KUPOPRODAJA NEKRETNINA – PLAĆANJA NA RAČUN BILJEŽNIKA vs OTVARANJE RAČUNA U BANCI U ŠPANIJI

Godinama, pa čak i decenijama, u Španiji je veoma uobičajen sledeći oblik plaćanja:

• Djelomična plaćanja ili na račun konačne cijene : Ova vrsta plaćanja se vrši putem bankovni transferi , bilo na račun agenta ili predstavnika prodavca, ili direktno na račun prodavca.
• Konačna uplata ostatka ugovorene cijene: Isporukom a bankovni ček prodavcu sa španjolskog bankovnog računa.

Drugim riječima, to je bila vrlo uobičajena praksa u Španiji za djelimična plaćanja na račun konačne cijene platiti prodavcu bankovni transfer , ali je prodavac uvijek zahtijevao da konačna uplata , obično najvažniji, biti napravljen kroz a bankovni ček (bankarska mjenica), što daje punu garanciju efektivnosti plaćanja.

Istovremenost plaćanja

Kao što vidimo, jeste ne bila uobičajena praksa za konačna uplata cijene biti napravljen od strane bankovni transfer . Razlog tome leži u nedostatku razumijevanja u pogledu "Vrijeme" za izvršenje navedenog transfera. Prodavac će uvijek zahtijevati da se navedena uplata izvrši "prije" potpisivanje javnobilježničkih ugovora o prodaji, kako bi se osiguralo da je novac efektivno na njegovom bankovnom računu, i kupac će sa svoje strane zahtijevati da se navedeni prijenos izvrši "nakon" prodavac je potpisao kupoprodajne ugovore, čime garantuje da će plaćanje biti izvršeno nakon što prodavac ispuni svoju obavezu isporuke.

Izbor bankovnog čeka kao platnog sistema omogućava stranama da istovremeno izvrše plaćanje sa potpisivanjem javnobilježničkih akata. Na način da kupac drži ček u svom posjedu sve dok prodavac ne potpiše akte u prisustvu notara.

Sa čime je koincidencija trenutka plaćanja i predaje nekretnine savršena.

Osim toga, formula plaćanja bankovnim čekom pruža dodatnu garanciju prodavcu jer po svojoj prirodi nije kupac taj koji zapravo plaća ili je dužan platiti bankovnim čekom, već je to ista banka koja je izdala provjerite ko je dužan izvršiti takvu uplatu. Što prodavcu daje sigurnu i tačnu garanciju plaćanja.

Ček iz španske banke

Osim toga, prodavac je, kako bi garantirao vašu uplatu, zatražio da ovaj bankovni ček izda španska banka . Razlog za to je, prvo, nepoverenje da prihvatanje čekova od stranih banaka može proizvesti za prodavca zbog poteškoća u prepoznavanju njihovog postojanja i valjanosti, i, drugo, zbog dodatni troškovi i troškovi uključeni u raščišćenje čeka iz sredstava pronađenih u inostranstvu .

Sve navedeno je bilo veoma važno i uvelike je uslovilo prodaju u primorju i sa visokim procentom stranih kupaca. To je zbog činjenice da su međunarodni građani navođeni da otvore bankovne račune u Španiji s jedinim učinkom da konačno plaćanje cijene prodavcu bude efektivno putem bankovnog čeka izdatog sa računa otvorenog na ime kupac u španskoj banci. i na koje je kupac prije završetka procesa prodaje uplatio dovoljno sredstava da pokrije konačni iznos cijene.

Stoga je u Španiji bila uobičajena praksa da se stranim kupcima i investitorima preporučuje da otvore bankovne račune u španskim bankama kako bi na kraju procesa nastavili sa ovim oblikom plaćanja.

Kompanije za snabdevanje i gradske vijećnice

Ovaj zahtjev je također pojačan uobičajenom praksom kompanije za vodosnabdevanje i struju, lokalna veća itd. koja su se osećala mnogo udobnije kada su domicilirali plaćanja faktura koje odgovaraju potrošnji imovine na bankovnim računima koji se nalaze u španskim bankama , izbjegavanje direktnog zaduženja na računima u stranim bankama.

Uz to, ukratko, uobičajena je praksa preporučiti stranim kupcima da otvore bankovni račun u Španiji nakon što je namjera kupovine formalizovana.

Notarski sistem plaćanja u drugim evropskim zemljama

Ovaj zahtjev za otvaranje bankovnog računa u španskoj banci je uvijek bio tačka sukoba između španskog i stranog sistema.

Ovo je tako jer, u mnogim zemljama, posebno u kontinentalnoj Evropi, sva plaćanja vezana za transakciju prodaje vrše se direktno na račun v.d. , koji prima sve iznose od kupca i povjerava plaćanje Prodavcu, nakon što se ispune svi zakonski uvjeti prema propisima.

Zbog toga već dugi niz godina investitori iz kontinentalne Evrope doživljavaju čudan slučaj nasilnog otvaranja bankovnih računa u Španiji, čime se preusmjerava funkcija notara u tom pogledu.

Pored toga, u vezi sa direktnim zaduženjem plaćanja za fakture potrošača, stranih kupci ili kupci nisu razumjeli zašto dio kompanija dobavljača ne može prihvatiti bankovne račune koji su već otvoreni na njihovo ime u njihovim zemljama porijekla, sa važećim evropskim IBAN-om da domiciliraju potrošnju proizašle iz njihovih usluga.

Osim toga, posebno u nekim nacionalnostima, kao što su Francuska ili Belgija, oni su posebno forsirali ovu situaciju, budući da su mnoge operacije kupovine finansirane putem hipotekarne kredite odobrene u njihovim zemljama porijekla .

Banke zajmodavci ovih zemalja, prilikom plaćanja navedenih zajmova, obično to rade direktno na račun notara . Pri čemu su u slučajevima u kojima je kupoprodaja španjolskih nekretnina od strane ovih građana bila podložna davanju bankarskog kredita, iste banke zajmoprimce iz ovih zemalja utvrdile su kao obavezu oslobađanja kreditnih sredstava koja oni su upućeni na račun notara, a ne na račun prodavca, ili na račun kupca.

Ponuda notarskih usluga

Iz tog razloga, posljednjih godina broj španskih notara koji su se prilagodili ovoj novoj potrebi koju traže strani klijenti povećao se, i stavili su im na raspolaganje uslugu primanja i polaganja novca na račun pravnog poslovanja i transakcija. real imanje

Zato, prije svega, u priobalna područja i sa velikim obimom međunarodnih transakcija nekretninama i velikim prilivom stranaca , razvijena je javnobilježnička praksa primanja uplata na račun i završnih kupoprodajnih transakcija na računima. notarske banke.

To je dobrovoljno

Mora se reći da je ova aktivnost od strane notara potpuno dobrovoljna. Drugim riječima, ne postoji obaveza navedenih notara da svojim klijentima ponude ovu vrstu usluge , kod kojih u praksi susrećemo određene notare koji odbijaju da pruže ovu vrstu usluge, a sa druge strane i druge vrste notara otvorenije i spremnije u tom pogledu.

Postupak

Procedura koja se obično koristi u praksi za slanje navedenih iznosa na račun javnog bilježnika je obično sljedeća:

• Agent za nekretnine ili advokat kupca obavještava notara o potrebi instrumentalizacije plaćanja preko svog računa.
• Notar nastavlja sa identifikovati kupca , da prouči uslove transakcije, kao i proceduru informisanja i praćenje propisa o pranju novca.
• Kada se ovaj proces završi, notar dostavlja podatke o vašem bankovnom računu navedenom agentu ili advokatu da ga prenese kupcu.
• Kupac, po prijemu bankovnih podataka od BILJEŽNIKA, vrši transfer na navedeni instrumentalni račun.
• Po završetku prodaje, javni bilježnik, ovjerom kupoprodajnog ugovora, izdaje čekove ili transfere prodavaču, agentima i posrednicima na vaš bankovni račun , za plaćanje poreza i drugih troškova i naknade , kao i one agencije za nekretnine ili zakonskih zastupnika kupca, po uputama kupca.

 Veća udobnost i garancija kupcu

 Ovaj sistem očigledno pretpostavlja veću garanciju u kontroli sredstava u odnosu na kupca, jer u slučaju da kupoprodajna transakcija nije izvršena iz bilo kojeg razloga, notar uvijek može nadoknaditi stranama položene iznose kako bi one mogle odlučiti šta će s tim

Normalno, ako je depozit jednostrano izvršen od strane kupca , u u slučaju neprihvatanja prodaje, odmah pristupiti vraćanju sredstava kupcu.

Kako god, ako je navedeni depozit prethodno ugovoren između strana i postoji prethodni javnobilježnički akt o depozitu , kojim se utvrđuju uslovi pod kojima se mora upravljati navedenim depozitom, notar će, ako se prodaja ne izvrši, ispitati sadržaj depozitne isprave dogovorene između strana i uvijek će postupati u skladu s njihovim prethodnim dogovorom . U slučaju da se strane ne dogovore o obliku nadoknade navedenih iznosa, notar će biti primoran da navedeni iznos položi pred sudskim organom i španskim sudovima kako bi oni bili ti koji su odredište novca. odlučila. navedena sredstva kroz sudske procese koje će pokrenuti stranke.

Treba pratiti uplatu

Očigledno, svi ovi transferi i plaćanja moraju biti ispravno dokumentirani, bilo u javnobilježnički akt o depozitu, ili u ugovoru o prodaji sama .

Zaključak: Nije potrebno otvarati bankovni račun u Španiji za kupovinu kuće ili nekretnine

Može se tako reći više ne postoji obaveza otvaranja bankovnog računa u Španiji, posebno u nekim regionima ili oblastima u kojima notar stavlja na raspolaganje stranama svoj instrumentalni bankovni račun.

Druga stvar će biti, u zavisnosti od mjesta, zahtjevi koje treba ispuniti u pogledu naloga za direktno zaduženje za potrošnju usluga povezanih sa domom, kao što su alarm, sigurnost, Wi-Fi, internet, struja, plin itd.

Dakle, za proceduru kupovine kuće u Španiji, od naše advokatske kancelarije više ne smatramo da je otvaranje bankovnog računa u Španiji za naše klijente obaveza . Nudimo ovo kao opciju, pod uslovom da na području gdje se vrši kupovina postoji notar koji je predisponiran da ima Vaš bankovni račun za izvršenje plaćanja.

Ali šta se dešava nakon kupovine sa zalihama?  

Nakon procesa kupovine, kada se ovo završi, ovisno o području na kojem se nekretnina nalazi, bit će potrebno potvrditi sa dobavljačima usluga, gradskim vijećnicama i sl., kako bi se utvrdilo da li prihvataju direktna zaduženja plaćanja na računima u stranim bankama, i, inače, preporučujemo našim klijentima, ovaj put da, i kada se prodaja završi, da otvore instrumentalni bankovni račun u Španiji za ove svrhe.

TLACORP 2023