Međusobne strane u španskom građevinskom procesu. Graditelj, arhitekta, promotor

UMETNICI U PROCESU GRADNJE

Španski organski zakon o građenju (LOE – LEY ORGANICA DE LA EDIFICACIÓN)

 1.- Agenti koji interveniraju u promociji

Vlasnik i Korisnik

The vlasnik je vlasnik djela ili principala, dok je korisnik je onaj koji - nije vlasnik - ima ili stvarno pravo nad zgradom treće strane (na primjer, pravo plodouživanja, pravo na površinu, itd.), ili lično pravo korištenja (npr. pravo zakupa, prijenos upotreba itd.).

Mada je logično da se ove dvije figure nazovu konačni prijemnici zgrade, njihovo uvrštavanje među građevinske agente ne smatra se potpuno ispravnim, budući da se na njih ne bi trebao primjenjivati ​​režim odgovornosti predviđen ZOO, budući da njihove obaveze nisu ništa drugo nego da održavaju zgradu u dobrom stanju i njeno ispravno koristiti. Na kraju krajeva, oni su ti koji su pogođeni štetom, a samim tim i oni koji sprovode odgovarajuće radnje koje zahtevaju odgovornost kada vide da su im prava povređena.

Obaveze čuvanja, upotrebe i održavanja

Obaveze vlasnika i korisnika su istaknut, bez obzira da li je vlasnik ili ne.

Obaveze vlasnici a zajednice vlasnika su:

– održavati zgradu u dobrom stanju pravilnom upotrebom i održavanjem;

– Primati, čuvati i prenositi dokumentaciju o obavljenom poslu i osiguranju i garancijama koje posjeduje.

Dakle, prema tehničkom građevinskom kodu:

• Zgrada i njeni objekti moraju se pravilno koristiti u skladu sa uputstva za upotrebu, suzdržavajući se od upotrebe nespojive sa predviđenom upotrebom. Vlasnici i korisnici moraju obavijestiti odgovorne za održavanje o svakoj anomaliji uočenoj u normalnom radu zgrade.
• Zgrada se mora održavati u dobrom stanju pravilno održavanje . To uključuje izvođenje sljedećih radnji:

– izvrši plan održavanja zgrade, povjeravajući planirane poslove održavanja zgrade i njenih objekata nadležnom tehničaru;

– vrši propisom utvrđene inspekcije i vodi odgovarajuću dokumentaciju; I

– dokumentirati tokom vijeka trajanja zgrade sve zahvate, bilo da se radi o popravci, reformi ili sanaciji koji su na njoj izvršeni, upisati ih u građevinsku knjigu.

Korisnici, bez obzira da li su vlasnici ili ne, dužni su propisno koristiti objekte ili njihov dio, u skladu sa uputama za upotrebu i održavanje sadržanim u dokumentaciji o izvedenim radovima. Obaveze korisnika dostižu srazmere ugovorene odgovarajućim ugovorom. U nedostatku ove, ili kada ne postoji klauzula koja se odnosi na pomenutu proporciju, ona odgovara jednom ili drugom u sistemu jednake raspodjele naknada i beneficija, zavisno od prirode ili ne sitnih popravki koje imaju takve obaveze, motivisan svakodnevnim korišćenjem objekata i usluga.

Stoga su i vlasnici i korisnici dužni da zgradu na adekvatan i ispravan način koriste i da je održavaju u dobrom stanju.

Vlasnici su također dužni sačuvati zgradu.

Dio doktrine podrazumijeva da je obaveza da pravilno koristiti zgrada u skladu sa uputstvima za upotrebu i održavanje mora sadržavati obavezu konzervacije, jer su pravilna upotreba i održavanje instrumentalna obaveza konzervacije. Sam LOE se odnosi na Tehnički kod za izgradnju (CTE) kao regulatorni okvir u kojem se pronalaze osnovni zahtjevi za kvalitetom zgrada i njihovih objekata, koji omogućavaju usklađenost sa osnovnim zahtjevima i, shodno tome, može se shvatiti da je tu gdje su granice obaveze korištenja, održavaju i čuvaju objekte.

Kompleksi nekretnina i urbanizacije

U slučaju kompleksa nekretnina, ovo odnosi se na obavezu korištenja i čuvanja isključive elemente, kao i zajedničke elemente. Dakle, u slučaju izmjene arhitektonskih elemenata, objekata ili usluga privatnog elementa, ona se mora izvršiti na odgovarajući način kako bi se izbjeglo narušavanje ili promjena sigurnosti zgrade, njene opće strukture, njene konfiguracije ili vanjskog stanja. ili oštećenje prava drugih. vlasnik.

Obaveze svakog vlasnika, između ostalog, su da poštuje zajednički elementi i općih objekata zajednice, bilo da su za opću ili privatnu upotrebu bilo kojeg od vlasnika, pravilno ih koriste i izbjegavajući, u svakom trenutku, nanošenje štete ili štete.

Što se tiče održavanja u dobrom stanju očuvanosti stana ili prostorija i njegovih privatnih objekata , obim ili mjera ove obaveze mora se razumjeti u mjeri u kojoj ona ne uzrokuje nikakvu štetu zajednici ili drugim vlasnicima. Zakonom je propisana obaveza naknade štete koja je zbog vlastite nepažnje prouzročena zajednici ili drugim vlasnicima, bilo u privatnom elementu, u zajedničkim elementima kompleksa nekretnina ili zgrade koja je pod horizontalnim imovinskim režimom. , ili zbog nemara ljudi za koje mora odgovarati.

Pored posebne obaveze korištenja, održavanja i očuvanja svakog od vlasnika, zajednica vlasnika ima obavezu da izvrši potrebne radove za adekvatno održavanje i konzervaciju imovine i njenih usluga, tako da ispunjava odgovarajuće uslove. strukturalne, zaptivne, pogodne za stanovanje i sigurnost.

 Granice obaveze očuvanja

 Dužnost očuvanja ima sljedeća ograničenja:

• kada je rušenje zgrade je odgovarajuća. Ova granica obaveze očuvanja ne sprečava nametanje radova ili popravki priznate hitnosti i privremene i izuzetne prirode kako bi se vodila računa o sigurnosti, pa čak i zdravlju zgrade sve dok je nastanjena ili stoji.
• Osim prethodnog slučaja, dužnost očuvanja dostiže i do pola vrijednosti novogradnje, ekvivalentan originalu u odnosu na konstruktivne karakteristike i korisnu površinu. Ova kvantitativna granica zakonske obaveze očuvanja povezana je sa konceptom ekonomska propast .

Ako je obaveza održavanja zgrada u sigurnim, zdravim i javnim uređenim uslovima dio normalan sadržaj prava svojine , ova dužnost ima svoju granicu ili trenutak prestanka u situaciji propasti, jer kada je rušenje prikladno, gasi se, zbog nespojivosti, dužnost konzervacije, koja nije prepreka za nametanje radova ili popravki priznate hitnosti i privremene i izuzetne prirode, kako bi se vodilo računa o sigurnosti, pa čak i zdravlju zgrade sve dok je nastanjena ili stoji.

 Kršenje dužnosti očuvanja

 U slučaju neopravdanog neizvođenja naručenih radova u za to predviđenom roku, izvršiće se van podružnice od strane nadležne javne uprave ili primjene bilo koje druge formule administrativnog reagovanja, po njenom izboru. U takvim slučajevima, maksimalna granica obaveze za očuvanje može se povećati, ako je to predviđeno regionalnim zakonodavstvom, do 75% zamjenske cijene odgovarajuće konstrukcije ili zgrade.

Stoga su regionalni propisi odgovorni za preciziranje mjera u slučaju nepoštovanja gore navedenih obaveza konzervacije, upotrebe i održavanja. Tipičnu administrativnu reakciju čine nalozi za izvršenje za obavljanje onih radova održavanja i konzervacije koji su neophodni i koje smatra prikladnim da garantuju dobro stanje konzervacije i održavanja zgrada.

Nepoštivanje naloga za izvođenje radova izdatog od strane Uprave za konzervaciju objekta, može dovesti do izvršenja od strane Uprave naloženih konzervatorskih radova, sa reperkusija na isplatu istih vlasniku nekretnine. . Isto tako, postupajuća Uprava će poslati u Registar imovine potvrdu o odgovarajućem aktu ili aktima na dokaz do marginalna napomena posljednje registracije domene.

Nepoštivanje također povlači za sobom odgovarajuće administrativne sankcije .

Dokumentacija, osiguranje i garancije zgrade

 Vlasnici imaju obavezu da prima, čuva i prenosi dokumentaciju o izvedenim radovima i osiguranje i garancije koje posjeduje.

Uopšteno govoreći, ova dokumentacija bi se mogla grupisati u sljedeće blokovi :

• Dokumentacija u vezi sa autorstvo radova : Mora se dostaviti spisak svih kompanija i stručnjaka koji su intervenisali u izgradnji kako bi se identifikovali građevinski agenti.
• Tehnička dokumentacija :

– planovi zgrada;

– Uputstva za upotrebu i održavanje;

– spisak materijala koji se koriste u radovima;

– značajni nalozi za održavanje i održavanje zgrade uvršteni u knjigu naloga, pomoći i incidenata;

– Dokumenti koji su zakonski obavezni ili koje je tražio menadžment projekta, kojima se akredituje kvalitet procesa izgradnje, materijala, instalacija ili bilo kojeg drugog elementa ili dijela posla.

• Pravna dokumentacija : Vlasnicima se mora dati kopija zakonski propisanih ovlaštenja za izgradnju kuće i urbanističko-plansko uvjerenje ili uvjerenje o urbanističko-planskim okolnostima nekretnine, u pogledu usklađenosti sa poslovima preparcelacije ili kompenzacije, kao i licenca ili ekvivalentni akt za korištenje ili zauzimanje doma (licenca ili upotrebni list), zajedničkih prostorija i pratećih usluga.

Informacije o registraciji i druge okolnosti u vezi sa pravnim statusom imovine moraju biti dostavljene ili dostavljene vlasniku: podaci o registraciji, naknade, statuti i pravila poslovanja, ako ih ima, zajednice vlasnika, informacije o ugovorima o uslugama i komunalnim i stambenim zalihama.

U slučaju subrogacije kupca zgrade u bilo kom kreditno poslovanje sa realnom garancijom o imovini u kojoj nije stranka, moraju biti posebno detaljni i jasni podaci o notaru koji je ovlastio akt, njegovom datumu, podacima o upisu u zemljišne knjige i hipotekarnoj obavezi koja odgovara predmetnom stanu, sa izrazom dospijeća. i iznosi.

U odnosu na garancije na zgradu i njene elemente (jednogodišnje i desetogodišnje osiguranje) , kao i one predviđene svim drugim važećim propisima, vlasnik mora dobiti informacije o identitetu žiranta i vlasnika garancije, pravima koja odgovaraju navedenom vlasniku i roku trajanja.

Bez obzira na navedeno, urbanističkim propisima je regulisano obavezni sadržaj da naslov mora sadržavati kojim se formalizira otuđenje zemljišta i objekata:

• The urbana situacija zemljišta, kada nisu pogodni za privatnu upotrebu ili gradnju, imaju objekte van plana ili su namijenjeni za izgradnju stambenih objekata koji podliježu nekom režimu javne zaštite koji omogućava procjenu njegove maksimalne prodajne cijene, zakupa ili drugih oblika pristupa stanovanje.
• Zakonske obaveze i obaveze do ispunjenja, kada je zemljište predmet urbanizacije ili akcije zadužbine.

Kršenje ove obaveze, ovlašćuje kupca da raskine ugovor u roku od 4 godine i zahtijeva nadoknadu u skladu s građanskim pravom.

The isporuka gore navedene dokumentacije, po završetku radova, izvođaču radova izrađuje rukovodilac izgradnje, koji je dužan da je dostavi vlasnicima i krajnjim korisnicima objekta.

Ukoliko se stekne vlasništvo nad zgradom ili njenim dijelom, sva dokumentacija u vezi sa zgradom ili stečenim dijelom mora se dostaviti licu koje stječe nekretninu. , dok, u slučaju zakup , osoba koja koristi zgradu mora dobiti uputstva za upotrebu i održavanje.

 Promotor

 Promotorom se smatra svaka osoba, fizička ili pravna, javna ili privatna, koja, pojedinačno ili kolektivno, odlučuje, promoviše, programira i finansira , vlastitim ili tuđim sredstvima, zgrada radi za sebe ili za njihovu kasniju prodaju, isporuku ili ustupanje trećim licima pod bilo kojim naslovom.

Promotivni rad podrazumijeva, dakle, a stalna organizacija kojim osoba preuzima inicijativu u građevinskim radovima i odgovorna je za koordinaciju njegovih faza.

njegovo aktivnost sastoji se od dizajniranja operacije, njenog organizovanja i koordinacije sa pravne, tehničke, administrativne i finansijske tačke gledišta. Stoga, da bi se shvatila ova cifra, mora se uzeti u obzir njena ekonomska funkcija kao posrednika, odnosno kao agenta koji upravlja transformacijom kapitala u građevinske radove.

Promotor je onaj koji sprovodi funkcije odlučivanja, promocije, programiranja i finansiranja građevinskih radova. U principu, koncept promotera ne bi trebalo da uključuje agente ili menadžere stranih preduzeća koji intervenišu, isključivo i isključivo, u interesu osobe ili osoba koje naručuju njihovu akciju. Promotor je glavni od njih. Međutim, pomenuti agenti spadaju u koncept promotera i kao takvi odgovaraju ako se potvrdi da je njihova namera da iskoriste figuru mandata kako bi izbegli odgovornost promotera.

The Tehnički građevinski kod (CTE), na jednostavniji način od LOE, definira figuru promotera kao “građevinski agent koji odlučuje, promoviše, programira i finansira građevinske radove"

Promotor može biti:

• bilo koji fizičko ili pravno lice . Za razliku od ostalih građevinskih agenata, nikakva akademska ili profesionalna kvalifikacija ili akreditacija kompetencije nije zakonski potrebna za promociju. Isto tako, treba napomenuti da osim ako se osoba graditelja i graditelja ne poklapaju, prva ne interveniše u izvođenju objekta.
• Javno ili privatno . Obuhvaća kako civilna, komercijalna ili industrijska preduzeća, tako i korporacije, udruženja ili fondacije. Tako je utvrđeno, za razliku od onoga što je Vrhovni sud naveo u brojnim presudama prije stupanja na snagu ZOO, da je motiv profita irelevantan s obzirom na to da se smatra ili ne smatra promoterom. U tom smislu, LOE u svom obrazloženju izjednačava figure promotera, upravnika zadruga ili zajednica vlasnika, ili druge analogne figure koje se sve češće pojavljuju u ekonomskom upravljanju zgradama. Isto tako, odgovornost promotora se izričito proširuje na fizička ili pravna lica koja na osnovu ugovora ili intervencije u donošenju odluka u promociji nastupaju kao takvi promoteri u vidu promotera ili upravnika zadruga ili zajednica vlasnika ili drugih analogne brojke
• Pojedinačno ili kolektivno . Promotorima se smatraju i osoba koja pojedinačno obavlja funkciju iste, i kada postoji više osoba koje obavljaju te funkcije. To je slučaj kada više kompanija iz iste grupe poduzima promociju projekta, od kojih su neke zadužene za financiranje projekta, a druge za njegovu organizaciju, koordinaciju, programiranje i upravljanje izvođenjem. Kazuistika u ovom pogledu je nebrojena.
• sa sopstvenim resursima ili resursima trećih strana . Predlagač može obavljati svoje funkcije odlučivanja, promoviranja, programiranja i financiranja građevinskih radova kako vlastitim, tako i tuđim sredstvima. On pribjegava vanjskim sredstvima kada, na primjer, ide na finansijska sredstva, na bankarske subjekte, koristeći interpoziciju zajednice vlasnika. U tom smislu, a za potrebe odgovornosti koju snosi promoter, mora se uzeti u obzir ko je osoba koja efektivno obavlja funkciju promotera kada se pojave fizička ili pravna lica posvećena menadžmentu, tehničkim savetima vlasnika i menadžment.

Obaveze Promotora:

 Sledeće su obaveze promotera:

• Posjeduju vlasništvo nad parcelom koja ih ovlašćuje da na njoj grade. Nije potrebno biti vlasnik parcele na kojoj se namjerava graditi. Ono što je bitno je da promoter ima snage za izgradnju na lokaciji , što bi bilo dovoljno da ima punomoćje izdato od strane vlasnika zemljišta.
• Navedite dokumentaciju i prethodne informacije potrebno za izradu projekta, kao i ovlastiti rukovodioca radova za naknadne izmjene istog.
• Upravljajte i nabavite potrebno licence i administrativni ovlaštenja , kao i potpisati akt prijema djela . Promotor je osoba zadužena za rukovođenje pribavljanjem svih licenci, dozvola i ovlaštenja potrebnih za izvođenje građevine. U tom smislu treba napomenuti da će organizator, zajedno sa izvođačem radova, biti odgovoran ako radovi počnu bez potrebnih dozvola. U praksi, ako kršenje ove obaveze pretpostavlja kašnjenje radova, osim ako se nešto drugo nije dogovorilo između strana, subjekt koji ne ispunjava uslove može biti primoran da nadoknadi štetu ostatku agenata uključenih u posao. Sve ovo, ne dovodeći u pitanje pravo koje navedeni agenti mogu imati, gdje je to prikladno, da raskinu svoje odgovarajuće ugovore ako je njihov ugovorni interes osujećen.
• Potpišite osiguranje i garancije jednogodišnje i desetogodišnje odgovornosti.
• Predlagač imovine u izgradnji mora garantovati, od trenutka dobijanja građevinske dozvole, za povraćaj isporučenih iznosa (uključujući pripadajuće poreze) plus zakonske kamate, u slučaju da su ugovoreni uslovi za početak izgradnje ili isporuku stambenog prostora.
• Isporučiti kupcu, gdje je prikladno, dokumentaciju o obavljenom poslu , ili bilo koji drugi dokument koji zahtijeva nadležna uprava. Dokumentaciju o izvedenim radovima čine:

– projekat, sa ugradnjom, gdje je to prikladno, propisno odobrenih modifikacija;

– potvrdu o prijemu;

– identifikacioni odnos agenata koji su intervenisali tokom procesa izgradnje; Y

– Uputstvo za upotrebu i održavanje zgrade i njenih objekata.

Sva ova dokumentacija čini knjigu zgrade.

Samopromocija – Autopromotor

 Sa pravne tačke gledišta, nema razlike između graditelja koji obavlja svoje funkcije kako bi raspolagao izgrađenim i onoga koji gradi, barem u početku, za vlastitu upotrebu i uživanje.

Samopromotorom se smatra osoba koja, nije a profesionalac , zakazuje i angažuje potrebne stručnjake kako bi izgradili zgradu za vlastitu upotrebu i uživanje, pod pretpostavkom rizici proizašle iz izgradnje objekta na vlastitom zemljištu.

The pravni tretman promotera i samopromotera je isto. Sve odredbe koje se odnose na promotera u potpunosti se primenjuju na samopromotora, a posebno na one koje se odnose na režim odgovornosti i garancije.

Shodno tome, samopromotor je dužan da obezbijedi traženo garancije Promotoru u svakom slučaju, osim kako je naznačeno u obavezi garancije desetogodišnjeg osiguranja, a ne samo u slučaju u kojem namjerava da raspolaže imovinom ili kada njome stvarno pristupi.

The kontrola nad konstituisanjem navedenih garancija se vrši, ne u trenutku prodaje, već u trenutku akta i registracije prijave novog rada u zemljišnoknjižnom uredu.

Jedan od praktični problemi koji bi mogao nastati ako se gore navedene garancije ne konstituišu u trenutku proglašenja novog rada, odgađajući je rekao ustav u vrijeme otuđenja zgrade, bilo bi da ukoliko kupac (ili subjekat koji finansira), u cilju sticanja nekretnine, zatraži hipotekarni kredit, finansijski subjekt će tražiti dokumentovani dokaz o završetku radova za koji je neophodna deklaracija akreditaciju da je upisano odgovarajuće desetogodišnje osiguranje. S obzirom na to da je osiguravajuća kuća izdala desetogodišnje osiguranje od odgovornosti na građevini, ona je od početka trebala biti podvrgnuta posebnoj kontroli kvaliteta, u praksi će biti nemoguće proglasiti novi posao i završetak radova i , stoga će biti nemoguće dobiti kredit.

Bez obzira na gore navedeno, moguće rješenja na praktični problem osiguravajućeg društva koje izdaje desetogodišnje osiguranje od odgovornosti na građevini koja nije podvrgnuta odgovarajućoj kontroli kvaliteta, može biti:

– utvrditi obavezu da se izvrši kontrola kvaliteta zgrade, a da to ne podrazumijeva odmah pretplatu odgovarajućeg osiguranja (OCT); bilo

– Da obaveza potpisivanja odgovarajućeg osiguranja pada na graditelja, jer se to može izričito dogovoriti sa graditeljem, koji je u njegovo ime ugovarač osiguranja.

 Porodična kuća za vlastitu upotrebu

 Ova pretpostavka je isključena iz zahtjeva za sklapanje ugovora desetogodišnje osiguranje od odgovornosti za materijalnu štetu.

Bez obzira na gore navedeno, u slučaju transfer “inter vivos” u periodu od 10 godina , samopromoter je dužan da se pretplati na odgovarajuće osiguranje za preostalo vrijeme do 10 godina. U odnosu na ovu obavezu samopromotora moguće je i drugačije dogovoriti.

I pored mogućnosti nesklapanja desetogodišnjeg osiguranja od odgovornosti kada se kuća za jednu porodicu samostalno gradi za vlastite potrebe, ne treba zaboraviti da ako je odloženo prije isteka roka od 10 godina od završetka radova, može biti veoma teško. U praksi, osiguravajuće društvo izdaje osiguranje od odgovornosti za preostalo vrijeme do završetka 10 godina, na građevini koja možda nije bila kvalitetna kontrolu od svog početka.

Zajednica vlasnika u građevinarstvu

U slučajevima u kojima a zajednica vlasnika obavlja funkciju predlagača, ne postoji pravno lice kome se može dodijeliti priznanje za predlagača. U teoriji, zajednice vlasnika nemaju profesionalna posvećenost u okviru građevinskog sektora, za razliku od stambenih zadruga.

S obzirom na moguće sumnje o tome ko ima status promotera u određenim situacijama koje se dešavaju u praksi potrebno je istaći da:

• Promotor je profesionalni menadžer koji, primajući proviziju od članova zajednice, donosi relevantne i temeljne odluke u vezi narudžbine izgradnje i procesa izgradnje.

Sva zajednica članovi imaju status promotera:

– kada nema profesionalnog rukovodioca; bilo

– Kada ste jedan od članova zajednice koji razvijaju intervenciju odlučivanja u promociji, to nema razvoj nekretnina kao profesionalnu posvećenost ili se njegova uobičajena djelatnost ne odvija u okviru građevinskog tržišta.

U ova dva slučaja svi članovi zajednice su odgovorni za obaveze koje proizilaze iz intervencije zajednice u donošenju odluka u promociji. Etažni vlasnici odgovaraju za obaveze koje je preuzela zajednica vlasnika po osnovu svoje participacije. The odgovornost prema oštećenima je, dakle, zajednički, a ne solidarno ( KZ čl.393 ). Bez obzira na prethodno navedeno, u slučaju da jeste jedan od članova zajednice koji razvija intervenciju odlučivanja u promociji i to kao profesionalnu djelatnost ima razvoj nekretnina ili bilo koje drugo direktno povezano sa tržištem nekretnina, to će biti jedina osoba koja se smatra promotorom za potrebe LOE.

Zadruge u građevinarstvu

 Stambene zadruge su udruženja ljudi čije svrha je zajednička društveno-ekonomskog interesa ili potrebe, odnosno da svojim članovima obezbede domove ili prostore i zgrade, kao i da ih očuvaju ili upravljaju, da budu u mogućnosti da kupe, parcelišu i uređuju zemljište za tu svrhu. i izvodi one radove, radove i usluge koji su neophodni, pa čak i direktno i lično doprinosi radu svojih partnera.

Zadruga je jedan od oblika koji se u principu predstavlja jeftinije da se pristupi izgradnji i nabavci doma, pošto je figura promotera izostavljena iz procesa izgradnje i samim tim zadrugari štede svoju poslovnu dobit (oko 25% vrednosti doma), uspevajući da prilagođavanje cijena mogućnostima potražnje i prilagođavanje oblika plaćanja mogućnostima i potrebama zadrugara sve dok je navedena adaptacija kompatibilna sa finansiranjem radova. S druge strane, zadružni partner je, čak i finansijski, odgovoran kao član zadruge za domove i prostore koji se ne dodjeljuju na kraju promocije.

Što se tiče ugovaranje , stambene zadruge mogu:

• Direktno angažirajte sve profesionalce uključene u proces izgradnje, od tehničara zaduženog za projektovanje zgrade do izvođača radova koji izvode radove. U ovom slučaju se ne potpisuje ugovor ni sa jednim promoterom, sa partnerima koji preuzimaju promociju, a samim tim i oni koji moraju da prate radove, preuzimajući eventualne dodatne troškove ili kašnjenja u isporuci.
• Angažovati društvo za upravljanje, odnosno subjekat specijaliziran za osnivanje stambenih zadruga i upravljanje njima, uz naplatu naknade na osnovu cijene stambenog prostora. U ovom slučaju, subjekt upravljanja je taj koji je odgovoran samoj zadruzi za svoje postupke u odnosu na njene interese, a isto tako, na individualnoj osnovi, članovima i trećim licima.

Međutim, pravno, uslov promotera je odobren ne samo onima koji kolektivno obavljaju funkcije promotera, već i onima koji na osnovu ugovora ili svoje intervencije u odlučivanju u promociji nastupaju kao takvi promoteri u vidu promotera ili upravnika zadruga.

U tom smislu i pred mogućim sumnje o tome ko ima status promotera u određenim situacijama koje se dešavaju u praksi, treba napomenuti da oni imaju status promotera:

• The profesionalac upravnika izgradnje kome Upravno vijeće daje dovoljna ovlaštenja za donošenje relevantnih odluka u vezi sa planiranjem izgradnje.
• U slučaju da se ne dodijeli ovlasti ili se da ovlaštenje, to ne uključuje ovlaštenje odlučivanja o temeljnim aktima u procesu izgradnje, kooperativan . Odgovornost Upravnog vijeća zadruge i njenih članova prema zadruzi zbog poroka ili nedostataka u stanovima, zahtijeva krivnju od strane direktora.

Kontrola usklađenosti sa garancije se ne razmatraju u trenutku upisa prestanka zadruge u Registar zadruga. U tom smislu, mora se uzeti u obzir da se statutima zadruga mora utvrditi kao a minimalni rok trajanja društva , vrijeme potrebno da se kuće pojedinačno dodijele partnerima i opstanu još najmanje 5 godina. od izdavanja sertifikata ili dozvole za stanovanje.

Agenti i posrednici za nekretnine

 Ova cifra nije razmatrano u LOE kao takvom. Međutim, sa ekonomske tačke gledišta, interesantna je figura u ugovorima o kupoprodaji nekretnina jer njena konkurencija direktno utiče na prilagođavanje cena.

Oni nisu graditelji nekretnina. Njegovo aktivnost ne fokusira se toliko na gradnju koliko na prodaju zgrada. Posrednici su agenti ili profesionalci koji daju savjete o tome traži i kupuje domova i drugih vrsta zgrada. U većini slučajeva oni se pobrinu za sve što je potrebno Procedure do stvarne nabavke određene zgrade.

Temeljno prednost koje pružaju posrednici nije ništa drugo do ušteda vremena za ljude koji su zainteresovani za kupovinu kuće ili neke druge vrste zgrade. Daju informacije o cijeni nekretnine, olakšavaju ponude koje su prilagođene potrebama i mogućnostima budućeg kupca, posreduju između prodavca i kupca i savjetuju u potrazi za financiranjem.

Usluge ove vrste posredovanja u prometu nekretninama generiraju a komisija koju obično snosi osoba koja prodaje nekretninu, ali koju ponekad može platiti i lice koje stječe imovinu (dupla provizija).

Vrste posrednika su sljedeće:

• real agent za nekretnine.
• imovina Menadžeri .
• Kompanije za nekretnine .

Posredovanje usluge (savjeti, informacije, upravljanje, itd.) koje pružaju tri vrste posrednika su vrlo slične. Osnovna razlika između agenata za nekretnine i ostalih posrednika u prometu nekretnina je u tome što imaju osiguranje od građanske odgovornosti, dok ga ostali nemaju uvijek.

2.- Agenti koji interveniraju u procesu izgradnje

Graditelj

Graditelj ili izvođač radova je agent zgrade koji ugovorom pred investitorom preuzima obavezu da će ljudskim i materijalnim resursima, sopstvenim ili eksternim, izvesti radove ili njihov deo koji su predmet projekta i ugovora.

The glavna obaveza graditelja je da obezbedi koristan rezultat promoteru, da postigne obavljeni posao; međutim, izvođač preuzima razne obaveze i odgovornosti:

– U ugovornoj oblasti snosi rizik i trošak gubitka ili uništenja dela do njegove isporuke, osim za kašnjenje u prijemu (KZ čl. 1544 , 1588 s. i 1596 ; ZOO čl. 17 );

– na radnom mestu (može izazvati osećaj krivice u izboru i u monitoringu );

– u odnosu na materijale (bilo da ih je isporučio ili postavio sam graditelj);

– u odnosu na kapital, njegovo finansiranje i sl.

Inspirisan principom rizika i šanse izvođača, ugovor o radovima poznat je i kao kompanijski ugovor , aludirajući na različite obaveze i odgovornosti koje izvođač preuzima ugovorom i činjenicu da izvođač mora obezbijediti sredstva ljudske i materijalne resurse neophodne za postizanje obećanog rezultata.

zahtjevi

 Graditelj je obavezan da posjeduje kvalifikacije ili stručna obuka koji se kvalifikuje za ispunjavanje uslova potrebnih za rad kao graditelj.

Kako kvalifikacija ili stručna obuka o kojoj se govori nije precizirana i ne postoji posebna kvalifikacija čija je svrha osposobljavanje izvođača radova, zakonska odredba koja se odnosi na kvalifikacionu kvalifikaciju građevinara je bez sadržaja i ostaje samo izjava dobrih namjera .

S obzirom da ne postoji zvaničan naziv za izvođača radova, trenutno bilo koja osoba, fizička ili pravna, sa pravnim licem kapacitet da bude vezan i sa dovoljnim profesionalnim (i ekonomskim) kapacitetom da ispuni ugovor o radu može biti izvođač.

Međutim, tamo gdje je to primjereno, izvođač se mora pridržavati obaveza koje su utvrdile autonomne zajednice za obavljanje građevinske struke, jer su one jedine nadležne da diktiraju propise u vezi sa obavljanjem necertificiranih zanimanja u oblasti građevinarstva. izgradnja.

Da, ima ih službene kvalifikacije, stručno osposobljavanje, vezano za različite materijalne poslove izgradnje (npr. izvođenje i planove radova, zidanje i sl.). U tom smislu postoje sertifikati o profesionalnosti koji potvrđuju stručnost i iskustvo stečeno od strane pojedinih građevinskih tehničara.

Obaveze

 Pored uslova koji se odnose na kvalifikaciju ili kvalifikovanu stručnu obuku za građevinara, važe i sljedeće obaveze:

• The izvođenje radova u skladu sa projektom, važećom zakonskom regulativom i uputstvima rukovodioca izgradnje i direktora izvođenja radova, kako bi se postigao kvalitet zahtevan u projektu.

Izvođenje radova od strane izvođača mora biti u skladu sa sljedećim parametri :

– na nalog primljen od nalogodavca ili promotera;

– na projekat koji je izradio projektant;

– na lex artis graditelja, koji je dio ugovora (KZ čl.1258), odnosno da se mora pridržavati uobičajenih pravila i dobrih praksi specifičnih za njegovu profesiju;

– na važeću zakonsku regulativu, posebno onu koja se odnosi na građevinske proizvode, kontrolu kvaliteta, zdravlje i sigurnost, prevenciju rizika na radnom mjestu, itd., i mora imati potrebna ovlaštenja, dozvole i licence itd.;

– Uputstvima promotera, generalno kanalisanim kroz menadžment projekta, odnosno menadžera projekta i menadžera za izvršenje projekta.

Kao što je ranije analizirano, izvođač ne poštuje obavljanje aktivnosti sa dužnom pažnjom, potrebno je postići rezultat utvrđen ugovorom. Iz tog razloga, rizik gubitka stvari o svom trošku do predaje posla.

Izvođač se ne može ograničiti na izvršenje tehničkih uputstava jer ga status stručnjaka čini sposobnim za procjenu izvodljivost uputstava i primljene porudžbine, kao i prikladnost građevinskog materijala ukoliko ih isporučuje naručilac. On ima obavezu da upozori nalogodavca kada su instrukcije ili nalozi netačni ili neizvodljivi i stoga ima pravo da ne izvrši ili ne izvrši naloge kada su, po njegovom mišljenju, netačni ili neizvodljivi.

Izvođač radova se mora pridržavati uputstva promotera , međutim, nema prostora da tvrdi i sakrije se da radi ono što mu tehničari narede u slučaju pokušaja da izbjegne svoju eventualnu odgovornost u odnosu na radove.

• The imenovanje rukovodioca izgradnje koji preuzima tehničko zastupanje građevinara u radu i koji zbog svoje kvalifikacije ili iskustva mora imati odgovarajuću obuku u skladu sa karakteristikama i složenošću posla.

Menadžer sajta nije obavezan da ima akademika stepen . Obično je to, općenito, tehnički arhitekta ili osoba sa velikim iskustvom u svijetu građevinarstva.

Da bi mogao da izdaje naređenja svojim podređenima, potrebno je da rukovodilac građevine poznaje građevinu koja se izvodi i da može da naloži ljudske i materijalne resurse neophodne za izvođenje i izvođenje radova u skladu sa sa onim što su ugovorom ugovorili izvođač i nalogodavac.

• The alokaciju ljudskih i materijalnih resursa da važnost posla zahteva. Graditelj mora za posao dodijeliti ljudske i materijalne resurse potrebne za postizanje rezultata kako je ugovoreno dogovoreno.

Graditelj obično ne obavlja svoju djelatnost direktno, već djeluje kroz svoju poslovnu strukturu. Dakle, totalna ili parcijalna podugovaranje radova je moguće, sve dok su ispunjeni zahtjevi navedeni u L 32/2006, koji reguliše broj podizvođača u građevinskom sektoru, osim ako je navedena snaga izričito isključena u ugovoru, ili osim ako se glavnica dodjeljuje ili naručuje sve radove izvođaču na osnovu svojih ličnih uslova.

• The formalizacija podugovaranja određenih delova ili objekata rada u granicama utvrđenim ugovorom i Zakonom 32/2006.

Podugovaranje je uključeno među obaveze izvođača, međutim, nije toliko obaveza koliko a moć izvođača.

Izvođač radova je direktno odgovoran , prije vlasnika posla, za radove koje izvode podizvođači. Zauzvrat, ako je rad prilagođen na višoj osnovi, podizvođač može donijeti a subrogacija i supsidijarna radnja protiv istog vlasnika posla da traži ono što izvođač duguje.

• Potpisivanje izgled ili potvrdu o početku a potvrdu o prijemu rada. Projektni akt mora biti potpisan od strane izvođača i rukovodstva projekta, odnosno rukovodioca izgradnje i direktora izvođenja radova.

Postavljanje mora izvršiti graditelj u sklopu izvođenja radova. U aktu o rasporedu mora biti navedeno da li se početak radova nastavlja i, ako je primjenjivo, akt o rasporedu služi kao formalni početak rada.

Isto tako, obaveza je izvođača da potpiše akt prijem rada , koji mora biti potpisan, najmanje, od strane izvođača i promotera ( ZOO čl. 6 ). Ako rezervacije su evidentirani u potvrdi o prijemu, nakon što se ove rezervacije isprave, izvođač mora potpisati potvrda o ispravljanju ( ZOO čl.6.2.d ).

• Dajte rukovodiocu građevine potrebne podatke za izvođenje dokumentaciju o obavljenom poslu . Izvođač radova je dužan da rukovodiocu izgradnje dostavi podatke i dokumentaciju potrebnu za pripremu dokumentacije u vezi sa izvedenim radovima ( LOE čl.12. 3.f ).
• Pretplata na garancije predviđeno zakonom, posebno desetogodišnje osiguranje , A osiguranje materijalne štete , garanciju ili finansijsku garanciju koju graditelj mora uplatiti kao garanciju za materijalnu štetu zbog poroka ili nedostataka u izvođenju koji utiču na elemente prestanka ili završetka radova i koja se mora nadoknaditi u periodu od godinu dana od završetka radova i njihove predaje promoteru.

Pretplata na navedeno osiguranje može se zamijeniti odbitkom by u promoter od 5% od iznosa materijalnog izvođenja radova tokom garantnog roka. Mora se shvatiti, iako ništa nije rečeno u LOE, da bi ugovarač također mogao zamijeniti pretplatu gore navedenog osiguranja za isporuku promotoru banka garancija koja garantuje najmanje 5% iznosa materijalnog izvođenja radova u trajanju od godinu dana, kroz koju bi materijalna šteta nastala na objektu zbog poroka ili nedostataka u njenom izvođenju koji su uticali na završne ili završne elemente tokom navedene godine biti nadoknađen.

Organizator se može izričito dogovoriti sa izvođačem da potonji bude osiguranik u ime prvog u pogledu osiguranja materijalne štete ili osiguranja jemstva da jamči naknadu štete uzrokovane nedostacima ili nedostacima u građevinskim elementima ili objektima za 3 godina. koji uzrokuju neusklađenost sa zahtjevima za stanovanje; Y

– osiguranje materijalne štete ili osiguranje garancije za garanciju 10 godina nadoknada materijalne štete prouzrokovane na objektu stegama ili nedostacima koji nastaju ili utiču na temelje, podupirače, grede, podove, zidove tereta ili druge konstrukcijske elemente, a koji direktno ugrožavaju mehaničku čvrstoću i stabilnost zgrade.

Podizvođač

Podizvođač je fizičko ili pravno lice koje ugovorom preuzima pred izvođačem ili drugim podizvođačem radova obavezu da će izvršiti određene dijelovi ili jedinice rada , u skladu sa projektom kojim se reguliše njegovo izvođenje. The varijante ove brojke mogu biti one prvog podizvođača (podizvođača čiji je klijent izvođač), drugog podizvođača (podizvođača čiji je klijent prvi podizvođač), itd.

Zakon 32/2006 reguliše podugovaranje u građevinskom sektoru i ima za cilj poboljšanje uslova rada u sektoru, općenito, a posebno zdravstvenih i sigurnosnih uslova svojih radnika. Ovaj zakon pretpostavlja radikalnu promjenu u odnosu na postojeći model, budući da se po prvi put, i to na striktno sektorski način, bavi regulisanjem pravnog režima podugovaranja, prepoznajući njegov značaj za sektor građevinarstva i specijalizaciju za povećanje produktivnosti, uspostavlja niz garancija koje imaju za cilj da spriječe nedostatak kontrole u ovom obliku produktivne organizacije da izazove objektivne situacije rizika po sigurnost i zdravlje radnika, u zemlji poput Španjolske, koja i dalje bilježi stopu nesreća rad vrlo ozloglašen po svojoj brojnosti i ozbiljnosti.

Ovo pravilo, koje je striktno sektorsko, primjenjivo je na ugovore sklopljene pod ugovorom o izvršenju sljedećih radovi koji se izvode u građevinskim radovima :

- iskopavanje;

– Kretanja Zemlje;

– zgrada;

– montaža i demontaža montažnih elemenata;

– armature ili instalacije;

– transformacija;

– rehabilitacija;

– popravka;

– demontaža;

- srušiti;

– održavanje;

– radovi na konzervaciji i farbanju i čišćenju;

– sanitacija.

 Zahtjevi za izvođača i podizvođača

Utvrđen je niz zahtjeva za izvođače i podizvođače, u Naredbu izbjeći učešće kompanija bez minimalne organizacione strukture koja omogućava garanciju da su u mogućnosti da ispune svoje obaveze zaštite zdravlja i sigurnosti radnika. .

Da bi kompanija mogla da interveniše u procesu podugovaranja u građevinskom sektoru, kao izvođač ili podizvođač, mora da ispunjava sledeće uslove:

• imati vlastitu proizvodnu organizaciju , raspolažu potrebnim materijalnim i ličnim resursima, te ih koriste za obavljanje ugovorene djelatnosti.
• Pretpostavimo rizici, obaveze i odgovornosti svojstvene razvoju poslovne aktivnosti.
• Direktno vrši ovlasti organizacija i upravljanje nad poslovima koje njihovi radnici obavljaju na gradilištu, a u slučaju samozaposlenih radnika samostalno i na sopstvenu odgovornost obavljaju poslove izvan okvira organizacije i upravljanja preduzeća koje radi za njih. su zaposlili.

Pored gore navedenih zahtjeva, kompanije koje namjeravaju ugovoriti ili podugovarati radove na gradilištu moraju:

• Dokažite da jesu ljudski resursi , na svom menadžerskom i produktivnom nivou, da imaju potrebnu obuku za prevenciju profesionalnog rizika, kao i preventivnu organizaciju u skladu sa L 31/1995, o prevenciji rizika na radu.
• Budite registrovani u Registar akreditovanih kompanija . Ovu registraciju po službenoj dužnosti vrši nadležni organ za rad, na osnovu izjave poslodavca iz stava XNUMX. ovog člana.

Izvođači ili podizvođači moraju potvrditi usklađenost sa gore navedenim zahtjevima putem a deklaracija potpisan od strane njihovog zakonskog zastupnika formulisanog u Registru akreditovanih kompanija. Prijavu po službenoj dužnosti vrši nadležni organ za rad, na osnovu navedene izjave.

Osim toga, preduzeća čija se djelatnost sastoji od uobičajenog ugovaranja ili podugovaranja za izvođenje radova na gradilištima moraju imati, u uslovima utvrđenim propisom, određeni broj radnici ugovoreni na neodređeno vrijeme odnosno najmanje 10% tokom prvih 18 mjeseci važenja ovog pravila, niti 20% u mjesecima od 19. do 36., niti 30% od 37. mjeseca, uključujući. U ove svrhe, u udružene radne zadruge, radnički partneri se obračunavaju na sličan način kao i zaposleni radnici, u uslovima utvrđenim propisom.

Režim podugovaranja

 Višak u podizvođačkim lancima, posebno u građevinskom sektoru, progresivno potkopava poslovne marže i kvalitet pruženih usluga do te mjere da u posljednjim karikama lanca takve marže praktički ne postoje, favorizirajući rad pod vodom, samo u završnom elementu koji mora da odgovara za sigurnosne i zdravstvene uslove radnika koji izvode radove. Iz tog razloga, naznačeno ekscesi podugovaranja može olakšati pojavu praksi koje su nespojive sa zdravljem i sigurnošću na radu.

Podugovaranje , kao oblik produktivne organizacije, ne može biti ograničeno , osim pod uslovima iu slučajevima predviđenim L 32/2006 . Dakle, režim podugovaranja u građevinskom sektoru općenito je sljedeći:

• The promoter može direktno sklopiti ugovor sa onoliko izvođača koliko smatra odgovarajućim, bilo da su to fizička ili pravna lica.
• The izvođač radova može sklopiti ugovor sa podizvođačkim kompanijama ili samozaposlenim radnicima za obavljanje poslova koji su ugovoreni sa promoterom.
• The prvi i drugi podizvođači mogu podugovarati izvođenje radova koje su, odnosno, ugovorili.
• The podizvođač treće strane ne može podugovarati posao koji je ugovorio drugom podizvođaču ili samozaposlenom licu.
• The samozaposleni radnik ne može podugovarati poslove koji su mu povjereni ili drugim podizvođačkim kompanijama ili drugim samozaposlenim radnicima.
• Isto tako, ni podizvođači ne mogu sklapati podugovore , čija se proizvodna organizacija stavljena u upotrebu u radu u osnovi sastoji od doprinosa rada, shvaćenog kao onoga koji za obavljanje ugovorene djelatnosti ne koristi više vlastite radne opreme nego ručne alate, uključujući prijenosne električne alate, čak i ako imaju podršku drugih radnih timova osim navedenih, pod uslovom da pripadaju drugim kompanijama, izvođačima ili podizvođačima radova.

Bez obzira na gore navedeno, kada je to propisno opravdano slučajni slučajevi , zbog zahtjeva za specijalizacijom posla, tehničkih komplikacija u proizvodnji ili okolnosti više sile koje agenti uključeni u posao mogu doživjeti, potrebno je, po mišljenju rukovodstva projekta, ugovaranje dijela posla sa trećim stranama, izuzetno se podugovaranje uspostavljeno na dodatnom nivou može produžiti, pod uslovom da menadžment projekta navede svoje prethodno odobrenje i razlog ili razloge koji ga motivišu u knjizi podugovaranja (L 32/2006 čl.7).

Izuzetno produženje podugovaranja ne primjenjuje se u slučajevima navedenim u gore navedenim slovima e) i f), osim ako je motivirajuća okolnost viša sila.

Izvođač radova mora obavijestiti zdravlje i koordinator za sigurnost i u predstavnici radnika od različitih kompanija uključenih u delokrug izvršenja njegovog ugovora koje su navedene u knjizi podugovaranja, izuzetno podugovaranje.

Isto tako, izvođač mora obavijestiti nadležne rad ovlašćenje navedenog vanrednog podugovaranja tako što će u roku od 5 radnih dana od dana njegovog odobrenja dostaviti izvještaj u kojem se navode okolnosti njegove potrebe i kopiju upisa izvršenog u knjigu podizvođača.

Registar akreditovanih kompanija – (L 32/2006 čl. 5 i 6)

Za potrebe odredbi koje se odnose na režim podugovaranja, predviđeno je stvaranje Registra akreditovanih kompanija, zavisno od stručne radne snage organ, shvaćen kao onaj koji odgovara teritoriji autonomne zajednice na kojoj se nalazi sjedište privrednog društva. izvođača ili podizvođača.

Registracija u Registar akreditovanih kompanija važi za čitavu državnu teritoriju, a njegovi podaci su javno dostupni, osim onih koji se odnose na ličnu privatnost.

Po propisima, sadržaj, formu i efekte upisa u navedeni registar, kao i sistemi koordinacije različitih registara zavisnih od regionalnih organa vlasti.

Obaveze izvođača i podizvođača

Utvrđuju se sljedeće obaveze:

• Dužnost od budnost i odgovornosti koje proizilaze iz neusklađenosti. Izvođači i podizvođači preduzeća uključeni u građevinske radove uključene u delokrug primene L 32/2006 moraju pratiti poštovanje odredbi istih od strane kompanija podizvođača i samozaposlenih radnika sa kojima ugovore; posebno u pogledu:

– obaveze akreditacija i registracija ( L 32/2006 čl. 4.2 ); Y

- u sistem podugovaranja ( L 32/2006 čl. 5).

Podizvođačke kompanije moraju komunicirati ili prenijeti izvođaču, preko svojih odgovarajućih kompanija za puštanje u rad, ako se razlikuju od prethodnih, bilo informacije ili dokumentaciju što utiče na gore navedeno.

Ne dovodeći u pitanje druge odgovornosti utvrđene socijalnim zakonodavstvom, kršenje zahtevanih obaveza akreditacije i registracije ili režima podugovaranja, utvrđuje zajedničku i nekoliko odgovornosti podizvođača koji je sklopio ugovor sa navedenim kršenjima i odgovarajućeg ugovarača u pogledu radnih obaveza i socijalnog osiguranja koje proizilazi iz izvršenja dogovorenog ugovora koji odgovara podizvođaču koji je odgovoran za kršenje u okviru izvršenja njegovog ugovora, bez obzira na djelatnost navedenih kompanija.

U svakom slučaju, odgovornost utvrđena članom 43 Radničkog statuta je potrebna (ET) kada se pojave pretpostavke predviđene njime.

• Uzmi dokumentaciju o podugovaranju . Svaki izvođač mora imati knjigu podugovaranja za sve građevinske radove obuhvaćene djelokrugom primjene L 32/2006.
• Dužnost informiranja predstavnici radnika . Predstavnici radnika različitih kompanija koje intervenišu u izvođenju radova moraju biti obaviješteni o angažovanju i podugovaranju koji se u njemu obavljaju.
• Akreditovati the preventivna obuka radnika . Preduzeća moraju osigurati da svi radnici koji pružaju usluge na gradilištima imaju potrebnu i odgovarajuću obuku za svoj posao ili funkciju u smislu prevencije rizika na radu, kako bi bili svjesni rizika i mjera za njihovo sprječavanje.

1) Sektorskim kolektivnim ugovorom na državnom nivou mogu se uspostaviti sistemi ili procedure za zastupanje radnika preko sindikalnih predstavnika ili na bipartitnoj osnovi između poslovnih organizacija i sindikata, kako bi se promoviralo poštovanje rizika na radu. propise o prevenciji u građevinskim radovima na odgovarajućoj teritoriji. Također možete uspostaviti programi obuke i specifične sadržaje sektorske prirode i za rad svake specijalnosti.

2) Specifični sistem akreditacije obuke može se sastojati od izdavanja profesionalne kartice za svakog radnika, jedinstvene i važeće u cijelom sektoru.

3) Podizvođač nema status građevinskog agenta u skladu sa LOE režimom koji definiše odgovornost građevinskih agenata protiv građevinski nedostaci , graditelj je odgovoran za aktivnosti podizvođača, jer su oni ugovorno povezani, ograničavajući radnju podizvođača na praćenje uputstava svog izvođača.

4) Povrede odredaba L 32/2006 sankcionišu se u skladu sa RDLeg 5/2000 prečišćenog teksta Zakona o kršenja i sankcije u društvenom poretku

Privremeni sindikat preduzeća –  (L 18/1982)

S obzirom na tehničku i komercijalnu složenost, ali i zakonodavnu, koju je tržište nekretnina i proces izgradnje steklo, pojavili su se i pojavljuju se novi učesnici ili subjekti koji razvijaju pružanje usluga koje na ovaj ili onaj način doprinose garantovati efikasniju i kvalitetniju gradnju.

U okviru ove velike grupe izdvajaju se:

– integrirano upravljanje projektima ili projekt menadžer ; AND

– saradnja kompanija i/ili preduzetnika u građevinskom sektoru sa zajedničkim poduhvatima i zajednička ulaganja .

Privremeni sindikati kompanija (u daljem tekstu UTE) pretpostavljaju a sistem saradnje između privrednih društava i/ili preduzetnika na određeno vreme, određeno ili neodređeno, za razvoj ili izvršenje posla, usluge ili isporuke i sa utvrđenim fiskalnim režimom.

UTE proizilaze iz ugovora o saradnji potpisanog između kompanija i/ili privrednika i formalizovanog u javno delo to stvara organizaciju kojoj nedostaje pravni subjektivitet . Iz tog razloga, članovi UTE solidarno odgovaraju trećim licima za radnje i radnje koje se sprovode u zajedničku korist.

karakteristike

Da bi poreski režim uspostavljen u L 18/1982 bio primjenjiv, UTE mora imati sljedeće karakteristike:

• njegovo članovi moraju biti fizička ili pravna lica sa prebivalištem u Španiji ili inostranstvu. Biznis prihod pojedinaca koji čine dio zajedničkog ulaganja utvrđuje se direktnom procjenom za potrebe poreza na dohodak fizičkih lica.
• njegovo objekt mora biti isključivo razvijanje ili izvođenje određenog posla, usluge ili isporuke unutar ili izvan Španije, u mogućnosti da razvije ili izvede komplementarne i pomoćne radove i usluge originalnog objekta.
• njegovo trajanje mora biti isti kao rad, usluga ili isporuka koji čine njegov predmet sa maksimalno 25 godina, osim ako se izvođenje ili eksploatacija ne radi o javnim radovima ili uslugama, u kom slučaju će maksimalno trajanje biti 50 godina. godine.
• Njima mora upravljati a jedan menadžer sa dovoljnim ovlastima koje daje svaki od članova UTE-a za ostvarivanje prava i ugovaranje odgovarajućih obaveza u ime UTE-a.
• Oni moraju biti konstituisani pomoću a javno delo koji sadrži statute ili sporazume koji regulišu njihov rad, uključujući, između ostalog, proporciju ili metod za određivanje učešća različitih članova u distribuciji rezultata UTE i kriterijum raspodele vremena. rezultate ili prihode i rashode. Javno delo mora biti upisano u poseban registar administrativne prirode pri Ministarstvu finansija. Prije registracija , Generalnoj direkciji za poreze se mora uputiti dokument u kojem članovi UTE traže prihvatanje posebnog poreskog režima i registraciju dela. Navedeni dokument se mora dostaviti zajedno sa kopijom akta o osnivanju UTE, fotokopijom modela 036 ili 037 kojim se traži CIF UTE i fotokopijom modela 845 (za opštinsku taksu) ili 846 (za pokrajinsku taksu). .

L 18/1982 koristi izraz ” preduzetnici” , međutim, mora se shvatiti da fizička lica mogu činiti dio UTE, pod uslovom da su u režimu direktne procjene.

 Poreski režim

 Poreski režim koji se primjenjuje na ove entitete varira u zavisnosti od toga da li su ispunjeni zahtjevi navedeni u L 18/1982:

• Ako zahtjevi nisu ispunjeni: ovi subjekti nisu poreski obveznici IS , plaćanje poreza u skladu sa sistemom raspodjele prihoda ( ZIS čl. 6 ).
• Ako su uslovi ispunjeni, poreski režim zavisi od toga da li ili nije UTE registrovan u posebnom registru : UTE koji nije registrovan u posebnom registru oporezuje se prema opštem režimu IS, dok registrovani podleže posebnom poreskom režimu utvrđenom za ove subjekte.

 Poseban poreski režim

 Na UTE registrovane u posebnom registru primenjuje se sledeći poreski režim:

1) Oni ne plaćaju IS za dio poreska osnovica koja se pripisuje članovima rezidentu na španskoj teritoriji. U slučaju da se UTE odluči za način plaćanja na rate , osnovica za obračun ne uključuje dio poreske osnovice koji se pripisuje članovima koji mora snositi imputaciju poreske osnovice. Ni u kom slučaju nije povraćaj viška obročne otplate u odnosu na taj isti dio.

2) njegovo članovi sa prebivalištem na teritoriji Španije ili nerezidenti sa stalnom poslovnom jedinicom na toj teritoriji se imputiraju:

• The neto finansijski rashodi koje, u primjeni ograničenja na odbitku finansijskih troškova, UTE nije odbio u poreskom periodu. Entitet ne odbija neto finansijske troškove na teret partnera.
• za poreski periodi počinje na ili poslije 1-1-2015 , rezerva kapitalizacije koju sam UTE nije primijenio u poreskom periodu. Rezervu koja se imputira partnerima UTE-a ne može primijeniti potonji, osim ako je partner porezni obveznik IRPF-a.
• Pozitivan ili negativan poreske osnovice, dobijene od UTE. Negativna poreska osnovica koja se pripisuje partnerima ne može biti kompenzirana od strane UTE. Za poreske periode koji počinju na dan ili nakon 1-1-2015, pozitivne poreske osnovice se smanjuju ili povećavaju, zavisno od slučaja, u nivelacionoj rezervi.
• The osnove odbitaka i bonusa u kvoti na koju entitet ima pravo. Ove osnove odbitka ili bonusa se integrišu u likvidaciju partnera, smanjujući kvotu prema IS ili IRPF propisima.
• Zadržavanja i uplate na račun odgovara UTE.

3) Dividende i udela u dobiti odgovara nerezidentnim članovima na teritoriji Španije se oporezuju kao takvi, u skladu sa propisima utvrđenim u RDLeg 5/2004 (nerezidentni prihod), i sporazumima o izbegavanju dvostrukog oporezivanja koje je potpisala Španija. .

Dividende i učešće u dobiti odgovaraju partneri koji moraju snositi izdvajanje poreske osnovice i dolaze iz poreskih perioda tokom kojih je UTE bio u ovom režimu, ne oporezuju se ovim porezom ili porezom na dohodak fizičkih lica.

4) U slučaju da prenos dionica u kapitalu, sopstvenim sredstvima ili rezultatima zajedničkog ulaganja pod posebnim poreskim režimom, vrednost sticanja se uvećava za iznos socijalnih davanja koja su, bez efektivne raspodele, pripisana partnerima. kao prihod od svojih akcija u periodu između sticanja i prenosa.

5) za poreski periodi počinje na ili poslije 1-1-2015 , vrijednost sticanja udjela u UTE-ovima umanjuje se za iznos društvenih gubitaka koji su pripisani partnerima.

Ovaj poreski režim ne primjenjuje u onim poreskim razdobljima u kojima se obavljaju aktivnosti koje nisu one koje odgovaraju njihovoj namjeni ili posjeduju, direktno ili indirektno, udjele u kompanijama koje su njihovi partneri, ili direktno ili indirektno kontrolišu aktivnosti svojih partnera ili trećih strana .

UTE i njihovi učesnika sa prebivalištem u Španiji nisu u obavezi da na izvoru, za račun IS-a ili IRPF-a, vrše obustave u pogledu prinosa koji podležu zadržavanju koji su recipročno zadovoljeni kao direktna posledica aktivnosti sindikata u njegovim odnosima sa svojim članovima. Što se tiče ostalih prihoda koje zadovoljavaju, postoji obaveza da izvrše odgovarajuće zadržavanje ili uplatu na račun kao plaćanje na račun IS-a ili IRPF-a.

Kompanije članice UTE koje posluju u inostranstvu mogu imati koristi od prihod iz inostranstva u izuzeće metoda ( LIS čl.45 ). Subjekti koji učestvuju u radovima, uslugama ili nabavkama koji se izvode ili pružaju u inostranstvu, pomoću formula za saradnju analognih UTE, mogu iskoristiti izuzeće u pogledu prihoda iz inostranstva. Entiteti moraju zatražiti izuzeće od Ministarstva ekonomije i finansija, pružajući informacije slične onima koje su potrebne za privremene sindikate kompanija osnovanih na teritoriji Španije. Opcija za izuzeće određuje njenu primjenu do prestanka UTE. Negativan prihod ostvaren od strane UTE knjiži se na teret poreske osnovice entiteta članica. U tom slučaju, kada u uzastopnim godinama zajednički poduhvat ostvari pozitivan prihod, kompanije članice će u svoju poresku osnovicu, na pozitivnoj osnovi, uključiti prethodno raspoređeni negativni prihod, do granice iznosa navedenog pozitivnog prihoda. Navedeno se ne primenjuje u onim poreskim periodima u kojima poreski obveznik obavlja delatnosti osim onih u kojima treba da se sastoji njegova korporativna svrha.

Poreska uprava smatra sličnim španskom UTE-u ” zajednička ulaganja » (kada ne stvaraju novu kompaniju) i konzorcijumi sa drugim stranim kompanijama, koje nemaju status pravnog lica i čija je svrha obavljanje sličnog posla, isporuke ili usluge.

 izumiranje

Nakon što je korporativna svrha zbog koje je osnovana ispunjena, UTE se gasi. Raskid je formalizovan u a javno delo , o čemu se mora obavijestiti Ministarstvo finansija koje ga briše iz posebnog registra.

naselje

Ako likvidacija rezultira a isporuka robe kompanijama koje čine UTE čije su tržišne vrijednosti veće od računovodstvenih, razlika između obje vrijednosti mora biti uključena u poreznu osnovicu UTE koja odgovara poreskom periodu u kojem se prijenos dogodio. izumiranje, tako da se imputira članovima, koji će povećati fiskalnu vrijednost svog učešća u UTE za iznos kapitalne dobiti od raspuštanja UTE koja im je imputirana.

Na nivou članova UTE koji se likvidiraju, se proizvodi prihod za razliku između tržišne vrednosti primljene naknade za likvidaciju i poreske vrednosti učešća u UTE koja im je pripisana, uključujući prihod ostvaren likvidacijom UTE, koji se pripisuje njegovim članovima.

 Zajednička ulaganja

Zajedničko ulaganje formula pretpostavlja saradnju između nekoliko kompanija kroz a ugovorni sporazum ili putem, pored gore navedenog ugovornog sporazuma, konstituisanja nekoliko kompanija a zajedničko društvo kćer kako bi se izvela konkretna aktivnost. Ovaj posljednji slučaj je obično najkarakterističniji. Gore pomenuto zavisno društvo je obično ili javno društvo sa ograničenom odgovornošću ili društvo sa ograničenom odgovornošću, koje je osnovano i u istom procentu u vlasništvu svih uključenih kompanija.

Sve formalnosti predviđene španskim propisima za svaku od njih moraju se poštovati za osnivanje i rad pomenutog zajedničkog zavisnog društva. Komercijalna preduzeća u principu imaju stabilan karakter i određenu vokaciju za stalnost, ali i tako mogu imati privremeni karakter, određujući im određeno trajanje ili prekretnicu završetka.

Kako se radi o specifičnoj formuli saradnje partnera, potrebno je uspostaviti vrlo jasan dogovor o tome svrhu i formu društva i organizacije koja je osnovana statutom i akcionarskim ugovorom, koji propisno reguliše organe upravljanja i kvorum. glasački minimum u navedenim tijelima (sastanak ortaka ili dioničara i organ uprave) za usvajanje sporazuma, čak i mogućnost sklapanja nekih sporazuma za koje je potrebna saglasnost svih partnera.

Tipovi kompanija

 Kao identifikacione karakteristike svake od pomenute dve vrste kompanija, treba istaći sledeće:

• Ograničeno društvo (SA): Mora imati minimalni kapital od 60,101 euro podijeljen na akcije i partneri nisu lično odgovorni za dugove kompanije, s tim da je za ispunjenje navedenih dugova odgovorna samo imovina kompanije.
• društvo sa ograničenom odgovornošću (SL): Mora imati minimalni kapital od 3,005 eura podijeljen na dionice koje se ne mogu slobodno prenositi na druga lica osim na ortake ili njihove srodnike ili kompanije u istoj grupi. U ovom slučaju, partneri takođe nisu lično odgovorni za dugove kompanije. Društvo sa ograničenom odgovornošću ima relativno fleksibilniji režim od javnog društva sa ograničenom odgovornošću, ostavljajući više autonomije volji stranaka.

 Razlike između UTE i «joint venture»

Alternativa stvaranju zajedničkog ulaganja za razvoj projekta nekretnina, uprkos njegovoj organizacijskoj i operativnoj prednosti i poseban poreski režim koji pruža veću fleksibilnost saradnji između kompanija koje se pridružuju, ima nedostatak da su njeni članovi solidarno odgovorni trećim licima za radnje i radnje koje se sprovode u zajedničku korist. Još jedan nedostatak je oblik njegovog upravljačkog tijela kroz jednog menadžera koji obavezuje UTE i, posljedično, njegove partnere. Svi ortaci moraju da se dogovore o osobi menadžera koja može da izvrši svoje radnje prema tome.

Ova neugodnost, međutim, ne nastaje u slučaju zajedničko društvo kćer koje proizilaze iz zajedničko ulaganje (društvo sa ograničenom odgovornošću ili korporacija) budući da ortaci nisu lično odgovorni za korporativne dugove društva. S druge strane, ova alternativa podrazumijeva stvaranje kompanije sa svim odgovarajućim procedurama i troškovima i neprimjenom posebnih poreski režim od UTE.

S druge strane, privremene prirode UTE se može primijeniti i na društvo s ograničenom odgovornošću, utvrđujući trajanje ograničeno na izvršenje posla ili pružanje usluge.

 3.- Tehnički smjer

 Dizajner projekta – (ZOO čl.10 )

Dizajner je definisani kao kvalifikovanog i kompetentnog tehničara koji je, po nalogu projektanta i u skladu sa odgovarajućim tehničkim i urbanističkim propisima, odgovoran za obuhvatanje koncepta zgrade u nizu planova i dokumenata u skladu sa grafičkim kodom opšteg obima.

Dizajner može sam preuzeti razvoj projekta ili se može dogovoriti sa promoterom o angažovanju delimične saradnje ostalih tehničara koji mogu:

– napisati djelimične nacrte projekta; bilo

– napišite dijelove koji dovršavaju projekt.

Ugovaranje djelomične saradnje mora se izvršiti u koordinacija sa projektantom koji je autor glavnog projekta, izbjegavajući dupliranje u dokumentaciji i honorarima koji će dobiti autori različitih navedenih radova ( ZOO čl.4.2 ).

Kada je projekat razvijen ili završen kroz parcijalne projekte ili drugu tehničku dokumentaciju, svaki projektant pretpostavlja svojina njihovog projekta.

 zahtjevi

Dizajner mora biti u posjedu akademskih i profesionalnih kvalifikacija arhitekte, tehničkog arhitekte, inženjera ili tehničkog inženjera, prema potrebi, i ispunjavaju uslovi potrebno za obavljanje profesije.

Za obavljanje ovih zanimanja potrebno je posjedovanje akademskog stepena koji odgovara svakom od navedenih tehničara. U tom smislu, komentari iz br. 1695 , u pogledu direktora za izvođenje poslova, u odnosu na kvalifikovanu akademsku i stručnu spremu, uslove potrebne za obavljanje profesije i profesionalni upad.

Pravno lice

Ako je lice određeno za tehničkog izrađivača projekta pravno lice, to lice mora zauzvrat imenovati tehničko lice koje će biti dizajner koji mora imati kvalifikovanu stručnu kvalifikaciju. Dizajner u ovom slučaju može biti ili a radnik angažovan od strane pravnog lica, ili jednog od partneri koji čini deo toga.

 Menadžer izgradnje

 Rukovodilac izgradnje je građevinski agent koji u okviru upravljanja projektom usmjerava razvoj radova u tehničkom, estetskom, urbanističkom i ekološkom aspektu, u skladu sa projektom koji ga definira, sa građevinskom dozvolom i drugim obaveznim ovlaštenjima. i uslove ugovora, kako bi se osigurala njegova podobnost za predloženu svrhu.

Riječ je o kompetentnom kvalifikovanom tehničaru koji zajedno sa direktorom izvođenja radova čini opciono upravljanje radova.

Rukovodilac izgradnje može izvršiti, pored funkcije koji su njemu svojstveni (više rukovodstvo radova), oni direktora izvođenja radova. I funkcije jednog i drugog savršeno su diferencirane i prepoznatljive.

Rukovodilac izgradnje može biti lice koje je izradilo projekat radova koji se nameravaju izvesti ili druga osoba. Kada je u pitanju profesionalac koji nije onaj koji je izradio projekat, oni imaju obavezu da ga pregledaju, jer preuzimaju rizik i odgovornosti proizilaze iz propusta, nedostataka i nesavršenosti navedenog projekta ( LOE čl.17.7.2º ). Međutim, upravnik izgradnje ima pravo ponavljanja protiv dizajnera.

Više od jednog direktora je zajednički ugovoreno za usmjeravanje posla, oni su solidarno odgovorni ne dovodeći u pitanje raspodjelu koja odgovara između njih ( LOE čl.17. 7.3º ).

Radovi parcijalni projekti mogu upravljati drugi tehničari uz koordinaciju rukovodioca izgradnje.

Ako je osoba određena za obavljanje funkcija projekt menadžera a pravno lice , ova osoba zauzvrat mora imenovati tehničara koji će biti menadžer projekta i koji mora imati kvalifikovanu stručnu kvalifikaciju.

1) A defekt projekta ne oslobađa od odgovornosti tehničara koji rukovodi radom, jer ga njegov status tehničara obavezuje da ispita projekat i utvrdi njegovu podobnost za konkretne okolnosti rada, ne dovodeći u pitanje odgovornost projektanta za nastale nedostatke. Dakle, mora se shvatiti da rukovodilac posla prećutno potvrđuje i odobrava ono što je tehnički projektant proračunao i osmislio, te je, shodno tome, ako postoje greške, odgovornost koja proizilazi iz takvih radnji je solidarna. oba tehničara.

2) The arhitekta direktor rada je obavezan a stepen marljivosti što proizilazi iz specijalnosti njegovog znanja i tehničke i stručne garancije da njegovo zahvatanje u radu podrazumeva, uključujući među njegove dužnosti i proučavanje posebnih uslova zemljišta na kojem će se graditi. Ova utvrđena jurisprudencijalna doktrina uključena je u LOE.

zahtjevi

Za obavljanje funkcije rukovodioca izgradnje potrebno je posjedovati kvalifikaciju akademski i profesionalni kvalifikacije i da ispuni uslovi potrebno za obavljanje profesije.

Arhitekte, tehnički arhitekti, inženjeri i tehnički inženjeri mogu obavljati funkcije rukovodioca izgradnje. Ovi stručnjaci moraju, da bi obavljali svoju profesiju, posjedovati odgovarajuće naslov .

The homologacija u Španiji diploma koje izdaju države koje nisu dio Evropske unije vrši se u skladu sa bilateralnim konvencijama i sporazumima koje je, ako je primjenjivo, Španija možda potpisala u vezi sa priznavanjem studija i diploma. Isto tako, gore pomenute diplome mogu biti homologovane u Španiji, pod uslovom da su ispunjeni uslovi i procedura za homologaciju i deklaraciju o ekvivalentnosti stepenu i zvaničnom univerzitetskom akademskom nivou i za validacija stranih visokoškolske studije su ispunjene, a postupak utvrđivanja korespondencije sa nivoima španskog okvira kvalifikacija za visoko obrazovanje zvaničnih zvanja arhitekta, inženjer, diplomirani, tehnički arhitekta, tehnički inženjer i diploma ( RD 967 / 2014 ).

Homologacija i priznavanje u Španiji diploma izdatih u državi članici Evropske unije vrši se prema vrsti diplome.

Što se tiče uslove za obavljanje profesije , za obavljanje funkcije rukovodioca građenja potrebno je biti registrovan, a samim tim i poštovanje obaveza utvrđenih statutom od strane strukovnih udruženja.

Sledeće su dužnosti menadžera projekta:

• Uzmi akademski i profesionalni kvalifikacija arhitekte, tehničkog arhitekte, inženjera ili tehničkog inženjera, prema potrebi, i ispunjava uslovi potrebno za obavljanje profesije (br. 1684 ). U principu, rukovođenje izvođenjem radova mogu obavljati osobe sa zvanjem arhitekta, tehnički arhitekta, inženjer ili tehnički inženjer.

Kao što je slučaj sa projektantom, u odnosu na rukovodioca izgradnje, LOE ne nudi a preferencija u kojem se utvrđuje koji su stručnjaci odgovorni za usmjeravanje kojih radova, ograničavajući se na navođenje tehničara koji bi mogli biti omogućeni, osim u slučaju zgrade grupe a) of ZOO čl.2.1 , u kojem se nadležnost vođenja radova pripisuje isključivo arhitektima.

• Potvrdite kretanje i adekvatnost temelj i projektovanog strukture prema geotehničkim karakteristikama zemljišta. Obaveza je rukovodioca izgradnje da na terenu provjeri geometrijsku izvodljivost projekta koji se namjerava izvesti, kao i raspoloživost zemljišta potrebnog za njegovu realizaciju.

Iskolčenje se podrazumijeva kao čin crtanja prirodne veličine na tlu ili djelu, geometrijske figure promjenjivog sastava i sa vlastitim tehničkim značenjem, koja je prethodno projektirana na planu ili je njen opis zabilježen u drugom dokumentu s dovoljno podataka. na njegovo ispravno tumačenje i prenos (RD 314/1979 tačka 3.1.1).

U odnosu na drugi dio opisane obaveze potrebno je pripremiti a geotehnička studija tako da rukovodilac izgradnje može provjeriti adekvatnost temelja i projektovane konstrukcije. Međutim, LOE ne navodi geotehničku studiju među obaveznim dokumentima koji moraju biti dio projekta.

Podešavanje napolje podrazumijeva označavanje ili utvrđivanje na terenu šta je projektantski reflektovano u planu, a ograničeno je na geometrijsku verifikaciju na parceli projektovanog objekta i izjavu graditelja da je u mogućnosti da započne ugovorene radove, čime da rukovodstvo projekta, u dogovoru sa promoterom, ovlasti trenutni početak radova.

• riješiti nepredviđene situacije koji se javljaju na stranici i evidentiraju u knjiga narudžbi i pomoći precizna uputstva za ispravnu interpretaciju projekta. Rukovodilac izgradnje mora osigurati da se radovi izvode u skladu sa projektom, za šta mora pratiti i osigurati razvoj radova i rješavati sve nepredviđene situacije koje mogu nastati tokom navedenog razvoja. Morate izvršiti onoliko provjera koliko je potrebno kako bi, efektivno, radovi bili u skladu sa projektovanim, dajući izvođaču potrebna uputstva da to uradi. U tom smislu, izvođaču se moraju dostaviti planovi i podaci potrebni za pravilno tumačenje projekta.

Za to je zadužen rukovodilac izgradnje tumačenje projekta , kako sa tehničkog, ekonomskog i estetskog aspekta, tako i usvajanje potrebnih mjera za završetak izrade projekta, uspostavljanje adaptacija, komplementarnih detalja i modifikacija koje mogu biti potrebne kako bi se postigao potpuni završetak radova , prema projektu.

Rukovodilac građenja mora evidentirati date naloge u knjizi narudžbi i pomoći, kao i naloge vezane za kontrolu kvaliteta i dostaviti izvršene po završetku radova.

• Pripremiti, na zahtjev promotera ili uz njegov dogovor, moguće modifikacije projekta , koje zahtijeva tok radova, pod uslovom da se prilagode regulatornim odredbama predviđenim i ispoštovanim pri izradi projekta. Zakonski, rukovodilac izgradnje je dužan izvršiti izmjene na projektu samo kada to zahtijeva napredak radova. Međutim, ugovorom je moguće produžiti ius variandi promotera na onoliko modifikacija koliko odluči da uvede u projekat tokom izvođenja radova ili čak ograniči pomenutu moć za uvođenje modifikacija koje uključuju varijacije u ugovornoj ceni, bilo naviše ili naniže. , u određenom procentu.

Ni LOE ni Građanski zakonik ne priznaju pravo predlagača da unese izmjene u projekat. Rukovodilac građevine je dužan samo izvršiti izmjene na projektu u cilju ispravljanja u onom što je neispravno ili neizvodljivo. The neizvodljivost može se odrediti tehničkim, pravnim, urbanističkim razlozima itd.

U slučaju da je predviđena mogućnost uvođenja varijacija u projekat, način regulacije i obračuna usklađivanja cijene i rok zbog ovih varijacija moraju biti posebno regulisani ugovorom o izvođenju radova.

Arhitekta direktor radova mora ispraviti projekat koji se izvodi kada do njega dođe greške . Ako su autor projekta i direktor radova isti vrhunski arhitekta, to je samo izvođenje projektovanog. Ali ako je drugačije, drugi postaje kvalifikator i korektor prvog, jer je kriterijum da je projekat namera, a izvođenje stvarnost.

1. e) Potpišite raspored ili početak rada minuta i finale radni sertifikat, kao i pripremiti djelomične potvrde i konačnu likvidaciju izvršenih radnih jedinica, uz vize koje mogu biti obavezne.

Potvrdu o rasporedu ili početku radova ili skidanju užadi moraju potpisati rukovodstvo projekta, izvođač radova i promoter.

Pretplata od strane rukovodioca građevine na završnu potvrdu o radovima je neophodan uslov da bi se mogla registrovati deklaracija o novogradnji (ili dokazati završetak kada je novi objekat u izgradnji proglašen) i dobiti prvu upotrebnu dozvolu.

1. f) Pripremite i potpišite dokumentaciju o obavljenom poslu da ga dostavi promoteru, uz vize koje mogu biti obavezne. S obzirom da praksa dokazuje da u radovima uvijek postoje varijacije (veće ili manje) u projektu od početka izvođenja do završetka radova, obaveza je rukovodioca izgradnje da pripremi i potpiše dokumentaciju o izvođenju radova. koji je zaista izvršen. Takva dokumentacija je poznata kao građevinska kao – izgrađena dokumentacija .

Navedenu dokumentaciju o izvedenim radovima rukovodilac građevine mora dostaviti investitoru, a on je dužan dostaviti budućim kupcima izgrađenog objekta.

g) Obaveze direktora za izvođenje poslova , u onim slučajevima u kojima su direktor rada i direktor izvršenja posla isti profesionalci.

Izvršni direktor – Direktor radova

Direktor izvođenja radova je definisani kao građevinski agent koji u okviru upravljanja projektom preuzima tehničku funkciju usmjeravanja materijalnog izvođenja radova i kvalitativne i kvantitativne kontrole izgradnje i kvaliteta zgrade. .

dvije figure tako se razlikuju u fakultativnom pravcu:

– rukovodilac izgradnje; I

– Direktor za izvođenje poslova.

Obje figure jesu kompatibilan a, u isto vrijeme, njihove funkcije su savršeno diferencirane.

The bitne funkcije direktora izvođenja radova da usmjerava, naređuje i kontroliše izvođenje i razvoj radova. Međutim, funkcije direktora za izvršenje poslova uvijek su podložne funkcijama direktora poslova.

Lik direktora izvođenja radova je onaj koji je tradicionalno u svijetu građevinarstva razvijao kvantitet ili tehnički arhitekta . Ovaj agent nema ovlasti za pripremu ili izradu projekta ili njegove izmjene.

Direktor radova razvija posredni pravac izvođenja radova, dok direktor izvođenja radova vrši ono što bi bilo neposredni pravac . Direktno i odmah je u radovima iu procesu izgradnje i dolazi da isporuči izvođačeve tehničke i pripremne nedostatke na gradilištu.

Ako je lice imenovano za obavljanje funkcije direktora za izvršenje poslova a pravno lice , ova osoba mora zauzvrat odrediti tehničara koji će biti direktor izvođenja radova, koji mora imati kvalifikovanu stručnu kvalifikaciju.

Direktor izvođenja poslova, u svojstvu tehničara, mora biti ažuran i poznavati tehnološkim standardima zgrade , te upozoriti direktora rada na njegovu neusklađenost, provjeravajući da li je konstrukcija u skladu sa svojim lex artis

zahtjevi

 Za obavljanje funkcije direktora za izvršenje poslova potrebno je da posjeduje kvalifikovane akademske i stručne kvalifikacije i ispunjava potrebni uslovi za obavljanje profesije. Ovaj zahtjev je nezavisan od toga da li zgrade koje su predviđene za projektovanje i upravljanje podležu LOE ili ne.

Dakle, arhitekti, tehnički arhitekti, inženjeri i tehnički inženjeri može obavljati funkcije direktora za izvršenje projekta.

Obaveze

Direktor za izvođenje poslova ima sljedeće obaveze:

• Proverite prijem građevinskih proizvoda na licu mjesta , naručivanje izvođenja preciznih testovi i ogledi. Među obavezama koje padaju na direktora izvođenja radova je i provjera materijala korištenih u materijalnom izvođenju radova (smjese, ispitivanja i ovjere, proporcije i doziranje materijala, analiza, pravilno postavljanje materijala). gore pomenuti materijali, prateća dokumentacija itd.).
• Usmjerite the materijalno izvođenje radova, provjeravanje tlocrta, materijala, ispravnog izvođenja i rasporeda građevinskih elemenata i instalacija, u skladu sa projektom i uputama rukovodioca izgradnje.
• Zabilježite odgovarajuća uputstva u knjiga narudžbi i pomoći i u knjiga kontrole kvaliteta. Direktor izvođenja radova dužan je u knjigu naredbi i pomoći upisati precizne naredbe i uputstva koja se daju u radu radi pravilnog tumačenja i izvođenja projekta.

Što se tiče kontrole kvaliteta, u LOE se ništa ne kaže o obavezama menadžmenta projekta u tom pogledu. Regionalno zakonodavstvo utvrđuje obavezu praćenja i provjere poštovanja stepena kvaliteta i programa kontrole kvaliteta koji odgovaraju objektu na upravljanju projektom (direktor izgradnje i direktor izvođenja radova).

• Potpišite minuta izgleda ili početak rada i završni sertifikat rada, kao i pripremiti i potpisati djelomične potvrde a konačna likvidacija izvršenih radnih jedinica.
• Sarađujte u izradi dokumentaciju o obavljenom poslu . Direktor fakultativnog izvođenja mora sarađivati ​​sa ostalim nosiocima zgrade u pripremi dokumentacije o izvedenim radovima, dajući rezultate izvršene kontrole.