Šta je Potvrda o stanovanju – Radna dozvola – Cedula de habitabilidad. To je potrebno u Španiji?
Šta je Cédula de habitabilidad – Potvrda o stanovanju – licenca za rad
Ovo je dokument kojim se nastavlja potvrda iz Gradske vijećnice da je nekretnina spremna za useljenje, a primjenjuje se nakon što je imovina završena sa licencom za završne radove (Certificado Final de Obra) i upisana u zemljišne knjige Deklaracijom o novim zgradama (Declaración de Obra Nueva).DON
Ovaj dokument vam je potreban da biste dobili dozvolu Gradske uprave za stanovanje u kući. Prije nego što ga dobijete, ono što imate je konstrukcija, ali ne i “kuća”.
Ovaj dokument će biti neophodan za dobijanje individualnog snabdevanja GLAVNIH komunalnih usluga na vaše ime i uz upotrebu „potrošnje“.
Ovaj dokument je tada izuzetno važan za dobijanje ugovora o struji i vodi na ime pojedinaca u PRVOM PRIKLJUČKU. Prije nego što graditelj dobije stambeni list, u objektu bi moglo biti snabdijevanje vodom i strujom, kao što je normalno da graditelj dobije tu zalihu za izvođenje radova (za putarinu, mehanizaciju i sl.). Ali nabavka dobijena od graditelja je zaliha za „radove“, ali ne i za „kućnu potrošnju“.
Ponekad kupci ili promoteri godinama ostaju u svojim imanjima sa strujom i vodom za potrebe radova, jer graditelj nije pribavio odgovarajuću CH (Sertifikat o stanovanju). Imaju vodu i struju ali su u jako lošem stanju i skuplji od normalnog snabdijevanja za kuću.
Kako bismo vam kao kupcu ili promoteru garantovali da će graditelj dobiti odgovarajuću CH, vrlo je savjet da ostavite dio plaćanja cijene kada se dobije CH. To će primorati graditelja da radi kako treba i da da sve od sebe da ovaj dokument dobije što prije.
Kao što je objašnjeno, centrala je posebno važna za priključenje nekretnine na vodovodnu i električnu mrežu PRVI PUT. Ponekad, iu zavisnosti od područja, nije potrebno PROMIJENITI ugovore o snabdijevanju u ime novog vlasnika, ali je široko traženo za PRVO priključenje nekretnine na mrežno napajanje.
Da li je ovaj dokument potreban za kupovinu kuće u Španiji? Mogu li kupiti kuću u Španiji bez potvrde o stanovanju?
Prije jula 2008
Prije jula 2008 nije bilo potrebno pribaviti Potvrdu o stanovanju za završetak prodaje. Od prodavaca nije zatraženo da pokažu CH novim vlasnicima. Dakle, notari, zemljišnoknjižni službenici, banke, advokati, itd. nisu tražili od CH da završi prodaju. Dakle, ovaj dokument nije bio obavezan prije jula 2008. godine.
Zašto ovaj dokument nije bio obavezan za završetak prodaje? – Jer, cilj ovog dokumenta je, kako je gore objašnjeno, da se nekretnina po prvi put „priključi” na vodu i struju, a da se, kada se spoje, „promijene” postojeći ugovori u ime novog vlasnika.
Zapravo, za PREPRODAJU, Španski kupci i prodavci su decenijama povezivali svoja imanja na vodu i struju i menjali ugovore o snabdevanju bez ovog dokumenta. Posebno u rustikalnim područjima, elektro i vodovodne kompanije nisu tražile ovaj dokument za promjenu ugovora o snabdijevanju.
Dakle, NOVE nekretnine, i PREPRODAJE su kupljene i prodane, a prodaje su obavljene kod notara, i upisane u zemljišno-knjižni ured, bez CH. Dakle, graditelji su svoje novoizgrađene kuće prodavali kupcima bez ovog dokumenta. Takođe, prodavci (u preprodajama) su prodavali svoje nekretnine kupcima bez njih.
U nekim područjima, čak ni kompanije za snabdevanje nisu tražile ovaj dokument ugovoriti. U većini slučajeva, kupci su mogli ugovoriti vodu i struju telefonskim pozivom, ili mijenjanjem naziva ugovora u svoje nazive, a CH nikada nije tražena. I danas je to moguće u određenim područjima.
Problem je stigao sa NOVE nekretnine, poput novih stanova, urbanizacije itd, i za eksploziju španske krize. Kako je objašnjeno, prije jula 2008. građevinarima nije bilo potrebno da svojim kupcima obezbijede CH za završetak prodaje. Dakle, zaista je bilo uobičajeno prodavati nekretnine “na izgradnji”. Na primjer, u urbanizaciji sa 500 kuća, graditelj bi mogao prodati blokove od, na primjer, 100 kuća, kada budu završene, a da ne čeka da završi SVU urbanizacionu infrastrukturu.
CH je posljednji dokument dobijen nakon završetka građevinskih radova zgrade. Dakle, kako prije 2008. godine nije bilo potrebno predstavljati CH o završetku, graditelji su gradili i prodavali svoje posjede prije nego što su „potpuno završeni“. Po ovom scenariju, kupci su kupovali svoje nove nekretnine spremne za korištenje, ali, ponekad, bez “završetka” drugih faza ili blokova iz urbanizacije, ili neke urbanizacijske infrastrukture. Kupci su na kraju bili priključeni na snabdevanje sa „napajanjem zgrada“, u nadi da će im graditelj, kada završi ostatak urbanizacije, ili ostatak radova na urbanizaciji, onda obezbediti „glavno“ snabdevanje.
To je bio scenario prije španske “krize” nekretnina u godinama 2008-2011.
Nakon 2008-a
No, s krizom se na tržištu ponovilo da su građevinari iznenada ušli u bankrot, a njihova preduzeća su bila u velikim finansijskim problemima jer su se banke zatvarale. Takođe, tržište je stalo, a velike urbanizacije su odjednom ostale neprodate. Dakle, građevinari su bili blokirani u dramatičnoj poziciji u kojoj nisu mogli da završe urbanizaciju ili već započetu izgradnju, jer nisu mogli da nađu dovoljno kredita da to urade od banaka. Osim toga, od prodaje nisu mogli dobiti privatna finansijska sredstva jer je tržište zaustavljeno, a nisu mogli prodati svoju imovinu.
Kao rezultat ovog scenarija, kupci koji su prethodno završili prodaju i kupili jedinice od graditelja iz nezavršenih urbanizacija, našli su se na komunalnim ugovorima o "nabavi zgrada", i vidjeli su kako je graditelj jednostavno nestao, ostavljajući urbanizacijski kompleks nedovršenim. Kako globalni radovi na urbanizaciji nisu bili završeni, CH ga je bilo nemoguće nabaviti, a kupci i porodice su na duže vrijeme ostali bez „građevinskog zaliha“.
Ovaj problem se nije dogodio u PREPRODAJI gdje su, uz vrlo malo izuzetaka, prodavci i kupci STARIH nekretnina, koje su zaista bile priključene na vodu i struju, nakon prodaje, bez ikakve vrste, mogli dobiti preuzimanje ugovora na ime novih vlasnika. problema. Dakle, bilo je zaista uobičajeno na tržištu da se NE primjenjuju na CH za preprodaje (urbane i rustikalne), ako su nekretnine već bile priključene na vodu i struju, i kada CH nije bio potreban za promjenu komunalne usluge u ime novog vlasnika .
Ali, u julu 2008. godine, novi zakon je stupio na snagu za cijelu teritoriju Španije. Jedna od namjera ovog zakona je bila da se izbjegne situacija kupaca novih nekretnina u urbanizacijama, kompleksima, zgradama itd. Ovaj zakon je rekao da graditelji ne mogu završiti prodaju NOVIH nekretnina bez CH. I naredio notarima, zemljišnoknjižnim uredima, itd, da zatraže od CH da završi prodaju nove imovine. Ali ovaj zakon je prisiljavao notare i zemljišnoknjižne službenike da traže od CH da završi kupovinu SAMO ZA NOVE NEKRETNINE.
Na primjer, ovaj zakon nije rekao ništa o PREPRODAJI. Dakle, kao posljedica toga, da bi se završila prodaja preprodaje, nije bilo potrebno dostaviti ovaj dokument.
Ovaj zakon je pomogao da se izbjegnu budući problemi sa kupcima koji kupuju NOVE nekretnine, ali, kako ništa nisu spomenuli u vezi sa PREPRODAJOM, stvara veliku konfuziju na tržištu.
Kao što je gore objašnjeno, kupci i prodavci su prodavali i preprodavali svoju imovinu, bez CH. Kupci u preprodaji su bez ikakvih problema mijenjali račune za vodu i struju, kao i kod notara nikada tražili CH u svojim transakcijama.
Zabuna je nastala kada su, nakon usvajanja ovog zakona, tokom 2009-2010, kupci počeli da traže od prodavaca da im dostave ovaj dokument. Od prodavaca je zatraženo da dostave CH, ali, kada su konsultovali notarsku kancelariju da potvrde da li je ovaj dokument obavezan za dostavu, potvrđeno im je da to nije traženo po zakonu. Dakle, notari, zemljišnoknjižni uredi itd. su tražili samo CH za NOVU prodaju, a ne i za PREPRODAJU.
U tom periodu je nastala velika zabuna između kupaca koji su ovaj dokument tražili u PREPRODAJI i prodavaca koji nisu htjeli da ga dostave jer nisu bili prisiljeni.
Koje su posljedice kupovina kuće bez potvrde o stanovanju u rustikalnom zemljištu?
Pričajmo o PREPRODAJI RUSTIČNIH Zemljišta izgrađenih na manje od 10.000 m2.
Gradske kuće u rustikalnim sredinama dugo vremena nisu znale kako da reaguju kada prodavci, odnosno kupci, traže da CH završi prodaju.
Nekoliko gradskih vijećnica (TH) odlučilo je dati CH bez ograničenja. Oni su smatrali da je CH “administrativni” dokument za dobijanje ili promjenu ugovora o struji i vodi. Kako ove gradske vijećnice ovaj dokument nisu smatrale „pravnim“ dokumentom, bilo je slučajeva u kojima je imovina mogla imati savršenu CH, i novčanu kaznu da se gradi bespravno.
U drugim slučajevima, TH je odlučio da CH ustupi svim nekretninama (izgrađenim na više ili manje od minimalne parcele), uvijek da nikakve kazne za izgradnju nisu uticale na tu imovinu. Ovo je bila najlogičnija pozicija.
na primjer, neki drugi su odlučili da ne daju CH rustičnom zemljištu, ako nisu poštovali minimalnu veličinu zemljišta (uglavnom 10.000 m2). Položaj ovih Vijećnica stvorio je nepravednu i nelogičnu situaciju u kojoj su prilično stari objekti, čak i izgrađeni prije 20-40 godina, odbijani da dobiju CH jer su građeni na parcelama manjim od minimalnog.
Takođe, zabuna je bila još veća jer su kupci u većini slučajeva tražili od prodavaca CH da otkupe njihove nekretnine, čak i znajući da na području u kojem se ta imovina nalazi, CH nije bio tražen od strane CH. kompanije za snabdevanje da promene komunalne ugovore na svoje ime.
U međuvremenu, Španiju su finansijski podržale institucije EU. Jedan od zahtjeva EU prema Španiji da dobije finansijsku pomoć bio je poboljšanje zaštite životne sredine i smanjenje uticaja na životnu sredinu. Razlog ovog zahtjeva je što Španija decenijama nije slijedila direktive EU na ovaj način. Prevedeno na građevinsko tržište, to znači da su građevine i zgrade izgrađene u Španiji bez uzimanja u obzir ili poštovanja zakona EU na ovaj način (uglavnom, smanjenje potrošnje energije i smanjenje preostale vode)
Tokom 2012-2013 i 2014, ovoj zbrci sada je došao kraj. Sada se čini da je većina gradskih vijećnica i regionalnih vlada (uključujući i komplikovana područja kao što su Catral, Elche, Denia, Javea, itd.) stvorila bazu onoga što bi trebalo biti potrebno za dobijanje CH, što je manje-više praćenje za RUSTIČNO ZEMLJIŠTE nekretnine:
- Neovisno o veličini parcele, nekretnina mora biti BESPLATNA kazni za gradnju.
- Da se imovina i njene konstrukcije deklarišu i da se uredno plaća komunalna taksa
- Široko se traži da dostavi izvještaj arhitekte o izgradnji.
- Nekretnina mora ispunjavati ekološke normative područja (potrošnja energije i zaostala voda).
Time su eventualne zabune nastale oko toga da li su rustični zemljišni posjedi na manje od 10.000 m2 bez CH završeni. Dakle, generalno je POZITIVAN stav većine Vijećnica u pogledu pravne situacije hiljada STARIH nekretnina IZGRAĐENIH na rustikalnom zemljištu (i pravno komasiranih), na parceli manjoj od minimalnog standarda. Dakle, nakon svih ovih zabuna i sporova, Vijećnice uveliko daju CH ako se obezbijede gore navedeni uslovi.
Moramo reći da postoji samo nekoliko gradskih vijećnica (poput Crevillentea) sa vrlo nerazumnom pozicijom da odbiju davanje CH na otvoren način.
Da li je prodavac obavezan da kupcu dostavi potvrdu o stanovanju o postupku prodaje?
U većini područja Španije, kao što su Baskija, Andaluzija, Madrid, itd
U ovim oblastima, sa “pravne” tačke gledišta, for nove zgrade potvrda o stanovanju je obavezan da se dobije, ali nema obaveze za preprodaju . Iako je nedavno objavljen nacionalni zakon 2023. kako bi primorao prodavce da daju što više informacija kupcima, u ovim oblastima regionalni zakoni ne razmatraju koncept potvrde o stanovanju u procesu kupovine-prodaje.
U oblastima kao što su Bilbao, San Sebastian, Málaga, Marbella, Cadiz, itd., Certifikat o stanovanju ili radna licenca se dobija u trenutku kada se gradi nova kuća, i to samo jednom. To znači da ove regije ne razmatraju renoviranje na ovom certifikatu u budućim prodajama, preprodajama ili transakcijama imovine.
Da li je prilikom prodaje nekretnine obavezno predočiti Potvrdu o stanovanju u Kataloniji, Valensiji, Mursiji ili Majorci?
U ovim regijama, regionalni zakoni smatraju da je potvrda o prebivalištu ili dozvola za rad jedan od bitnih dijelova procesa izgradnje i kupovine u Španiji.
Kao iu ostalim regijama, kada je izgradnja a nova zgrada ili kuća je završena, onda, tKući je potreban stambeni list za prodaju. Naziv ovog certifikata za nove kuće se zove “Licencia de Primera Ocupación” ili “Licenca za prvo zanimanje".
Onda, za budućnost prodaje ili preprodaje koje eventualni kupci mogu napraviti kasnije, u oblastima kao Barcelona, Valencia, Alicante, Denia, Javea, Calpe, Orihuela, Torrevieja i Murcia, od januara 2023. u postupku prodaje obavezno predočiti stambeni list. Razlog tome je donošenje novog zakona koji reguliše ovaj proces. Detaljnije uslove ovog zakona možete pročitati klikom na dolje:
