Когато обмисляме най-добрия начин да придобием имот в Испания, чрез физическо лице или чрез компания, първото нещо, което трябва да направим е ПЛАНИРАНЕ.
„Планирането“ винаги е от съществено значение за вземането на всякакъв вид решение, особено когато става въпрос за инвестиции в чужбина, какъвто е случаят с придобиването на недвижими имоти в Испания.
Когато си задаваме въпроса за кой е най-добрият начин да инвестирате в Испания, като физическо лице или като компания, трябва да вземем под внимание нашите НАМЕРЕНИЕТО , разбрах като мотивация, която служи като основа за предлагане на проекта за покупка в Испания.
С други думи, какво искаме да развием в Испания? Какво искаме да правим с имота? . Дали става въпрос за продажба на недвижим имот, в който искаме да прекараме нашия тип почивки и ваканции? Дали става въпрос за покупка на имот, в който искаме да сменим местожителството си и идваме да живеем в Испания? Дали става въпрос за имот в който сме проектирали инвестиционен проект?, търсим ли доходност?, Или търсим връзка между доходност и почивка?.
Когато получаваме запитвания от нашите клиенти относно това кой е най-добрият начин за пазаруване в Испания, отговорът ни винаги е много ясен, обикновено отговаряме какво искате да направите с вашия имот в Испания?
След като установим точно какво е намерението и мотивацията за придобиване на имот в Испания, тогава можем да започнем да анализираме най-добрите формули за разработване и изпълнение на проекта за покупка.
АНАЛИЗ НА РАЗЛИЧНИ ФОРМУЛИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ В ИСПАНИЯ
На този етап ще анализираме няколко въпроса относно придобиването и решението за покупка на имот в Испания.
1.- ПРИДОБИВАНЕ КАТО ФИЗИЧЕСКО ЛИЦЕ
„Намерението ми е да закупя имот, за да го използвам индивидуално за себе си и семейството си, без никакво намерение да развивам икономическа дейност в имота.“
В този случай в повечето случаи нашият отговор е съвсем ясен, обикновено препоръчваме на клиенти, които желаят да закупят имот за лично ползване, за семейството си, да го направят чрез физическо лице. Следователно в 80% от случаите тези, които желаят да придобият недвижим имот в Испания за отдих, формулата, която да използват, ще бъде физическото лице.
Следователно можем да заключим, че в случай, че причината или намерението за придобиване е индивидуална употреба, в повечето случаи отговорът ще бъде използването на формулата на физическото лице, макар и в зависимост от наличието на средства. Вече е била собствена или като компания.
В този момент обаче се натъкваме на друг въпрос, който е много важен за задаване, къде са необходимите средства за закупуване на жилище в Испания?
Тоест, купувачът желае да придобие за отдих и забавление на семейството си, но има ли тези средства? Средствата във фирма ли са?
В последния случай, тоест в случай, че средствата, необходими за придобиването, се намират във фирма на приобретателя, тогава възниква друга възможност, която ще бъде да проучете възможностите тази компания да прехвърли средствата на физическото лице или, че компанията участва в покупката в Испания, или преференциално, споделено със семейството.
Тоест можем да излезем с формули като:
- Физическо лице, което купува със средства на чуждестранна фирма. В този случай физическото лице (обикновено главният администратор на компанията). трябва да обоснове в Испания начина, по който средствата на компанията са били прехвърлени към него. Обикновено това нарушение се извършва чрез договор за „заем“ от компанията на физическото лице или като „дивиденти“ разпределение на печалбата на компанията и т.н. В тези случаи испанската система ще изисква от купувача да представи необходимата документация, обосноваваща как средствата са преминали от фирмената сметка към него.
- Чужда компания купува 100% от имота в Испания, но възлага пълното или частичното му използване на своя управител. В тази формула „заглавието“, с което мениджърът използва собствеността, може да бъде установено, като се използват например следните типове формули:
- В повечето случаи управителят използва къщата като наемател, т.е. наема къщата, докато я ползва чрез договор за наем.
- В други случаи прехвърлянето на ползване, извършено от компанията на Управителя, може да бъде компенсация „в натура“ на професионалното възнаграждение на въпросния Управител.
- Чужда фирма купува част от къщата, например, голата собственост, а Управителят или семейството му купува „узуфрукта“. По този начин Управителят си запазва правото да използва и да се наслаждава на имота цял живот, като може да го използва, да му се наслаждава и дори да го отдава под наем, докато компанията държи „голата собственост“ върху него без право на ползване или удоволствие, нито достъп до него.
В случай, че желаете да използвате компанията за покупката, заедно със семейството, ще трябва да регистрираме компанията като чуждестранна компания, без установяване в Испания. Щракнете тук, за да видите различните формули на чуждестранни компании в Испания.
И в двата случая, т.е. и в двата случая, когато формулата за придобиване е избрана като физическо лице, изцяло или съвместно с чуждестранна компания без постоянен обект в Испания, данъкът върху дохода ще бъде обложен с данък. доходите на нерезидентни лица (IRPFNR), със спецификациите, посочени по-долу. Щракнете тук, за да научите повече за данъка върху доходите на чуждестранни физически лица
Въпреки това, в случай на достигане на необходимите средства за придобиване на имота ще бъдат намерени във фирма, ще трябва да проучим възможностите за прехвърляне на споменатите средства на собствениците, които да действат като физическо лице, или възможностите за придобиване на компанията за недвижими имоти в Испания, което може да позволи индивидуализираното използване на собствениците.
В един или друг случай, както в предишния пример, изборът като физическо лице или като юридическо лице не би довел до голяма промяна за данъчни цели, тъй като и в единия, и в другия случай те биха били обект на Данък върху доходите на физически лица (IRPF), което, както казваме, се отнася както за физически лица, които притежават имот, така и за чуждестранни компании, нерезиденти в Испания.
2.- СМЕСЕНИ НАМЕРЕНИЯ – Свободно време/лично удоволствие/рентабилност – Физическо лице?, покупка на името на чуждестранна компания?
В този случай купувач, който желае да придобие имота за лично ползване, но също желае да получи някаква възвръщаемост на имота, обикновено чрез наем.
Много клиенти ни питат, трябва ли да създам компания в Испания, за да наема имота си в Испания, или мога да го направя като физическо/физическо лице?
В отговор трябва да кажем, че НЕ е необходимо да създавате компания в Испания, за да наемете дома си. Можете да направите това по много начини:
– Като физическо лице.- Можете да закупите имота на ваше име и да го наемете без никакви проблеми.
Тази дейност по отдаване под наем ще подлежи на данък върху доходите на физическите лица, в неговата модалност „резидент“ или „нерезидент“, като се вземе предвид статута му на данъчно пребиваващ в Испания, с данъчна ставка от 19% (за физически лица, пребиваващи в Европейски съюз) или 24% (за останалите).
Щракнете тук, за да научите повече за данъка върху доходите на чуждестранни физически лица
- Като нерезидентно юридическо дружество БЕЗ постоянен обект в Испания. Ако желаете да развиете умерена дейност по отдаване под наем в Испания, можете да регистрирате вашата компания в Испания, като използвате тази формула. В случай, че имате компания, която вече е създадена във вашата страна, можете да купувате чрез вашата компания, при условие че тя е упълномощена в своя устав да извършва дейността по отдаване под наем.
Тази дейност и генерираният от нея доход ще се облагат в Испания чрез данъка върху доходите на чуждестранни физически лица с данъчна ставка от 19% (за компании, установени в Европейския съюз) или 24% (за останалите).
Тази данъчна ставка е по-ниска от испанския корпоративен данък (25 %) и има по-ниски текущи разходи, но, обратното, има по-ниски възможности за намаляване на данъците чрез разходи, произтичащи от дейността по наемане, тъй като е разрешено само да се намаляват някои концепции за разходи и изключително пропорционално на времето, в което имотът е бил в експлоатация.
И в двата предшестващи случая можете да изберете да закупите имота 100% на името на физическо лице или чуждестранна компания, или да го закупите във връзка с определен процент на ваше име и друг процент на името на компания (или използване на други алтернативи като закупуване на узуфрукт на имота, а компанията да закупи голата собственост).
- Като юридическо лице, което не пребивава в Испания С постоянен обект. Ако желаете да развиете интензивна бизнес дейност за отдаване под наем в Испания, в рамките на инвестиционна програма или проект, и имате нужда от определена бизнес структура в Испания, като офиси, служители и т.н., можете да регистрирате „Клон“ или „Делегация“ ” на вашата компания в Испания. Тази компания, въпреки че има отделни и индивидуализирани сметки за дейността, която извършва в Испания, ще принадлежи и ще зависи от компанията майка, с която е свързана.
Тази бизнес дейност, както и генерираните от нея приходи и разходи, ще бъдат обект на испански корпоративен данък с данъчна ставка от 25%. Този данък е по-висок от данъка върху доходите и има по-високи текущи разходи (счетоводител, данъчни съветници и т.н.), но има широки възможности за намаляване на данъците с всички загуби и разходи, произтичащи от дейността.
Щракнете тук, за да научите повече за корпоративния данък в Испания
- Като испанско юридическо лице (SL или SA). Същото като в предишния случай. В случай, че желаете да развиете солидна и трайна бизнес дейност в Испания и, както в предишния случай, искате да наемете материални и/или човешки ресурси (служители и др.) в Испания, можете да изберете да създадете независима компания в Испания, която може да приеме най-често срещаните фигури на SL (компания с ограничена отговорност) или SA (Sociedad Anónima). В този случай създадената компания няма да действа като „клон“ или „делегация“ на вашата компания, тъй като ще бъде напълно независима.
Данъчното третиране ще бъде абсолютно същото като в предишния случай, тъй като приходите и разходите, генерирани от дейността, ще бъдат подложени на испански корпоративен данък с данъчна ставка от 25%.
Следователно, както е обяснено по-горе и като заключение, придобиването на къща като физическо лице в Испания е напълно възможно за развитието на дейности по отдаване под наем и рентабилността на недвижими имоти в малък мащаб.
Както виждаме по-горе, когато мотивацията за придобиване на имот в Испания е да се определи имота за лична употреба, а също и да се получат някакви печалби, тогава, купувачът може да избере да закупи като физическо лице или да използва някоя от горните формули на структурата на компанията.
Въпреки това, както в предишния пример, в случай на достигане на необходимите средства за придобиване на имота ще бъдат намерени в дружество, ще бъде необходимо да се проучат възможностите за прехвърляне на тези средства на собствениците да действат като физическо лице, или да проучи евентуалните възможности за придобиване на недвижими имоти в Испания на името на компанията по начин, който може да позволи индивидуализираното използване на собствениците (например придобиване на собственост на името на компанията и след това отдаване под наем на семейството).
Може също да изберем да купим на името на чужда фирма когато наличните средства за придобиване на имота са в чуждестранна компания и/или намерението е да се направи инвестиция в Испания или бизнес или професионална дейност в нисък мащаб. С други думи, придобиване на имот, или два, в които се предвижда извършване на определена дейност под наем, без това да предполага голяма инвестиция, нито висока бизнес структура, нито ангажиране на значителни човешки и материални ресурси, т.е. мащаб дейност.
Тъй като това е дейност в малък мащаб, нашата препоръка би била:
- Да купува 100% на името на купувача като Физическо лице
- Да закупите 100% на името на чуждестранна компания, регистрирана в Испания като чуждестранна компания без място на стопанска дейност
- За да изберете смесено придобиване Физическо лице/Чуждестранна компания
В тези случаи собственикът ще бъде подложен на испанския данък върху доходите за нерезиденти (IRPFNR), с умерени и ниски административни и управленски разходи за поддържане на компанията.
3.- РАЗВИТИЕ НА МАЩАБНА БИЗНЕС ДЕЙНОСТ
В тези случаи става дума за ясно намерение от страна на фирма да се установи в Испания за извършване на стабилна и трайна стопанска дейност, която изисква освен набавяне на материали и наемане на човешки ресурси, служители, офиси, автомобили и др., които ще са необходими за извършване на тази дейност.
В тези случаи не можем да изберем физическо лице, нито чуждестранна компания без постоянен обект в Span. Причината за това е, че същото наемане на служител в Испания или придобиването на офис в Испания за развитие на бизнес дейността автоматично ще се счита за „Място на стопанска дейност“ в Испания. Така че ще е необходима по-сложна корпоративна структура за развиване на такава дейност.
Така че ще трябва да използваме една от следните корпоративни структури:
- "Клон". Регистрацията на чуждестранна компания в Испания с постоянен обект ще бъде като клон или представителство на чуждестранната компания, която ще бъде компанията майка.
Тази компания ще има отделно счетоводство от компанията майка, но винаги ще се счита за клон или представителство на чуждестранната компания майка, от която зависи. Следователно ще има зависимост от испанската компания по отношение на чуждестранната.
– „Независима испанска компания”. Създаване на испанска компания (най-използваните форми са дружество с ограничена отговорност – SL, или акционерно дружество – SA). В тези случаи бихме говорили за напълно независима компания, създадена изрично за извършване на бизнес или професионална дейност, за която е създадена, и за която се изисква придобиването на определен недвижим актив в Испания, или за да го има в изпълнение, или да го използва като търговско или офис пространство от компанията.
И в двата случая ще говорим за две бизнес фигури, които вече НЯМА да подлежат на данък върху доходите на нерезидентни физически лица (IRPF), но ще бъдат подлежи на испанския корпоративен данък (IS), което ще доведе до увеличаване на разходите за управление, при наемане на счетоводители, данъчни специалисти и др. (че ще трябва да представят счетоводни книги, тримесечни декларации за ДДС и корпоративен данък и др.). Освен това в тези случаи ще трябва да се спазват поредица от разпоредби и поредица от изисквания, регулирани в Испания по отношение на социалното осигуряване, сигурността и предотвратяването на злополуки и т.н. от испанските служители, които в крайна сметка са наети при упражняването на професията/ дейността от името на компанията и др.
Щракнете тук, за да научите повече за корпоративния данък в Испания
ЗАКЛЮЧЕНИЕ – Кой е най-добрият начин за пазаруване в Испания? По-добре ли е да закупите имот в Испания чрез физическо лице? Или е по-добре да го направите чрез юридическо лице?
След това тази статия служи за разбиране на различните формули, които трябва да се прилагат в зависимост от основните променливи във всички видове инвестиции, които, както казваме, са намерение или мотивация което движи проекта, както и финансирането, разбирано като мястото, където се намират необходимите средства за извършване на инвестицията.
