Прекратяване на съсобствеността или унищожаване на етажната собственост върху испански имоти

 икона-отметка Заличаването на етажна собственост (EC) (или „анулиране на съсобственост“) се състои в прехвърляне на собствеността върху актив, който не може да бъде разделен, когато един от съсобствениците придобива пълната собственост върху актива към останалата част съсобствениците и това завършва, в много случаи, с обезщетение (парично или не). 

В кои случаи намираме „Етажна собственост“ или „Съсобственост“ върху имот?

• Когато 2 или повече лица решат да закупят имот заедно, и поделяне на процента на съсобственост
• При наследство, когато е потвърдено, че по закон или по завещание собствеността върху определен имот се поделя съразмерно между наследниците.
• В друга Съд или съдебен процес 

Обикновено има 2 начина да се пристъпи към прекратяване на съсобственост: 

1.- Със съдебно споразумение, което се разглежда от трибунали, където се потвърждава, че имотът ще отиде само при един от съсобствениците.

2 примера:

а) Развод; В случай на развод, когато има присъда на съда, установяваща, че имуществото, притежавано от семейна двойка, отива само на единия от тях.

б) Официално заличаване на съпричастността в съдилищата. Може да има друг съдебен процес, при който съсобствениците да бъдат решени да бъдат отменени.

И в двата случая присъдата на съда се представя в испанската система и се използва за започване на процес, при който само един от съсобствениците ще получи 100% от собствеността.

2.- Споразумение между страните: Продажба на една от частите на другата страна

Винаги е възможно единият съсобственик да реши да купи или продаде своята част на другия.

Кое е основното предимство на заличаването на съсобственост?

Основният аспект на тази сделка е пряко свързан с данъците, тъй като, въпреки че един от съсобствениците „придобива“ частта от съсобствеността от останалите, от данъчна гледна точка тази сделка не се облага като „продажба“.

В зависимост от испанския регион, „продажбата“ се облага с данък от 6-10% върху цената на продажбата. Но ЕО се облага само с 0,5-1,5% (в зависимост от регионите)

Това е типичната сделка, извършвана в случай на развод или раздяла.

Пример:

„А” и „Б” са женени и купуват апартамент за 150.000 2 евро в Малага. 75.000 години по-късно решават да се разведат и се съгласяват „А” да получи апартамента. „А“ плаща XNUMX XNUMX евро на „Б“, за да придобие своята част.

Тъй като се счита за ЕО, данъците за тази транзакция няма да бъдат 8 % (Данък за прехвърляне на Андалусия=6.000 1,5 EUR), а 1.125 % = XNUMX EUR.

Заключение: “A”+”B” спестяват 6.000 1.125 – 4.875 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR, тъй като тази транзакция се счита за EC вместо продажба. 

Така че ЕК е перфектен вариант в случай на развод.

ВАЖНО!: Но в случай, че имотът е натоварен с а ипотека, въпреки че имотът може да бъде изцяло придобит от другата страна („А“, в случая на примера), банката може да не приеме да остави „Б“ извън ипотеката. Ако това се случи,  въпреки че в имотния регистър „Б” е извън имота, ако банката не приеме да заличи ипотечната си отговорност, тогава „Б” ще продължи да бъде отговорно лице за него и следователно ще продължи да бъде длъжник на ипотеката към банката.

За да избегнете тази нежелана ситуация, преди да вземете решението да оставите имота на някой от съсобствениците, е важно да получите предварителен съвет от вашата банка, за да видите каква би била ипотечната позиция на страната, която напуска имота. По този начин е подходящо първо да се подпише заличаването на етажната собственост, а по-късно да се пристъпи към формализирането на новата ипотека.

Подчинеността на данъчното облагане се определя от „паричния характер“ на компенсацията. С други думи, да се счита за заличаване на етажна собственост, така че в случай на компенсиране със стоки се разбира, че това е „бартер“ (известен също като „SWAP“) и тогава сделката се счита за „продажба ”, и се облага като „продажба”.

Какъв е случаят, дали няма плащане за „купуване“ на другата част или няма съдебна/съдебна присъда? Възможно ли е една от страните да „даде“ или „дари“ своята част на другата?

Това е възможно, но няма да се счита за „заличаване на съсобственост“, така че няма да има данъчните привилегии на тази концепция. Ще се счита за „Дарение“.

И в случай на „Дарения“, тогава ще трябва да бъдем регулирани от данъка за дарения, който е регионален данък, така че различно регулиран в зависимост от регионите.

В случай на регион Валенсия, дарението има бонификация, състояща се в освобождаване от данъци до 100.000 XNUMX EUR от сумата, дарена между родители и синове. Но тази бонификация в данъците не се прилага при дарения между съпрузи. Така че в случай на дарение на част от собственика на имота на другия, като съпрузи, може да се получат високи данъчни суми за плащане.

Данъкът дарение е още по-висок, когато съсобствениците не са женени.

Така че е много важно да получите подходящ правен съвет, когато вземете решение за заличаване или прекратяване на етажната собственост или съсобственост.

Както е обяснено, ЕК, когато няма плащане, може да се счита за „Дарение“: Много важен аспект от ЕК е, че трябва да има „плащане“ или „компенсация“ на другата страна. С други думи, този, който напуска имота, трябва да бъде „платен“ или „компенсиран“ от този, който получава имота. Ако няма плащане, тогава транзакцията може да се счита за „подарък“ и тогава транзакцията може да се обложи като „дарение“. И това е наистина важно да се счита, тъй като „дарението“ се облага дори по-високо от наследството. „Данъкът върху даренията“ е същият като „Данъкът върху наследството“, а даренията между съпрузите не се ползват с толкова намаления и ползи, колкото при наследяване. 

ЕК, при който плащането е с друг актив, може да се счита за „продажба“: Много е важно да знаете, че когато компенсацията от придобиващата страна се извършва с помощта на друг актив, тогава транзакцията може да се счита за „SWAP“ и след това да се облага с данък като „продажба“.

в Валенсианската общност, тази опция предлага важно фискално предимство, така че свързаният данък (данък с юридически документи) е приписал 1,5 %, повече нотариални разходи и, ако собствеността на част от стока се прехвърля в замяна на компенсация, фискално е за предпочитане тази опция вместо опцията за покупка, така че за последната се прилага данък от 10 % (в други региони този данък може би 8-10 %).

И накрая, в случай на данъчно облагане на НЕЖИВАЩИ, в случай няма „излишък от присъда“ няма никакви 3 %, които да бъдат задържани от партньора, който дава частта на другия.

Но, при заличаване на етажна собственост с надценка на присъдено нещо и обезщетение в пари, съгласно член 25.2 от консолидирания текст на Закона за данъка върху доходите на нерезиденти, върху стойността на излишъка трябва да се практикува задържане от 3 % за ликвидацията на този данък, при положение, че е налице наследствено изменение и актуализиране на стойността на сградата.

Има „излишък от присъдено решение“, когато някой получава повече от съответната притежавана част. Например, в случай на имот, притежаван от 65% от „А“ и 35% от „Б“, и когато се извърши прекратяването, „Б“ получава 65%. Получената стойност, която надвишава 35 %, първоначално притежавани от „B“, ще се счита за „превишаване на съдебното решение“.

Източници:

– Кралски указ от 24 юли 1889 г.

– Общо фискално управление.

– Кралски законодателен указ 1/1993, 24 септември.

– Закон за данъка за нерезиденти.