Advokatska profesija u Španiji. Regulacija, registracija i kvota taksi

1.- Koncept “Advokatske komore” i kako biti advokat u Španiji 

– Španija – “Colegio de Abogados”

U Španiji advokati moraju da se registruju kod „ Colegio de Abogados ” da bi mogli da se bave svojom profesijom. Advokatske komore su profesionalne institucije koje zastupaju advokate i regulišu advokatsku praksu.

U Španiji postoje 83 Colegio de Abogados , po jedan za svakog provincija i jedan za autonomni grad Ceutu i jedan za autonomni grad Melilla. Advokatske komore su grupisane u Generalni savjet španskih pravnika („Consejo General de la Abogacía“), koja je predstavničko tijelo španske pravne profesije.

Da bi mogao da se upiše u advokatsku komoru, advokat mora da ispunjava sledeće uslove:

• Uzmi državljanstvo Španije ili države članice Evropske unije.
• Da pravni stepen ili ekvivalent.
• Magistar pristupa pravnoj profesiji (2 godina)
• Prošli su prijemni ispit .

Jednom kada se advokat upiše u advokatsku komoru, on ili ona stiče status “ registrovani advokat .” Registrovani advokat ima pravo da se bavi advokaturom na celoj teritoriji Španije.

Advokatske komore imaju sljedeće funkcije:

• Zastupanje advokata.
• Regulisanje advokatske prakse.
• Obuka i usavršavanje advokata.
• Besplatna pravna pomoć.
• Odbrana interesa građana.

Colegio de Abogados su osnovni deo španskog pravosudnog sistema. Advokatske komore osigurati da advokati ispunjavaju zahtjeve za obuku i profesionalnu etiku , te da građani imaju pristup kvalitetnoj pravnoj odbrani.

– Francuska – “Barreux”

U Francuskoj se advokatske komore zovu “Barreaux”. Oni su 161 Barreaux u Francuskoj , po jedan za svakog sudski okrug . Za obavljanje advokatske profesije u Francuskoj potrebno je biti registrovan u Barreau-u.

“Barreau” je profesionalna organizacija koja zastupa advokate u svom sudskom okrugu . Odgovorno je za osiguranje etike i discipline profesije, kao i za pružanje usluga advokatima, kao što su obuka i pravna pomoć.

Da bi se registrovali u „Barreau“, advokati moraju ispuniti sledeće uslove:

• Da diploma prava.
• Prošli su prijemni ispit .
• Završili a dvogodišnji period praktične nastave .

Nakon registracije kod Barreau-a, advokati imaju pravo da se bave advokaturom širom Francuske.

The Nacionalno vijeće odvjetničkih komora (HNB) je nacionalna institucija koja predstavlja sve francuske baroe. HNB je odgovoran za utvrđivanje deontoloških pravila struke, kao i nadzor nad radom Barreauxa.

– Njemačka – “Rechtsanwaltskammern”

U Njemačkoj se advokati registruju kod advokatskih komora, koje se zovu “ Rechtsanwaltskammern ”. Postoji jedna advokatska komora za svaku saveznu državu Njemačke, plus jedan za Savezni vrhovni sud Njemačke.

Da bi se bavio advokaturom u Njemačkoj, advokati moraju biti registrovani u advokatskoj komori . Registracija se vrši nakon što advokat položi dva državna pravna ispita i upoznao je uslovi za praktičnu pravnu obuku .

Advokatske komore imaju nekoliko funkcija, uključujući:

• Ovlastiti bavljenje advokaturom.
• Uredite pravnu profesiju.
• Pratiti poštovanje deontoloških pravila od strane advokata.
• Ponudite usluge advokatima, kao što su kontinuirana obuka, pravna pomoć i zastupanje na sudu.

Advokatske komore su samostalne organizacije kojima upravlja Savezni zakon o advokatima (BRAO) .

– Ujedinjeno Kraljevstvo (UK) – “Advokatski savjet” ili “Zakon “Društvo”

U Ujedinjenom Kraljevstvu, pravna profesija je podijeljena na dvije glavne grane : advokati a advokati .

The Barristers su advokati koji deluju pred sudovima , dok je advokati Oni su advokati koji pružanje savjeta i zastupanja klijentima u pravnim pitanjima.

Advokati se prijavljuju u jednoj od četiri gostionice suda: Grey's Inn, Lincoln's Inn, Middle Temple i Inner Temple . The Odvjetnički savjet Engleske i Wales To je regulatorno tijelo za advokate.

Advokati se registruju kod Pravno društvo Engleske i Velsa . Zakon Društvo je regulatorno tijelo za advokate i također pruža usluge svojim članovima, uključujući obuku, stručno usavršavanje i pravnu podršku.

Pored Pravnog društva Engleske i Velsa, u Ujedinjenom Kraljevstvu postoje i druge advokatske komore koje predstavljaju advokate iz određenih regiona ili oblasti prakse. Na primjer:

• Pravno društvo Škotske zastupa škotske advokate
• Pravno društvo Sjeverne Irske zastupa advokate Sjeverne Irske.

- Belgija

U Belgiji advokati moraju da se registruju u “ Barreau ” advokata da obavljaju svoju profesiju. Oni su dvadeset i pet "Barreaux" advokata u Belgiji, podijeljenih u dvije grupe:

• Advokatske komore zajednice francuskog i njemačkog govornog područja:
  • Jedanaest frankofona:
    • Briselski bar _
    • Bar iz Antwerpena
    • Charleroi Bar _
    • Bar Liège
    • Bar of Mons
    • Namur Bar
    • Tournai Bar
    • Huy Bar
    • Luksemburški bar _
    • Verviers Bar _
  • A Nemački :
    • Anwaltskammer Eupen-Malmedy
• Advokatske komore flamanska zajednica:
  • Trinaest flamanskih :
    • Orde Vlaamse Balies Antwerpen
    • Orde Vlaamse Balies Brugge
    • Orde Vlaamse Balies Gent
    • Orde Vlaamse Balies Hasselt
    • Orde flamanskih šaltera Leuven
    • Orde flamanskih šaltera Ostende
    • Orde flamanskih Counters Roeselare
    • Orde flamanskih barova Sint-Niklaas
    • Orde flamanskih kontrana Turnhout
    • Orde flamanskih šaltera Kortrijk
    • Orde Vlaamse Balies Aarschot
    • Orden Vlaamse Balies Limburg

Advokatske komore imaju funkciju obezbjeđivanja etičnosti i profesionalnosti advokata, kao i zastupanja advokata pred sudskim i upravnim organima.

– Holandija – NOVA

U Holandiji se advokati moraju registrovati kod Nederlandse Orde van Advocaten ( NOvA ) , koja je holandska advokatska komora. NOvA je profesionalna organizacija koja zastupa holandske advokate i osigurava usklađenost sa standardima profesije.

Da bi se registrovali u NOVA, advokati moraju ispuniti sledeće uslove:

• Da važeća diploma prava holandskog univerziteta ili stranog univerziteta priznatog od strane NOvA .
• Prošli su prijemni ispit holandskoj pravnoj profesiji.
• Završili a dvogodišnji staž u holandskoj advokatskoj kancelariji.

Kada advokati ispune uslove, mogu se prijaviti za registraciju kod NOVA. NOvA će razmotriti prijavu i, ako bude odobren, advokat će moći da počne da se bavi advokaturom u Holandiji.

NOvA svojim članovima nudi i niz usluga, kao što su:

• Kontinuirani trening
• Legalni savjet
• Zastupanje pred sudovima

NOvA ima sjedište u Hag .

– Sjedinjene Američke Države (SAD) – “Advokatske komore”

U Sjedinjenim Državama postoje advokatske komore ili udruženja u kojima se advokati moraju registrovati da bi obavljali svoju profesiju pod nazivom advokatske komore . Svaka država u Uniji ima svoju advokatsku komoru, koja je organ zadužen za regulisanje advokature u toj državi.

Da bi se bavio advokaturom u Sjedinjenim Državama, advokat mora biti primljen u advokatsku komoru države u kojoj želi da se bavi advokaturom. Da biste to učinili, morate ispuniti zahtjeve koje postavlja Advokatska komora, koji obično uključuju dobijanje a diplomirao pravnik na akreditovanom pravnom fakultetu , prolazeći a Advokatski prijemni ispit , i popunjavanje a period nadgledane prakse.

The Američka advokatska komora (ABA) je nacionalna advokatska organizacija koja nema nadležnost nad državnim advokatskim komorama. Međutim, ABA postavlja obrazovne i etičke standarde za pravne fakultete i advokate, a državne advokatske komore obično slijede njegove preporuke.

Advokatske komore obavljaju niz važnih funkcija, uključujući:

• Regulisati advokatsku praksu
• Promovirajte etiku i izvrsnost u pravnoj profesiji
• Zastupanje advokata pred vladom i javnošću
• Ponudite usluge advokatima, kao što su profesionalna obuka, pravni savjeti i finansijska pomoć

Advokatske komore takođe igraju važnu ulogu u odbrani građanskih prava i socijalne pravde.

2.- Zašto koristiti advokata prilikom kupovine nekretnine u Španiji? 

 Zašto biste trebali koristiti advokata u procesu kupovine nekretnine u Španiji?. Javni beležnik i advokat/advokat u procesu kupovine nekretnina u Španiji.

Španski proces kupovine je vrlo sličan drugim zemljama. Strani investitori u španskom sistemu naći će mnogo sličnosti sa svojim matičnim zemljama.

Ali, međutim, takođe možemo naći mnoge razlike.

Najprimetnija razlika je pozicija i funkcije od advokat a notar funkcije.

I.- Neki primjeri pomoći advokata u imovinskim transakcijama u drugim zemljama:

Transakcija imovine (“Prenos”) u UK

U britanskom procesu kupovine i transporta (“Conveyance”), notar uopšte nije uključen u proces prodaje imovine. Prodavcu i kupcu se pomaže u transakciji uz pomoć, svaki od njih, sa svojim advokatom.

Zatim, advokat kupca i advokat prodavca su ti koji od prvih koraka do završetka preuzimaju kontrolu nad procesom prodaje, vršenjem i dovršavanjem promene naziva nekretnine, plaćanjem cene, poreza, itd. Oba advokata su ti koji su sklopili ugovore, brinu se da svaka strana ispuni svoje obaveze, plaćanje poreza, organizuju i primaju uplate i obavljaju upis imovine na novog vlasnika itd.

kao zaključak: Notar ne učestvuje u britanskom sistemu transakcija nekretninama kupoprodaje nekretnina, a tu su i dva advokata/odvjetnika, jedan kod kupca, a drugi od strane prodavca, koji učestvuju u svim fazama procesa.

Promet nekretninama u ostalim evropskim zemljama – Francuskoj, Belgiji, Nemačkoj, Holandiji itd. 

U ovim zemljama, u procesu kupovine/prodaje nekretnina, prisustvo notar je neophodan. Notar radi sve.

Za razliku od britanskog sistema, u kontinentalnom sistemu obe strane, kupac i prodavac, koriste notara, kao posrednika u transakciji, od samog početka do kraja, a on čini sledeće:

1. Usklađivanje stranaka i formalizacija transakcije ugovorom.
2. Kontrola ispunjenja obaveze svake strane.
3. Vrši pravna, administrativna i poreska istraživanja nekretnine.
4. Urbanističko i građevinsko istraživanje nekretnine.
5. On vrši i prima sva plaćanja od prodaje.
6. Završite kupoprodajne akte.
7. Izvršiti upis u zemljišne knjige u ime novog vlasnika.
8. Prijavite i platite poreze na kupovinu i prodaju
9. Izvršiti izmjenu ugovora o snabdijevanju vodom, strujom, lokalnim taksama itd.

 Zaključak: Funkcija Advokata u procesu kupovine/prodaje u ovim zemljama je Nula. Advokat nije uključen u ovaj proces, osim kada postoji parnica koja proističe iz sudskog spora.

 II.- Pomoć advokata u španskom procesu kupovine i prodaje 

Može se reći da je proces kupovine španskog a mešavina između dva sistema smatraju: “Britanski” i “Kontinentalni”.

Španski notar protiv španskog advokata

U procesu transakcije nekretnina u Španiji, notar je zaista važan, ali nedovoljan da se izvrši kupovina uz potpune garancije i sigurnost. Prisustvo španskog notara u procesu kupovine je od suštinskog značaja jer, kao iu drugim zemljama kao što su Francuska, Belgija, Holandija, itd., prodaja se ne može upisati u zemljišne knjige bez formalizacije notarskih akata (ili escrituras) ).

Notar također provjerava bitne informacije kao što su:

• Sposobnost strana da kupuju ili prodaju. Odnosno, ako kupac ima pravnu sposobnost da kupi, a prodavac da proda.
• Studija ograničenja i naknada na nekretnini.
• Proučavanje imovinskih dokumenata, kao što su građevinske dozvole i dozvole, itd.
• Provjera načina plaćanja itd.

Ali za razliku od “kontinentalnih” notara, španski ne rade više od navedenih funkcija. To će reći o funkcijama španskih notara:

• Pravno-urbanistički studij: Javni bilježnik ne izrađuje građevinsko/urbanističku studiju nekretnine kao savjetodavno planiranje. Postoje informacije o imovini u raznim izvorima kao što su katastar, ili gradska vijećnica, odjeli za urbanistički i planski razvoj, lokalna i regionalna odjeljenja, koje španski notar ne konsultuje niti verifikuje tokom procesa kupovine.
• Javni bilježnik ne provjerava da li nekretnina ima bilo kakve kazne ili kazne za izgradnju, ili na primjer, nalog za rušenje.
• Javni bilježnik vrši provjeru registracije imovine, ali, u Španiji, većina građevinske kazne i novčane kazne se ne evidentiraju u zemljišnim knjigama.
• Ne postoji studija ili verifikacija mogućih budućih razvojnih projekataverovatno će uticati na imovinu (npr. eksproprijacija, ili budući autoput, ili čak projekat urbanizacije, itd.).

Nažalost, u Španiji postoje slučajevi u kojima je kupac obavio kupovinu bez pomoći specijalizovanog advokata, sa savršenim javnobilježničkim procesom, te savršeno evidentiranim u katastru i zemljišnoj knjizi. Dakle, formalno savršeno. I onda, nakon procesa kupovine ustanovio je da nedostaje licenca ili upotrebna dozvola (“potvrda o stanovanju”), ili je čak imao nalog za eksproprijaciju za projekat autoputa, na primjer, ili da je nekretnina imala troškove urbanizacije ili dio parcela se mora dati ili izgubiti upravi za proširenje javnog puta itd .

Ovaj nedostatak planske studije od strane notara stvara poseban problems u sljedećim svojstvima:

- Nekretnine u urbanizaciji: Na primjer, graditelj nije završio urbanističko uređenje, urbanizacijsku infrastrukturu, a onda postoje radovi urbanizacije bez finalizacije, koje moraju završiti, a ponekad i platiti vlasnici.

- Nekretnine, kuće ili vile u rustikalnim područjima ili SELO: Ove nekretnine su uglavnom u ruralnim područjima i van urbanih područja. Ove nekretnine, obično vile ili kuće za odmor, mogu imati problema kao što su:

• Nedostatak licence ili izgradnjeglavnog stana
• Nedostatak građevinske dozvole ili dozvole za eventualno produženjeglavnog objekta, odnosno njegovih dodataka (bazen, garaža, itd.).
• Problemi identifikacije ili definisanja granica parceleili zemljište, itd.
• Urbanističke i građevinske kazne, kazne, ili nalozi za rušenje itd.

- Vile i stanovi u starogradnji sa ozbiljnim infrastrukturnim problemima ili u očekivanju razvoja projekta ili poboljšanja, itd.

 Gore navedene informacije neće dobiti notar u Španiji.

Nažalost, u Španiji, pravne, administrativne i planske informacije koje utiču na imovinu, nisu sažete u jednu tačku informacija, kao što bi to trebalo da bude zemljišna knjiga. U Španiji podaci u zemljišnim knjigama, iako bitni, nisu potpuni.

Informacije sadržane u imovinskom/zemljišnom registru u Španjolskoj NE prikupljaju SVE potrebne informacije koje utječu na imovinu.

• Ugovori i plaćanja: Notar priprema isplatu imovine, niti bira niti priprema kupoprodajne ugovore. Dakle, kupac ne plaća kupoprodajnu cijenu notaru. U Španiji se plaćanje cijene ili dijela cijene plaća advokatima, agenciji za nekretnine ili prodavcu.

U našoj firmi kupci nam ponekad traže bankovni račun kod notara da izvršimo uplatu kupoprodajne cijene, i iznenađeni su kada nas obavijesti da u Španiji notar ne prima uplate, te da uplate moraju biti uplaćene direktno prodavcu. , ili njegovog advokata, ili agentima za nekretnine.

• Upis i promjena vlasničkih imena u zemljišnoknjižnom uredu: Javni bilježnik, nakon što je proces kupovine završen, uz potpisivanje javnobilježničkih akata o prodaji, nema obavezu da pristupi upisu transakcije u upisničko zemljište. Dakle, ima notara koji se bave ovim upravljanjem, a ima i onih koji to ne znaju. A, čak ni kod javnih beležnika koji obavljaju uslugu registracije, ne dolaze da registruju kupovinu ako kupac to izričito ne zahteva!.

Kao pravnici, vidjeli smo mnoge situacije u kojima su prodavci otkrili da čak ni njihova vlasnička djela nisu upisana u zemljišne knjige.

U trenutku kupovine, sadašnji vlasnici su išli kod notara, a nakon što je kupovina završena, i uvjereni da će notar poduzeti potrebne radnje kako bi izvršio korake registracije, nisu dali instrukcije notaru da izvrši registraciju u zemljišne knjige. Dakle, notar to nikada nije uradio!. Stoga, tokom godina, utvrdili smo da je imovina i dalje bila na ime prethodnih vlasnika, jer on nije dao nalog notaru, a nije im pomogao ni advokat u vašem procesu.

• Promjena vlasništva vode, struje, računi za poreze itd: Javni bilježnici NE upravljaju promjenom vlasništva ugovora o vodosnabdijevanju, struji i ostalom poput poreza na imovinu ili općine.

Takođe, notar ne uređuje domicilaciju plaćanja ovih usluga na žiro račun kupca direktnim zaduženjem.

• Potvrda o stanovanju:  Kao što je objašnjeno u drugim odeljcima ovog sajta, kupac mora da pribavi upotrebnu potvrdu, koja se takođe zove „Sertifikat stanovanja“. Od novih nekretnina (onih kupljenih direktno od građevinara), notar ne traži da se prodavacima dostavi važeći sertifikat o stanovanju.

Agenti za nekretnine protiv španskih advokata

U Španiji počinje da se reguliše delatnost poslovanja nekretninama, sa potrebom da se registruje u „Udruženju za nekretnine“. U zavisnosti od različitih regiona u Španiji, agenti za nekretnine moraju da budu registrovani i da pokažu svoje znanje o tržištu nekretnina, kao i pravne i poreske savete.

Posredovanje agenata za nekretnine u procesu kupovine je od suštinskog značaja. BUz pomoć renomiranog i zvanično registrovanog agenta jedna je od najvažnijih tačaka koje kupci i prodavci moraju učiniti kada kupuju ili prodaju nekretnine u Španiji. 

na primjer, pravni savjeti agenata za nekretnine nisu dovoljni da razmotri pravne i poreske aspekte koji su uključeni u transakciju imovine, kao što su:

• Planiranje poreskih i pravnih aspekata kupca/investitora,
• Uspostavljanje pravnih tačaka odbrane obe strane u ugovoru
• Rešite eventualne sporove između strana tokom procesa kupovine/prodaje
• Kompletne pravno-urbanističke pretrage na posjedu (zakonske granice, pravne naklonosti, službenosti, ispunjavanje građevinskih normativa itd.)

Iz tog razloga potrebna je pomoć kvalifikovanog advokata u procesu kupovine i prodaje imovine u Španiji.

Zašto onda koristiti advokata u Španiji? Obavezno angažovati advokata prilikom kupovine ili prodaje kuće u Španiji? 

Kao što je gore navedeno, da biste imali potpunu ideju, kao i da biste dobili informacije o procesu kupovine, potrebno je da ove informacije dobijete iz različitih lokalnih, regionalnih izvora, zemljišnih knjiga, odeljenja za planiranje, kao i da se konsultujete sa arhitektima i drugim stručnjacima, itd… SVE OVO NEĆE URADITI ŠPANSKI BILJEŽNIK.

Da biste to uradili, moraćete da dobijete usluge advokata koji može da dobije sve informacije iz različitih izvora i da proveri sve neophodne pravne i administrativne tačke.

Osim toga, nažalost, ovaj proces je prilično komplikovan pa, NISU SVI PRAVNICI VAŽEĆI ZA POMOĆ U PROMETU IMOVINE. Dakle, potreban vam je advokat koji, osim što govori vaš jezik, i koji poznaje pravo nekretnina, mora i biti specijalista građevinskog i urbanističkog prava, te da računa u svom timu sa arhitektama, i drugim profesionalcima i tehničarima, da ima dovoljno sposobnosti i vještine da dobije sve potrebne informacije, te da završi sve aspekte u vezi kupovine nekretnine.

Savjeti za zapošljavanje advokata u Španiji prilikom kupovine/prodaje kuće u Španiji

Stoga, u ovoj fazi, kada je odluka o kupovini čvrsta, TLA, naša firma, savjetuje da:

• Ugovorite advokata. Postoje kompanije ili agenti koji se predstavljaju kao advokati i pružaju „pravne usluge“, ili se nude kao „pravni savetnici“, a zapravo nisu advokati. Ponekad nisu čak ni španski!.
• Ugovorite advokata registrovanog u Španiji. Nemojte biti u iskušenju da koristite advokate u svojoj zemlji. Samo domaći pravnici poznaju sistem kupovine i španski proces kupovine.
• Advokat mora govoriti vaš jezik. Izbjegavajte advokatske kompanije koje ne govore vaš jezik.
• Proverite da li je advokat specijalista za urbanističko i građevinsko pravo. On/ona mora biti stručnjak za pravo nekretnina, ali isto tako mora razumjeti urbanističko planiranje i izgradnju.

2.- Koliko košta advokat za zastupanje za kupovinu/prodaju kuće u Španiji? 

Troškovi advokatske naknade za zastupanje pri kupovini imovine u Španiji mogu varirati u zavisnosti od brojnih faktora, uključujući:

• Iskustvo i kvalifikacije advokata.
• Složenost transakcije.
• Lokacija nekretnine.

Generalno, advokatske naknade u Španiji se obično naplaćuju u procentu od vrednosti imovine, plus PDV. Procenat se obično kreće između 1% i 2%, ali može biti veća u složenim slučajevima ili osobinama visoke vrijednosti.

Zašto se španski advokatski honorari obračunavaju na osnovu procenta vrednosti imovine? Zar ne naplaćuju po satu?

Razlog se može istorijski utvrditi obračunom naknada na osnovu zvanične “Skale naknada” španskih advokatskih komora.

Kao što smo vidjeli u ovom članku, Advokatske komore u Španiji su raspoređene po sudskim okruzima ili po provincijama.

Istorijski gledano, ove institucije su odredile „minimalne“ naknade tadvokat je morao da naplati svaku uslugu.

U prošlosti su ove vage bile obavezne, ali danas je njihovo praćenje potpuno dobrovoljno, to znači advokat je slobodan ili ne koristiti kriterijume utvrđene ovim standardoms za njegovu ponudu klijentu.

Jedini izuzetak od ovog „sporazuma o slobodi naknade“ utvrđen je u obračun troškova postupka u slučaju sudskog spora. U ovim slučajevima, ove vage se obično koriste kao reference u slučaju sudskog spora. isključivi efekti vrednovanja te stavke (naknade) u slučajevima procene troškova ili zakletve advokata.

Hajde da vidimo kako bi citirao advokat uključen u transakciju nekretninama u različitim delovima Španije, prateći skale svakog udruženja ili okruga.

Obračun troškova advokata pri kupovini kuće u Španiji po regijama

Advokatske naknade u Malagi

 Advokatska komora Malage odobrila je sopstvene vage 18. septembra 2006. godine.

Prema ovoj skali, različite radnje koje sprovodi advokat vrednuju se nizom "poeni", koji se akumuliraju kako proces napreduje. Konačno, ukupan broj ostvarenih bodova se množi sa iznosom koji se ažurira svake godine i koji odobrava Advokatska komora Malage. Za 2023. godinu vrijednost zvanično odobrenog boda je 71,50 EUR (plus PDV 21%).

Pogledajmo kako to funkcionira u transakciji kupovine i prodaje:

• Jednostavne konsultacije kraće od jednog sata: 2 boda = 143 EUR + PDV/sat
• Komplikovane konsultacije ili konsultacije koje traju više od sat vremena: 4 boda = 286 EUR + PDV
• Telefonske konsultacije: 1-2 boda = 71,50 – 143 EUR / telefonski poziv
• Pisana komunikacija (e-mailovi): 3-6 bodova = 214,5 – 429 EUR + PDV/e-mail
• Mišljenja, izvještaji i izvještaji: 10 bodova = 715 EUR + PDV/izvještaj
• Sastanci sa drugim advokatima: 3-5 bodova = 214,5 – 357,5 EUR + PDV/sastanak
• Uprava (bilježnik, matičar, Vijećnica): 2 boda = 143 EUR + PDV/Uprava
• Izrada ugovora:
  • Do 30,000 €: 2% vrijednosti nekretnine
  • Do 60,000 EUR 1%
  • Do 150,000 €: 0,7%
  • + 300,000 EUR: 0,5%

*Ovaj procenat se povećava za 50% za komplikovane ugovorne operacije, kao što je jezik koji nije španski, ili je jedna od strana u ugovoru strani državljanin.

**Ukoliko pored „sastavljanja“ ugovora advokat „pregovara“ njegove klauzule do postizanja sporazuma, on se uvećava za 100%.

Dakle, na prvi pogled, bez fokusiranja na konsultacije, mišljenja, sastanke i sl. koji mogu proizaći iz prodaje nekretnine, a fokusirajući se samo na uslugu pripreme i dogovaranja kupoprodajnog ugovora.

Pretpostavimo slučaj, konkretan slučaj prodaje:

• 3 Komplikovane konsultacije sa klijentom: 858 EUR + PDV
• 10 telefonskih poziva: 715 EUR + PDV
• 30 emailova: 2.145 EUR + PDV
• 3 izvještaja (jedan o proučavanju imovine, drugi o obračunu poreza, a drugi o građanskim i ličnim razmatranjima klijenta): 2.145 EUR + PDV
• 5 postupaka kod notara, 3 kod gradskog vijeća i 3 kod imovinskog registra, te 2 za svaku promjenu vode, struje i IBI = 13 x 71,50 = 929,5 EUR + PDV

PODUKUP: 6.792 EUR + PDV

Ovom iznosu se mora dodati naknade koje proizilaze iz izrade i pregovora o kupoprodajnom ugovoru:

Za nekretninu od 500.000 EUR:

• Redakcija: 0,5%
• Složenost ugovora + 50% = 0,75%
• Pregovaranje + 100% = 1,5%

PODZUKUP: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + PDV

Dakle, prema skali naknada Advokatske komore Malage, ažuriranoj do 2023. godine, ako dodamo radnje prije i nakon kupoprodajnog ugovora, naknadama koje proizilaze iz izrade i pregovaranja kupoprodajnog ugovora, rezultat je :

6,792 + 7,500 = 14,292 EUR ukupne naknade za pravnu pomoć u transakciji kupovine i prodaje nekretnina u Malagi.

Prema ovoj kalkulaciji, ukupni honorari advokata za ovu prodaju mogli bi biti 3% od vrijednosti nekretnine.

Ovaj iznos, koji je službeno izračunat preko službene skale Malage, opravdava ponudu koju obično nude pokrajinski advokati za savjete o transakcijama kupovine i prodaje nekretnina, a koja se kreće između 1 -3 % od vrijednosti nekretnine + PDV.

Valencia Advokatske naknade

Advokatska komora Valensije odobrila je sopstvene vage 9. septembra 2007.

Ove skale kvantifikuju usluge advokata u prometu nekretnina na osnovu “vrijednost” ili “iznos” transakcije. Odnosno, "cijena" dogovorena za prodaju između kupca i prodavca. Prema ovoj vrijednosti, procenti se primenjuju na skali, koji su definirani prema funkcijama ili uslugama povjerenim advokatu iz Valensije.

Na ovaj način, na osnovu službene skale i s obzirom na faze i usluge koje bi advokat obavljao u transakciji kupovine kuće ili nekretnine u Valensiji, možemo napraviti simulaciju naknada koje bi proizašle iz primjene navedenih skala.

• Odlasci, konsultacije, telefonski pozivi, komunikacije: 60-200 EUR/dionica
• Sastavljanje složenih ugovora (složenim se smatraju ugovori u kojima je jedna od strana stranac, govori drugi jezik ili koji moraju biti sastavljeni na drugom jeziku): 50% Scale I
• Javnobilježničke radnje: 30% povećanje naknada po osnovu izrade ugovora.
• Pregovaranje o ugovoru: Gore navedene naknade su povećane za 50%.
• Ako je iznos ugovora veći od 600,000 EUR. Iznos do sada akumuliranih naknada će biti uvećan za sljedeće procente:
  • Do 1,200,000 €, 25%.
  • Od 1,200,001 € do 1,800,000 €, 50%.
  • Od 1,800,001 € do 2,400,000 €, 75%.
  • Više od 2,400,000 €, 100%.

Dakle, za primjer prodaje nekretnine za iznos od 500,000 EUR, naknade prema skali naknada Advokatske komore Valensije bile bi sljedeće:

• 3 Komplikovane konsultacije sa klijentom: 300 EUR + PDV
• 10 telefonskih poziva: 600 EUR + PDV
• 30 emailova: 1.800 EUR + PDV
• 3 mišljenja (jedno za studiju nekretnine, drugo za obračun poreza, a drugo iz građanskih i ličnih razloga klijenta): 600 EUR + PDV
• 5 postupaka kod notara, 3 kod gradskog vijeća i 3 kod imovinskog registra, te 2 za svaku promjenu vode, struje i IBI = 13 x 100 = 1.300 EUR + PDV

PODUKUP: 4.600 EUR + PDV

Ovom iznosu moraju se dodati i naknade koje proizilaze iz izrade i pregovora o kupoprodajnom ugovoru:

• 50% skale I = 11.113 EUR + PDV
• Javnobilježnički akti + 30% = 3.333,9 EUR + PDV
• Pregovaranje o ugovoru: 5.556,5 EUR + PDV

PODUKUP: 20.003,4 EUR + PDV

Dakle, prema skali honorara Advokatske komore Alicantea, ako dodamo radnje prije i nakon kupoprodajnog ugovora, naknadama koje proizilaze iz izrade i pregovaranja kupoprodajnog ugovora, rezultat je:

4,600 + 20,003.4 = 24,603.4 EUR ukupne naknade za pravnu pomoć u transakciji kupoprodaje nekretnina u regiji Valensija.

Prema ovoj kalkulaciji, ukupni honorari advokata za ovu prodaju mogli bi biti 5% od vrijednosti nekretnine.

Ovaj iznos, koji je službeno izračunat preko službene skale Valensije, je onaj koji treba naplatiti na osnovu ovog dokumenta. Međutim, realnost je da većina kvalifikovanih i registrovanih advokata citira ponude brokera za savjetovanje o transakcijama kupovine i prodaje nekretnina u rasponu između 1-3% od vrijednosti nekretnine + PDV.

Savjeti koji će vam pomoći da otkrijete kvalitetnu uslugu za advokate u Španiji – Građevinski advokati

Angažiranje kvalifikovanih građevinskih advokata koji će se baviti vašom kupoprodajnom transakcijom

Teška je greška unajmiti advokatske usluge u Španiji po nižoj cijeni od onih koje navode kvalifikovani advokati. Razlog za to je što bi to moglo rezultirati a usluga lošeg kvaliteta, Ili velika greška zakonskih garancija procesa.

Smanjenje advokatskih honorara od nekoliko stotina evra ne može biti ništa u poređenju sa ulaganjem u kupovinu imovine.

Dakle, neophodno je zaposliti a cenjen, iskusan, I vešt advokat. Za to španski advokat mora biti stručan, ne samo u tome zakon o nekretninama, ali i u izgradnja.

Koju vrstu usluga obično nude španski advokati u prometu nekretnina?  

Kupovina nekretnine u Španiji zahtijeva vrlo složen proces u kojem je potrebno puno informacija da bi se završila odgovarajuća pravna studija slučaja i imovine.

U mnogim prilikama ćete dobiti ponude usluga od advokata u Španiji poput ovih:

Formalnosti

• Posredujte, pripremajte i redigujte privatne ugovore, čak i na vašem jeziku.
• Provjera imovine nema dugovanja za vodu, struju i sl., kao i za vijećničku taksu, Zajednicu vlasnika i druge naknade u zemljišnim knjigama i Katastrofskom uredu.
• Izračunajte poreze i troškove na akviziciju
• Pripremite dokumente kod notara
• Organizujte plaćanja
• Pomozite i pripremite kancelariju notara
• Pratimo Vas u kancelariji javnog bilježnika radi potpisivanja akata ili da Vam pomognemo putem punomoći
• Završite proces registracije nekretnine na svoje ime.
• Promjena računa za vodu, struju i porez na vaše ime
• Priprema i pribavljanje javnobilježničkog punomoćja za zastupanje kroz kompletan proces
• Vize, zlatna viza, boravišna dozvola itd.

Gore navedene usluge su tačne. Većina pravnika iz prava nekretnina nudi ove „formalne“ usluge, koje su neophodne za nastavak procesa kupovine.

Pravna studija nekretnine 

U većini slučajeva od advokata u Španiji, pružaju se sledeće usluge:

• Pravne pretrage nekretnine:
• – Potvrda o vlasništvu
• – Provjerite postoje li pravni troškovi ili dugovi koji utiču na imovinu
• – Provjerite jesu li plaćeni voda, struja i porez

Gore navedene usluge su također tačne, i moraju se obraditi na pravi način u procesu nabavke.

Obje usluge: Formalnosti + Pravna provjera imovine, je ono što možete očekivati ​​u većini advokatskih usluga u Španiji prilikom kupovine nekretnine.

Ali nažalost, ovo NIJE DOVOLJNO, da biste imali a sigurna i zagarantovana transakcija, odgovarajuća “Pravna studija” ili “Pravna pretraga” moraju biti potpunije.

Kvalifikovani pravnici građevinarstva: Pravna studija kuće, zgrade, parcele i istorijata izgradnje

Zašto usluge koje obično pružaju advokati nisu dovoljne?.

Jer, kao kupac, trebate i zaslužujete znati SVE informacije i aspekte koji utiču na nekretninu, kuću i zgradu. I, kao što možete vidjeti na pomenutoj listi, ni u kom slučaju a „Urađena je pravna studija izgradnje, zgrade, odnosno parcele“. A ovo je NAJVAŽNIJA tačka transakcije: KUĆA.

Koju vrstu pravne studije ili pravne pretrage mora obaviti kvalifikovani advokat kada kupuje kuću u Španiji?

• Provjera da li je imovina uredno uknjižena na pravi način u SVIM registrima i baze podataka koji pravno utiču na imovinu, a ne samo na zemljišne knjige, ali katastar, vijećnica, općinska porezna služba. Nije samo provjeriti ima li "dugova" u Katastru ili u Vijećnici, najvažnije je provjeriti “kako je imovina uknjižena” u različitim registrima u Španiji. Na primjer:
  • Naći odstupanja u metrima kuce, placa, granica kod gruntovnice, katastra i gradskog halala
  • Za potvrdu da li je nekretnina ispunjava sa građevinskim normativima. Ponekad otkrijemo da se izgradnja ne poklapa sa zvaničnim planovima i granicama. U drugim prilikama nalazimo da se vile ili stanovi ne poklapaju sa građevinskim zakonima, a čekaju se i novčane kazne, pa čak i nalozi za rušenje!. Ovakva informacija se ne dobija kada advokat samo provjerava dugove.
• Provjera građevinske situacije nekretnine, zgrade, kako je sagrađena sa svim dozvolama i sl, i njena istorija, dokaz da su na nekretnini izvršene izmjene (poput dogradnje), te da li su izvršene sa svim potrebnim pravnim dokumentima itd. Takođe, potrebno je:
  • Za potvrdu prava građenja u posjedu (u slučaju vila), kako bi se predvidjela eventualna ograničenja dozvole za gradnju ili reforma u budućnosti.
  • Za potvrdu mogućnosti reforme u apartmanima. Ponekad lokalni zakoni ili interni normativi od strane suvlasnika izbjegavaju da izvrše odlučne reforme na stanu.
  • Za potvrdu mogućnosti iznajmljivanja, darivanja, nasljeđivanja, Itd
  • Da provjerite Potvrda o stanovanju i njegove mogućnosti da se bez problema renovira na Vaše ime.
• Provjera odluka Zajednice vlasnika za otkrivanje bilo kakvog eventualnog projekta reforme u stanu/zgradi, van redovnog održavanja. Ovo je više od provjere da li postoji "dug" koji utiče na imovinu. Neophodno je:
  • Napraviti dodatni posao da bi se obezbijedila odgovarajuća komunalna akta kako bi se provjerilo da li ostali komšije plaćaju komunalnu naknadu, te da su svi zajednički dijelovi zgrade u savršenom posjedu i upravljani.
  • Provjera da li je zgrada prošla sve inspekcijske kontrole od strane Vijećnice
  • Provjera da li je zgrada
• Provjerava se da li je na tom području projektovano bilo koji javni ili privatni razvoj što može uticati na imovinu:
  • U slučaju nekretnina u urbanim, potvrditi da li su svi troškovi urbanizacije plaćeni, ili da li postoje bilo kakve infrastrukturne radove koje čekaju da izvrše i plate vlasnici.
  • U slučaju vila, provjeriti da li su granice parcele zahvaćene bilo kakvom vrstom ograničenja, produžetkom puta, pločnikom, javnim akcijama itd.
  • U slučaju vila na rustikalnom zemljištu, provjeriti da li je zemljište i područje zaštićeno, ili da li ima bilo kakvu vrstu ogranicenja ili utjecaja na šumu, poplave, eroziju zemljišta, utjecaj na okoliš, itd.

Zaključak: Angažirajte kvalifikovanog advokata za građevinarstvo. Kompletne pravne pretrage

Civilno i profesionalno osiguranje za pokrivanje cijene nekretnine

Vaš advokat mora biti pokriven odgovarajućim civilnim osiguranjem da bi vas zaštitio u slučaju ili greškom usluge, loše prakse ili nemara.

Dakle, zamolite svog advokata da vam pokaže svoje osiguranje od građanske odgovornosti koje pokriva minimalno cijenu kuće.