Proces izgradnje prilikom izgradnje vlastite kuće u Španjolskoj
Nakon što dobijete građevinsku dozvolu, morate ugovoriti usluge građevinara ili konstruktor, za izvođenje projekta, i za izgradnju kuće.
Ovaj graditelj mora slijediti upute iz arhitekta kako bi se gradnja izvela prema striktno predviđenom planu.
Arhitekta
U ovom trenutku veoma je važno obratiti pažnju na rad arhitekte. Kada se ugovore usluge španskog arhitekte za izradu projekta izgradnje, on će završiti svoj posao kada dobije projekat. Ali, takođe možete ugovoriti njegove usluge “Kontrola” radove koje je izvršio graditelj, te da garantuje da su svi koraci izgradnje urađeni kako je projektom određeno. Na španskom, ovo je “Control de Obra” ili “Supervisión Técnica de la Obra”. Naravno, naknade od arhitekte će biti veće ako arhitekta preuzme ovaj posao, ali će biti veće garancije za izgradnju, jer će radove graditelja periodično pregledavati arhitekta.
Veoma je važno da arhitekta mora biti prijavljen na Zvanični koledž arhitekata regije.
Zatim morate imenovati arhitektu i sa njim dogovoriti ugovor u kojem se tačno navodi za šta je odgovoran, rokovi i troškovi izgradnje. Naknada arhitekata uključuje pripremu objekta “memoria de calidades” (Lista specifikacija kvaliteta materijala). Mora biti detaljan, uključujući na primjer formulu za beton, vrstu materijala i veličinu cijevi, planove itd.
Arhitekta će uputiti an rigger, kvalifikovanog arhitektonskog inženjera, koji će vršiti nadzor nad zgradom, vršiti inspekciju na licu mjesta i osigurati da je zgrada izgrađena u skladu sa potrebnim standardima. On će izdati sertifikate arhitekte koji su neophodni za dobijanje španskog jezika Certificado de Fin de Obra (Potvrda o završetku – ili licenca za završne radove) i Licencia de Primera Ocupación (pod nazivom Prva licenca za zanimanje ili Potvrda o stanovanju).
Moraćete da pripremite tačnu specifikaciju za zgradu, a zatim pronađite pouzdanog graditelja. Vaš arhitekta može prihvatiti odgovornost za ovo i za nadzor. Morate dogovoriti datum završetka, sa klauzulom kazne u vašu korist za kasni završetak. Ovo treba ugraditi u pravno obavezujući ugovor koji treba potpisati sa graditeljem.
“Seguro Decenal” ili “Deset godina osiguranja
Takođe, u ovoj tački je veoma važno da razmotrite šta se zove SEGURO DECENAL ili DESET GODINA OSIGURANJA.
Kada kupujete izvan plana od španjolskog građevinara ili developera, ili gradite novu nekretninu (što je sada slučaj), graditelj ili programer, zajedno sa arhitektom, moraju vam garantirati da su bitni i najvažniji dijelovi izgradnja će biti sigurna najmanje deset godina.
Kako bi potvrdili ovu odgovornost, španski propisi primoravaju graditelje novih zgrada da osiguraju najvažnije dijelove građevine, kao što su temelji, unutrašnja konstrukcija, binovi, itd. Ostali nedostaci koji utiču na useljivost nekretnine pokrivaju se 3 godine. . Ostali manji nedostaci su pokriveni 1 godinu. U posljednja dva slučaja osiguranje nije potrebno, ali očito će biti bolje ako građevinac to može ponuditi kao dodatnu garanciju.
Takođe, to je i dodatna garancija za izgradnju, jer će ista osiguravajuća kuća primorati građevinara da prođe utvrđene kontrole kvaliteta, da provjeri kvalitet materijala i izvedenih radova na nekretnini, kako bi dao ispravnu polisu.
Špansko desetogodišnje osiguranje (ili “Seguro Decenal”) je obavezno i obavezno kada je promoter kompanija koja se bavi gradnjom kuća za prodaju.
Ali, dobrovoljno je kada je programer poseban, obično vlasnik parcele. Ovo se zove u Španiji “Autopromotor“, prevedeno kao “Samopromotor“ ili „Samoprogramer”. Ovo je slučaj u kojem pojedinac kupuje zemljište u Španiji s namjerom da mu izgradi kuću, ali nema aktivnost kupovine za prodaju. U ovim slučajevima, španski zakoni daju mogućnost da se ove pojedinosti ne prijave za ovo osiguranje, jer španska vlada razumije da će, ako neko gradi nešto u kojem će živjeti, poduzeti potrebnu brigu da gradi na siguran i siguran način . Dakle, pojedinac može izabrati da li će uštedjeti troškove izbjegavajući plaćanje ovog osiguranja; ili, na primjer, ugovoriti ovo osiguranje kako biste imali bolju zaštitu od građevinskih problema i nedostataka.
Ali, ako kao samopromotor odlučite da ne aplicirate za ovo osiguranje, u budućnosti, ako odlučite prodati kuću drugim kupcima, španski zakoni vas prisiljavaju da obavijestite eventualne kupce da izgradnja nije pokrivena ovom garancijom , i to moraju izričito prihvatiti kao bitan uslov iz prodaje. Sa stanovišta eventualnog kupca, uvijek će biti bolja opcija kupiti nekretninu sa ovim osiguranjem. Dakle, moraju biti uredno obaviješteni i moraju potvrditi da imovina na ovaj način nije osigurana.
Graditelj
Kao promoter izgradnje, morate ugovoriti usluge građevinara koji će izvesti gradnju prema projektu i prateći uputstva arhitekte. Jedan od najvažnijih elemenata izgradnje nekretnine je ugovor o izgradnji sa graditeljem. Graditelj će uvijek nastojati da zaštiti svoje interese, a ako niste iskusni sa ovakvim ugovorima, vaša nekretnina može na kraju biti jeftinija od očekivane, ili će trajati duplo duže od obećanog ili čak gore.
Da biste se zaštitili, uvijek vodite računa da vaš advokat sastavlja ugovor ili direktno pregovara o ugovoru koji je predložio graditelj.
Najvažniji elementi ugovora su osigurati da ugovor uzima u obzir:
- Puno ime i CIF broj (Poreski broj kompanije) građevinske kompanije, a uključeni su i vlasnik.
- Da je gradnja urađena sa što detaljnijim planovima i opisom objekta koji daje arhitekta, kao i sa detaljnim spiskom materijala i kvaliteta (“memoria de calidades").
- Da su dodaci (kao što su garaža ili bazen itd.) uključeni u cijenu
- Da je u ugovoru uključen datum početka i raskida, uzimajući u obzir i kazne za kašnjenje u završetku.
- Uslovi plaćanja (nove nekretnine plaćaju više od 20-30% prije datuma početka izgradnje i fiksiraju sva ostala plaćanja u različitim fazama izgradnje. Također se može preporučiti zadržavanje 5-10% cijene za popravak bilo kakvih nedostataka nakon završetka izgradnje).
- Da se na posljednjoj uplati moraju dati potvrde od arhitekte, električara i gradske vijećnice.
- Porezi uključeni u transakciju, objašnjavajući i detaljno navodeći koliko je za IVA (PDV) i državnu pristojbu (“Dokumentirani pravni akti“), notar, zemljišnoknjižne takse itd.
Ostale aspekte preporučujemo da se dogovorite sa graditeljem:
- Kako bi se osiguralo da će graditelj organizirati završne korake procesa u vezi sa dokumentacijom. To znači da će graditelj sam dobiti Potvrda o završnim radovima (Certificado Final de Obras) ili Deklaracija o novogradnji, ili Horizontal Division (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal), i, što je najvažnije, Licenca za zanimanje - Potvrda o stanovanju (Upotrebna potvrda). Ove stavke su izuzetno važne u rustikalna zemlja, u kojima nije uobičajeno pronaći dovoljno električnih ili vodovodnih tačaka priključka na mrežno napajanje.
- Da to garantujemo, nakon što uplatite konačnu uplatu za cenu izgradnje, imaćete priključeno brojilo za vodu i struju, i sa ugovorima potpisanim na vaša privatna imena.
Zašto je važno da se od graditelja pribavi stambeni list, priključak na vodu, struju itd?
Jer vrlo je uobičajeno da graditelj napusti slučaj nakon što je završio gradnju, ili nakon što dobije licencu za završne radove – CFO (Certificado Final de Obra), i Deklaraciju o novoj zgradi-DON (Declaración de Obra Nueva).
Ovim potvrdama graditelj izjavljuje da je nova zgrada završena (kod CFO), te da je gradnja završena i da je već upisana u zemljišne knjige (DON).
Ali, u ovoj fazi, konačna administrativna deklaracija zgrade nije potpuna. Ostaje da se dobije sertifikat o stanovanju – CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Ovaj dokument je veoma važan jer vam je potreban da biste prenijeli ugovore o snabdijevanju vodom i strujom sa „Poslovnog“ snabdijevanja na „Kućnu upotrebu“.
Objasnićemo ovaj koncept na bolji način:
Uz strogo tumačenje Ugovora sa graditeljem, on završava svoju službu u trenutku kada je nekretnina fizički završena i pojavljuje se kao “kuća” u zemljišnim knjigama (Registro de la Propiedad). Ovo se dobija sa dva gore navedena dokumenta:
- Licenca za završne radove (Certificado Final de Obra), koji je dokument kojim arhitekta koji je projektovao gradnju potvrđuje da je zgrada već završena, uz usklađenost i projekta i građevinske dozvole;
- Deklaracija o novoj zgradi-DON (Declaración de Obra Nueva), što je postupak upisa nove zgrade u zemljišne knjige (Registro de la Propiedad) preko postojeće parcele.
U ovom trenutku vi kao promoter imate kuću kompletnu i uredno upisanu u zemljišne knjige. Također, u posjedu su struja i voda. Dakle, možete misliti da je nekretnina spremna za život u njoj….. ALI… NE. Za vašu informaciju, nekretnina još nije gotova, da biste u njoj živjeli, nekretnina još nije “kuća” već je “građevina” jer da biste bili “kuća” potrebne su vam sljedeće stvari:
- CERTIFIKAT O LICENCI ZA STANOVANJE/ZANIMANJE (“CÉDULA DE HABITABILIDAD ili LICENCIA DE OCUPACIÓN: Ovo je potvrda iz Gradske uprave da je nekretnina spremna za useljenje, a primjenjuje se kada se nekretnina završi sa Dozvolom za završne radove (Certificado Final de Obra), te upisana u zemljišne knjige Deklaracijom o novogradnji-DON (Declaración de Obra Nueva).Ovaj dokument vam je potreban da biste dobili dozvolu Gradske uprave za stanovanje u kući. Prije nego što ga dobijete, ono što imate je konstrukcija, ali ne i “kuća”.Ovaj dokument će biti neophodan za dobijanje individualnog snabdevanja glavnim komunalnim uslugama na vaše ime, i sa potrošnjom za "kuću".
- CERTIFIKAT O ELEKTRIČNOM PRIKLJUČKU (Boletín de Electricidad) : Prije nego što graditelj dobije stambeni list, u građevini bi moglo biti snabdijevanje vodom i strujom, jer je normalno da graditelj nabavi tu zalihu za izvođenje radova na kući (za putarinu, mehanizaciju i sl.). Ali nabavka dobijena od graditelja je zaliha za “radove”, ali ne i za “kućnu” potrošnju. Ponekad kupcima ili promoterima ostavljaju u svojim posjedima struju i vodu „nabavku za rad” na dugi niz godina, jer graditelj nije dobio odgovarajuću CH (Sertifikat o stanovanju). Imaju vodu i struju, ali u veoma lošim uslovima, i skuplje od normalnog snabdevanja za kuću. Dakle, kako biste bili sigurni da ćete, kao kupac ili promoter, dobiti odgovarajuću CH od strane graditelja, preporučljivo je da dio plaćanja cijene dogovorene sa graditeljem ostavite da se plati kada CH se dobija. Na ovaj način, to će natjerati graditelja da radi kako treba i da se potrudi da ovaj dokument dobije što prije.
Dakle, kao što je gore objašnjeno, wToplo vam preporučujemo, kao promoter ili kupac, da dobijete garancije da će vam graditelj predati nekretninu da je useljiva sa CH, sa odgovarajućim snabdevanjem vodom i strujom (kao “kuća”), i uz sigurnost da nećete imati nikakvih problema u budućnosti sa ovim.
Graditelj poznaje područje, poznaje arhitektu, također i Vijećnicu, a ova dokumenta će dobiti tri puta brže i jeftinije od vas. I, ako želi da ga vi ugovorite, mora samo nabaviti ove predmete. Ako on to odbije, bit će razuman argument tražiti drugog.
Promoter hipoteke za finansiranje građevinskih radova španske kuće
Vrlo je uobičajeno da vi, kao promoter, morate da aplicirate za hipoteku za plaćanje izgradnje nekretnine. U ovom slučaju postoji posebna hipoteka koju banka nudi kako bi se dobila dovoljno sredstava za izgradnju nekretnine.
ovo se zove: Promoter Hipoteka, ili Self-Promoter Hipoteka (Prestamo ili Hipoteca Promotor ili Auto-Promotor).
Situacija je sljedeća: imate parcelu, i početnu ideju o kući koju je projektovao sa arhitektom, a sada ste našli graditelja koji će napraviti gradnju. Ali treba vam novac, i trebate tražiti kredit za izgradnju kuće. Onda idete u svoju banku i tražite mogućnosti finansija. Nakon proučavanja vaše lične i ekonomske situacije da potvrdite da ćete biti dobar klijent za vraćanje hipotekarnih plaćanja, onda ako banka prihvati i ponudi vam da vam pozajmi novac za projekat. Ali, banka vam neće dati pun iznos troškova izgradnje na početku, već će vam sredstva davati korakom. Koji koraci?, oni koji su proizašli iz iste evolucije konstrukcije.
Na primjer: Slika da vam je potrebno 100.000 € za završetak radova. Banka će vam dati 20% za kupovinu zemljišta i izradu temelja, 20% kada se objekat završi; 30% kada je krov završen itd., a ostalo kada arhitekta napravi “ovjeru licence za završne radove” ili Licencia de Final de Obra.
Vaša banka će od vašeg arhitekte zatražiti ažuriranje zgrada, da izda potvrdu kojom se potvrđuje da su radovi na zadovoljavajućem nivou.
Onda ćete tu potvrdu donijeti u banku i oni će vam posuditi odgovarajući procenat za taj korak u odnosu na globalni. Vaša banka bi od vas mogla tražiti da imate parcelu na svoje ime prije nego što dobijete odobrenje za hipoteku i da kuću proglasite "u izgradnji" u zemljišnim knjigama. To je zato što vam ponekad graditelj ponudi jednu od parcela koje su na njegovo ime da tu sagradite, a parcela se drži na ime graditelja do završetka.
Dakle, kako biste dali bolju garanciju banci, oni mogu tražiti da se zemljište promijeni na vaše ime, te da se zemljišnoknjižni informira da se na tom zemljištu gradi kuća. Ako je to slučaj, onda morate otići kod notara i dobiti zemljišne akte na svoje ime. Sa zemljišnim aktima na vaše ime, morate otići u zemljišne knjige zajedno sa građevinskim projektom i građevinskom dozvolom. Na taj način zemljišnoknjižni će imati kuću u izgradnji na tom zemljištu.
Završni korak – Pravna i poreska dokumentacija za završetak izgradnje
Licenca za završne radove – Licencia o Certificado Final de Obra
Kao što je ranije objašnjeno, kada se radovi završe, potrebno je da neko potvrdi da je posao završen. Ovo je delo arhitekte. On ima obavezu da ode do zgrade i proveri da li su radovi u potpunosti završeni i da se pridržava uputstava i specifikacija datih kako u njegovom projektu, tako iu dobijenoj građevinskoj dozvoli. Ovo se radi putem Certificado Final de Obra.
Ali, u međuvremenu, izgradnja nije prijavljena u zemljišnim knjigama. Dakle, postoji postupak upisa građevine u zemljišne knjige, koji se zove: Declaración de Obra Nueva. Ovim postupkom će se građevina prijaviti u zemljišne knjige.
Deklaracija o novim radovima – Declaración de Obra Nueva (DON)Ovo je proces koji se obavlja pred španskim notarom, koji će pripremiti akte kuće na već postojećem zemljištu ili parceli.
Da bi se pripremio DON za nove kuće, biće potrebno pribaviti Potvrdu o stanovanju (CH) iz španskih propisa odobrenih 2007. (Ley del Suelo de 2007) Zakona o zemljištu. Prije 2007. godine nove kuće su mogle biti upisane u zemljišne knjige bez CH.
Kao rezultat DON-a, notar sastavlja isprave iz kuće, te se one uredno upisuju u zemljišno-knjižni ured.
Dakle, da bi se izvršila registracija nekretnine, potrebni su sljedeći dokumenti:
- Građevinski projekat vašeg arhitekte.
- Građevinska licenca
- Licenca za završne radove – (finansijski direktor) Licencia o Certificado Final de Obra
- Deklaracija o novoj zgradi-DON (Declaración de Obra Nueva).
- deset godina osiguranja (Seguro Decenal) – Ovo je dobrovoljno
Troškovi i poreziU ovom trenutku, veoma je važno razlikovati dva konceptakoji se najčešće koriste na tržištu kada neko kupuje individualnu parcelu za gradnju:
1.- Kupiti konačnu zgradu od promotera ili developera. Zatim, sticanje pozicije normalnog “kupca” van plana. To znači da graditelj preuzima poziciju promotera, a on vam nudi nekretninu nakon završetka radova.
Na taj način plaćate graditelju cijenu po fazama sve dok proces rada odmiče. I dobijate u posjed zgradu kada se radovi završe.
Prateći ovaj koncept:
- Graditelj je “Promotor”: to znači da je građevinska dozvola na “njegovo” ime, a ne na “vaše”.
- Nemate vlasništvo nad parcelom. Čuva se u rukama graditelja do kraja procesa izgradnje.
- U slučaju da zgrada propadne, ne možete povratiti iznose plaćene u procesu dobijanja parcele ili postojećih građevina koje su trenutno izgrađene. Ono što imate je "dug" prema graditelju.
- Graditelj je primoran da ugovori „Garanciju na zgradu“ kako bi osigurao da su iznosi plaćeni na račun cijene osigurani na garantovanom bankovnom računu. Dakle, u slučaju da projekat propadne možete ih lako povratiti direktno iz banke.
- Graditelj je primoran da ugovori „Deset godina osiguranja“ da pokrije strukturne nedostatke zgrade tokom 10 godina.
Dakle, kada je nekretnina završena, plaćate konačnu cijenu nekretnine, kao i ako ste nekretninu kupovali van plana sa sljedećim troškovima:
- 10% PDV na ukupnu cijenu prodaje.
- Javnobilježničke i zemljišnoknjižne takse za prodaju.
- 1-2 % carine na cijenu prodaje.
2.- Zauzeti poziciju Samopromotora
U ovom slučaju Vi, a ne graditelj, zauzimate poziciju Promotora građevinskog projekta.
Prateći ovaj koncept:
- VI ste “Promoter”: To znači da je građevinska dozvola na “vaše” ime.
- Vi imate vlasništvo nad parcelom. Drži se u vašim rukama dok ne odlučite da ga prodate.
- U slučaju da zgrada propadne, ili imate pravni spor sa graditeljem, uvijek ćete zadržati parcelu i postojeće građevine koje su trenutno izgrađene.
- Graditelj NIJE primoran da ugovara „Garanciju na zgradu“ kako bi osigurao da su iznosi plaćeni na račun cijene osigurani na garantiranom bankovnom računu.
- Graditelj NIJE prinuđen da ugovara „Desetogodišnje osiguranje“ da pokrije strukturne nedostatke zgrade tokom 10 godina. Može se ugovoriti dobrovoljno u slučaju da to želite.
To znači da preuzimate poziciju Promotora, tako da morate platiti sljedeće troškove:
- Cijena parcele (Ne zaboravite da prvo morate kupiti parcelu)
- Naknada za projekat arh
- Naknade za licencu za završne radove arhitekte
- Naknade za graditelje i materijal
- Notarske takse za stjecanje zemljišta
- Notarske takse za Declaración de Obra Nueva-DON
- Zemljišno-knjižne naknade za proglašenje zgrade „u izgradnji”
- Zemljišno-knjižne naknade za upis DON-a
Porezi za:
- Građevinska dozvola: 3-5 % iznad budžeta izgradnje. Ovaj budžet je fiksiran u istom projektu koji je izradio vaš arhitekta
- Potvrda o stanovanju: oko 200-1.000 € (u zavisnosti od područja).
- Porezi na zemljište:
- Ako zemljište pripada određenoj, a ne firmi, onda, 6-10% poreza na prenos, preko cijene zemljišta. Ovo se plaća kada se zemljišni akti prenesu na vaše ime.
- Ako zemljište pripada firmi, onda 21% PDV-a.
- 1-2% Građevina, preko ukupne cijene izgradnje. Ovo je budžet kuće kada je deklarisan za DON. I potrebno je kada donesete akte DON-a u zemljišne knjige da se upiše kuća preko zemljišta.
- PDV (IVA) za naknade za graditelja, arhitektu i za materijal.
- Arhitekt: 21 % PDV
- Graditelj: 10 % PDV
- materijali:
- Ako ste materijale kupili direktno sami: 21% PDV-a.
- Ako graditelj isporučuje materijale: 10 % PDV
Kao što možete primijetiti, razlike između “kupca izvan plana” i “samopromotora” su vrlo velike, dakle, odluka o usvajanju jednog ili drugog zahtijeva detaljnu studiju o kojoj ćete direktno razgovarati sa svojim pravnim savjetnikom.
Upis u katastar (“Catastro”) za boravišnu taksu ili “IBI”
U poziciji samopromotora, Katastro nad zemljom se naziva „rustičnim“. Drugim riječima, zemljište plaća vijećni porez kao “zemljište”.
“Catastro” je institucija koja razmatra imovinu mape, crteže, planove i za potrebe Savjeta.
Dok je “Registracija imovine ” (zemljišno-knjižni ured), a “Pisanje” (notarski zapisi o imovini) mogu dobro potvrditi vlasništvo nad nekretninom, a uslovi za to svojina, kao ko je vlasnik nekretnine, u kom postotku, ako postoji ograničenja ili naknade (poput hipoteke, javnih aukcija, sporova pred Tribunalom, itd.), “katastar” će vam dati bolje razumijevanje granice posjeda (obično u vizualnom obliku) i veličinu i opis posjeda.
Ali, kada završite izgradnju kuće na tom zemljištu, onda morate obavijestiti Katastro (Vijeće Poreska uprava), da se nad tim zemljištem sada nalazi „kuća“, sa određenim specifikacijama. Ako to ne učinite, možete imati problema u budućnosti.
Postoje područja u Španiji (poput Andaluzije i Mursije) u kojima notari, kada proglase novu kuću na već postojećem zemljištu, šalju akte u Catastro kako bi ih obavijestili o izmjeni. Dakle, kada imate akte DON-a u zemljišnim knjigama, posao je završen na ovaj način. Ali, u drugim oblastima, kao što je regija Valensija, nakon što u zemljišnim knjigama predočite akte imovine sa DON-om, morate donijeti kopiju finansijskog direktora i građevinsku dozvolu u Catastro, kako biste ih obavijestili da, preko zemljišta, sada je kuća. Ako to ne učinite, oni će vas kontaktirati u bliskoj budućnosti da im predate ove dokumente.
Nakon što je gradnja propisno upisana u Katastro, posao je završen, a uskoro (ponekad traje oko 1-2 godine) počećete da dobijate račune od Poreznog saveta - IBI BILLS.
