„Узуфрукт“ е правото на ползване, ползване и получаване на печалба и отдаване под наем от имот.
„Гола собственост“ е право на собственост, които остават след узуфрукта, и което не дава право на ползване или разпореждане с него, докато съществува правото на ползване.
В много случаи откриваме, че купувачите, посъветвани от техните данъчни консултанти или ръководени от обща информация в интернет, са съветвани да закупят имот, като придобият плодоползването за себе си, а децата им да придобият останалата част от собствеността върху имота (това е това, което наричаме „гола“ или „гола“ собственост“).
Те правят това с идеята, че плодоползването може да помогне за намаляване на данъка върху наследството, тъй като това е формула, която позволява на родителите да:
- Намалете данъка върху наследството: При покупката родителите придобиват плодоползването, което обикновено е нисък процент от цената на имота, а останалото се придобива директно от децата. Следователно в бъдеще, в случай на смърт на родителите, децата вече притежават голяма част от имота, така че децата трябва да плащат за данъка върху наследството само частта от ползването на родителите.
- Запазете контрола върху имота. Узуфруктът позволява на родителите (или други потребители) да използват къщата по желание на родителите, като изключва възможността децата да имат право да я ползват или да решават за нея.
Следователно, след като родителите починат, плодоползването автоматично се погасява и преминава директно към децата, които стават 100% собственици на имота и плащат само данък върху наследството за стойността на плодоползването, което родителите са имали.
Друг вариант за намаляване на наследството би бил продажбата да се раздели на проценти, тоест всеки да е купил процент от имота (например 30% за родителите, а останалото за децата), но това не дава на нито един от съсобствениците имат „право на ползване“ и се ползват изключително от имота. Тоест, вие можете да сте съсобственик на имот по отношение на други съсобственици, но вие и всички те ще имате право да използвате имота заедно, без никой да има изключителното право на плодоползване, нито изключителното използване на имота.
Въпреки това, въпреки че плодоползването е препоръчително за намаляване на данъка върху наследството, трябва да сме ясни, че плодоползването, когато бъде придобито, може да плати данъка върху покупката и за това се справяме с ТРИ АСПЕКТА:
– Придобиване на ползване при покупки на препродажби
– Придобиване на ползване при покупки на нови сгради
– Придобиване на узуфрукт от наследство or дарение
I.- ПОЛЗОПОТРЕБА ПРИ ПОКУПКА НА ПРЕПРОДАЖБА ИЛИ Втора употреба
При придобиване на имоти при препродажба данъкът не е ДДС (който се плаща при придобиване на нови сгради), а „Данъкът при прехвърляне” (ITP).
- ДДС се плаща на Мадрид и обикновено са 10% от имотите
- Данък при прехвърляне се плаща на региона и варира от един до друг: Валенсия е 10%, Каталуния е 10% -11%, Мадрид 6%, Андалусия и Балеарски острови е скала, започваща от 8% и т.н.
Така че, когато се придобие имот при препродажба, Данък върху прехвърлянето се заплаща за общата стойност на сделката, като всеки от собствениците заплаща пропорционално на придобитото право. На тези, които придобиват плодоползването, се изчислява процентът, който представлява посоченото право (обикновено свързан с възрастта на плодоползващия), а на останалите съсобственици се приписва останалата част. Всеки от тях плаща данъка върху прехвърлянето спрямо определения му процент.
Но съгласно данъчната нормативна уредба в Испания, когато плодоползването е придобито чрез закупуване на препродажба, при смъртта на родителите/ползуващите, в процеса на наследяване, децата/голите собственици ще трябва да заплатят отново частта от Данък върху прехвърлянето, който не са платили, когато са придобили, тъй като е платен от родителите им. Това, въпреки че изглежда несъвместимо, защото изглежда „плати два пъти” Данъкът върху прехвърлянето, законът е много ясен за това. По този начин на Закон за данъка върху прехвърлянето, изрично установява:
"При окрупняване на правото на собственост, разделено при придобиване на имота в плодоползване и гола/гола собственост, когато окрупняването е настъпило поради спазване на срока на правото на ползване, или смърт на плодоползвателя, ще се изисква голият собственик за ликвидация/плащане на данък върху прехвърлянето, за 100 % от първоначалната стойност на плодоползването"
Така че, в случай че децата придобият със смърт на родителите плодоползването, няма да плащат данък върху наследството върху неговата стойност. Данъкът, който ще плащат, ще бъде Данък при прехвърляне.
Да дадем ПРИМЕР:
A + B купува имот за препродажба в плодоползване за сума от 150,000 2 евро, като „голи/голи собственици” са техните XNUMX деца: I и II.
Стойността на узуфрукта е 60,000 XNUMX евро.
Стойността на Голата собственост е 90,000 XNUMX евро.
За транзакцията се плащат 10% (регион Валенсия) от ITP (данък прехвърляне), което води до 15,000 6,000 евро. A + B плащат 9,000 XNUMX EUR, а I + II плащат XNUMX XNUMX EUR.
A + B умират, така че узуфруктът на имота преминава върху техните деца. В този случай децата НЕ ПЛАЩАТ данък върху наследството за придобиване на плодоползване. Това, което плащат, е данъкът върху прехвърлянето за неговата стойност. Следователно те трябва да платят 9,000 XNUMX евро. И това, дори ако родителите им вече са платили този данък за тази стойност, когато са придобили плодоползването при произход.
Следователно, придобиването на плодоползване, дори и в процес на наследяване, не се облага с данък върху наследството, а с „данък при прехвърляне“ или „данък върху покупката“.
Следователно концепцията не е, че този, който първо придобие чистата собственост и по-късно консолидира домейна чрез прекратяване на плодоползването, не извършва първо придобиване и впоследствие второ придобиване на плодоползването. Концепцията е, че голият собственик, когато закупи имота и плаща за него първоначално, прави еднократно придобиване, но трябва да заплати целия данък за общата стойност на имота, като посоченото плащане на данъка е извършено в две отделни фази:
– Част се заплаща в момента на придобиване на голата собственост и съответства на стойността на голата собственост.
– Другата част се изплаща, когато плодоползването е придобито при смъртта на плодоползващия, и съответства на стойността или процента на плодоползването към датата на първоначалната покупка.
II.- ПОЛЗОПОТРЕБЕНИЕТО ПРИ ЗАКУПУВАНЕ НА НОВО СТРОЯЩИ КЪЩИ
При придобиване на ново строителство, строителят трябва да бъде информиран от самото начало за намерението на купувачите, че ще закупят плодоползването и голата собственост чрез отделни. И това е така, защото, както е обяснено тук, плодоползуването плаща данък върху прехвърлянето, така че не плаща ДДС (който е данъкът, който обикновено се плаща при покупка на нови сгради).
Изкуството. 20.23º1 от ЗДДС, гласи, че „учредяването и предаването на вещни права на ползване, които имат за предмет жилищата, гаражите и техните принадлежности, ще бъдат освободени от ДДС"
От друга страна изкуството. 4.4 от ЗДДС във връзка с чл. 7.5 от LTPOAJD гласи, че: „учредяването и предаването на вещни права на ползване и ползване върху недвижими имоти, когато те са освободени от ДДС, ще подлежат на данък върху прехвърлянето."
Следователно придобиването на правото на ползване при закупуване на нови сгради ще се облага с данък върху прехвърлянето.
ПРИМЕР: В предишния случай:
A+B купуват имот НОВА СГРАДА в плодоползване за сума от 150,000 2 евро, като голата собственост е закупена от техните XNUMX деца I и II.
Стойността на узуфрукта е 60,000 XNUMX евро.
Стойността на чистата собственост е 90,000 XNUMX евро.
За тази сделка се заплащат следните данъци:
– За придобиване на Узуфрукт: ITP (10%) = 60,000 XNUMX EUR
– За придобиване на голата собственост: ДДС (10%) + 1.5% от AJD от стойността на чистата собственост = 9,000 10 евро (1,350% ДДС) + XNUMX XNUMX евро (AJD - гербов налог)
A + B умират, така че узуфруктът на имота преминава върху техните деца. Деца, НЕ ПЛАЩАЙТЕ стойността на плодоползуването като данък върху наследството (ISD), а като данък върху прехвърлянето. Следователно те трябва да платят 9,000 10 EUR (XNUMX% от ITP).
Следователно, като заключение, когато купувачът възнамерява да купи за тях като плодоползване, а останалото за децата си, трябва да се отпадне, че в случай на данък върху наследството е препоръчително, но вместо това техните наследници ще трябва да платят частта от данъка при прехвърляне, която не е била платена в деня на придобиването, тъй като това е била „частта за ползване“.
Също така, в случай на НОВИ СГРАДИ, строителят трябва да бъде информиран за намерението за ползване от първия момент на покупката, тъй като строителят може да не се съгласи да го организира по този начин.
III.- ПРЕДИШНО ПОЛУЖЕНО ПОЛЗОПОТРЕЖДАНЕ ОТ НАСЛЕДСТВО
Посоченото по-горе се отнася до плодоползуването, получено при ЗАКУПУВАНЕ НА ИМОТ. В случай, че плодоползването е получено чрез НАСЛЕДЯВАНЕ или ДАРЕНИЕ, при смъртта на ползвателя, приложимият данък няма да бъде „Данък прехвърляне“ (ITP), тъй като придобиването на посоченото право не е извършено чрез покупка, а чрез дарение или наследство. В такъв случай, Узуфруктът ще плати данъка върху наследството.
ИЗВОДИ:
– Когато узуфруктът е получен от узуфруктуарите въз основа на а ПРОЦЕС НА ПОКУПКА, независимо дали е нова или препродажба, придобиването на споменатото ползване от голите собственици при смъртта на плодоползвателя ще изплати ITP (данък върху покупките/прехвърлянето), и БЕЗ данък върху наследството.
- В случай че ЗАКУПУВАНЕ НА НОВИ СГРАДИ, изкупуването в режим на ползване отделено от голата собственост, произвежда прилагането на 2 отделни данъка: данък върху прехвърлянето (ITP) за стойността на узуфрукта; и ДДС + AJD (германски сбор) което се прилага към останалата част от покупната стойност за голата собственост.
– Когато узуфруктът е получен от узуфрукта от наследство или дарение, ще се облага с данък от Данък върху наследството и даренията при смъртта на узуфруктуара.
ОЩЕ СТАТИИ
