[vc_row] [vc_column] [vc_column_text]U slučaju da ste odlučili kupiti ili prodati nekretninu u Španjolskoj, obratite pažnju na sljedeće informacije:

1.- PROVJERITE OPIS NEKRETNINE U DOKUMENTIMA IMOVINE

KAKO JE IMOVINA UKNJIŽENA I OPISANA U VLASNIČKIM LISTIMA: Provjerite u vlasničkim listovima da je nekretnina ispravno opisana i uknjižena. Imovinski akti moraju da sadrže detalje a savršen opis veličine, granica i ostalih građevinskih elemenata koji postoje na posjedu.

Uobičajeno je da su nekretnine koje su dugi niz godina u vlasništvu različitih vlasnika, modificirane/dograđene u svojim veličinama i/ili ovisnostima (nove prostorije, zatvaranje trijema ili terase, garaže, bazena, itd.).

Ako se trenutna površina postojećih konstrukcija ne poklapa sa opisom u tapijama, onda moramo znati razlog ovog neslaganja! . U mnogim prilikama postoje procesi koji se mogu poduzeti kako bi se ispravile te nepodudarnosti i načini da se one riješe. Ali, u drugim slučajevima, te razlike pokazuju pravni problem koji utječe na nekretninu koji trebate znati da biste bili potvrđeni od najranijih koraka procesa kupovine/prodaje.

---

   Primjer: Kuća od 120 m2 sa bazenom od 50 m2 i garažom preuređena u “kuću za goste”. U tapijama kuća se pojavljuje samo kao 120 m2, ali ne i bazen, a garaža je “garaža” ne “kuća za goste”.

   Posljedica: Dokumenti moraju biti ažurirani i kupac mora biti obaviješten da se „kuća za goste“ zakonski smatra „garažom“.

  BILJEŠKA: Ne razmišljamo o “unutrašnjem opisu” kuće (broj soba, toalet, itd.), ono što razmatramo je “izgrađena veličina” (na španskom, “superficie construída”). Nije potrebno da akti pokazuju tačan opis ili distribuciju svake unutrašnje zavisnosti unutar kuće. Ako ste izmijenili unutrašnjost nekretnine promjenom unutrašnjih zidova, tada neće biti potrebno ažurirati izvode, dovoljno je samo „prijaviti“ novu internu raspodjelu po završetku prodaje.

tj.: Deeds pokazuje da postoje “4” spavaće sobe i vi ste ih pretvorili u “2”. U ovom slučaju nije potrebno ažurirati akte. Kao vlasnik, slobodni ste mijenjati/reformirati interne ovisnosti unutar imovine (uvijek pribavljajući odgovarajuću Reform Licence).

---

IMOVINA U KATASTROU (također poznata kao “SUMA” ili “IBI”, ili “COUNCIL TAX”): Na isti način kao i u aktima, imovina mora biti upisana u “Catastro” sa tačnom i trenutnom veličinom i površinom.

Svake godine Catastro računi – „Council Tax“ (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) pokazuju veličinu imovine pomoću Catastro zapisa. Veličina objekata koji se razmatraju u ovom prijedlogu zakona je veoma važna, jer se koristi za obračun godišnjeg “IBI” ili “Council taxa”. Stoga je bitno provjeriti da li Katastro zapisi pokazuju odgovarajuću i ažuriranu veličinu postojeće konstrukcije na posjedu, uključujući sve modifikacije ili proširenja koje su učinjene.

Dakle, imajte na umu da “Catastro office” obračunava boravišnu taksu u odnosu na veličinu objekata, uzimajući u obzir svaku građevinsku komponentu poput kuće, bazena, garaže itd.

Dakle, u slučaju da je imovina modificirana proširenjima itd., to se mora smatrati i verificirati kao suštinski dio procesa transakcije imovine.

---

   An primjer: Pri kupovini imovine postojeće građevine su ukupno napravljene od 120 m2, za kuću. To je prikazano i u aktima iu Katastrofskom računu (IBI). Iz tog razloga Catastro računi (IBI) su iznosili 300 EUR.

Nekoliko godina kasnije vlasnik je izgradio bazen od 50 m2 i garažu od 40 m2. U slučaju da vlasnik ove nove građevinske elemente nije prijavio Catastru, Catastro računi -IBI su nedovoljno plaćeni. Razlog tome je, kako je objašnjeno u ovom odeljku, Catastro računi se obračunavaju s obzirom na veličinu objekata (u smislu „veća izgrađena veličina“ = „veći porez“). Dakle, vjerovatno, da je vlasnik deklarirao ove elemente, IBI račun bi bio veći od 300 eura. Dakle, u slučaju da kupac ne obrati pažnju na ovu tačku i ne sortira u toku procesa kupovine, on bi mogao biti odgovoran Catastru za ove neprijavljene gradnje u slučaju Catastro inspekcije.

---

2.- DRUGI DOKUMENTI KOJI POTVRĐUJU LEGALNOST IMOVINE:

Obično, da bi se potvrdilo pravno stanje nekretnine, potrebno je pribaviti sljedeće dokumente:

• Vlasnički listovi imovine: da se potvrdi kako je imovina kupljena, pravne granice i pravni troškovi/dugovi koji bi mogli utjecati na nekretninu
• Catastro (Porezni račun IBI-vijeće)
• Računi za komunalije: voda, struja, plin
• Energetski certifikat: Za potvrdu nivoa potrošnje energije iz zgrade
• Certifikat zajednice vlasnika: Kao dokaz da su trenutni vlasnici u toku sa komunalnim naknadama
• itd,

Proučavanje gore navedenih dokumenata standardizovano je u Španiji od strane agenata i advokata.

Ali, kao specijalizirana u građevinarstvu i nekretninama, naša kompanija stavlja poseban naglasak na proučavanje i razmatranje drugih dokumenata, koje ne uzimaju uvijek u obzir drugi profesionalci koji nisu toliko specijalizovani za građevinarstvo kao što je TLA.

• Potvrda o stanovanju/licenca za zanimanje/licenca za zanimanje (CH/LO): Ovaj dokument se pribavlja u Vijećnici kada se završe građevinski radovi, kako bi se potvrdilo da nekretnina ispunjava zakonske uslove stanovanja. Ovaj dokument je također potreban za priključenje vode i struje na nekretninu i za promjenu ugovora o vodi i struji na vaše ime.

Dobivanje ovog sertifikata je “obavezno” prilikom prodaje/kupnje nekretnina u Španiji?:

Zavisi od vrste nekretnine: U “Novim” nekretninama, graditelj ima obavezu da dostavi ovaj dokument kupcu po završetku procesa prodaje.

Ali, imajte na umu da u „Preprodaji“ ne postoji zakon koji primorava prodavca da dostavi ovaj dokument po završetku prodaje. Španski zakoni kažu da je "kupac" taj koji mora dobiti ovaj dokument nakon završetka, kako bi mogao nastaviti sa promjenom naziva vode i struje.

U ovom trenutku moramo reći da bi administracija mogla odbiti da kupcu preda CH nakon završetka u slučaju da je na nekretnini izvršeni neovlašteni radovi, itd. od prethodnog vlasnika. Dakle, ako imovina nije u savršenom zakonskom stanju, može postojati rizik da nakon završetka ne dobijete odobrenje ovog dokumenta. A to bi kupca moglo dovesti u veoma komplikovanu situaciju, jer bi tada mogao imati problema da dobije komunalne ugovore na svoje ime.

Ovdje je vrlo važna stvar da postojanje ili valjanost CH nije prikazana u aktima!. Dakle, vaš advokat mora pažljivo ispitati ovu stvar koristeći svoju stručnost i iskustvo kako bi potvrdio tako važan dokument kao što je ovaj.  

Prema zaključku, ovaj sertifikat je ESSENTIAL do prodaje nekretnine, a njena potvrda se mora pregledati od samog početka procesa kupovine/prodaje.

• Potvrda o nekršenju (CNUI): Ovo je potvrda koju je izdala Gradska vijećnica koja potvrđuje da nema kazni za izgradnju, niti drugih prekršaja niti naloga za rušenje koji utiču na nekretninu. Ova potvrda potvrđuje da li je nekretnina podvrgnuta bilo kakvim građevinskim kaznama kao što su nalozi za rušenje itd. Ako je imovina izgrađena ili proširena bez odgovarajuće građevinske dozvole, španska administracija može imati pravo da djeluje protiv te zgrade. Ali ova prava administracije imaju vremensko ograničenje. Ova prava ističu za 15 godina nakon završetka radova na zemljištu ili bilo kojoj od eventualnih dogradnji koje se tamo izvode. Pribavljanje ovog dokumenta je posebno preporučljivo prilikom kupovine “vila”, ili “dvosobnih” nekretnina, ili prilikom kupovine nekretnina u rustikalnoj zemlji.

 

• Cedula Urbanistica: Ovo je dokument dobijen od Vijećnice koji potvrđuje različite aspekte imovine, kao što su:
  • “Urbanističko” razmatranje parcele i područja. Na primjer, ako se parcela smatra „rustičnom“, ili „urbanizibilnom“, ili „zaštićenom“, ili pod uticajem javnog dobra, itd.
  • Ako je završena urbanizacija područja, ili ako treba završiti neke druge površine ili urbanizacionu infrastrukturu
  • Tačno „pravo građenja“ parcele (maksimalna dozvoljena gradnja/gradnja na parceli) itd.

 

[/ vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]