DAFO – LEGALIZACIJA ANDALUZIJSKE IMOVINE U NEDOSTAKU GRAĐEVINSKE DOZVOLE

U Andaluziji, kao iu mnogim drugim regijama u Španiji, postoji mnogo objekata izgrađenih uz odgovarajuću građevinsku dozvolu. Ovi objekti mogu biti podvrgnuti novčanim kaznama, sankcijama, pa čak i naredbama za njihovo rušenje od strane uprave.

Regionalna vlada je 2012. godine uspostavila proceduru legalizacije imovine pod nazivom “DECLARACION DE SITUACION ASIMILADA A FUERA DE ORDENACIÓN” – DAFO.

U osnovi, administracija Andaluzije dozvoljava te konstrukcije se gradi bez odgovarajuće građevinske dozvole (čak i ponekad izgrađen u zaštićenim područjima)  kako bi se izbjeglo rušenje, u slučaju da se radi o starim posjedima i da nekretnina nije bila predmet rušenja.

Obično je potrebno vrijeme od izgradnje da bude dio ovog procesa legalizacije 6 godina od izgradnje.

Tako, na primjer, objekti izgrađeni za više od 6 godina, a koji nisu podvrgnuti nalogu za rušenje, tada mogu biti dio ovog procesa legalizacije.

Za ovo, ono što vlasnik treba da uradi je da upravi predstavi projekat to pokušajte da se kuća legalno “konsoliduje”. Ako se odobri, onda španske vlasti razmatraju izgradnju sa DAFO-om, koji kao rezultat dobija razmatranje “Kuća koja se može koristiti za stanovanje, a bez mogućnosti rušenja od strane uprave".

U slučaju da vlasnik dobije pozitivan rezultat, vlasnik dobija naknadu “Fuera de ordenación"Ili"van-normativno“. Ova vrsta razmatranja se odnosi na građevine koje su „pravno konsolidovane svojom starošću“ , pa shodno tome nisu podvrgnute eventualnim nalozima za rušenje od strane uprave.

Za ove vrste nekretnina, iako uprava potvrđuje sa DAFO-om da nikada neće biti srušene, a zbog činjenice da su građene bez građevinske dozvole, vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme samo iz sigurnosnih ili sanitarnih razloga, ali ne strukturne reforme, ili druge građevinske dogradnje, niti bilo koje druge konstrukcije kao što su garaže, bazeni i sl.

Kako se radi o prilično starim zgradama, gradska vijećnica vodi računa da su ove nekretnine s vremenom legalizovane. Drugim riječima, budući da se smatraju „starim zgradama“, ovi objekti su u to vrijeme zakonski konsolidovani, čak i bez ispunjavanja građevinske norme.

Dakle, sa pravne tačke gledišta, ako ove nekretnine nemaju nikakve "skorašnje" kazne za njegovu izgradnju koje trenutno utiču na imovinu, neće biti nikakvih radnji koje gradska vijećnica može poduzeti protiv ove imovine zbog njene starosti, na primjer, buduće kazne ili nalozi za rušenje postojećih objekata.

Koje su posljedice koje proizlaze iz DAFO-a?

• Sigurnost imovine neće imati nikakve kazne ili rušenje narudžbine za postojeće građevine
• Ovlaštenje za korištenje i stanovanje u nekretnini sa isti efekti kao i "Sertifikat o stanovanju". Dakle, opskrba vodom i strujom se može ugovoriti korištenjem DAFO-a.

Dakle, sa DAFO-om su sve ove nekretnine savršeno legalizovane?

Ne. Imovina sa DAFO-om će i dalje biti „van normativa“, i zbog toga, gradska vijećnica nikada neće odobriti dozvolu za reformu bitnih strukturnih elemenata zgrade kao što su temelji, krov, itd. Gradska vijećnica će priznati ograničeno “reforme” iz sigurnosnih ili sanitarnih razloga, te "popraviti" postojeću konstrukciju, ali niti da se „uklone“ stari delovi kuće, niti da se grade novi, pa čak ni da se konstrukcija ponovo gradi.

Na primjer, u slučaju nesreće ili elementarnih nepogoda (poplave i sl.) koje mogu utjecati na strukturu kuće, gradska vijećnica ne može dati pravo na “obnovu” imovine. Dakle, u zaključku, gradska vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme za održavanje izgradnje, ali ne i strukturne reforme poput imovine, temelja, promjena krova itd.

Stoga preporučujemo da se kod osiguravajućeg društva raspitate da su prirodne i druge nepogode koje bi mogle pogoditi postojeće objekte pokrivene obaveznim osiguranjem kuće koje se mora sklopiti prilikom kupovine kuće. 

POSLEDICE DOMOVA KOJI SE SMATRAJU „VAN NORMATIVNIH“:

- Postojeće konstrukcije su poštovane u svojoj veličini, ali nije moguće izgraditi novi građevinski element ili čak povećati postojeće.

– I, dakle, Vijećnica poštuje postojeće konstrukcije, ali se one ne mogu uvećati. Dakle, ne mogu se graditi nove konstrukcije u posjedu.

– Gradsko vijeće dozvoljava unutrašnje reforme na ovim vrstama nekretnina. Ali, zbog činjenice da je imovina nenormativna, gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu „bitnih konstruktivnih dijelova“ zgrade kao što su temelj, krov, itd. Gradska vijećnica će priznati „reformisanje ” postojeće kuće, i “popravku” postojeće strukture, ali ne i “uklanjanje” starih prostorija radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju da dođe do “požara” ili poplave koja bi mogla utjecati na strukturu kuće, gradska vijećnica možda neće dati pravo na “obnovu” imovine. Dakle, kao zaključak, vijećnica ovlašćuje unutrašnje reforme za održavanje konstrukcije, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova itd.

– Jedan od uslova za dobijanje „nenormativne” naknade je da se dokaže da imovina nije kažnjavana tokom 15 godina od izgradnje.

Njegov DAFO isto što i CERTIFIKAT O STANIŠTU?

Potvrda o stanovanju je dokument koji izdaje gradska vijećnica područja kojim se potvrđuje da nekretnina ispunjava stambene uslove.

Ovaj dokument je također potreban za priključenje vode i struje na nekretninu i za izmjene ugovora o vodi i struji na vaše ime.

DAFO nekretnine NIKAD neće dobiti “Certificat d'Habitation” (CH). Ali, kao što je gore objašnjeno, DAFO daje službeno odobrenje za korištenje i stanovanje u posjedu sa istim efektima kao i „Sertifikat o stanovanju.