Защо трябва да използвате адвокат в процеса на закупуване на имот в Испания?. Нотариус и адвокат/адвокат в процеса на закупуване на имоти в Испания.
Процесът на закупуване в Испания е много подобен на този в други страни. Чуждестранните инвеститори в испанската система ще открият много прилики с техните родни страни.
Но, обаче, също може да открием много разлики.
Най-забележимата разлика е позицията и функциите от адвокат и нотариус функции.
I.- НЯКОИ ПРИМЕРИ В ДРУГИ СТРАНИ НА ЕВРОПА:
А) БРИТАНСКИ ПРОЦЕС: В британския процес на покупка и прехвърляне нотариусът изобщо не участва в процеса на продажба на имот. Продавачът и купувачът се подпомагат при сделката с помощта, всеки един от тях, със собствен адвокат. Тогава адвокатът на купувача и адвокатът на продавача са тези, които от първите стъпки до завършването поемат контрола върху процеса на продажба, извършват и предават промяната на името на имота и плащането на цената, данъците, и т.н. И двамата адвокати са тези, които са сключили договорите, грижат се всяка страна да изпълнява задълженията си, плащане на данъци, организират и получават плащания и извършват регистрацията на имота на новия собственик и т.н.
Като заключение: Нотариусът не участва в британската система за прехвърляне на покупко-продажба на имоти и има двама адвокати/адвокати, единият на купувача, а другият от продавача, които участват във всички етапи на процеса.
Б) ПРОЦЕС НА КОНТИНЕНТАЛНА ЕВРОПА: Френски, белгийски, швейцарски, холандски, немски и други: В тези страни, в процеса на покупка/продажба на имоти, присъствието на нотариус е от съществено значение. Нотариусът прави всичко. За разлика от британската система, в континенталната система и двете страни, купувач и продавач, използват нотариуса като посредник по сделката от самото начало до края и той прави следното:
- Сближаване на страните и формализиране на сделката по договор.
- Контрол на изпълнението на задължението на всяка от страните.
- Извършва правно, административно и данъчно проучване на имота.
- Урбанистично и строително проучване на имота.
- Той прави и получава всички плащания от продажбата.
- Попълнете актовете за продажба.
- Завършете вписването в имотния регистър от името на новия собственик.
- Отчитайте и плащайте данъци от покупката и продажбата
- Направете промяна на договорите за доставка на вода, електричество, местни данъци и др.
Заключение: Функцията на АДВОКАТ в процеса на покупка/продажба в тези страни е нула. Адвокатът не участва в този процес, освен когато има съдебен спор, произтичащ от съдебен спор.
II.- ИСПАНСКИЙ ПРОЦЕС
Може да се каже, че процесът на закупуване на испански е смесица между двете разглеждани системи: „британската“ и „континенталната“.
В испанския процес на прехвърляне нотариусът е наистина важен, но не е достатъчен, за да се направи покупка с пълни гаранции и сигурност. Присъствието на испанския нотариус в процеса на закупуване е от съществено значение, тъй като подобно на други страни като Франция, Белгия, Холандия и др., продажбата не може да бъде регистрирана в поземления регистър, без да е преминала през формализиране на нотариални действия (или „escrituras“ “).
Нотариусът също така проверява съществена информация като:
– Способността на страните да купуват или продават. Тоест, ако купувачът има правоспособност да купува, а продавачът да продава.
– Проучване на ограниченията и таксите върху имота.
– Проучване на документи за собственост, като разрешения за строеж и лицензи и др.
– Проверка на начина на плащане и др.
Но за разлика от “континенталните” нотариуси, испанските не изпълняват повече от посочените функции. Тоест за функциите на испанските нотариуси:
- ПРАВНО-УРБАНИСТИЧНО ПРОУЧВАНЕ: Нотариусът не прави строително/градоустройство на имота като консултантско планиране. Има информация за имота в различни източници като кадастъра, или кметството, отделите за развитие на градоустройството и планирането, местните и регионални отдели, които не се консултират или проверяват от испанския нотариус по време на процеса на покупка.
- Нотариусът не проверява дали имота има някакви неустойки или глоби за строежа, или например заповед за събаряне.
- Нотариус прави проверка на регистрацията на имота, но в Испания по-голямата част от tнеустойките за строеж и глобите не се вписват в имотния/поземления регистър.
- Няма проучване или проверка на възможни бъдещи проекти за развитие вероятно да засегне имот (напр. отчуждаване, или бъдеща магистрала, или дори проект за урбанизация и т.н.).
За съжаление има случаи в Испания, когато купувачът е завършил покупката без помощта на специализиран адвокат, с перфектен нотариален официален процес и перфектно записани в кадастъра и имотния регистър. Така че формално перфектно. И тогава, след процеса на закупуване той установи, че липсва лиценз или сертификат за обитаване („сертификат за обитаване“), или дори има заповед за отчуждаване за проект за магистрала, например, или че имотът има такси за урбанизация, или част от парцелът трябва да бъде даден или загубен на администрацията за разширение на обществен път и др .
Тази липса на планово проучване от нотариуса създава особени проблеми в следните имоти:
- Имоти в урбанизации: Например строителят не е завършил градоустройството и урбанизационната инфраструктура, а след това има работи по урбанизация без финализиране, които трябва да бъдат завършени, а понякога и платени от собствениците.
- Имоти, къщи или вили в селски райони или СЕЛА: Тези имоти обикновено са в селските райони и извън градските райони. Тези имоти, обикновено вили или ваканционни къщи, могат да имат проблеми като:
* Липса на лиценз или строителство на основното жилище
* Липса на строителен лиценз или лиценз за евентуално удължаване на основната сграда или нейните аксесоари (басейн, гараж и др.).
* Проблеми с идентифицирането или дефинирането на границите на парцела или земя и т.н.
* Урбанистични и строителни неустойки, глоби, или заповеди за събаряне и др.
- Вили и апартаменти в стари жилища със сериозни инфраструктурни проблеми или в очакване на разработване на проект или подобрение и др.
Горната информация няма да бъде получена от нотариус в Испания.
За съжаление, в Испания правната, административната и плановата информация, засягаща имота, не са събрани в една точка на информация, тъй като би трябвало да бъде имота. В Испания информацията в имотния регистър, макар и съществена, не е пълна.
Информацията, съдържаща се в Имотния/Поземления регистър в Испания НЕ събира ВСЯКАТА необходима информация, която засяга имота.
- ДОГОВОРИ И ПЛАЩАНИЯ: Нотариусът подготвя плащанията на имота, нито избира, нито изготвя договорите за покупко-продажба. Така купувачът не плаща покупната цена на нотариуса. В Испания плащанията на цената или части от цената се плащат на адвокатите, агенцията за недвижими имоти или продавача.
В нашата фирма клиентите понякога ни искат банковата сметка на нотариуса, за да извършим плащането на покупната цена, и са изненадани, когато информираме, че в Испания нотариусът не получава плащания и че плащанията трябва да бъдат платени директно на продавача , или неговия адвокат, или до агентите по недвижими имоти
- РЕГИСТРАЦИЯ И СМЯНА НА СОБСТВЕНИКА В КОМПЛЕКСА: Нотариусът, след приключване на процеса на покупка, с подписване на нотариалните актове за продажба, няма задължение да пристъпва към вписване на сделката в регистъра на земята. Следователно има нотариуси, които правят това управление, а има и други, които не го осъзнават. И дори в нотариусите, които извършват услугата по регистрация, не идвайте да регистрирате покупката, ако купувачът не го поиска изрично!.
Като адвокати сме виждали много ситуации, в които продавачите са открили, че дори актовете им не са вписани в имотния регистър. По време на покупката настоящите собственици отидоха при нотариуса и след като покупката беше завършена и като бяха уверени, че нотариусът ще извърши необходимите действия за завършване на стъпките по регистрация, те не инструктираха нотариуса да извърши регистрацията в поземлен регистър. Така че нотариусът никога не го е правил!. Следователно през годините са установили, че имотите все още са от името на предишните собственици, тъй като той не е дал заповедта на нотариуса, и не са били подпомагани от адвокат във вашия процес.
- СМЯНА НА СОБСТВЕНИК НА ДОГОВОРИ ЗА ВОДА И ТОК И ДРУГИ ОБЩИНСКИ ДАНЪЦИ: Нотариусът НЕ управлява смяната на собствеността на договори за водоснабдяване, ток и други като данък имоти или общински.
Също така нотариусът не урежда местонахождението на плащането на тези услуги в банковата сметка на купувача чрез директен дебит.
- СМЯНА НА СОБСТВЕНИКА НА КАДАСТРА/СЪВЕТА: Нотариусът НЕ управлява смяната на собствеността на страните по кадастъра. Те комуникират с кадастъра, но не се съобразяват, че това е направено, и инструктират кадастъра да предаде реда за плащане на данъка чрез директен дебит по банковата сметка на собственика.
- СЕРТИФИКАТ ЗА ЖИТАНЕ Както е обяснено в други раздели на този сайт, купувачът трябва да получи сертификат за обитаване, на място, наричан още „Сертификат за обитаване“. От новите имоти (закупените директно от строители) нотариусът не изисква валидно удостоверение за обитаване на продавачите.
АГЕНТИ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ: В допълнение към горното, дейността на недвижимите имоти не е регулирана в Испания. Дейността по предлагане на имоти на пазара за продажба е „безплатна“. За разлика от други страни, където професията на агентите е строго контролирана и регулирана, това не е така в Испания.
Така че, няма никаква гаранция в Испания, която да потвърди, че агентът по недвижими имоти отговаря с професионализъм, или просто, че имат минималното юридическо признание, за да знаят за законността на имотите, които предлагат на пазара.
Затова ви препоръчваме да изберете реномиран и утвърден агент. За целта поискайте бизнес идентификационни данни и проверете репутацията на агента във форуми и социални медии.
Така че защо да използвате адвокат В ИСПАНИЯ, ЗА КУПУВАНЕТО Е ПОДХОДЯЩО РЕШЕНИЕ?
Както беше посочено по-горе, за да имате пълна представа и да получите информация за процеса на закупуване, трябва да получите тази информация от различни местни, регионални източници, поземлен регистър, отдели за планиране, както и да се консултирате с архитекти и други специалисти и т.н. ВСИЧКО ТОВА НЯМА ДА СЕ НАПРАВИ ОТ ИСПАНСКИЙ НОТАРИУС.
За да направите това, ще трябва да получите услугите на адвокат, който може да получи цялата информация от различни източници и да провери всички необходими правни и административни точки.
Освен това, за съжаление, този процес е доста сложен, така че, НЕ ВСИЧКИ АДВОКАТИ СА ВАЛИДНИ ЗА СЪДЕЙСТВИЕ ПРИ СДЕЛКИ С ИМОТ. Така че имате нужда от адвокат, който освен че говори вашия език и който знае правото на недвижими имоти, той трябва също да е специалист по право в областта на строителството и градоустройството, и да се съчетае в екипа си с архитекти, и други професионалисти и техници, да има достатъчно способности и умения да получи цялата необходима информация и да завърши всички аспекти, свързани с покупката на имота.
Ето защо, на този етап, след като решението за покупка е твърдо, TLA, нашата фирма, ви съветва да:
- Договорете адвокат. Има компании или агенти, които се представят за адвокати и предоставят „правни услуги“, или се предлагат като „юрисконсулти“, а всъщност не са адвокати. Понякога те дори не са испански!.
- Договор за адвокат, регистриран в Испания. Не се изкушавайте да използвате адвокати в собствената си страна. Само националните адвокати познават системата на закупуване и испанския процес на закупуване.
- Адвокатът трябва да говори вашия език. Избягвайте фирми от адвокати, които не говорят вашия език.
- Проверете дали адвокатът е специалист по градско и строително право. Той/тя трябва да е експерт в правото на недвижими имоти, но също така трябва да разбира от градоустройство и строителство.
И след като сте избрали имота, който харесвате....
СВЪРЖЕТЕ СЕ С НАС!
