Kupovina nove građevinske nekretnine u Španiji – van plana

Naš tim Španski advokati stručnjaci za španske nekretnine će vas voditi u procesu kupovine vaše španske nekretnine u Valensiji, Alicanteu, Costa Blanci, Almeriji, Mursiji, Costa del Sol, Malagi ili Kataloniji.

Proces kupovine  novi Španska nekretnina je vrlo slična nego kupiti resales, ali postoje važne razlike koje treba uzeti u obzir. Naš tim španskih advokata pripremio je praktičan vodič sa glavnim aspektima koji se odnose na kupovinu španske imovine, u vezi sa procesom prenosa.

Pravni aspekti i proces

– Šta je kupovina van plana u Španiji? 

To znači kupovina nekretnine u izgradnji kada radovi još uvijek nisu završeni. U većini slučajeva, prvi ugovor o kupovini španske imovine sklapa se kada izgradnja je projektovana, a  radovi još nisu započeti.
Projekti izvan plana zahtijevaju a dugoročni proces kupovine/izgradnje što može stvoriti nesigurnost na strani investitora, posebno kada moraju položiti i uplatiti iznose novca na račun konačne cijene nekretnine kada je u tom trenutku samo “projekt”. Ova neizvjesnost je još veća kada kupac/investitor ne poznaje bitne aspekte projekta kao što su:  reputacija ili kreditna ocjena graditelja, ekonomska situacija projekta zgradeitd. I, što je najvažnije, koje vrste  garancija se nude da se osiguraju potrebna plaćanja u slučaju da projekat nije završen.
Kako bismo smanjili rizik ulaganja, pripremili smo listu aspekata koje treba uzeti u obzir prilikom kupovine novih nekretnina u projektima izvan plana:

– Pravna i administrativna građevinska dokumentacija

Prilikom kupovine nove nekretnine postoji nekoliko dokumenata koje je potrebno proučiti i propisno provjeriti kako bi se kontroliralo pravno stanje parcele i zgrade, te pravilan razvoj građevine.
Ovo je zadatak koji mora da se uradi priznati i građevinski pravnici specijalisti, a mora se raditi u svakom koraku procesa izgradnje: od najranijih koraka procesa do završetka. Dakle, u svakom koraku postoje dokumenti i informacije koje je potrebno dostaviti i dobiti od kupaca, ili njihovih advokata, kako bi se potvrdilo da su svi zakonski i administrativni zahtjevi ispravno ispunjeni.

- Troškovi, porezi i drugi troškovi

Iako je, generalno, proces sticanja nove nekretnine gotovo isti kao kupovina preprodaje, postoje određeni troškovi, porezi i izdaci koji imaju drugačiji koncept i tretman.

Pravni savjeti prilikom kupovine nekretnine izvan plana u Španjolskoj

1.- Provjerite promotera/programera

Jedna od najvažnijih odluka prilikom kupovine nove nekretnine odn van plana je uplatiti početni depozit i sljedeće uplate na račun cijene nekretnine koji još nije izgrađen.
Dakle, izuzetno je važno dobiti što više informacija od građevinske kompanije, njen kreditni i finansijski rezultat, koliko dugo kompanija posluje, vlasnike i partnere itd.

2.- Kontrolni poeni

Dakle, prilikom kupovine novih nekretnina vrlo je važno uzeti u obzir sljedeće točke provjere procesa:

1. Da provjerite „ko je vlasnik građevinske parcele:  Potrebno je proučiti pravnu dokumentaciju nekretnine kako bi se provjerilo ko je vlasnik zemljišta/parcele na kojoj se projektira ili izvodi objekat.
2. Da biste provjerili da nema kredita/nepodmirenih dugova: Također je vrlo važno znati da li zemljište/parcela ima bilo kakve dugove, ograničenja, naknade, itd., što bi moglo utjecati na pravnu situaciju projekta.
3. Da bi se osiguralo da je Graditelj/Programer platio svoje Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Ako nije plaćen, ovaj porez se pripisuje nekretnini tako da će novi vlasnik biti obavezan u budućnosti.
4. Da biste dobili katastarsko stanje parcele, granice, granice i kako se parcela razmatra u građevinskim planovima i aspektima planiranja razvoja područja: Neophodno je provjeriti da li je projekat u skladu sa građevinskim normativima, kao i poznavati razvojnu i pravnu situaciju okolnih područja, kako bi se dobile dodatne informacije o tome šta se na tom području razvija i kako to može uticati na svoju imovinu u budućnosti.
5. Za konsultacije sa Građevinskim odjelom Vijećnice  kako bi se osiguralo da razvoj ispunjava norme i da se pribavi i odobri sva odgovarajuća građevinska dokumentacija. Također je vrlo važno provjeriti da u blizini nema drugih planiranih projekata koji bi mogli utjecati na projekt.
6. Da provjeri da li je graditelj pribavio a Licencia de Obra (građevinska/građevinska dozvola)
7. Dobiti sve potrebne informacije/dokumente od graditelja u skladu sa zakonom. Španski zakoni prisiljavaju graditelje/programere da daju potpune i detaljne informacije o projektu, imovini, načinu na koji će se građevinski projekat razvijati, kvalitetnim materijalima itd.
8. Za dobijanje dokumenata prevedenih na vaš jezik. Osnovni pravni dokumenti i ugovori, kvalitetni materijali itd. moraju biti objašnjeni i prevedeni na vaš jezik. Ponekad otkrijemo da graditelji ne prilagođavaju ove dokumente vašem jeziku, te vam se nudi da se potpišete na španskom. Zamolite svog advokata da ih prevede na vaš jezik radi boljeg razumijevanja sadržanih uslova.
9. Da potvrdimo da će iznosi plaćeni na račun cijene biti zagarantovani u skladu sa zakonima. Plaćanja po osnovu cijene moraju biti pokrivena sa dovoljno garancija, kako bi ih „zaštitili“ i „povratili“ vam u slučaju neuspjeha građevinskog projekta, ili u slučaju bilo kojih drugih okolnosti koje bi mogle dovesti do bitnih povreda ugovor sa strane graditelja.
10. Za potvrdu da će graditelj dobiti licencu za rad/uvjerenje o stanovanju po završetku. Španski zakoni prisiljavaju građevinare da kupcu dostave ovaj dokument prije završetka procesa kupovine.
11. Za potvrdu ko će vršiti s priključkom različitih komunalnih i servisnih usluga nekretnine kao: voda, struja, plin, zajednica vlasnika itd. Ponekad građevinari ne nastave sa ovim priključcima, ostavljajući kupce u neugodnoj poziciji da se bave tim priključcima.
12. Ostalo: Otvorite bankovni račun/NIE broj: Zamolite svog advokata da vam pomogne oko procesa otvaranja bankovnog računa u Španiji i dobijanja NIE broja.

3.- Izračunajte troškove kupovine

• Notarske takse: Za formalizaciju vlasničkog lista.
• Zemljišnoknjižne takse: Za upis tapija u zemljišno-knjižni ured, te postupanje po promjeni vlasništva na nekretnini.
• PDV (IVA na španskom): Trenutno, ovo je 10% preko ukupne cijene kuće. 10% se odnosi i na druge sekundarne elemente nekretnine kao što su garaže, parkingi, ostave i sl., koji se nalaze u zgradi. Ali, u slučaju da se garaža/parking nalazi u drugoj zgradi različitoj od one u kojoj se stan nalazi, tada će poreska stopa biti 21%. (Molim vas, uzmite u obzir da, u slučaju da se prodaje samo parcela, PDV može iznositi 21 % ako je prodavac kompanija). 
• Taksa: Obično je 1-2%% preko ukupne cijene zgrade, u Mursiji, regiji Valensija i Andaluziji. Ovaj porez se može značajno smanjiti ako kupci kupuju s namjerom da koriste nekretninu KAO GLAVNO STANOVANJE.
• Ostalo: Naknade španjolskog advokata, troškovi hipoteke, ugovori o vodi, struji i plinu, Plusvalía, itd.

4.- Ostalo

• Dobivanje NIE: Nerezidenti u Španiji moraju da primene poreski identifikacioni broj stranca NIE kada kupuju nekretnine u Španiji. Kada ste u procesu kupovine nekretnine, prijavu za ovaj broj morate izvršiti prije završetka procesa kupovine.
• Otvaranje bankovnog računa: U nekom trenutku procesa biće preporučljivo otvoriti bankovni račun u Španiji. Ovo će pomoći da se dovrše uplate graditelju i da se direktnim zaduživanjem plaćaju različite usluge nekretnine kao komunalne naknade, struja, voda, gas, itd.

U slučaju da ste odlučili kupiti zemljište za izgradnju vlastitog građevinskog projekta u Španjolskoj, posjetite našu specijaliziranu rubriku:

IZGRADNJA I LEGALIZACIJA IMOVINE