е местно лице в някоя от страните от ЕС, могат да намалят от базата на данъка ВСИЧКИ разходи получени от дейността, която е генерирала прихода/наема.

Например, в случай на наем, могат да бъдат приспаднати разходи за поддръжка, местни данъци, почистване, ремонт и т.н.

– Компании, които не са граждани на ЕС не може да приспадне от данъчната основа горните разходи генерирани за производство на наема. Така данъчната основа ще бъде точната сума на наема, получен годишно в Испания без намаления.

3.- Данъчна ставка:

Получените доходи/наеми от имота през годината се подават към следната данъчна ставка:

ГРАЖДАНИ НА ЕС, Исландия и Норвегия	НЕ ГРАЖДАНИ НА ЕС
19%	24%

• Специални правила за доходи, получени от други източници, различни от наема:

В случаите на предоставяне на услуги, техническа помощ, монтажни или монтажни работи, произтичащи от договори за инженеринг и като цяло от дейности или икономически операции, извършвани в Испания без посредничеството на място на стопанска дейност, данъчната основа ще бъде равна на разликата между пълните приходи и следните разходи:

– Заплати и социални такси на персонала, зает пряко в развитието на дейността, при условие че доходът от приложимия данък или плащанията за сметка на изплатения трудов доход е оправдан или гарантиран.

– Предоставяне на материали за окончателното им включване в работите, извършени на испанска територия.

– Консумативи, консумирани на испанска територия за развитие на дейности.

Данъчната основа, съответстваща на капиталовите печалби ще се определя чрез прилагане на правилата за данък върху доходите на физическите лица, с някои изключения, към всяка настъпила промяна в капитала.

– В случай на нерезидентни предприятия, когато капиталовата печалба идва от неизгодно придобиване (например дарение), тази сума ще бъде оценена по „нормалната пазарна“ стойност на придобитата вещ.

– Когато приходите идват косвено от активи, намиращи се на испанска територия, или от права, свързани с тях, и субектите се считат за „просто притежатели на активи“ и са местни в държави или територии, с които няма ефективен обмен на данъци информация, тези недвижими имоти, намиращи се на испанска територия, ще подлежат на плащане на данъка.

– Доходи от работа, получени от чуждестранни лица на испанска територия по силата на срочен договор за сезонни работници, в съответствие с разпоредбите на трудовите разпоредби:  2%.

– Дивиденти и други приходи, получени от участието в собствения капитал на предприятие, и Лихви и други приходи, получени от прехвърляне на собствен капитал на трети страни: 19%

4.- Начисляване

Данъкът ще се начислява:

– В случай на връщания, когато са дължими или на датата на получаване, ако това е по-рано.

– В случай на капиталови печалби, когато се извършва промяна на собствеността.

– В случай на условен доход, съответстващ на градски недвижими имоти, на 31 декември всяка година.

– В останалите случаи, когато се дължи съответният доход.

– В случай на смърт на данъкоплатеца, всички доходи, предстоящи за условно изчисление, се считат за платими на датата на смъртта.

5.- Формални задължения

• Данъкоплатците, които получават доходи на испанска територия без посредничеството на място на стопанска дейност, ще бъдат длъжни да представят декларация, определяща и вписваща съответното данъчно задължение за този данък в срок от един месец от датата на начисляване. В случай на условен доход, съответстващ на градски недвижими имоти за собствено ползване, декларацията ще бъде представена от 1 януари до 30 юни след датата на начисляване.
• Декларирането и внасянето на дълга могат да бъдат и солидарните задължени лица. Данъкоплатците за този данък няма да бъдат задължени да представят декларацията, съответстваща на дохода, по отношение на който е извършено удържане или приходи по сметка, нито по отношение на тези, които подлежат на удържане или приходи по сметка, но са освободени.
• Данъкоплатците, които получават доходи от икономически дейности или експлоатация, извършени в Испания, ще бъдат задължени да водят отчети за приходите и разходите.
• По същия начин те трябва да съхраняват, номерирани по дати, издадените фактури и получените фактури или подкрепящи документи.
• Те са длъжни да извършват удръжки и плащания по сметка по отношение на доходите от работа, които задоволяват, както и други доходи, подлежащи на удържане, които представляват.

МНОГО ВАЖНО: Ако имотът се ползва от някой от акционерите, заемането на имота трябва да бъде формализирано от а договор за наем да упълномощи акционера да ползва имота, с пазарна стойност на наема, и плащането на този наем се облага с общата данъчна ставка.

Много често купувачите купуват имот в Испания на името на чуждестранна компания с цел да се използва лично от членовете на семейството на акционера. Това не е правилно. Имотът принадлежи на „Фирмата”. Така че, в случай че ползването на имота се извършва от акционера по „лични причини“, тогава с дружеството трябва да бъде договорен договор за наем с наем с маркирана стойност, като доходите, генерирани от този наем, трябва да се облагат с данък от испанския данък върху доходите като останалата част от наемите, получени през годината.

а.3) Данъци върху продажбата – КАПИТАЛНА ПЕЧАЛБА

Продажбата на испански имоти, собственост на чуждестранни компании, се облага по същия начин, както за нерезидентни физически лица.

б) ДЕЙСТВИЯ В ИСПАНИЯ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ЧРЕЗ МОНТАЖ Доходи, получени с посредничеството на място на стопанска дейност

Нерезидентно физическо лице или компания действа в Испания чрез „постоянен обект“ в следните случаи:

– Когато има в Испания, с каквото и да е наименование и непрекъснато или редовно, съоръжения или работни места от всякакъв вид, в които се развива цялата или част от дейността.

– Когато действат в Испания чрез упълномощен агент, който сключва договори от името и за сметка на нерезидентното юридическо лице, при условие че той редовно упражнява посочените способности.

По-конкретно, постоянните обекти са управленски централи, клонове, офиси, фабрики, работилници, складове, магазини или други обекти като мини, нефтени или газови кладенци, кариери, земеделски стопанства, горско стопанство или животновъдство или всяко друго място за експлоатация или добив на природни ресурси и строителство. Също така, монтажни или монтажни работи, чиято продължителност надвишава шест месеца.

ПРИМЕР:  Чуждестранно резидентно юридическо лице притежава земя, предназначена за мина в Испания.

 1.- Данъчна основа

Базата на данъка на мястото на стопанска дейност ще се определя в съответствие с разпоредбите на Общия режим за корпоративно облагане, без да се засяга следното:

1. Всяко плащане, което мястото на стопанска дейност извършва към централния офис или към някое от неговите места на стопанска дейност като такси, лихви или комисионни, платени във връзка с услуги за техническа помощ, или за използване или прехвърляне на стоки или права няма да се приспадат.
2. Въпреки това, лихвите, плащани от постоянните стопански единици на чуждестранни банки на тяхното седалище или на други постоянни стопански единици за извършване на дейността им, ще бъдат приспаднати.
3. Разумната част от управленските и общите административни разходи, съответстващи на мястото на стопанска дейност, ще бъдат приспаднати, при условие че са изпълнени изискванията, установени от закона. Данъкоплатците могат да поискат от Данъчната администрация да определи оценката на гореспоменатите разходи, които подлежат на приспадане.
4. В никакъв случай суми, съответстващи на стойността на собствения капитал на предприятието (лихви и други финансови разходи), пряко или косвено, няма да бъдат отнесени към мястото на стопанска дейност.

2.- Данъчна ставка

1. - данъчна ставка от 30%ще се прилага към данъчната основа, освен когато дейността на мястото на стопанска дейност е проучване и експлоатация на въглеводороди, в който случай данъчната ставка ще бъде 35%.
2.  Допълнителна ставка от 19 %ще се изисква върху сумите, преведени от евентуалните доходи, получени в Испания от мястото на стопанска дейност, с изключения

– Субекти с данъчно пребиваване в държави от Европейския съюз, които не се считат за данъчни убежища.

– Субекти с данъчно пребиваване в държава, която е подписала споразумение с Испания за избягване на двойното данъчно облагане, при условие че има реципрочно третиране.

1. В пълния размер на данъка може да се приложи следното:
2. – Размерът на обезщетенията и удръжките, прилагани от испанския закон за корпоративното данъчно облагане към испанските резидентни компании.
3. – Размерът на удръжките и плащанията за сметка на данъка.

3.- Данъчен период и начисляване

 – Данъчният период ще съвпада с фискалната година, декларирана от мястото на стопанска дейност, без да надвишава 12 месеца. Когато не е декларирано друго, данъчният период ще се счита за календарна година. Данъкът се начислява в последния ден на данъчния период.

– Съобщението за данъчния период трябва да бъде формулирано в момента, в който трябва да бъде подадена първата декларация за този данък, като се разбира, че тя остава за следващите периоди, докато не е изрично променена.

– Данъчният период се счита за изтекъл, когато мястото на стопанска дейност преустанови дейността си или по друг начин е извършено сторнирането на инвестицията в деня му по отношение на мястото на стопанска дейност, както и в случаите, в които постоянното стопанска дейност заведението се прехвърля. на друго физическо или юридическо лице, тези, в които централната къща прехвърля местожителството си и когато собственикът й почине.

4.- Формални задължения

 Постоянните обекти ще бъдат длъжни да представят декларация, като определят и въвеждат съответната данъчна ставка, чрез опростената модел 200 или 201. Декларацията ще бъде представена в рамките на 25 календарни дни, следващи шест месеца след края на данъчния период.

Постоянните стопански единици ще бъдат задължени да водят отделни счетоводни отчети, отнасящи се до операциите, които извършват, и патримониалните елементи, които са били прикрепени към тях.

Те също така ще бъдат задължени да спазват останалите счетоводни, регистрационни или формални задължения, изисквани от юридическите лица, пребиваващи на испанска територия, съгласно разпоредбите за корпоративния данък.

5.- Плащания по сметка

Постоянните обекти ще бъдат предмет на режим на удържане на корпоративен данък за доходите, които получават, и ще бъдат задължени да плащат на вноски по сметка от уреждането на този данък, при същите условия като субектите, подлежащи на испански корпоративен данък.

По същия начин те ще бъдат задължени да извършват удръжки и плащания по сметка в същото.

в) ДАНЪЧНИ ОТРАЖЕНИЯ ПРИ ЗАКУПУВАНЕ НА КЪЩА ЧРЕЗ ИСПАНСКА ФИРМА

в.1) Данъци върху придобиването на имота

в.2) Данък върху доходите – КОРПОРАТИВЕН ДАНЪК

в.3) Данъци върху продажбата – КОРПОРАТИВЕН ДАНЪК

 

в.1) Данъци върху придобиването на имота

ПРИДОБИВАНЕ НА НОВИ СГРАДИ, ПАРЦЕЛИ И ДРУГИ ФИРМЕНИ ИМОТИ:

– ДДС при придобиване на имоти може да се приспада САМО при фирми „с стопанска дейност”.

– Дружествата за патримониални/капиталови компании не могат да приспадат ДДС от придобиването на имота.

– Останалите разходи за придобиване като нотариални такси, такси за поземлен регистр, адвокати, ВСЕКИ ВИД реформи (не само структурни) и като цяло всякакъв вид разходи, свързани с дейността по отдаване под наем, могат да бъдат приспаднати според капиталовите печалби в случай на продажба.

ПРИДОБИВАНЕ НА ПРЕПРОДАЖБИ:

– Данък при прехвърляне и останалите разходи по придобиване като нотариални такси, такси за поземлен регистър, адвокати.

– ВСЕКИ ВИД реформи (не само структурни) и като цяло всякакъв вид разходи, свързани с дейността по отдаване под наем, могат да бъдат приспаднати като капиталови печалби в случай на продажба.

в.2) Данък върху доходите – КОРПОРАТИВЕН ДАНЪК

- Корпоративна данъчна основа се получава чрез фирмата счетоводни резултати/баланс. Така че към този счетоводен баланс ще се прилага данъчната ставка.

1.- ВИДОВЕ ЦИТИРАНЕ/ЦЕНА

Ще се прилага в първия данъчен период, в който данъчната основа е положителна (тоест има печалба и трябва да платим корпоративен данък) и в следващия.

• Обща оферта/ставка: 25%.
• Намалена оферта/ставка от 15% за предприемачи. Наскоро създадени компании могат да прилагат тази намалена ставка за ДВЕ ГОДИНИ (годината, в която започва дейността и следващата година), ако отговарят на определени изисквания:
  • Че стопанската дейност на дружеството не е извършвана преди това от други лица или свързани лица.
  • че стопанската дейност не е извършвана през годината преди учредяването на предприятието от физическо лице, което притежава пряко или косвено участие в капитала или собствения капитал на новосъздаденото лице, по-голямо от 50 на сто.
  • Патримониалните компании са изключени от този намален данък.
• 20% намалена оферта/ставка за кооперации:Тази оферта/ставка е приложима в защитени от данъци кооперативни дружества, с изключение на извънкооперативните резултати, които се облагат с обща оферта/ставка от 25%.

2.- КАК СЕ ИЗЧИСЛЯВА ДАНЪКЪТ ЗА ПЛАЩАНЕ?

Корпоративният данък се изчислява от счетоводния резултат през фискалната година на дружеството, тоест:

ПРИХОДИ – РАЗХОДИ – ПРИСПАДАНИ РАЗХОДИ

3.- ДРУЖЕСТВА С СТОПАНСКА ДЕЙНОСТ И ПАТРИМОНИАЛ

Има два начина да закупите имоти в Испания чрез испанска компания:

1.- ФИРМИ С „СТОПАНСКА ДЕЙНОСТ” – Тези, които имат бизнес дейност, така че нормалните компании в бизнеса с услуги, производство, фабрики и т.н., което означава, че компанията най-малко има:

– Служител, който да развива дейността – Имайте предвид, че „Данъчният представител“ или генералният мениджър не се считат за служител за тази цел.

2.- КОМПАНИИ БЕЗ „СТОПАНСКА ДЕЙНОСТ” – ПАТРИМОНИАЛНО/КАПИТАЛНО ДРУЖЕСТВО (на испански „Sociedades de mera tenencia de bienes“ o „Sociedades Patrimoniales“ – Това е типичният случай на компании с „просто собственост върху инвестиционни или финансови продукти, акции, облигации, депозити или недвижими имоти“. И така, неговата природа е да има фискални ефекти, а не търговски.

СЛУЧАЙЪТ НА ПАтримониалните/КАПИТАЛНИ ДРУЖЕСТВА

Най-важното е, че повече от 50% от активите не са засегнати от икономическа дейност. С други думи, той не е предназначен за извършване на икономическа дейност.

Следователно, той няма да бъде патримониален субект, ако повече от 50% от активите са съставени от набор от:

– дълготрайни материални и нематериални активи (необходими за извършване на дейността)

– съществуванията,

– търговски длъжници и тези вещи, които са вземания в резултат на стопанска дейност.

Въпреки че трябва да разгледаме и елементи, свързани с дейността, като ги добавим към предишните позиции, съкровищницата и инвестициите, които отговарят на определени изисквания. Сред тях можем да посочим:

– тези, които са произведени по законов мандат, произтичащи от икономическа дейност

Тези, произтичащи от операции с елементи, свързани с дейността, и тези, които, макар и да не са последица от дейността, имат за цел да управляват и контролират участието на друго дружество без дялов капитал.

Всичко, което не е описано подробно в предишните точки, ще се разбира като не засяга икономическата дейност.

Значение на 50% от активите

Ако повече от 50% от активите на вашата компания са предназначени за извършване на дейност, то няма да е наследствено.

За да се изчисли стойността на активите, трябва да се вземе предвид средната стойност на тримесечните салда (а не салдото в края на годината).

От друга страна, ако е дружество майка на група компании, средната стойност, която трябва да се вземе, е тази на консолидираните баланси.

Какво се разбира под икономическа дейност?

За да се счита за „икономическа дейност“, поне едно лице е наето на трудов договор на пълно работно време и то трябва да е посветено на управлението на активите.

Създаване на компания без икономическа дейност - Patrimonial е най-широко използваният начин за тези, които решат да инвестират в недвижими имоти в Испания.

Много важен момент е това единствената дейност по „отдаване“ на един или няколко имота не се счита за „икономическа дейност“, ако няма съществуващ независим офис, който да се занимава с бизнеса, и служител, нает на пълно работно време.

– Кои са причините за създаване на патримониална компания в Испания?

Основните причини са "фискални" предимства на своите партньори:

1.- Активите ще подлежат на облагане с корпоративен данък (CT). Основната последица е, че компанията ще се облага с обща ставка за КТ, която е 25 %.

Това прави предимство, когато акционерът е „резидент на Испания“, като цяло при инвестиции на висока стойност, които биха могли да бъдат обложени с по-високи ставки за данък върху доходите на физическите лица, ако инвестицията е била извършена като физическо лице.

2.- Те не се облагат с данък върху богатството, а с корпоративен данък. Това може да бъде голямо спестяване на данъци в случай, че активите са били много високи.

3.- Ще можете да приспаднете в Корпоративния данък разходите, необходими за поддръжката на имотите, които генерират приходи за вашата фирма.

4.- Премахване на риска (случай на фалит), присъщ на развитието на икономическа дейност; възможни корпоративни дългове, които биха могли да направят тези активи, могат да бъдат запорирани в случай на засягане.

5.- Семейните активи са защитени.

6.- Улеснява се наследяването на наследство.

7.- Спестявате от данък върху доходите на физическите лица, ако имате имоти, които не са вашето обичайно жилище.

8.- Облагането на доходите, които могат да възникнат в компаниите, ще се извършва по общата данъчна ставка (25%), вместо със средната данъчна ставка.

Недостатъци

1.- Тези субекти може да не прилагат някои данъчни облекчения като 15% данъчна ставка, приложима за новосъздадени юридически лица.

2.- Нито ще може да прилага данъчните преференции, които са установени за малките предприятия.

3.- Те не могат да прилагат освобождаването за избягване на двойното данъчно облагане на дивиденти и доходи, получени от прехвърляне на ценни книжа.

От 25% корпоративен данък има допълнителни 19% за всеки дивидент или доход, получен от нерезидент в Испания. В случай на испански компании с „икономическа дейност“, споделяна от нерезиденти, всеки доход или разпределение на дивиденти, идващи от испанска компания, може да бъде защитено от евентуалните „Конвенции за двойно данъчно облагане“ между Испания и страната на резидентство на данъкоплатеца. Така че този допълнителен данък дивидент от 19 % може да бъде намален при евентуални конвенции между Испания и страната на платеца на такса.

Но в случай на „патримониални компании“, 19% данък за дивиденти или печалби, получени от испанска компания, няма да бъде освободен, нито защитен от конвенция за двойно данъчно облагане, така че ще бъде обложен с данък изцяло.

4.- Отрицателните данъчни основи не могат да бъдат компенсирани, когато са изпълнени редица изисквания.

5.- Когато има скромни активи, това може да не представлява спестявания. На първо място, защото ще прилагат по-малки раздели от данъка върху доходите на физическите лица.

6.- Конституцията и поддръжката на компанията (и нейното управление) има редица разходи.

7.- Ако имотът се използва от някой от акционерите, заемането на имота трябва да бъде формализирано с договор за наем да разреши на акционера да използва имота с пазарна стойност на наем, като плащането на този наем се облага с обща данъчна ставка от 25 %.

Много често купувачите купуват имот в Испания на името на чуждестранна компания с цел да се използва лично от членовете на семейството на акционера. Това не е правилно. Имотът принадлежи на „Фирмата”. Така че, в случай че ползването на имота се извършва от акционера по „лични причини“, тогава с дружеството трябва да бъде договорен договор за наем с наем с маркирана стойност, като доходите, генерирани от този наем, трябва да се облагат с данък от испанския корпоративен данък като останалата част от наема, получен през годината.

– Как се учредява патримониално/капиталово дружество?

Както посочихме, патримониалното общество е съображение на самото образувание. И това съображение се дава от състава на неговите активи.

Така че това, което може да бъде създадено, е нормално и стандартно гражданско или търговско дружество на SL или SA, което ще се счита за патримониално, когато е ограничено до управление на активи или права, без да се занимава предимно с професионални дейности.

* Специален режим за субекти, посветени на отдаване на имоти под наем

Този режим е незадължителен и ще се прилага за субекти, чиято основна икономическа дейност е отдаването под наем на имоти, разположени на испанската територия, въпреки че е съвместим с извършването на други допълващи дейности и с прехвърлянето на наетите имоти след минималния период на поддръжка се предава.

За да прилагат този специален режим, компаниите трябва да отговарят на следните изисквания:

• Броят на имотите, наети или предложени за отдаване под наем, е равен или по-голям от 8 по всяко време.
• Жилищата остават отдадени под наем или предложени за отдаване под наем за поне три години. Неспазването на това изискване ще доведе до загуба на съответния бонус за всеки имот.
• Дейностите по развитие и лизинг на недвижими имоти подлежат на отделно счетоводство за всеки придобит или рекламиран имот.
• В случай на развитие на допълващи дейности към основната икономическа дейност отдаване на жилища под наем, че:

 – минимум 55% от дохода на данъчния период, с изключение на тези, получени от прехвърлянето на наетите имоти след изтичане на минималния период на поддръжка, или, алтернативно, стойността на активите на предприятието е в състояние да генерира доход, който има право да получи бонуса.

Данъчният закон предвижда 85% отстъпка да се прилага върху частта от пълната квота което съответства на приходите, получени от отдаване на къщи под наем. Тези приходи ще бъдат изчислени чрез изваждане от пълния получен доход, приспадащите се разходи, свързани с посочения доход, и общите разходи, които съответстват пропорционално на посочения доход.

* СПЕЦИАЛЕН ДАНЪК ЗА ДОХОДИ, генерирани ОТ КОМПАНИИ ИЛИ ФИЗИЧЕСКИ ЛИЦА, базирани в НЕБЕСНА СТРАНА

Изключително субекти, пребиваващи в държава или територия, които се считат за данъчен рай, които са собственици или притежават в Испания, по право на собственост, недвижими имоти или вещни права на ползване или ползване върху тях, подлежат на специален данък.

Данъчната основа се формира от кадастралната стойност и ако такава не съществува, ще се използва стойността, определена в съответствие с разпоредбите на данъка върху имуществото.

Данъчната ставка ще бъде 3% и трябва да се плаща всяка година.

TLACORP 2021