Kako sagraditi kuću u rustikalnom zemljištu u Španiji – Zemljište koje se ne može urbanizovati
Opšti aspekti
TLA advokati se više od 15 godina bave transakcijama i slučajevima nekretnina u rustikalnim zemljištima na cijeloj teritoriji Španije. Od Katalonija (Taragona i Barselona), Regija Valencia (Castellón, Valencia i Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Dolina Almanzora), i Malaga.
Kao rezultat našeg velikog iskustva i priznanja različitih regionalnih normativa, pripremili smo vodič koji treba slijediti za one koji imaju namjeru da kupe parcelu/zemljište u rustikalnim seoskim područjima Španije, sa projektom izgradnje kuće na to.
Ako kupujete zemljište ili imanje na selu, kao što je seoska kuća (cortijo), bitno je da saznate da li se nalazi u područje na kojem je dozvoljena urbanizacija (u ovom slučaju se zove “finca urbana”, ili “suelo urbano”) ili tamo gde nije dozvoljena urbanizacija i stambena izgradnja (“finca rustica” ili “suelo rustico”).
Zemljište u Španiji je klasifikovano u nekoliko tipova:
1. Ubansko zemljište – “Suelo urbano"
Ovo je zemljište na kojem je ovlaštena graditi sa utvrđenim specifikacijama sadržanim u „Planovima razvoja“ grada, odnosno područja (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), ili u određenim zonama urbanizacije pod nazivom „Parcijalni planovi“ (Planes Parciales), Itd
Ovo zemljište koristi da ima sve sadržaje i uslove za život u visokoj gustini naseljenosti, kao što su uredno snabdijevanje vodom i strujom, priključak na kanalizaciju, parkovi i zelene površine, sportske, obrazovne, bolnice itd.
Urbano zemljište ili “Suelo Urbano” je onaj koji nalazimo u gradovima, selima ili urbanizacijama, a nekada je imao ispravan pristup putevima, sa trotoarima, pješačkim zonama, ulicama, poslovnim prostorima, domovima zdravlja, školama, bolnicama, sportom itd.
2. Zemljište koje se ne može urbanizovati – ” Suelo no Urbanizable"
“Ne može se urbanizovati” je vrsta zemljišta gde nije moguće izgraditi nikakvo industrijsko, stambeno ili poslovno zemljište, jer je namijenjen određivanju zaštićenih namjena, uglavnom povezanih sa šumarstva, poljoprivrede i dr. Dakle, u ovoj vrsti zemljišta, druge namjene kao stambene, industrijske ili komercijalne su vrlo ograničene, zabranjene i nisu uvijek dozvoljene.
Unutar zemljišta koje se ne može urbanizovati nalazimo klasifikaciju u podvrste zemljišta, u zavisnosti od dozvoljene upotrebe i stepena zaštite:
- Zaštićeno zemljište (na španskom "Suelo No Urbanizable Protegido"): Ovo je zemljište na kojem su, iz određenih razloga (obično vezanih za prirodu, šumu, itd.), građevine i druge vrste aktivnosti ograničene kako bi se „zaštitila“ određena vrijednost.
- Nezaštićeno zemljište (na španskom „Suelo No Urbanizable Comun“): Ovo je zemljište na kojem je glavna namjena poljoprivredna i poljoprivredna djelatnost, a gdje se mogu dozvoliti i druge namjene (kao stambene, poslovne, itd.), poštujući određene uslove.
"Rustic land” je naziv koji se obično usvaja za Suelo No Urbanizable Commun u Španiji. Drugim riječima: područja na kojima se ne može razvijati urbanizacija, koja je namijenjena za poljoprivrednu upotrebu, dozvoljena je i druga upotreba kao što je izgradnja stambenih objekata, industrije i sl., uz poštovanje određenih normativa i uslova.
3.- Urbanizivo zemljište – “Suelo Urbanizable”:
Ovo je vrsta zemljišta na kojoj se može razvijati u budućnosti sa urbanizacijama, komercijalnim površinama, industrijskim parkovima, itd. u budućnosti. Dakle, u slučaju da se odobri javni ili privatni građevinski projekat, tada se područje može urbanizirati.
Koraci za izgradnju stambene kuće u rustikalnom zemljištu
Sada pričamo o tome „rustikalno zemljište“, ovo je zemljište gdje je glavna dozvoljena upotreba za „poljoprivrednu“, ili za korištenje od strane poljoprivrednika za razvoj poljoprivredne djelatnosti.
Ali, na ovom zemljištu, izuzetno je ovlaštena gradnja novih objekata stambene namjene. Ove građevine moraju biti u vrlo niskoj gustini izgrađenosti, pokušavajući izbjeći stvaranje izgrađenih područja visoke gustine koja bi mogla stvoriti „urbanizaciju in facto“.
Dakle, vrlo je čest slučaj da samo kada zemljište ima minimalnu veličinu (5.000 m2, 10.000 m2, ili 20.000 m2 itd.), imate pravo da na njemu gradite građevinu, koja se naziva i “kortijo”, “vila”, “ masía”, chale, “chalet”, “hacienda” itd.
U španjolskim ruralnim ili seoskim područjima prilično je uobičajeno pronaći kuće izgrađene na parcelama manjih dimenzija od one koja je potrebna za posedovanje prava građenja (kuće izgrađene na parcelama manje od 10.000 m2 na primer) To je zato što su ovi objekti izgrađeni prije stupanja na snagu novih propisa, ili, jednostavno, izgrađeni su bez poštovanja zakona, pa se sada smatraju građevinama”Fuera de Ordenación” (van aktuelne norme). To je slučaj sa nekretninama koje su davno izgrađene, a koje sada ne ispunjavaju važeći normativi. Ovakve nekretnine sada mogu biti potpuno legalne, ali podložne određenim ograničenjima korištenja (najvažnije je da se kuća i ostale postojeće građevine na posjedu poštuju od strane uprave, ali se ne mogu produžiti, a nije ovlaštena za izgradnju novih objekata na toj parceli).
Dakle, ako je vaša namjera da razvijete projekat za izgradnju kuće u područjima „rustikalnog zemljišta“, prvo biste trebali provjeriti u pravnom tijelu (uglavnom Gradskoj vijećnici, Vijeću = „Ayuntamiento“), a to su specifikacije, zahtjevi i ograničenja koja možete morati da izgradite tamo.
1. Prvi korak: Potvrditi da li se projekat može razviti
„Građevinska dozvola“, ili „Građevinska dozvola“, ili „Građevinska dozvola“ (Licencia de Construcciónili Licencia de Edificaciónili Licencia de Obra Mayor).
Kao što smo ranije istakli, ako je vaša namjera da razvijete projekat u nekom od područja „rustikalne zemlje“, prvo trebate provjeriti s lokalnim vlastima (uglavnom gradskom vijećnicom ili vijećem = “Ayuntamiento”), ili, alternativno, savjetovanje i dobivanje savjeta od pravnici specijalisti u građevinarstvu i rustikalnom razvoju.
Dakle, prije nego što pređete na napredne korake procesa, bitno je da vi dobiti odgovarajuće informacije o lokalnim propisima i ograničenjima područja, A mogućnosti razvoja i realizacije vašeg projekta. Kao iu drugim zemljama, autorizacija vašeg projekta će biti formalno odobrena kada dobijete „Građevinsku dozvolu“ ili „Građevinsku dozvolu“ od strane Gradske uprave.
Dakle, Prvi korak je znati da li lokalni normativi dozvoljavaju gradnju kuće na toj parceli.
Vrlo važno: Voda i struja
Kao što je već objašnjeno, vodovod i struja, te usluga kanalizacije, su stavke koje su zagarantovane građanima koji žive u urbanim sredinama „suelo urbano“. Ali u rustikalnom zemljištu je van urbanih područja, a često i izvan glavnih tačaka priključka na vodovodnu i strujnu mrežu.
Zapravo, Gradska vijećnica nema nikakvu obavezu snabdijevanja vodom i strujom u rustikalnim područjima. Samo u urbanim. Stoga je vrlo važno pažljivo proučiti mogućnosti dobivanja vode i struje na odabranoj parceli.
Na primjer: Ako u blizini zemljišta postoji vodovod i struja i može se priključiti onda nema problema.
Ali ponekad se desi da se najbliža tačka priključka struje ili vode je daleko. Dakle, to znači da, da biste bili priključeni, morate platiti visoke troškove i troškove da dovedete dovod do nekretnine.
samo savjetovanje lokalnih električara i vodoinstalatera, odnosno lokalnih građevinara, imat ćete potrebne informacije za potvrdu mogućnosti opskrbe i priključka vode i struje na tu parcelu.
Dakle, ovo morate imati u vidu od početka procesa, pre nego što krenete dalje sa procesom kupovine.
Uvijek je moguće dobiti vodu iz unutrašnjeg rezervoara koji je instaliran na imanju i iz tipičnog španjolskog “POZOS” = BUNARI. Na isti način moguće je dobiti električnu energiju iz solarnih panela, odnosno eolsku „energu vjetra“. Ali, nisu uvijek takve vrste zaliha ovlaštene od strane lokalnih gradskih vijećnica da daju odobrenje za gradnju. Dakle, ove informacije se moraju uzeti u obzir u ranim koracima procesa kupovine/izgradnje.
Dakle, savjetujemo da prije KUPOVINE parcele, ili da donesete bilo kakvu odluku o transakciji, imajte na umu da imate a PRELIMINARNA STUDIJA PROJEKTA konsultacije sa lokalnim pravnicima, arhitektama, graditeljima ili građevinskim tehničkim osobljem iz Građevinskog odjela Gradske kuće (Departamento o Concejalía de Urbanismo). To će učiniti investiciju sigurnijom jer ćete, na kraju krajeva, imati konkretnu ideju i upoznati se sa uslovima i ograničenjima za izgradnju na toj parceli, prije nego što krenete u kupovinu zemljišta. Više je nego preporučljivo da napravite studiju od strane advokata stručnjak za građevinarstvo i, ako je moguće, konsultacije sa arhitektom koji će izraditi projekat i konstrukciju.
Takođe, u toj premilinarnoj studiji zamolite svog advokata da potvrdi ne samo konkretna prava građenja na parceli, već i da otkrije šta se još planira na tom području, na primjer nove ceste, autoputevi, željeznička pruga, industrijski parkovi, komercijalne površine, ili čak urbanizacija.
Ove informacije možete dobiti od vašeg advokata na sastancima u Gradskoj vijećnici, proučavanju lokalnih normativa, a također i od Gradske uprave uz dokument pod nazivom “CÉDULA URBANÍSTICA”.
Jednom kada tačno znate vrstu zgrade koja je dozvoljena za izgradnju na tom zemljištu, tada morate ugovoriti usluge arhitekte za razvoj PROJEKAT GRADNJE, ili GRAĐEVINSKI PROJEKAT.
U projektu izgradnje vaš arhitekta mora prilagoditi vaše ideje i preferencije specifičnim propisima Gradske uprave u tom području. Dakle, vaš arhitekta će vas voditi kroz ovaj proces, informirajući vas o različitim mogućnostima transformacije vaše “idealne kuće” u građevinu koja ispunjava propise područja.
Najvažnije je da svaki detalj precizira vaš arhitekta. Neka vaš arhitekta prođe kroz planove sa što više detalja koliko možete. Pokušajte vizualizirati kakvi će biti pogledi s različitih prozora i koje veličine kreveta sobe za goste mogu podnijeti itd.
Jednostavnim riječima: Pokušajte od svog arhitekte dobiti što više informacija o tome kakva će biti konačna kuća. Pokušajte da se opremite i živite u kući dok je još na papiru. Možda nećete biti na licu mjesta da biste uhvatili stvari koje bi vas mogle nervirati godinama koje dolaze, poput prozora koji je u sredini spavaće sobe ili krovnih prozora koji nisu tačno iznad mjesta umivaonika u kupaonici.
Kada je projekat završen, tada vaš arhitekta mora biti prisutan na projektu zgrade u lokalnoj gradskoj vijećnici u Odjelu za građevinarstvo (“Departamento de Urbanismo” ili “Concejalía de Urbanismo”). Uz zahtjev za građevinsku dozvolu, morate platiti komunalnu taksu, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, koji se primjenjuje na sve građevine za koje je potrebna građevinska dozvola (bilo da se ona podnosi ili daje ili ne). Ovaj porez može varirati od 2% do 4% cijene izgradnje, ovisno o gradskoj vijećnici vašeg područja.
Zatim će proučiti koliko je vaš projekat pogodan za specifične uslove ili ograničenja u oblasti.
Ako vaš projekat ispunjava normative, i ispunjava propise i zahtjeve za nadogradnju u toj oblasti, onda će vas ovlastiti da tamo gradite s odgovarajućim “Građevinska licenca"Ili"Građevinska dozvola“, tako da ćete imati pravo da tu izgradite potpuno istu nekretninu koja je predstavljena Vijećnici sa projektom.
2.- Drugi korak: Proces izgradnje
Molim vas, kliknite ispod da dobijete detaljne informacije o procesu izgradnje, kada ste odlučili da razvijete svoj građevinski projekat u Španiji.
Proces izgradnje prilikom izgradnje vlastite kuće u Španjolskoj
