IZMENE U STAMBENOM ZAKONU KOJE UTIČU NA PROCES KUPOVINE STAMBENE NEKRETNINE U ŠPANIJI – NOVI SCENARIJ ZA KUPOVINU NEKRETNINA U ŠPANIJI

 Zakon 12/2023, od 24. maja, para el derecho de la Vivienda . Kliknite ovdje da vidite zakon 

Ovim zakonom se, između ostalog, uvodi suštinski napredak u zaštiti prava kupaca i zakupaca stambenih objekata od graditelja i vlasnika nekretnina.

Zakon proglašava obezbjeđenje transparentnosti u procesu pružanja svih vrsta informacija koje utiču na imovinu kao obavezne uslove u procesima kupovine i prodaje nekretnina.

Dakle, na ovaj način, zakon u svom članu 30. utvrđuje da su osnovna načela sticaoca, kupaca ili zakupca nekretnina da dobiju informacije o karakteristikama nekretnina, njihovim uslugama i objektima i pravnim i ekonomskim uslovima nepokretnosti. njihovo sticanje, zakup, ustupanje ili korištenje, a da je to:

• kompletan
• objektivan
• Istinito
• Jasno, razumljivo i dostupno

Ko se mora pridržavati ove obaveze informisanja kupca i/ili zakupca?

Ova „dužnost informisanja“ ustanovljena je kao obaveza za sve agente koji su, poslujući u sektoru stambene izgradnje i sanacije i pružanja usluga nekretninama, ovlašteni da prenose, daju u zakup i prenos nekretnina u svoje ime ili za račun drugih, kao što su:

• Promoteri i graditelji
• Vlasnici, prodavci i drugi nosioci stvarnih prava
• Agenti za nekretnine
• Administratori imovine

Svi ovi agenti i profesionalci moraju se pridržavati i jamčiti da, u obavljanju svoje djelatnosti, poštuju svoju obavezu pružanja potpunih, objektivnih, istinitih, jasnih, razumljivih i dostupnih informacija kupcima i/ili zakupcima u skladu s odredbama ovog zakon. domaćinstvo.

Pored obaveze informisanja, agenti moraju poštovati zakone o zaštiti potrošača i korisnika u slučaju odnosa između potrošača ili korisnika i poslovnih ljudi, pri čemu oglašavanje koje sprovode podleže opštem zakonodavstvu koje to reguliše.

Zabranjeno je svako oglašavanje sa nedovoljnim, nedostatnim ili obmanjujućim informacijama.

Koju vrstu informacija vlasnici, programeri, agenti za nekretnine i upravitelji nekretninama trebaju pružiti kupcima i/ili zakupcima?

 Mora da je "potpune" informacije. Drugim riječima, svaki oblik komunikacije upućen podnosiocima zahtjeva za stanovanje, korisnicima ili široj javnosti kako bi se direktno ili indirektno promovirao prijenos, davanje u zakup i bilo koji drugi oblik ustupanja imovine.

Informacija da, “kao minimum” mora se dostaviti kupcu ili budućem zakupcu je, prema čl. 31, sljedeće:

- Identifikacija prodavca ili zakupodavca i, prema potrebi, fizičkog ili pravnog lica uključenog, u okviru profesionalne ili poslovne aktivnosti, za posredovanje u operaciji. Odnosno, vlasnik mora biti identifikovan i, gdje je to prikladno, vlasnik agent za nekretnine uključeni u operaciju.

- Cijena i ekonomski uslovi transakcije: Ukupna cijena i koncepti uključeni u nju (namještaj, oprema, itd.), kao i uslovi finansiranja ili plaćanja koji bi se, ako je primjenjivo, mogli utvrditi.

– Osnovne karakteristike stana i zgrade, uključujući:

1.-  Potvrda o stanovanju, ili potvrda o mogućnosti stanovanja, ili radna dozvola.

2.- Akreditacija korisne i izgrađene površine stana, diferencirajući u slučaju horizontalne podjele privatni prostor od zajedničkih, a bez mogućnosti proračuna za ove namjene površina stana sa visinom nižom od propisane regulativom.

Drugim riječima, vlasnik ili agent ne smije oglašavati ili ponuditi kao „korisnu površinu“ ili „građevinu“ one dijelove kuće koji ne zadovoljavaju minimalnu visinu propisanu propisima za useljivu površinu kuće.

3.-  Starost zgrade i, gdje je prikladno, glavnih reformi ili akcija koje su sprovedene na njemu. Odnosno, mora se dati istorija reformi sprovedenih na imovini.

4.-  Usluge i sadržaji dostupni objektu, individualne i zajedničke, kao što su voda, struja, kanalizacija, kanalizacija, septička jama, Itd

5.- Sertifikat energetske efikasnosti kuće.

6.- Uslovi pristupačnosti stanovanja i zgrade. Odnosno, ako kuća ima sadržaje i pristup za osobe sa ograničenom pokretljivošću.

7.- Stanje zanimanja ili dostupnost stana. Odnosno, ako je kuća zauzeta ili slobodna.

- Pravne informacije o nekretnini: registarska identifikacija imovine, sa upućivanjem na terete, terete i uslove bilo koje prirode, te udio učešća u zajedničkim površinama utvrđen u vlasničkom listu.

– U slučaju da kuća je zaštićena ili u zaštićenom prostoru, izričitu naznaku takve okolnosti i podložnosti pravnom režimu zaštite koji se na nju primjenjuje.

– U slučaju zgrada koje zvanično imaju arhitektonska zaštita budući da su dio deklariranog okruženja ili zbog njihove posebne arhitektonske ili istorijske vrijednosti, informacije će biti pružene o stepen zaštite i uslove i ograničenja za reformske ili rehabilitacione intervencije.

- Sve druge informacije koje mogu biti relevantne za osobu koja je zainteresovana za kupovinu ili iznajmljivanje imovine, uključujući aspekte a teritorijalne, urbanističke, fizičko-tehničke, zaštite imovine ili administrativne prirode u vezi sa tim.

Bitan !

Nepružanje ovih informacija smatrat će se kršenjem obaveze davanja informacija od strane vlasnika i/ili agenta.

Osim toga, općenito, informacije koje izostavljaju bitne podatke ili ih sadrže u terminima koji mogu dovesti u zabludu primatelja ili proizvesti neprihvatljive ekonomske ili pravne posledice, smatraju se nepotpunim, nedovoljnim ili manjkavim, za remećenje mirnog uživanja u kući u uobičajeni uslovi korišćenja.

Informacije o azbestu u posjedu ili zgradi

Pod istim uslovima kao što je utvrđeno u prethodnom odeljku, lice zainteresovano za kupovinu ili zakup nekretnine može zatražiti informacije o detekciji azbesta ili druge supstance koje su opasne ili štetne po zdravlje.

Informacije o "stresnoj zoni"

Lokalne samouprave će naznačiti koja područja se smatraju “zonas tensionadas” (područja pod stresom), gdje postoji velika potražnja za nekretninama, a niska ponuda.

Kada se imovina koja će se iznajmiti kao uobičajeno boravište nalazi na području sa a pod stresom stambeno tržište, vlasnik i, prema potrebi, osoba koja intervenira u posredovanju operacije mora naznačiti ovu okolnost i obavijestiti , prije formalizacije zakupa, au svakom slučaju u dokumentu ugovora, iznosa posljednje zakupnine zakupnine koja je bila na snazi ​​u posljednjih pet godina na istoj nekretnini, kao i vrijednost koji mu može odgovarati na osnovu važećeg indeksa referentnih cijena najma stanova.

Kada treba dati ove informacije?

Zakonom je utvrđeno da se obaveza davanja ovih podataka mora ispuniti PRIJE formalizacije transakcije i isporuke bilo kojeg iznosa novca na račun.

Ova zakonska obaveza uspostavlja suštinsku promjenu u tradicionalnom procesu kupovine, prodaje i iznajmljivanja nekretnina u Španiji. Do danas je bila uobičajena praksa na španjolskom tržištu nekretnina da se informacije koje se kupcu ili zakupcima dostavljaju NAKON dostavljanja signala ili plaćanja na račun transakcije kupovine ili iznajmljivanja.

Kako god, zakon uključuje obavezu vlasnika da daju ove informacije kupcima ili zakupcima u trenutku kada odluče da svoju imovinu stave na prodaju ili iznajmljivanje.

Na ovaj način, zakon pokušava da ispravi one slučajeve u kojima su kupci ili budući zakupci isporučivali iznose novca „naslepo“, a da im nisu date bitne informacije o nekretninama. To je dovelo do komplikovanih situacija u kojima su kupci, odnosno zakupci, otkrili pravne nedostatke na nekretnini, nakon što su već isporučili i u rukama agenata i/ili prodavaca određene sume novca.

Stoga je neophodna bitna promjena procedure u djelatnosti kupoprodaje i iznajmljivanja nekretnina.. Biće neophodno da vlasnici ili prodavci, u trenutku kada se odluče za prodaju ili iznajmljivanje nekretnine, poduzmu potrebne korake da pribave ovu dokumentaciju, bilo sami, ili uz pomoć agenata i/ili advokata. da ih predstavlja u procesu.

Potvrda o životnoj ili radnoj licenci (CH)

Zakonom je utvrđena obaveza vlasnika da dostavi Potvrdu o životnoj sposobnosti ili licencu za rad. PRE nego što kupac ili zakupac izvrši bilo koju vrstu isporuke na račun cene.

Iz tog razloga se potvrđuje trend koji se posljednjih godina prakticira u postupku prodaje da vlasnik mora kupcu i/ili zakupcu dostaviti Uvjerenje o životnoj sposobnosti ili radnu dozvolu.

Postavlja se onda pitanje onih kuća koje nemaju Potvrdu o useljivosti.

U ovim slučajevima mogu se pojaviti sljedeće pretpostavke:

• Da je kuća u stanju da dobije CH. U tim slučajevima, vlasnik mora poduzeti odgovarajuće radnje za dobijanje ovog dokumenta, angažujući za to potrebne usluge tehničara i advokata.
• Da kuća nije u stanju da dobije CH. Mnogo je kuća na tržištu koje imaju poteškoća da dobiju CH ili Poljoprivrednu licencu, u većini slučajeva jer ove kuće nisu u skladu sa urbanističkim propisima. U ovim slučajevima biće neophodno da vlasnik kontaktira arhitekte i/ili advokate kako bi ih uputili i posavetovali da prouče načine za dobijanje ovog dokumenta.

U ovim slučajevima nedostatka potvrde o useljivosti mora se uzeti u obzir ono što Zakon kaže da je „kuća“.

Zakon definiše „a Stambena kuća” kao:

"Zgrada ili dio zgrade privatnog karaktera namijenjenog za boravak i stanovanje ljudi, koja ispunjava zakonski propisane minimalne uslove za stanovanje, ima mogućnost pristupa zajedničkim prostorima i uslugama zgrade u kojoj se nalazi, sve ovo u skladu sa važećim zakonodavstvom i urbanističkim i teritorijalnim planiranjem. "

Drugim riječima, utvrđuje da je potrebno da bi građevina postala “Stambeno”.

• Da je to “zgrada” privatnog prostora. Drugim riječima, dijelovi kuće ili stana koji ne pripadaju isključivo kući, kao što su zajedničke prostorije ili koji pripadaju zajednici vlasnika, ne mogu se smatrati izgrađenim ili korisnim prostorom.
• Da je odredište izgradnje „prebivalište“ i „stanovanje“. U mnogim prilikama ne nalazimo zgrade, ili njihove dijelove, koji su građeni kao “skladišta”, „poljoprivredna skladišta”, garaže, neuseljivi podrumi, Dakle, ono što zakon kaže je da se ovi dijelovi ili konstrukcije ne mogu računati kao izgrađena površina stana.
• Da ispunjavaju zakonski propisane minimalne uslove za stanovanje. Stoga je potrebno da postoji potvrda od prodavca ili vlasnika da nekretnina ispunjava zakonske uslove i uslove useljivosti. Najbolji način da se to dokaže biće dostavljanjem obnovljene i važeće Potvrde o životnoj sposobnosti ili licence za zanimanje.
• U skladu sa važećim zakonodavstvom i urbanističkim i teritorijalnim planiranjem. Ukratko, da je kuća u skladu sa lokalnim i teritorijalnim urbanističkim i građevinskim propisima.

Obaveza prodavca ili vlasnika da pruži obnovljenu i na snazi ​​Potvrdu o životnoj sposobnosti ili licencu za rad.

Ovaj zahtjev razjašnjava konfuziju koja već godinama postoji na tržištu nekretnina, a koja se odnosila na obavezu vlasnika da dokaže da prodaje useljivu nekretninu. Godinama su agenti i profesionalci u sektoru bili svjedoci konfrontacije sa vlasnici nekretnina na prodaju koji su bukvalno odbili da dostave informativne dokumente o svojoj imovini kako bi kupcima garantovali legalnost istih. Među njima, a rekli bismo gotovo najvažniji, Uvjerenje o životnoj sposobnosti ili licenca za zanimanje.

Opozicija koju su održavali vlasnici zasnivala se na argumenti takvi kao:

• „Potvrdu o useljivosti mora dobiti kupac, a ne ja”
• “Otišao sam u Gradsku vijećnicu i rekli su mi da ne trebam obnavljati potvrdu o useljivosti jer je kupac taj koji je mora obnoviti”
• Javni bilježnik mi je rekao da za prodaju nekretnine nije potrebna obnovljena potvrda o useljivosti

… i duga lista argumenata koji su korišteni kako bi se izbjegao trošak i trud oko pribavljanja ove vrste dokumentacije, toliko bitne da se kupcu potvrdi legalnost nekretnine.

Ova situacija je izazvala sukobi između vlasnika, kupaca, i svi oni profesionalci koji učestvuju u transakcijama kupovine, prodaje i iznajmljivanja u Španiji.

Sada je ovim novim Zakonom po zakonskoj obavezi potvrđeno da jeste prodavac or vlasnik koji moraju dostaviti ovaj dokument od prvog trenutka kada odluče da iznajme ili prodaju svoju nekretninu.

Hoće li to spriječiti kupca da dobije CH nakon kupovine?

NE

Prodavac mora dostaviti CH obnovljenu kako bi potvrdio da imovina ispunjava zakone, ali, ovisno o lokalnim normama od kupca se može tražiti da ga renovira i promijeni na svoje ime nakon nabavke izvršiti izmjenu vode, struje i ostalog (kao turistička dozvola za iznajmljivanje).

Informacije o zaštićenom stanovanju i urbanističke informacije.

Kao što je slučaj sa uporabnom dozvolom ili uporabnom potvrdom, uobičajena je praksa na španjolskom tržištu nekretnina da vlasnik stavi svoju nekretninu na prodaju ili iznajmljivanje s ukupnom nedostatak dokumentacije pa čak i poznavanje pravne situacije i planiranja imovine, ostavljajući pretragu i otkrivanje navedene dokumentacije u rukama kupca ili zakupca.

Ovakav stav je do stupanja ovog zakona pretpostavljao razlog zbog nesigurnosti i pravne nesigurnosti operacija kupovine i prodaje nekretnina u Španiji.

Ovim novim zakonom prodavac je dužan da, prvo, izvršiti analizu i pravnu studiju kuće prije nego što se stavi na tržište. Navedena pravna studija uključuje pružanje svih vrsta informacija koje na njega utiču, a koje se zasnivaju na sljedećem:

• Da li je kuća zaštićena ili ima režim zaštite?
• Da li na njega utiče bilo koja vrsta javnog stanja ili ograničenja (utjecaj obala, šumarstvo, javno vlasništvo, eksproprijacija, itd?
• Na kojoj se vrsti zemljišta nalazi nekretnina, urbano, rustikalno, razvojno?
• Da li je kuća reformisana?
• Koje su točne granice i veličina kuće?
• Da li ima bilo kakvu vrstu urbanog ograničenja ili uslova (urbano kršenje, polukonsolidovana urbanizacija, stanovanje izvan planiranja?

Činjenica da vlasnik dobije ili je primoran da dobije ove informacije pružiće veću sigurnost u transakcijama nekretninama u Španiji, te će omogućiti da se izbjegnu sporovi koji se vode na španjolskom tržištu oko toga ko bi trebao dati ove informacije i, prije svega, da li ih je “postojalo” ili je bilo obavezno dati i ko to mora učiniti prema zakon.

Posebna referenca na informacije koje će dati administratori imovine

Uspostavlja šestu dodatnu odredbu:

3. Upravnici imovine, u razvoju svoje profesionalne djelatnosti, moraju djelovati efikasno, marljivo, profesionalno odgovorno i neovisno, u skladu sa važećim zakonodavstvom i etičkim kodeksima uspostavljenim u sektoru, s posebnim osvrtom na zaštitu prava potrošača utvrđenih od strane autonomnih zajednica iu ovom zakonu.

Ova odredba zakona počinje da priznaje dužnost upravnika imovine da štite prava potrošača prema ovom zakonu. Ono što se želi reći jeste da, shvatajući kao „potrošače“ kupce i buduće zakupce nekretnina kojima upravljaju, oni moraju zaštititi svoja prava.

Podaci o imovini sadržani u zajednici prema zakonima i sporazumima zajednice su od suštinskog značaja da kupac dobije ove informacije na vrijeme.

Ova tačka je veoma važna u španskoj praksi nekretnina, budući da se decenijama susrećemo sa situacijama u kojima menadžeri nekretnina ometao protok informacija do kupaca nekretnina, navodeći da nisu ovlašteni dijeliti ove informacije. Ovo ponašanje je izazvalo a visok nivo nesigurnosti u prometu nekretnina, budući da je kupac bio primoran da uđe u investiciju u kuću za koju nije znao da li bi mogla imati skrivene probleme u rukama vlasnika i njihovih administratora.

Sa čime, još jednom, ovaj zakon dolazi da razjasni obaveza nametnuta upravnicima imovine da snabdevaju ove važne informacije za kupca i budućeg zakupca.

IBI doplata – Porez na nekretnine za neupotrebljene nekretnine

U slučaju nekretnina za stambenu namjenu koje su trajno nenaseljeno , opštine mogu zahtijevati doplatu IBI do 50 posto od neto iznosa poreza.

U ove svrhe, smatrat će se kao nenaseljena imovina. trajno nezauzeto , neprekidno i bez opravdanog razloga, u periodu dužem od dvije godine , u skladu sa zahtjevima, dokazima i postupkom utvrđenim poreskim pravilnikom, a pripadaju vlasnicima četiri ili više nekretnina stambene namjene.

Doplata može biti do 100 procenata od neto iznosa poreza kada je period slobodnog radnog mjesta duže od tri godine , i može se mijenjati na osnovu perioda upražnjenog radnog mjesta.

Pored toga, opštine mogu povećati odgovarajući procenat doplate u skladu sa navedenim za najviše do 50 dodatnih procentnih poena u slučaju imovine koja pripada vlasnicima dvije ili više nekretnina za stambenu upotrebu koje nisu zauzete u istom općinskom području.

 Da li IBI doplata utiče na druge rezidencije u vlasništvu stranaca nerezidenta?

 Odgovor je ne. Zakonom je utvrđeno da će, u slučaju druge stambene nekretnine, rok upražnjenosti biti ČETIRI GODINE.

U svakom slučaju, sljedeći uzroci smatraće se opravdanim (odnosno, to neće dovesti do toga da se nekretnina smatra neupotrebljena i izbjeći će doplatu):

• Privremeni premještaj zbog posla ili obuke vlasnika
• Promjena adrese zbog ovisnosti ili zdravstvenih razloga ili socijalne opasnosti
• Nekretnine namijenjene za druge namene stanovanja sa maksimalno četiri godine kontinuiranog upražnjenog radnog mjesta
• Nekretnine koje su podvrgnute radnji ili sanaciji, ili drugim okolnostima koje onemogućavaju njihovo efektivno zauzimanje
• njeno korišćenje i raspolaganje ili da se radi o nekretnini čiji vlasnici, pod tržišnim uslovima, nude na prodaju, najduže godinu dana u ovoj situaciji, odnosno davanje u zakup, a najviše šest meseci u ovoj situaciji.
• U slučaju imovine u vlasništvu javne uprave, takođe će se smatrati opravdanim razlogom ako je imovina predmet postupka prodaje ili stavljena u funkciju putem zakupa.

Doplata, koja će se tražiti od obveznika ovog poreza, će se obračunati 31. decembra i biće godišnje izmiruju opštine, nakon što se na taj datum utvrdi upražnjenost imovine, zajedno sa upravnim aktom kojim je proglašena.

Opštinska deklaracija kao trajno nezauzeta imovina će zahtijevati prethodno saslušanje poreskog obveznika i akreditaciju od strane Gradskog vijeća naznaka slobodnih radnih mjesta, koje će se regulisati navedenim pravilnikom, u okviru kojih se mogu pojaviti oni koji se odnose na podatke opštinskog registra, kao i potrošnju usluga snabdijevanja.

Ono što ovaj propis ima za cilj je plasirati prazne kuće na tržište, čime se izbjegavaju špekulacije, koje će promovirati ponudu proizvoda na tržištu nekretnina.

 Novi scenario za agencije za nekretnine

Obaveza prethodnog obavještavanja vlasnika i agenata za nekretnine štiti kupca kao potrošača. Međutim, to zaista predstavlja rizik za agente za nekretnine budući da će biti dužni dati podatke o vlasniku imovine prije nego što bude u mogućnosti da zaključi transakciju s kupcem ili zakupcem.

Ova vrsta prethodnih informacija može dovesti do situacija u kojima se kupac stupa u kontakt sa prodavcem direktno, povećavajući rizik da se transakcija s nekretninama zaključi direktno između njih, zlonamjerno izbjegavanje plaćanja usluga agencije.

To je već uobičajena činjenica i nažalost na tržištu nekretnina, na kojem često strane, u cilju uštede u transakcijama, zanemaruju dobar posao agencija za nekretnine, a to je kontaktiranje kupaca i prodavača u tržište.

Na suštinski zadatak koji obavljaju agencije za nekretnine, a koji je toliko važan za tržište nekretnina, može uticati ova obaveza davanja prethodnih informacija o nekretnini i vlasniku, kupcima koji mogu biti u iskušenju da direktno kontaktiraju vlasnike kako bi izbjegli plaćanje provizija ili naknada od agencije za nekretnine.

Uz to će biti važno i preporučeno agencijama za nekretnine pregledaju njihove ugovore o mandatu kako za vlasnike tako i za kupce ili buduće zakupce, kako bi zakonski štite plaćanje svojih profesionalnih honorara, uključujući, ako je potrebno, visoku kazne u slučaju kršenja. za strane koje svoje ugovore sklapaju direktno i bez prolaska kroz dobru uslugu agencija za nekretnine .

Osim toga, zahtijevat će i od agencija za nekretnine da pribave potrebna ovlaštenja vlasnika za dijeljenje privatnih podataka u skladu sa ličnim zakon o zaštiti podataka.

Zbog toga će biti potreban napredak u profesionalizacija agenta za nekretnine sektor, koji sigurno moraju imati veću specijalizaciju u sektoru, proširujući svoje vještine izvan strogo komercijalnog zadatka kontaktiranja kupca i prodavca.

Bez sumnje, ova nova uredba će podići profesionalizam agenata za nekretnine.

TLACORP 2023