УЗУФРУКТ В ИСПАНИЯ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ И ИМОТИ

 

„Полезно ползване“ в собствеността на имот е правото да се използва и да се възползва от имот, който не е собственик. Все едно да си наемател, но да не плащаш наем.

Така че собствениците на имота са различни хора от потребителя. Този вид собственици се наричат ​​„Голи собственици".

"Голи или голи собственици” са тези, които притежават собствеността върху имота. Но те не могат да „използват” имота, нито да „живеят” в имота, нито да „наемат” имота, тъй като това право е дадено изрично на „ползвателите”. Всъщност голите собственици може да нямат право на „достъп“ до имота, ако ползвателите не им го позволят.

"плодоползватели” са тези, които имат право да „живеят”, „наемат” и „ползват” имота и дори да блокират достъпа на „голите собственици”, ако желаят.

Нека ви обясним по-добре тази концепция по следния начин:

Правното право на „собственост“ върху имот се състои от група законови права като:

• За ограничаване на имота (например с право на преминаване)
• Да използвате Имота като гаранция за дълг (например ипотека)
• За отдаване под наем на имота
• За да използвате и да се възползвате от Имота

1.- Конституция на испанския узуфрукт

Форма

Узуфруктът може да бъде учреден по следните начини:

1. По силата на а правна разпоредба . В момента единственият случай на законно плодоползване на държавно ниво е този, признат в полза на овдовяла съпруга.
2. By правна сделка , което от своя страна може да бъде установено по причина на смърт (ползване по завещание) или inter vivos, независимо дали е безвъзмездно или възмездно (дарение, например). На свой ред може да се направи конституцията inter vivos

Способност

Не се изисква специално качество за придобиване на плодоползване . Но ако собственикът е юридическо лице, максималната продължителност на плодоползването е 30 години. Ако юридическото лице е погасено преди тази дата, се погасява и плодоползването.

За учредяване на правото на плодоползване е необходимо да има правомощие да се разпорежда с предмета на плодоползване.

Едновременно плодоползване

В случай, че плодоползването е учредено едновременно в полза на няколко лица, се прилагат следните правила:

• Узуфруктът се урежда от правилата на имуществената общност
• Погасяването на плодоползването, установено в полза на няколко души живи към момента на учредяването му, настъпва със смъртта на последния оцелял.
• В случай на плодоползване по завещание, правото на увеличение между плодоползвателите се урежда в сроковете, установени за наследниците (ГК чл. 987 и 982.1): правото на увеличение възниква, когато две или повече лица са призовани към едно и също наследство или негова част без специално посочване на страните и една от призованите умира преди завещателя или се отказва от наследството, или не е в състояние да го получи.
• Ако плодоползването е учредено чрез дарение, няма право на увеличение, освен ако дарителят не желае друго. Изключение се прави в случай, че дарението е направено съвместно на съпруг и съпруга, при което има право на увеличение, освен ако дарителят е предвидил друго.

Последователно ползване

То се осъществява, когато узуфруктът е учреден в полза на няколко лица, които се редуват едно след друго във времето. В този случай не е налице едно единствено плодоползване, а няколко, всяко от които започва с края на предходното.

Ако заглавието на конституцията е завещателно и няколко души са последователно призовани, плодоползването влиза в сила само докато не надвишава втора степен или когато е направено в полза на хора, които са живи към момента на смъртта на завещателя.

Правата и задълженията на плодоползвателя са тези, които се определят от правото на собственост, съставляващо плодоползването и, ако това не е така, установените от Гражданския кодекс, което обясняваме в следващите раздели.

Може да се направи разлика между задължения преди учредяването на плодоползването, едновременно с него и окончателни задължения.

Задължения преди учредяването на узуфрукт

Те са следните:

• Да се ​​направи инвентаризация . За защита на интересите на лицето, което трябва да получи вещта след изтичане на плодоползването, плодоползвателят е длъжен да изготви опис и да осигури обезпечение. Описът се извършва с призовка от собственика или негов законен представител, с извършване на оценка на мебелите и описване на имотите. Тъй като не се изисква конкретна форма, това може да се направи в публичен или частен документ.
• Да платите депозит като гаранция  . Целта му е да гарантира спазването на задълженията на плодоползвателя. Облигацията може да бъде лична или реална и във всеки случай трябва да е достатъчна, за да гарантира спазването на посочените задължения.

Продавачът или дарителят, който е запазил право на плодоползване на продадения или подарен имот, и овдовелият съпруг по отношение на квотата за плодоползване, предоставена от закона, са освободени от задължението за предоставяне на тази гаранция, освен ако не сключат последващ брак.

Както задължението за инвентаризация, така и задължението за предоставяне на гаранция може да бъде отменено , независимо от вида на плодоползването, стига да не настъпи вреда за никого. Освобождаването може да дойде или от голия собственик, или от съдебния орган, по искане на плодоползвателя. Възможно е и разпореждането, направено от завещателя в завещанието му. За да се извърши освобождаването, е необходимо изрично изявление.

 Нарушение

При неизпълнение от страна на плодоползвателя на задължението за изготвяне на опис или предоставяне на обезпечение, настъпват следните последици:

• Голият собственик може да лиши плодоползвателя от влизане във владение на имота и може да изиска имотите да бъдат поставени под управление, мебелите да бъдат продадени, публичните вещи или номиналните или кредитните заглавия на приносител да бъдат преобразувани в регистрации на собственост. публичния дълг или са депозирани в банки или обществени учреждения, както и че капиталът или сумите в брой и продажната цена на движимото имущество са инвестирани в сигурни ценни книжа. Интересите и продуктите от активите, поставени под управление, принадлежат на плодоползвателя.
• Голият собственик може също да задържи активите като администратор, със задължението да достави ликвидния продукт на плодоползвателя, приспадайки сумата, която е договорена или съдебно определена за това управление.
• В случай на движима вещ, собственикът, който не желае тя да бъде продадена поради нейните художествени качества или защото има ниска цена, може да поиска тя да му бъде предадена, като гарантира заплащането на законната лихва върху нейната оценка.
• Въпреки това, плодоползвателят има право, дори ако не е предоставил сигурност и под обикновена гаранция, да поиска да бъдат доставени мебелите, необходими за неговото използване, да му бъде определена стая за него и семейството му в къща, включена в плодоползването , както и инструментите, инструментите и друго движимо имущество, необходимо за индустрията, в която е предназначено, като съдията решава с оглед на конкретните обстоятелства по делото.
• След като депозитът бъде предоставен, плодоползвателят има право да получи всички продукти от деня, в който, в съответствие със заглавието, съставляващо плодоползването, той е трябвало да започне да ги получава, което означава, че спазването на задължението за предоставяне на депозит има обратно действие.

Задължения по време на владението на вещите

Ползвателят е длъжен да:

• Запазвайте формата и същността на собствеността, освен ако законът или учредителното заглавие не разрешават друго.
• Уведомете собственика за следните факти:
  • Необходимостта от извършване на спешни ремонти, които са задължение на собственика.
  • Всяко действие на трета страна, за което сте запознати, което може да наруши правата на собственост. Ако не го направите, трябва да носите отговорност за щетите, все едно са причинени по ваша вина.
• Грижи се за активите на плодоползването като добър баща на семейство. Ако в съответствие с това задължение стоките естествено се развалят поради употреба, голият собственик не може да иска нищо от плодоползвателя. Ако, напротив, това задължение бъде нарушено и на собственика са причинени значителни щети, собственикът може да поиска вещта да му бъде предадена, като се задължи да плаща на плодоползвателя ежегодно ликвидния продукт на същата, след приспадане на разходите и цената. което е възложено от неговата администрация. Във всеки случай плодоползвателят е отговорен пред голия собственик за всички вреди, претърпени поради измама или небрежност на вещите, които са обект на плодоползването.
• Извършване на редовни ремонти на вещта, собственикът може да изисква от него да изпълни това задължение, а ако не изпълни искането, може да ги извърши за сметка на плодоползвателя. Ползвателят е длъжен да заплати лихва, съответстваща на сумите, които собственикът е отделил за извършване на ремонт или вноски за сметка на собственика. Извънредните ремонти са отговорност на голия собственик, а плодоползвателят трябва да го уведоми, когато необходимостта от извършването им е спешна.
• Заплатете годишните такси и вноски и тези, които се считат за тежести на плодовете. Голият собственик е отговорен за плащането на тези, които са наложени директно върху капитала.
• Заплащане на разноски, съдебни разноски и присъди по съдебните дела, водени във връзка с плодоползването.

 Задължения при прекратяване на плодоползването

След като плодоползването приключи, плодоползвателят трябва да предаде владението на плодоползването на собственика.

2.- Права на плодоползвателя

 Правата на плодоползвателя са тези, които са определени от учредителния титул, а при липса или поради неговата недостатъчност - тези, установени от Гражданския кодекс.

Използвайте имота

Ползвателят има право на ползване на плодоползването на имота, получаване пряко и непосредствено владение.

Веднага след като възникне правото на плодоползване, плодоползвателят придобива правото на владение и ползване на плодоползуваната вещ.

Възприемане на плодове/доходи

 На плодоползвателя се признава правото да получава плодовете/наемите, независимо дали са естествени, промишлени или граждански.

• Естествените и промишлените плодове, които са в процес на ползване към момента на започване на плодоползването, принадлежат на плодоползвателя, без задължението за плащане на каквито и да било разходи на собственика. Ако те са висящи в края на узуфрукта, вие ги правите ваши, но плащате разходите на собственика.

Гражданските плодове се разбират като получени на ден и принадлежат на узуфруктуаря пропорционално на времето, през което узуфруктът продължава. Ако плодоползвателят е наел земите, дадени в плодоползване, и това приключи преди наема, той получава само пропорционалната част от наема, която наемателят трябва да плати.

• При плодоползването на правото да се получава доход или периодична пенсия, в пари или в плодове, всеки падеж се счита за плод на това право.
• При узуфрукт върху задължения или заглавия на приносител, които произвеждат лихва, всеки падеж се счита за плод на тези права.
• Ако узуфруктът се състои в ползването на ползите от участие в търговска или промишлена експлоатация, чието разпределение няма фиксиран падеж, ползите се считат за плодове.

Право на отдаване под наем на имота

Ползвателят може да даде под наем плодоползващата вещ на друг, но всички договори, сключени като такъв плодоползвател, се прекратяват в края на плодоползването.

Договорите за наем на жилища, уредени от плодоползвателя, се погасяват в края на плодоползването (член 13.2 на ЗУ). Договорите за наем за ползване, различно от жилище, се уреждат на този етап от разпоредбите на Гражданския кодекс, освен ако страните не се споразумеят за друго.

От друга страна, когато срокът на плодоползването изтече, наемът на селски имоти се счита за издържан през селскостопанската година. Освен това тези договори могат да съществуват през времето, предвидено в договора, дори след погасяване на правото на плодоползвателя, ако собственикът е присъствал на предоставянето му. Спазването на договора през земеделската година, което е задължително, не представлява нов договор за наем.

Факултети за обезвреждане

Ползването е отчуждимо и ипотекирано вещно право.

Прехвърлянето може да се извърши както възмездно, така и безвъзмездно, като приобретателят придобива плодоползването при същите условия, при които то е учредено. Трябва да бъде отбелязано че:

• Пожизненият характер, който узуфруктът обикновено има, го прави зависим от живота на цедента, а не от този на цесионера.
• Плодоползуващият трябва да отговаря за вредите, претърпени от плодоползвателните вещи по вина или небрежност на лицето, което го замества, с което прехвърлителят става поръчител на приобретателя.

Що се отнася до ипотеката, тя се погасява всеки път, когато плодоползването приключи поради събитие извън контрола на плодоползвателя (напр. поради неговата смърт). Ако беше по негова воля (например чрез отказ), погасяването не вреди на ипотекарния кредитор, така че ипотеката да съществува върху плодоползването, докато не бъде изпълнено гарантираното задължение или изтече времето, в което плодоползването обикновено би приключило, ако имаше нямаше намеса. фактът, който сложи край на това.

---

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основно има 2 вида ползване:

• „Временно“  or " Условно”: Когато използването на Имота има краен срок навреме или е обусловено.
•   До живот: Когато използването на Имота е за целия живот на потребителя.

Узуфруктът идва от римските закони и е доста често срещан в процеса на наследяване и семейното право в европейски континентални страни като Испания, Франция, Португалия, Германия и др.

В процеса на наследяване, е доста обичайно от наследодателя да остави ползването на постоянното жилище на преживелия съпруг, оставяйки останалата част от собствеността на имота на децата (гола собственост). По този начин починалата част гарантира, че преживелият съпруг ще има място за живеене въпреки евентуалните конфликти с децата.

Също така, узуфруктът е широко използван при сделки с имоти в Испания, с цел избягване или намаляване на испанския данък върху наследството. Доста често срещано е родителите да купуват Имота на името на децата, като запазват правото на ползване за тях самите. По този начин, ако купувачите купуват само „ползуването” и децата придобият „голата собственост”, в случай на смърт на родителите, децата ще трябва да плащат само данък върху наследството за стойността на „ползуването”, тъй като те вече са собственици на останалите.

---

Нека да ви обясним това с пример, ако цената на имота е 200.000 50.000 евро и родителите са запазили плодоползването, оценено в 150.000 50.000 евро, а децата са придобили собствеността върху останалата част (XNUMX XNUMX евро), то в случай на смърт на родителите, наследственият процес ще бъде само за XNUMX XNUMX евро. Очевидно това действие намалява значително данъка върху наследството.

---

 Но тази система трябва да се проучи внимателно поради последните тълкувания на законите, тъй като решението на родителите да преведат „голата собственост“ на децата, може да се разглежда като „дарение“ и след това плащането на данъци като действие на „ Дарение”. А „данъците върху даренията“ може да са в Испания дори по-високи от „данъка върху наследството“. Начин да се избегне това би било децата да плащат сами и от свои източници цената на „голата собственост”. Но поради факта, че това е много деликатен момент с важни данъчни последици, силно препоръчително е да вземете правен съвет, преди да вземете тези решения относно Usufruct.

КАКВА Е СТОЙНОСТТА НА ПОЛОЖЕНИЯТ? – Как можем да изчислим стойността на плода?

Стойността на узуфрукта се изчислява по следния начин: Трябва да направите следното изчисление: REST до номер „89“ възрастта на потребителя (ако има 2 потребители, възрастта е тази от най-младите), с минимум 10 %.

Например:

---

ПРИМЕР 1: Придобиване на Узуфрукт в процеса на покупка:

“A”+”B” имат две деца (“1” и “2”). „А” е 69, а „Б” е 72. И двамата са решили да си купят къща в Испания на цена от 200.000 XNUMX евро. В процеса на придобиване, така че преди завършване на продажбата и с цел намаляване на данъците върху наследството в бъдеще, те инструктират на своя адвокат, че искат да запазят плодоползването и да оставят останалите права на собственост на децата си.

Стойност на узуфрукта: 89 – 69 = 20.

20 е % от общата цена на имота по следната формула:

200.000 20 * 40.000 % = XNUMX XNUMX EUR. Това е плодотворната стойност на имота и „размерът“ на цената, за която A+B ще отговаря.

По същия начин децата запазват и останалите права на собственост на стойност 160.000 XNUMX евро.

Следвайки този пример, ако A+B умре, тогава децата ще получат 40.000 100 EUR автоматично, консолидирайки 40.000 % от собствеността и ще плащат данъци само върху XNUMX XNUMX EUR.

Тъй като 1+2 получиха правата на собственост върху „процес на покупка“, тогава те ще плащат „данък за покупка или прехвърляне“ за стойността на собствеността. Така че те няма да плащат „данък наследство“, а „данък при прехвърляне“.

---

ПРИМЕР 2.- Придобиване на плода чрез завещание/наследство:

В предишния пример A+B закупиха испанския имот на 100 % сами. Те пазят имота цял живот само на имената си и решават да го предадат на децата по наследство.

По този начин A+B прави испански завещания и посочва следното:

• Ако "А" умре, частта А от имуществото ще бъде разпределена по следния начин:
  • “В” получава плодоползването на частта “А” на къщата
  • Децата получават останалата част от правото на собственост върху имота („Гола собственост“)
• Ако "B" умре, същото.

В този случай, като вземем примера, че „А” умира, плодоползването от негова част ще се прехвърли на „Б”, а голата собственост ще бъде прехвърлена на децата. И това ще бъде направено чрез изпълнение на последното завещание „А“ в испанския процес по наследяване.

По-късно, когато „В“ умре, 1+2 ще получат плодоползването на имота и чрез наследство.

В този пример, тъй като 1+2 са получавали узуфрукта чрез наследство, те няма да плащат „данък при прехвърляне“ за това придобиване. Те ще плащат „данък върху наследството” на стойност 40.000 XNUMX евро.

---