IZGRADNJA KUĆA NA RUSTIČNOM ZEMLJIŠTU U ANDALUZIJI – ažurirano 2023.

Možete li graditi stambene kuće na rustikalnom zemljištu u Andaluziji?

Odgovor je Da.

Andaluzijsko zakonodavstvo dozvoljava gradnju stambenih kuća na rustikalnom zemljištu, a to se čini kroz cifru koja se zove „izvanredne akcije na rustikalnom zemljištu“. Ova uredba se zasniva na Uredba 550/2022, od 29. novembra, kojom se odobrava Opšta uredba zakona 7/2021, od 1. decembra, kojom se promoviše održivost teritorije Andaluzije - Kliknite ovde vidjeti .

Ova uredba dozvoljava izgradnju kuća na seoskom zemljištu u Andaluziji. Zbog toga ih građevinska aktivnost ove vrste stambenih objekata uklapa u ono što se naziva „vanrednim akcijama“ na rustikalnom zemljištu.

Šta su „izvanredne akcije na rustikalnom zemljištu“? Član 30

Ovo su radnje javni i društveni interes da doprinose planiranju i razvoju ruralne sredine, ili koje se moraju nalaziti na ovoj vrsti zemljišta jer je njihova lokacija na gradskom zemljištu nespojiva.

U skladu sa članom 22.2 Zakona, vanredne radnje mogu biti usmerene na sprovođenje zadužbina, kao i industrijskih, tercijarnih ili turističke namjene i svaki drugi koji se mora realizovati na ovoj vrsti zemljišta, uključujući radove, građevine, zgrade, puteve, infrastrukturu i tehničke usluge neophodne za njegov razvoj.

Može li se onda razmatrati stambena izgradnja na rustikalnom zemljištu?

U skladu sa odredbama istog člana, zgrade namijenjene za stambenu upotrebu mogu biti zajednički odobrene, i proporcionalnost i povezanost između njih i vanrednih radnji moraju biti zagarantovane.

Ovo su uslovi i zahtevi:

1. Uglavnom, stan se može ovlastiti postupkom kada je to neophodno za njegov ekonomski razvoj i opravdano funkcijama nadzora, pomoći, upravljanja ili kontrole. Izuzetno, može se odobriti veći broj za radnje koje motivišu drugačiju potrebu i koje su u skladu sa sljedećim uslovima.
2. Da se kuća i vanredna akcija odvijaju na istom imanju .
3. Da izvođenje kuće pretpostavlja ekonomski isplativu investiciju i amortizaciju u određenom roku u odnosu na prihod koji radnja ostvaruje.
4. Da se održi veza između stana i vanredne radnje . Za ove svrhe primjenjivat će se uslovi utvrđeni članom 29.3 i 4. Kada se važećim sektorskim propisima utvrđuju zahtjevi koji uslovljavaju provođenje vanredne radnje, usklađenost sa njima mora biti akreditovana u procesu prethodnog odobrenja.

Da li se rustične obiteljske kuće mogu graditi nevezano za vanredne akcije?

Odgovor je DA.

U skladu sa članom 22.2 Zakona, izolovane porodične kuće mogu biti odobrene na seoskom zemljištu koje nije povezano sa redovnim ili vanrednim radnjama, pod uslovom da ne dovode do formiranja novih naselja u skladu sa odredbama člana 24. ili spriječiti normalan razvoj uobičajene upotrebe rustičnog zemljišta.

Kuće će zahtijevati autorizacija prije licence , u skladu sa članom 32., a mora ispunjavati i sljedeće parametre i uslove:

1. Neće biti dozvoljeno više od jednog izolovanog jednoporodičnog stana po parceli ili horizontalnim podelama, osim onih sa kortijom, hacijendom ili sličnom tipologijom, završenim pre stupanja na snagu Zakona 19/1975, od 2. maja , koji dokazuju postojanje od tog datuma višeporodične upotrebe.
2. Plac mora imati minimalnu površinu od 2.5 hektara i dozvoljavaju crtanje kruga sa radijusom od 50 metara unutra. Minimalna površina kada parcela se nalazi na šumskom zemljištu površine 5 ha .
3. Kuća se mora nalaziti na a udaljenost više od 100 metara od bilo koje druge zgrade za stambenu upotrebu .
4. Površina koju zauzima zgrada namenjen za stanovanje ne smije prelaziti jedan posto parcele . Na ostatku površine, drveće, topografija i prirodni uslovi zemljišta bit će očuvani, osim ako je njihova izmjena neophodna za provođenje uobičajenih radnji.
5. Zauzeta površina od objekata, krčenjem ili nasipom, koja je neophodna za izvođenje objekta, neće prelaziti trideset posto površine koju zauzima.
6. Maksimalna građevinska površina neće prelaziti jedan posto površine nekretnine, a maksimalna visina će biti dva sprata , računajući isto u skladu sa odredbama urbanističkih instrumenata.
7. Zgrada će imati tipološke uslove izolovane porodične kuće, uz poštovanje a minimalna udaljenost od 25 metara do granica parcele .
8. Osnovne usluge koje zahtijeva dom moraju biti zagarantovane nezavisno i po mogućnosti kroz objekte sopstvene potrošnje sa obnovljivim izvorima energije. Izuzetno, snabdijevanje će biti dozvoljeno preko infrastrukturnih mreža kada imaju odgovarajuće sektorsko ovlaštenje i za to su potrebni samo radovi na priključenju.
9.  Zgrada će se nalaziti izvan plavnih zona a kada se vrši na šumskom zemljištu, moraju biti zagarantovani uslovi bezbednosti stanovništva u slučaju požara i u skladu sa uslovima utvrđenim šumskim zakonodavstvom.

Zahtjev za prethodno saslušanje susjednih susjeda

Uredbom je utvrđeno da se izvođenje vanrednih radnji, a među njima i izgradnja stambenih domova na seoskom zemljištu, ne može spriječiti razvoj “običnih” radnji na ovom zemljištu. „Uobičajene“ radnje na seoskom zemljištu su poljoprivredna, stočarska, šumarska, itd. područja, posebno u susjedstvu i susjedstvu.

U tu svrhu, član 22. utvrđuje proceduru po kojoj će za odobravanje projekata stambene izgradnje na tom području susjedni stanovnici zahtijevati PRETHODNO SLUŠANJE kako bi mogli ostvariti svoja prava u slučaju da takva izgradnja ometa ili ograničava normalan razvoj. njihovih redovnih aktivnosti.

Koja je procedura za dobijanje dozvole za gradnju rustikalnog stanovanja? – PRETHODNO OVLAŠĆENJE GRADSKOG VIJEĆA.

U postupku odobravanja vanrednih radnji, pored prethodnog odobrenja susjednih površina, biće potrebno i odobrenje Gradskog vijeća, koje će biti prije davanja dozvole.

U tom smislu, član 32 uključuje Postupak za odobravanje vanrednih radnji . Isti propis utvrđuje da, kako bi se ograničile vanredne radnje, an prije licence je potrebno odobrenje Gradskog vijeća koji kvalifikuje zemljište na kojem se namjeravaju osnovati i alternativno:

• a) Izjaviti radnju “ javni ili društveni interes “, u slučajevima iz člana 30.2.b).
• b) Prepoznati svoje nekompatibilnost sa urbanim okruženjem , u slučajevima iz člana 30.3.
• c) Ovlastiti implementaciju nepovezanog stana , u skladu sa članom 31.

Sam članak navodi procedure koje se moraju poštovati za dobijanje prethodnog odobrenja od Gradskog veća :

• a) Zahtjev osobe ili subjekta koji promoviše uz Akcioni projekat, u skladu sa članom 33. Ukoliko zahtjev ne ispunjava uslove, podnosilac će biti dužan da u roku od deset dana otkloni nedostatak ili priloži obavezne dokumente, uz naznaku da će se, ako to ne učinite, vaš zahtjev smatrati povučenim, nakon odluke kojom se to proglasi
• b) Nakon što je prijava prihvaćena u obradu, nakon tehničkog i pravnog izvještaja, Akcioni projekat će biti dostavljen javnom informisanju na period ne kraći od mjesec dana, u skladu sa odredbama člana 8.

Istovremeno, u istom periodu, održaće se i ročište za javne uprave koje štite ugrožene javne interese i nosioce prava svojine na susjednim zemljištima na koje bi radnja mogla biti zahvaćena, prema podacima koji se nalaze u potvrdama. . katastra i zemljišne knjige tražene u tu svrhu.

• c) Kada akcija utiče ili ima supralokalni incidence u skladu sa odredbama člana 71., tokom procesa javnog informisanja od Odeljenja nadležnog za teritorijalno planiranje biće zatražen obavezujući izveštaj o Akcionom projektu, koji će biti izdat u roku od dva mjeseci, kako je predviđeno članom 72.
• d) Rješenje o postupku odobravanja ili odbijanja Akcionog projekta odgovara nadležnom opštinskom organu za konačno odobrenje urbanističkih instrumenata, u skladu sa odredbama zakona o lokalnoj samoupravi.
• e) Odgovarajući ugovor biće objavljen u Pokrajinskom listu i na internet stranici Gradskog veća, gde će biti objavljen i odobreni Akcioni projekat.

ROK ZA ODGOVOR: 6 MJESECI I NEGATIVNA TIŠINA.- Nakon perioda od šest mjeseci od upisa prijave u elektronski registar nadležnog organa za njenu obradu bez obavještavanja zainteresovane strane o rješenju postupka, smatraće se uskratio odobrenje .

PRETHODNA OVLAŠĆENJA MOŽE SE ZATRAŽITI ZAJEDNO SA ZAHTJEVOM ZA LICENCU ZA RAD

Lice ili subjekat koji promoviše akciju može zatražiti zajedničku obradu prethodnog odobrenja i građevinske dozvole, a uz zahtjev mora dostaviti Akcijski projekat i odgovarajući građevinski projekat.

Kako se obrađuje Projekt vanredne akcije?

Članom 33. Uredbe iz 2022. godine, s tim u vezi, utvrđeno je da će Akcioni projekat za provođenje vanredne radnje sadržavati sljedeće odredbe:

1. Identifikacija javne uprave, subjekta ili osobe koja promoviše akciju.
2. Detaljan opis akcije, koji će uključivati:

• a) Položaj, lokacija i razgraničenje zemljišta koje je predmet kvalifikacije.
• b) Fizička i pravna karakterizacija zemljišta.
• c) Socioekonomske karakteristike akcije.
• d) Karakteristike zgrada, građevina, radova, puteva, infrastrukture i tehničkih usluga neophodnih za njihov razvoj, uključujući i eksterijere neophodne za pravilno funkcionisanje delatnosti i postojećih objekata, infrastrukture i javnih usluga na njenom teritorijalnom području rasprostranjenosti. .
• e) Obrazloženje, kada je to prikladno, uslova za realizaciju stambene zgrade, u skladu sa članom 30.4.
• f) Rok za početak i završetak radova sa određivanjem, po potrebi, faza na koje je izvođenje podijeljeno.

Opravdanje, obrazloženje i definicija, prema karakteristikama radnje, sljedećih ekstrema:

• a) Javni ili društveni interes ili nekompatibilnost da se radnja locira na gradskom zemljištu, prema potrebi, u skladu sa članom 30.
• b) Poreklo ili potreba za implementacijom na ruralnom zemljištu i opravdanost konkretne predložene lokacije.
• c) Usklađenost aktivnosti sa režimom ruralnog zemljišta i sa teritorijalnim i urbanističkim planiranjem primjene.
• d) Obrazloženje usklađenosti sa pogođenim sektorskim propisima, uz priloženu dokumentaciju koja se njime zahtijeva.
• e) Poštivanje mjera za sprječavanje nastanka novih naselja.
• f) Analiza teritorijalne, pejzažne i ekološke incidence i definisanje korektivnih mjera za uticaje koji bi mogli biti generisani.
• g) Ekonomsko-finansijska održivost akcije.
• h) Ako je primjenjivo, trajanje urbanističke kvalifikacije zemljišta.

Koje obaveze preuzima nosilac vanredne djelatnosti (u ovom slučaju građevina)?

Članom 33. u tački 4. izričito su navedene obaveze koje nosilac djelatnosti preuzima, a koje su sljedeće:

• a) Oni koji odgovaraju zakonskim obavezama režima ruralnog zemljišta.
• b) Posvećenost održavanju vezu između zgrada i rustičnog korištenja zemljišta koji opravdavaju svoje ovlaštenje i da zemljište vrate u prirodno stanje u slučajevima predviđenim Pravilnikom.
• c) Plaćanje nadoknada na seoskom zemljištu , u skladu sa članom 22.5 Zakona.
• d) Zahtjev za urbanističku dozvolu , u skladu sa odobrenim Akcijskim projektom, u roku od najviše godinu dana od rješavanja postupka prethodnog odobrenja.

The istekom navedenog roka će se utvrditi prestanak važenja odobrenja , koji će biti proglašen nakon saslušanja zainteresovane strane.

Stoga, kao što vidimo , zainteresovana strana ima JEDNU GOD od davanja prethodnog odobrenja za traženje građevinske dozvole. Iako je, kao što smo vidjeli u članovima zakona, dozvoljeno zajedničko podnošenje zahtjeva za prethodno saslušanje i građevinske dozvole.

Da li odobrenje za obavljanje građevinske djelatnosti podliježe određenom roku?

Član 34. reguliše trajanje kvalifikacije zemljišta i to:

– Generalno, rok je neograničen. Drugim riječima, nakon davanja prethodnog odobrenja i dozvole, kvalifikacija zemljišta za obavljanje građevinske djelatnosti ne podliježe određenom roku.

– Međutim, i to je važno, propisi utvrđuju da će u slučaju prestanka aktivnosti koje se obavljaju u kontinuitetu od PET GODINA za redom doći do gubitka važenja odobrenja.

Odnosno, ako je imovina napuštena, ili je njeno korištenje prestalo u neprekidnom periodu od najmanje 5 godina, u tom slučaju će uprava oduzeti odobrenje, a zemljište se mora vratiti u prvobitno stanje, što će značiti rušenje izgrađene zgrade.

– Vanredne radnje koje dozvoljavaju korišćenje ili radnje sa vremenskim ograničenim trajanjem, one koje zahtevaju administrativnu koncesiju na zemljištu u javnom vlasništvu i one koje su ovlašćene na zemljištu obuhvaćenom zonama transformacije predviđenim instrumentima teritorijalnog i urbanističkog planiranja.

Ovlašćenje će u ovim slučajevima utvrditi rok kvalifikacije uzimajući u obzir vrijeme koje je bitno za amortizaciju investicije i, gdje je prikladno, rok odgovarajuće administrativne koncesije, predviđajući mogućnost njenog obnavljanja na zahtjev zainteresovanih, prije njegovog završetka.

Istek roka će dovesti do gubitka važenja odobrenja, primoravajući subjekte i predlagače ili one koji su subrogirani u svojim obavezama da vrate zemljište u prirodno stanje bez prava na naknadu.

Navedeni uslovi će biti evidentirani u dozvoli kojom se ovlašćuje izvršenje radnje i u Registru imovine, u skladu sa odredbama hipotekarnog zakonodavstva.

Kompenzatorna isplata

Projekat izgradnje rustikalne kuće smatra se „izvanrednim“ korištenjem zemljišta, te se zbog toga propisi smatraju da ova djelatnost mora biti predmet plaćanja naknade, uz plaćanje naknade i izvedenih poreza. izdavanja dozvole za rad.

Član 35 je onaj koji uključuje odredbe i uslove kompenzacijska isplata :

• To je korist neporeske prirode
• Plaćanje je upravljao i predao opštini
• Navedeni iznos će biti dodijeljen opštinskom zemljišnom naslijeđu
• Iznos je deset posto (10%) od materijalnog budžeta izvršenja radova da se izvrši, isključujući troškove koji odgovaraju mašinama i opremi, ne dovodeći u pitanje smanjenja koja se mogu izvršiti na njemu u skladu sa odredbama opštinskih uredbi.
• Međutim, iznos u slučaju porodičnih kuća će u svakom slučaju biti petnaest posto. (15%).
• Radnje u postojećim zgradama koje ne podrazumijevaju promjenu namjene neće biti predmet kompenzacijskog plaćanja .

Zakonom je utvrđen iznos naknade za vanredne radnje može biti smanjen u opštinskim uredbama u skladu sa sledećim kriterijumima, koji mogu biti kumulativni:

• a) Obim investicija za implementaciju produktivne upotrebe.
• b) Uticaj aktivnosti na lokalnu ekonomiju i zapošljavanje.
• c) Doprinos zaštiti istorijskog naslijeđa i životne sredine.
• d) Inkorporacija energetskih objekata iz obnovljivih izvora.
• e) Dodatne mjere uz one koje su striktno neophodne za ekološku i pejzažnu integraciju aktivnosti.

Postoji li obaveza plaćanja kompenzacije kada se izvode dogradnje legalno izgrađenih objekata?

Odgovor je DA.

Propisima je utvrđeno da će se iznos kompenzacijske naknade u radnjama izgradnje, koji se sastoji od proširenja legalne zgrade, obračunavati isključivo uzimajući u obzir budžet za materijalno izvođenje radova proširenja i prirasta ne dovodeći u pitanje potrebu obrade. novo prethodno odobrenje u skladu sa članom 25.3.

Odnosno, proširenje legalno izgrađenih rustičnih kuća zahtijevat će:

• Predhodno odobrenje
• Prethodno odobrenje Gradskog vijeća
• Isplata naknade za 10 ili 15% budžeta rada.

KONSTRUKTIVNE AKCIJE NA RASPROŠRENOM RURALNOM STANIŠTU

Šta se podrazumijeva pod “rasprostranjenim ruralnim staništem”?

Članom 23. zakona utvrđeno je da, u skladu sa članom 14.2 Zakona, oblasti rasprostranjeno ruralno stanište čine teritorijalno područje na kojem a skup zgrada bez urbane strukture a vezani su po svom porijeklu za poljoprivrednu i stočarsku djelatnost. ruralne sredine, čije karakteristike treba sačuvati.

Rasprostranjeno ruralno stanište čini a naselje neurbanog karaktera na rustikalnom zemljištu i da bi se ove karakteristike očuvale, planski instrumenti ne smiju omeđivati ​​područja, niti predlagati njihovo planiranje, što podrazumijeva gustinu veću od tri stana po hektaru. .

Koje vrste predstava su dozvoljene u „rasprostranjenom ruralnom staništu“?

Prema članu 36, radnje koje se mogu izvršiti na rasprostranjenom seoskom staništu su:

1. Na područjima koja su omeđena kao ruralna staništa koja su rasprostranjena općim urbanističkim instrumentima ili posebnim planovima, mogu se provoditi urbanističko-planske radnje koje doprinose njegovom očuvanju, održavanju i unapređenju, a koje su kompatibilne sa režimom zaštite kategorije rustičnog tla. gdje se nalaze.

To će biti urađeno kroz instrumente urbanističke regulacije pod nazivom „Posebni planovi“.

2. Vlasnici zemljišta i objekata obuhvaćenih ovim prostorima dužni su da plate dobijanje zemljišta namenjenog javnim zadužbinama i radove na unapređenju infrastrukture i usluga predviđenih urbanističkim instrumentom koji im nalaže.
3. Posebnim planovima koji će regulisati radnje koje se mogu izvoditi na ovim „deminiranim područjima“ utvrdiće se, pored urbanizacijskih uslova, infrastrukture i sl., neophodnih za izvođenje ovih radnji u skladu sa zakonom, i uslovi izgradnje. domova u okolini.

A za to nove konstrukcije moraju poštovati sledeće uslove:

1. a) Tipološke, estetske i konstruktivne karakteristike biće u skladu sa ruralnim pejzažom i tradicionalnom gradnjom naselja.
2. b) Tradicionalne vrijednosti će biti očuvane, dajući prioritet aktivnostima za rehabilitaciju, renoviranje i regeneraciju postojećih zgrada.
3. c) Generalno, maksimalna visina zgrada će biti dva sprata .
4. d) Onova kuća po parceli biće izgrađen i maksimalna izgrađena površina će biti prosjek za područje.
5. e) Neće biti ovlašćeni kada njihova primena podrazumeva prekoračenje gustine utvrđene u članu 23.3.

Koje upotrebe se mogu koristiti i koje su dozvoljene u „rasprostranjenim ruralnim staništima“?

Članom 39. utvrđeno je da će dozvoljene upotrebe u rasprostranjenom ruralnom staništu, općenito, biti sljedeće:

1. a) Stambena upotreba sa tipologijama tipičnim za rustikalnu zemlju.
2. b) Neophodnu upotrebu objekata.
3. c) Uobičajene namjene ruralnog zemljišta koje ne mijenjaju karakteristike područja.
4. d) Tercijarne upotrebe komplementarne stambenoj upotrebi.
5. e) Turistička upotreba u postojećim zgradama.

Koje upotrebe su zabranjene?

Član 40.

• a) Zgrade, tipologije i karakteristične namjene gradskog zemljišta.
• b) Podjele i radnje koje mijenjaju morfologiju jezgra.
• c) Urbanizacijski radovi, osim onih neophodnih za izvođenje infrastrukture ili zadužbina predviđenih sektorskim propisima ili planskim instrumentom, i onih koji doprinose očuvanju, održavanju i poboljšanju uslova staništa.

Koja se urbana infrastruktura može realizovati u raštrkanim ruralnim staništima?

Član 41.

1. Ugradnja novih zgrada
2. Konzervacija, održavanje i unapređenje postojećih
3. Izvođenje zadužbina i zajedničke infrastrukture za pružanje osnovnih usluga i telekomunikacija, pod uslovom da su opravdane u očuvanju, održavanju i unapređenju omeđenih područja.

Pored toga, mogu se sprovoditi urbanističke radnje u cilju dobijanja zadužbina i primenjivati ​​tehnike predviđene članom 114. Zakona za dobijanje opštih i lokalnih sistema, kroz nesistematično upravljanje. modality .

Radnje predviđene instrumentima planiranja podliježu odgovarajućim opštinska preventivna kontrola i sprovođenje redovnih i vanrednih radnji koje njima nisu predviđene biće prilagođene uslovima i postupcima predviđenim Pravilnikom.

Upravljanje nesistematskim izvršenjem može biti (čl. 42):

1. a) Javno , plaćanjem kvota ili, po potrebi, nametanjem posebnih doprinosa, u skladu sa odredbama člana 109. i sljedećih zakona.
2. b) Privatni , u slučaju da postoji inicijativa više od 50% vlasništva nad zemljištem raštrkanog ruralnog staništa, kroz konstituisanje kooperativnog subjekta u cilju preuzimanja odgovarajućih troškova u režimu pravične raspodjele naknada, koji se primjenjuje u na sličan način kako je navedeno u članovima 241 do 249.

Vlasnici gazdinstava uključenih u obim rasprostranjenog ruralnog staništa biće obavezno uključeni u saradnički entitet ako se nisu pridržavali roka predviđenog članom 132.7.

Drugim riječima, vlasnici ovakvih nekretnina zajedno će plaćati troškove infrastrukturnih radova koji će se razvijati u „diseminiranom području“ po zakonu, odnosno „posebnim planovima“ urbanizacije.

Zato vas molim da vodite računa o tome kada kupujete nekretnine u diseminaciji.

TLACORP maj 2023