ТУРИСТИЧЕСКИ НАЕМ ЧУЖДЕСТВЕЕН СОБСТВЕНИК – ДДС или НЕ? - БИЗНЕС АКТИВНОСТ?

Данъчни последици върху туриста, който наема имот в Испания от НЕПРЕБИВАЩО в Испания.

чисто, наемът на имот не се облага с ДДС. Това освобождаване от ДДС включва всякакъв вид наем:

• Краткосрочен наем / Туристически наем
• Средносрочен наем
• Дългосрочен наем

Причината за това е, че испанската система счита, че има не е „бизнес“ или „търговска дейност“ при наемане на имот (дори и по отношение на Туристически наем)

Но когато казваме, че „туристическият наем” не се облага с ДДС, трябва да имаме предвид следните ситуации:

• Случай 1.- Непостоянен обект. Няма стопанска дейност

Собственикът просто отдава имота под наем на гости, използвайки собствените си маркетингови инструменти или използвайки други външни онлайн платформи като AirBNB, Homeaway и др.

Контактът с гостите се осъществява директно от собственика (ключове, рецепция на гости, спешни случаи, поддръжка и т.н.). Онлайн платформата се занимава само с маркетинговата страна и публичността на наема, резервацията, а също и за управление на наемните плащания и събиране.

Също така, собственикът наема имота без „бизнес“ интерес, в някои периоди от годината, запазвайки за себе си определено време в годината за лично ползване.

Собственикът може да договори местни професионални услуги за почистване, градинарство, поддръжка и т.н., но в „изключителна“ дейност срещу наем, а не като служители.

В тези случаи наемът ще не подлежат на облагане с ДДС.

• Случай 2.- Непостоянен обект – Няма стопанска дейност

Същият чуждестранен собственик, заедно с наема, предлага почистване по стаите, почистване на дрехи и дори храна/напитки.

В тези случаи ДДС ще се прилага, когато собственикът предоставя „хотелски услуги“ на гостите. В тези случаи прилаганият ДДС ще бъде 10% и собственикът ще трябва да представи отделни фактури на гостите за тези услуги.

Но кои се считат за „хотелски услуги“?. Тук трябва да правим разлика между:

• Почистване и други услуги, които се предлагат само ПРЕДИ проверка и СЛЕД напускане. Тези услуги няма да се считат за „Хотелски услуги“, тъй като се предоставят за поддържане на имота в правилни условия за ползване от гостите.
• Ежедневно почистване на стаята, услуги за пране на дрехи и храна (закуска, вечеря и др.): В тези случаи услугата се класифицира като „Хотелска услуга“, така че ще се прилага ДДС.

• Случай 3.- Място на стопанска дейност – стопанска дейност

Чуждестранният собственик решава да наеме един или повече служители в Испания, които да бъдат в къщата за почистване, поддръжка, обслужване на клиенти и рецепция, държане на ключове и т.н.

В този случай, поради факта, че собственикът наема лице на постоянна основа (социално осигуряване, трудов договор или постоянен професионален договор), за да насочи конкретно работата си към наема, това ще се счита за „стопанска дейност“, така че облага се с ДДС.

Всъщност поради тази причина собственикът ще се счита за „работодател“, в стопанска дейност, и тази дейност ще се счита в Испания за „Място на стопанска дейност“, така че подлежи на данъчни и официални задължения като чуждестранно лице с „Място на стопанска дейност“ в Испания.

• Казус 4.- Стопанска дейност

Същият чуждестранен собственик, дори и да не наема постоянно служител, решава да сключи договор за услугите от „Агент за наемане“ или „Платформа“, за да отстъпи, договори или възложи на подизпълнител наема на имота през целия или важен период от време през годината, срещу определено заплащане, обезщетение или др.

В този случай агентът/платформата е този, който директно се занимава с комуникацията на гостите, настаняването, освобождаването, поддръжката и т.н. Собственикът няма контакт с крайните потребители/гости от агента, а платформата е тази, има изключителен достъп и право, ако използва/наема имота по време на договорения период на наема.

Така че, отново, испанската система ще вземе предвид, че въпреки че собственикът няма „бизнес“ структура, за да развие наема, същият агент/платформа, с която е договорен, го има. И така, в крайна сметка се развива „бизнес“ дейността, така че собственикът ще се счита за бизнес, наемът ще се счита за бизнес дейност и тази дейност ще се счита в Испания за „постоянен обект“, така че подложен на данъчни и официални задължения като чуждестранно лице с постоянен обект“ в Испания.

Данъчни последици

• ДДС 21 %
• Задържания 19 % 

И така, в двата последни случая с постоянен обект, какви са формалните задължения, които собственикът следва да изпълни? Следвайки чл. 164 от Ley 37/1992, следните:

1. Подават декларации за започване, изменение и преустановяване на дейности, обуславящи облагането им с данък. Ние наричаме това „registro Censal“ като пасивен субект от данъка върху ДДС.
2. Изискайте данъчен идентификационен номер от Администрацията и го съобщавайте и акредитирайте в установените случаи.
3. Издава и доставя фактура за всички свои операции, съобразени с нормативно установеното.
4. Води счетоводство и регистри, изготвени по начин, определен с нормативни актове, без да се засягат разпоредбите на Търговския закон и други счетоводни стандарти.
5. Предоставя периодично или по искане на Администрацията информация, свързана със стопанските му операции с трети лица. Тримесечен модел 303 (ДДС) и модел 115 (задържания)
6. Подайте съответните декларации-разчети и въведете размера на получения данък.
7. Годишна обобщена декларация.