ВЪЗВРЪЩАЕМОСТ НА КАПИТАЛА В НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ
1. Какво се счита за „печалби от капитал в недвижими имоти“ ?
Приходите от капитал от недвижими имоти се считат за получени от отдаване под наем на селски и градски имоти, както и доходи, получени от учредяване или прехвърляне на права или правомощия за използване или ползване на селски или градски имоти.
Сумата, получена от приобретателя, цесионера, лизингополучателя или поднаемателя, включена в съответстващите на всички онези активи, прехвърлени с имота, и без ДДС или, където е подходящо, IGIC.
2 . Как се определя нетната възвръщаемост на капитала в недвижими имоти?
Нетната възвръщаемост ще бъде резултат от изваждане на данъчно признатите разходи от пълната възвръщаемост на капитала в недвижими имоти.
Схемата за определяне и количествено определяне на дохода, който окончателно се включва в данъчната основа, е както следва:
Възвръщаемост на капитала за недвижими имоти.
Пълна възвръщаемост (-) Подлежащи на приспадане разходи (=) Нетна възвръщаемост (-) Намаления (=) Намалена нетна възвръщаемост на капитала за недвижими имоти.
3 . Какви разходи подлежат на приспадане?
Разходите, които могат да бъдат извадени от пълния доход за определяне на нетния доход, са тези, необходими за получаването им, включително амортизацията на недвижимия имот.
Всеки разход, който може да бъде признат като необходим за получаване на доход, трябва да се счита за приспаднат от получения доход.
Напротив, не подлежат на приспадане във всеки случай:
- Извършени плащания поради вземания (например пожар), които водят до намаляване на стойността на активите на данъкоплатеца. В тези случаи е приложимо третирането на капиталовите печалби и загуби.
- Тези, които са които не са пряко свързани с доходите (например тези от наемането на a къща от наемодателя, за да бъде по-близо до работата му).
- Нетната възвръщаемост може да е отрицателна, но възможността за приспадане на лихви и други финансови разходи е ограничена.
Специфична:
- Няма максимален лимит за приспадане за всички разходи.
- Да, има ограничение за приспадането на лихвите на чуждестранните капитали, инвестирани в придобиването или подобряването на собствеността или вещното право и други разходи за финансиране, и в допълнение, приспадането на разходите за ремонт и консервация също е ограничено. Неудържаното излишък може да бъде приспаднато през следващите 4 години.
Приспадането на лихви и други разходи за финансиране, както и разходи за ремонт и консервация, е ограничено най-много до размера на пълния доход, получен от прехвърлянето на всяка собственост или право (размер на лизинга).
С други думи, общият размер на пълния доход, който данъкоплатецът би могъл да има, не се добавя и тогава лимитът се определя върху тази обща сума, а напротив, лимитът трябва да бъде количествено определен за всяка стока или право, генериращо доход.
Това означава, че нетният доход не може да бъде отрицателен само поради приспадане на лихвите и разходите за ремонт или консервация, но може да бъде отрицателен поради приспадане на други разходи, независимо дали са свързани с лихва или не.
4. Какви намаления са приложими за нетната възвръщаемост?
Възможно е да се направи разлика между общо намаление и специално намаление.
а) Общо намаление
Нетните доходи с период на генериране над две години, както и нерегулярните, ще бъдат намалени с 30%, когато и в двата случая се начисляват в един данъчен период (например права за прехвърляне или обезщетение, получено от наемателя за повреда или повреда на имуществото).
Размерът на нетния доход, до който намалението не може да надвишава 300,000 XNUMX евро годишно.
б) Специално намаление
В случаите на лизинг на недвижими имоти, предназначени за жилищно строителство, положителната нетна доходност ще бъдат намалени с 60%. Това намаление ще се прилага само за доходи, декларирани от данъкоплатеца.
Доходност от наети недвижими имоти, сумите, предназначени за амортизация на недвижимите имоти имот намлява другите активи, прехвърлени с него се считат за a приспадане разход, при условие че отговарят на неговата ефективна амортизация. Счита се обаче, че амортизацията отговаря на изискването за ефективност (разходът се счита за „добър“), когато за всяка година не надвишава резултата от прилагането на 3% към амортизационната база. Коя е по-голямата стойност от следните две: цената на придобиване или кадастралната стойност.
5. Удържания върху капиталовата доходност на недвижимите имоти
Като цяло, 20% в 2015 и 19.5% към 12г.
Удържане не се прилага:
- Когато става дума за отдаване под наем на жилища от фирми за техните служители.
- Наемите, плащани от наемателя или на същия наемодател, не надвишават € 9,00 на година.
Когато лизингодателят е задължен да плаща данъци по някоя от позициите на група 8 61 от IAE и няма нулева квота или за всяка друга позиция, която разрешава дейността по отдаване под наем или подпочистване на градски недвижим имот и прилагане на правила за определяне на таксата, установена в позициите на горепосочената група 861, спрямо кадастралната стойност на имотите, предназначени за отдаване под наем или пренаемане, там е без нулева такса (кадастрална стойност на имотите над 601,012.10 XNUMX евро).
Източник: Испански данъчен калкулатор
