Već dugi niz godina doživljavamo niz zakonodavnih reformi i suštinske promjene u načinu na koji se historijski razvijao proces dobijanja hipoteka u Španiji. Španske banke su bile izložene velikom stresu kada je u pitanju pravno potvrđivanje pozicija i uslova u kojima su radile, kao i zahtjeva koje su im postavljali građani, te su kao rezultat toga ispostavljene niz zakona, reformi, uredbi, presuda, kazni, itd., koji su bili revolucija u španskom hipotekarnom procesu.
Jedan od najnovijih zahtjeva novog zakona o hipotekama stupiće na snagu 16. juna 2019. To jest, sljedeće sedmice će doći do suštinske promjene u obliku i procesu dobijanja hipoteka u Španiji.
Šta je to promena? Vrlo je lako, do stupanja na snagu ovog zakona banke su, najčešće, dogovarale posebne uslove hipotekarnih kredita direktno sa klijentima. Odnosno, klijent je otišao u banku da traži hipoteku, banka je proučila slučaj i, u slučaju da je banka odobrila hipoteku, takvo odobrenje je formulisano kroz dokument koji je ista banka predočila klijentu, ali da je obično nije potpisan do dana imenovanja notara da potpiše vlasnički list o kupovini. Dakle, prihvatanje uslova hipoteke od strane klijenta obavljeno je u istom aktu i javnom sastanku radi potpisivanja vlasničkog lista o prodaji (ovo obično nazivamo „završetak“). U tom trenutku, klijentu je, kao korak prije potpisivanja hipotekarnog akta, predočeno da potpiše privatnu dokumentaciju hipoteke, sa svim hipotekarnim uslovima, i predstavljeno kao bitan korak prije potpisivanja hipoteke i isprava o hipoteci. rasprodaja.
Međutim, takav način „odobrenja hipoteke“ rezultirao je slučajevima u kojima banka, pošto je sa klijentom dogovorila konkretne uslove za odobrenje hipoteke, takvi uslovi nisu formalno prihvaćeni do njenog potpisa kod notara istog dana dana rasprodaja. Pri čemu, u slučaju da je banka izvršila izmjene u posljednjem trenutku, klijent bi mogao biti u poziciji da ne bude obaviješten sve do trenutka kada bude na završnom sastanku za završetak pred notarom.
U drugim slučajevima, ponekad se dešavalo da banka jednostavno nije detaljno informisala svoje klijente o uslovima kredita, bila je obaveštena u poslednjem trenutku, i podnela pod pritiskom da, ukoliko se ti uslovi ne prihvate, kupoprodaja neće uzeti mjesto.
Ovo se smatra preteranim pritiskom na građane, koji su zbog ove poslednje informacije ostavljeni bez odbrane prema banci, pa su uglavnom prinuđeni da prihvate nametnute uslove ukoliko ne žele da izgube prodaju.
Stoga je ova dezinformacija u odnosu na građane smatrana bezbranom, a smatra se i zloupotrebom ovlašćenja od strane banke u odnosu na svoje klijente.
Da bi se ovo riješilo, ono što zakon postavlja je to klijent potpisuje KOD BELEŽNIKA banku prihvatanje uslova kredita uz dovoljan vremenski period pre završetka procesa kupovine.
Rok koji se utvrđuje je 10 dana.
Kako radi ?: By javnobilježnički akt. Odnosno, kao korak prije potpisivanja hipotekarnog akta (a samim tim i prodaje), banka i klijent moraju doći kod notara (klijent može ići lično, ili ga zastupa njegov advokat), u roku od 10 dana unaprijed, da se ozvaniči akt o prihvatanju uslova zajma.
Na ovaj način je izbjegnut pritisak koji se može izvršiti na klijenta jer u slučaju neprihvatanja uslova koje je banka utvrdila, klijent nije podvrgnut pritisku prihvatanja ovih uslova na istom sastanku radi potpisivanja akte o kupovini.
Dakle, proces do sada je bio sljedeći:
– Klijent traži hipoteku, a banka je prihvata
– Utvrđuje se datum i potpis ugovora o prodaji i hipoteci
– Istog dana kada je potpisan kod notara, klijent potpisuje hipotekarni list i akt o prodaji. Prihvatanje uslova banke vrši se privatnom ispravom (koja je priložena uz sadržaj istog hipotekarnog akta).
Dakle, klijent potpisuje dva dela: Akti o prodaji i Api o hipoteci.
Novi zakon o hipoteci koji utvrđuje sljedeće:
– Klijent traži hipoteku. Banka to odobrava
– Banka zakazuje sa klijentom kod notara da potpiše a akte o prihvatanju uslova hipoteke sa minimumom 10 dana prije datuma određenog za potpisivanje konačne hipoteke i prodaju. Klijent pomaže u ovom terminu ličnim prisustvom ili punomoćjem svog advokata.
– Klijent pomaže (lično ili putem punomoći) datum kada klijent potpisuje akti o kupovini kao i hipotekarna dela.
Dakle, klijent potpisuje TRI javnobilježnička akta:
1.- Akti o prihvatanju hipoteke
2.- Kupoprodajni akti + Ugovori o hipoteci.
Na ovaj način građanima se pružaju bolje garancije u njihovom pravu da budu detaljno informisani i slobodni da potvrde svoju odluku o dobijanju hipotekarnog kredita.
Dakle, ukratko, banke su u obavezi da, najmanje 10 dana unaprijed, njihovi klijenti moraju pomoći kod notara da lično, ili punomoćjem, potpišu akte o prihvatanju hipoteke.
Kako to utiče na strane kupce nerezidente? Kao što vidimo, proces kupovine hipoteke je do sada omogućavao nerezidentima u Španiji koji su kupili nekretninu u Španiji da, samo u jednom danu, mogu sebi priuštiti i kupovinu nekretnine i njenu hipoteku. To jest, u JEDNOM bi mogli završiti čin do kupiti nekretninu, I dobijanje hipoteke.
Međutim, kroz ovu reformu postoji još jedna prethodna akcija koju treba uraditi. Dakle, postaje neophodno da klijent nerezident, ili koji ne živi u Španiji, mora otputovati u Španiju pre završetka procesa kupovine kako bi formalizovao prihvatanje uslova Banke. Ovo pretpostavlja da oni koji ne žive u Španiji moraju da putuju na put pre završetka da bi potpisali ove uslove hipoteke kod notara.
Uz ovo, važno je da, za sve one koji kupuju kuće u Španiji, i koji apliciraju za hipoteku u španskoj banci, morate imati na umu da ćete možda morati da se preselite u Španiju, ne samo da formalizujete proces kupovine u završetka procesa, ali i 10-ak dana prije završetka procesa.
Očigledno, ako strani kupac, ili nerezident, prethodno odluči ili ne želi doći u Španjolsku, morat će svom advokatu, ili svom zakonskom zastupniku, obezbijediti potrebna ovlaštenja za zastupanje (punomoćje) da to učini.
REŠENJE: Dakle, rešenje da klijent izbegne ovo dodatno pomeranje bi bilo da on daje POA svom advokatu.
Budući da su punomoćja u Španiji protokolirana na drugačiji način nego u drugim zemljama, kao i da je za ovlaštenja koja se daju u inostranstvu potrebna legalizacija koja traje dugo, preporučujemo svima koji kupuju nekretninu u Španiji sa španskom hipotekom ili imaju namjeru da to učine, da razmotre ovaj novi zahtjev lične posjete Španiji prije završetka sa svojim advokatima, da daju najbolje rješenje, uključujući i mogućnost davanja punomoćja njihovim advokatima ili pravnim zastupnicima.
Na ovaj način, oni koji ne mogu da dođu tako daleko u Španiju, njihovi advokati će moći da potpišu bilo koju vrstu dokumenta koji je njihovoj banci potreban za formalizaciju procesa kupovine i hipoteke.
