Ovo je mali vodič o tipovima nekretnina u VEGA BAJI. Područje koje pokriva nekretnine u kojima se nalaze Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradi, Benferri, Rojales, Benejuzar, Marinac, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillente, s obzirom na glavne pravne aspekte za prenos, koje su napravili naši advokati.
Ako ste zainteresovani da kupite ili prodate nekretninu koja se nalazi u Vega Baji, TLACORP će vam pomoći da donesete konačnu odluku o kupovini ili prodaji.
Područje Costa Blanca South je pokriveno naše kancelarije u Torrevieji-Ciudad Quesada, savršeno povezan autoputem. Posjetite naše urede u Torrevieji neće potrajati predugo iz Rojalesa, Ciudad Quesada ili Algorfe, a, ako je dogovoreno, jedan od naših advokata može posjetiti istu nekretninu i tamo se sastati s vama, izbjegavajući da se preselite u našu kancelariju.
Ovo područje pokriva širok spektar nekretnina, koji se protežu od rustikalnih, do stanova, bungalova, urbanizacije, itd. Hajde da detaljno objasnimo glavne pravne aspekte svake od ovih nekretnina:
Ovo područje pokriva širok spektar nekretnina, koji se kreću od rustikalnih, do stanova, bungalova, urbanizacije, golf terena, itd. Hajde da detaljno objasnimo glavne pravne aspekte svake od ovih nekretnina:
Ovo područje pokriva širok spektar nekretnina, koji se protežu od rustikalnih, do stanova, bungalova, urbanizacije, itd. Hajde da detaljno objasnimo glavne pravne aspekte svake od ovih nekretnina:
– Stare urbanizacije i tradicionalne kuće za odmor: Ovo je područje koje pokriva Ciudad Quesada (stari dio), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa, itd.
Tip građevina i nekretnina koje se tamo koriste su druge rezidencije, ili kuće za odmor, i rezidencijalne nekretnine.
A) Tradicionalni tip stanovanja područja su u početku u vlasništvu Španaca, uglavnom dolaze iz Elčea, Alicantea, Madrida i sjeverne Španije, a stranci koji dolaze iz Sjeverne Evrope. Sveukupno u oblastima kao što su Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar i Rojales. Ove vrste nekretnina su nekada bile bungalovi i apartmani, u blizini plaže, a građeni su obično prije „španskog buma“ (prije 2000. godine).
Prilikom prenosa, uz odluku o kupovini, i od uobičajenih pravnih pretraga koje se obavljaju u ovoj vrsti nekretnina, u nastavku postoje važne tačke koje treba provjeriti:
– Pravno-administrativna studija istorije izgradnje. Da znate kako je imanje izgrađeno i kako je razvijeno. Bitno je otkriti da li je posjed proširen, ili je terasa bila natkrivena, ili je trijem sada kuhinja, ili je ispod sada soba. Ovo će pomoći da se zna da li su prethodni vlasnici sve te radove uradili sa odgovarajućim licencama, ili, na primjer, postoji li kazna ili kazna koja završava na ovim nekretninama zbog neispunjenja odgovarajuće dozvole.
Takođe, saznanje da li postoji bilo kakva modifikacija početne strukture, pomoći će da se utvrdi da li su akti pravilno ažurirani sa trenutnom situacijom zgrade.
Osim toga, ako na nekretnini postoji kazna za gradnju, Gradska vijećnica može odbiti obnavljanje stambene dozvole, a novi vlasnici mogu u budućnosti imati problema s obnavljanjem komunalnih ugovora.
– Ugovori za vodu i struju: Kako se radi o starim nekretninama, kompanije za snabdevanje mogu tražiti od kupaca da ažuriraju instalaciju kako bi se promenili ugovori nakon završetka. To može uzrokovati troškove kao što su naknade električara ili vodoinstalatera za inspekciju imovine i druge kao što je ponovno ožičenje, što bi, ako je poznato prije završetka, moglo biti dio komercijalnog ugovora o cijeni s prodavcem.
– Plusvalia: Ako je imovina stara, a već duže vrijeme u vlasništvu istih vlasnika, onda će ovaj porez biti visok. Ovu opštinsku taksu moraju platiti prodavci, ali poznavanje toga od početka će pomoći da se preuzmu neophodne garancije koje će platiti prodavac.
– Zajednica vlasnika: Biće veoma važno znati, ne samo da li je prodavac ažuran u plaćanjima zajednice, već i o velikim ili važnim delimičnim uplatama u reformi ili održavanju prostora zajednice (terase, fasade, parkinge, itd. ), koji se ne pojavljuju uvijek u certifikatima iz zajednice vlasnika.
B) Nova područja iz Algorfe, Ciudad Quesada New, La Marquesa, i druga nova urbanizovana područja: Ovo područje razmatra nove urbanizacije nastale španskim bumom, ponekad u velikim urbanizacijama, poput one iz La Marquese u Rojalesu.
Važni pravni aspekti koje treba uzeti u obzir prilikom kupovine ove vrste nekretnina su sljedeći:
– Nekretnina mora biti savršeno upisana u zemljišne knjige, kao „dovršena kuća“. To znači da je imovina uknjižena, a graditelj je dostavio licencu za završne radove, desetogodišnje osiguranje (osiguranje koje pokriva 10 godina konstruktivne nedostatke zgrade) i stambeni list.
– Područja zajednice: Područja zajednice kao što su golf tereni, komercijalni prostori, bazeni, vrtovi, itd., moraju biti završena ili u procesu.
Takođe, veoma je važno „pročitati“ pravila zajednice da vidite, na primer, da li vaš komšija može da vodi posao koji može da vas ometa, ili da li su dozvoljeni psi itd.
– komunalne naknade: Ovakve nekretnine mogu imati visoke troškove održavanja. Veoma ih je važno poznavati u početnim koracima prenosa.
– Ograničenja i prava korištenja: Ova područja imaju veliku infrastrukturu električne, vodovodne, kanalizacione, odvoz smeća, što može uticati na vašu imovinu.
Ostale bitne tačke uzeti u obzir prilikom kupovine u okolini:
- Naplata i radovi na urbanizaciji: Postoje neke oblasti, u kojima nekretnina može imati nerešene troškove urbanizacije i/ili radove na urbanizaciji koje treba završiti, i to na račun vlasnika!. Zato vas molim da vodite računa o ovome.
- Potvrda o stanovanju: Čak i kada su nekretnine izgrađene sa odgovarajućom građevinskom dozvolom, ponekad postoje neke komplikacije da se dobije NOVA potvrda o stanovanju.
Kao što je gore objašnjeno, u URBANIM područjima od Costa Blanca juga, veoma je važno provjeriti da li urbanizacija u kojoj se nekretnina nalazi ima završenu svu urbanizacijsku infrastrukturu, kao što su: putevi, trotoari, asfalt, priključak na kanalizaciju, voda, struja. Urbanizacijska infrastruktura ovih područja je odavno razvijena, a ponekad ne zadovoljava savremene standarde. Dakle, sasvim je uobičajeno da se nađu nekretnine u kojima vlasnici moraju da "daju" dio svojih parcela za veće saobraćajnice, ili da "plate" neke urbanizacijske infrastrukture poput priključka na kanalizaciju, pješačke površine itd. saznajte više o ovoj točki u našem specijalizovanom dijelu: Polukonsolidovane urbanizacije.
Nekretnine u rustikalnim područjima i selu: Posebnu pažnju treba obratiti na područja od Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente, itd.
Područje Vega Baje je područje koje ima određeni rizik od poplava. Zapravo, posljednjih godina došlo je do nekih poplava zbog utjecaja jake kiše u rijeci Segura i Vinolopó. Dakle, veoma je važno da se građevina uzdigne od zemljišta na najmanje 1,5 m visine. Postavljanje ograde koja može izbjeći eventualni ulazak vode također može smanjiti utjecaj poplava u tom području.
također, Catral, Dolores, Redovan i Crevillente Područje je područje na kojem je postojalo stotine objekata izgrađenih bez dozvole. U rustikalnom zemljištu vrlo je uobičajeno pronalazak nekretnina bez dozvole, jer su vlasnici tog područja gradili svoje kuće na selu kao „drugi dom“ ili „kuću za odmor“ za vikende. Dakle, nisu obraćali pažnju na ispunjavanje španskih zakona. Neke od ovih kuća mogu se legalizovati ako su izgrađene u određenom roku i po utvrđenoj proceduri. Oni čak mogu dobiti i stambeni list, ako su ispunjeni neki bitni uslovi.
Ali, postoje i drugi objekti koji su izgrađeni u godinama 2002-2006, uglavnom na području Catral, ali i na području Crevillente, Redovan, Orihuela i Callosa del Segura, koji imaju problema da se legalizuju, zbog činjenice da su kažnjeni, čak i naredbama za rušenje, od strane Regionalne vlade.
Ova svojstva su kreirana koristeći ono što zovemo: HORIZONTALNA PODELA. Ovo je način stvaranja “urbanizacije” u oblasti u kojoj urbanizacija nije moguća. U ovakvim „malim urbanizacijama“ vlasnici imaju 100 % građevina, ali se površine namijenjene vrtu, bazenu itd. „dijele“ sa ostalim susjedima, jer se smatraju „zajedničkim prostorom“. Za više informacija o ovom problemu posjetite naš specijalizirani odjeljak Horizontalna podjela u rustikalnim područjima.
Bilo je nekoliko suđenja od strane lokalnih gradskih vijećnica za legalizaciju ove vrste nekretnina u ovoj situaciji (između 1.500 – 2.000 nekretnina na tom području), ali za sada ne postoji nijedan formalni plan spreman za njihovu legalizaciju (Informacija iz marta 2020. ).
Za sada, iako postoje administrativni nalozi o rušenju ovih objekata, Vijećnica poštuje postojeće građevine, ali se gradnja ne može produžiti. Dakle, nove gradnje na imanju se ne mogu graditi. Dozvoljeno je unutar reformi na ovakvim nekretninama, ali ne i dogradnje, izgradnje drugih objekata poput garaža, bazena i sl.
Ali, pošto su ove nekretnine van normativnog okvira, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu bitnih konstruktivnih dijelova zgrade kao što su temelji, krov itd. Gradska vijećnica će priznati „reformisanje“ postojeće kuće i „popravku“ postojeću konstrukciju, ali ne i „skidati“ sa starih dijelova radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju prirodne katastrofe ili poplave koja može utjecati na strukturu kuće, Vijećnica ne može dati pravo na „obnovu“ imovine. Dakle, kao zaključak, Gradska vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme da se održi konstrukcija, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova i sl. Zbog te činjenice preporučujemo da svoje osiguravajuće društvo uputite da elementarne nepogode i druge postojeće građevine moraju biti pokrivene obaveznim osiguranjem za ugovor sa kućom po završetku.
Također, imajte na umu da je područje u „srednje visokom“ riziku od poplava, tako da je važno imati osiguranje za pokrivanje ovog rizika.
Posljedice kuća koje se smatraju „van normativnih“:
- Ako građevine nisu kažnjene u 15 godina, nije moguće da budu kažnjene kasnije, ili srušene po španskom sistemu. Do tada je pravno konsolidovan.
- Postojeće konstrukcije se poštuju po veličini, ali nije moguće izgraditi novi građevinski element, pa čak ni proširiti postojeće.
- Također, zbog ove činjenice, Vijećnica poštuje postojeće konstrukcije, ali se ne može produžiti. Dakle, nove gradnje u nekretnini se ne mogu graditi.
- Vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme na ovakvim nekretninama. Ali, zbog činjenice da je imovina van normativnog okvira, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu „bitnih konstruktivnih dijelova“ zgrade poput temelja, krova itd. kuće, te „popravljati“ postojeću konstrukciju, ali ne i „skidati“ sa starih dijelova radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju da postoji „požar“, ili poplava koja može uticati na kuću na njenoj strukturi, Vijećnica ne može dati pravo na „obnovu“ imovine. Dakle, kao zaključak, Vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme za održavanje konstrukcije, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova itd.
- Imovina se smatra „van normativnog“ kada nije kažnjena tokom 15 godina nakon izgradnje. Za to je potrebna potvrda Gradske vijećnice koja potvrđuje ovu tačku. Zove se “Potvrda o nekršenju”, i mi smo već podnijeli zahtjev za ovu potvrdu, ali Gradskoj vijećnici može u prosjeku biti potrebno 4-8 sedmica za izradu tog dokumenta.
- Nekretnina nema “Potvrda o stanovanju”. Za vašu informaciju, ovo je dokument koji izdaje Gradska vijećnica kojim se potvrđuje da nekretnina ispunjava uslove stanovanja. Ovaj dokument je također potreban za priključenje vode i struje na imanju i za promjenu ugovora o vodi i struji na vaše ime. Ovo je objašnjeno u nastavku.
DA LI JE MOGUĆE ozakoniti OVE NEKRETNINE?
Rečeno je da postoji REGIONALNI ZAKON O GRAĐEVINARSTVU koji je usvojen 2019. godine, koji „otvara“ mogućnost gradskim vijećnicama na tom području da legalizuju ove nekretnine. Ovaj zakon je donesen u regionalnoj vladi Valensije i daje priliku lokalnim gradskim vijećnicama u tom području da razviju “planove urbanizacije” u oblasti kako bi ove nepriznate urbanizacije “pretvorile” u savršene i završene urbanizacije.
Slijedom skorašnjeg normativa, ova vrsta „grupe kuća“ mora biti poboljšana u urbaniziranoj infrastrukturi kako bi vlasnicima omogućili bolje i ugodnije korištenje svoje imovine. Dakle, velike su mogućnosti za to u bliskoj budućnosti Vijećnica može zahtijevati od vlasnika da urade/plate neke radove na poboljšanju infrastrukturnog kolovoza, javne rasvjete, infrastrukture za pitku vodu, priključka na javnu kanalizaciju i sl.
Samo da istaknem da je najskuplji trošak urbanizacije priključak na kanalizacioni sistem iz Grada. Kako su ove nekretnine dosta udaljene od Grada, u ostalim sredinama gdje je ovakva urbanizacija odobrena, za sada je prihvaćeno da se, umjesto povezivanja na glavnu kanalizaciju, vlasnicima omogući ugraditi septičku jamu za otpadnu vodu.
Obično septičke jame u tom području nisu zvanično instalirane one sa EC (European Community) certifikatom. Dakle, mislimo da bi u budućnosti Vijećnica mogla tražiti da se ugradi moderna septička jama prilagođena novim propisima.
Imajte na umu da španski sistem zahteva od prodavaca da daju potvrdu o stanovanju samo za prodaju novih nekretnina. Dakle, u slučaju građevinara koji prodaje novu nekretninu određenoj, notar će zahtijevati od građevinara da dostavi potvrdu o stanovanju kako bi se kupovina završila. Ali, ova obaveza nije potrebna prodavcu u slučaju preprodaje, kao u ovom slučaju.
Kako su ova svojstva sada "van normativnog karaktera", onda, ne postoji potvrda o stanovanju izdata na ovim nekretninama. Za dobijanje ovog dokumenta biće potrebno završiti radove na urbanizaciji cijele urbanizacije, te legalizirati postojeće kuće.
Ali, ako se kuće u okolini poboljšaju urbanizacijskim radovima koje zahtijeva buduća normativna regulativa, one će imati sljedeće prednosti:
- Kuća će se smatrati „potpuno legalnom“ kućom, tako da se više neće smatrati „van normativnog“, pa će biti dozvoljena obnova postojećih konstrukcija, strukturne reforme itd.
- Nekretnina će imati stambeni list
Biće potrebno vidjeti kakve će radove Gradska vijećnica projektovati da traži od vlasnika i ko će to platiti. U ovom trenutku, ovo još nije potvrđeno.
Za više informacija o transportu posjetite našu Odjeljak o imovinskom pravu.
TLACORP Vam stoji kompletno na raspolaganju, u našoj kancelariji u CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, uz posebne naknade, za nekretnine smještene na ovom području.
Samo nas kontaktirajte za ponudu
