DECLARACION RESPONSABLE – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

NOVA NORMATIVNA VALENCIJSKA REGIJA 

– UBRZATI PROCES PRODAJE NOVOG ZGRADA

Upotrebna dozvola (na španskom “Licencia de Ocupación” ) – također nazvan “Sertifikat o stanovanju” ili “Potvrda o usklađenosti” – je pravo na posjedovanje kuće/stana, i potvrđuje da je gradnja izvedena u skladu sa važećim propisima i da, stoga, gradnja može koristiti kao „stambeni prostor“.

To je veoma važan dokument, jer bez njega, zakonski, zgrada ne može da se koristi kao „kuća“.

Zbog svog posebnog značaja, preduzeća za snabdevanje vodom i električnom energijom često zahtevaju ovaj dokument da bi ovlastili pružanje usluga, ili da bi promenili vlasništvo u ugovorima na ime novih vlasnika.

Oni su dvije vrste upotrebne dozvole ovisno o tome da li se koriste za novogradnju ili za polovnu/preprodaju.

– PRVA GRAĐEVNA DOZVOLA – NOVE ZGRADE

To je onaj koji se izdaje čim se završe građevinski radovi, u novoizgrađenim kućama ili u onim koje su podvrgnute sveobuhvatnoj reformi i koje su uključivale modifikaciju njihove strukture.

Odnosno, promoteri će biti ti koji po završetku građevinskih radova izdaju potvrdu kojom dokazuje da su radovi završeni. Za to Gradskom vijeću predoče odgovarajuću dokumentaciju i dobiju dozvolu za korištenje navedene građevine sa svim uslovima stanovanja koja se smatra „kućom“.

Kada se dobije upotrebna dozvola, biće dozvoljeno korišćenje zgrade kao „kuće“.

Ova dozvola se izdaje za novoizgrađene kuće, kao i za one kuće koje su podvrgnute sveobuhvatnoj reformi i koje su dovele do značajne izmene njene strukture kao što je reforma krovova, konstrukcije, temelja, fasade, dogradnje postojećih objekata ili zgrada. nove na imanju itd.

– DRUGO ZANIMANJE LICENCE

Ove dozvole se izdaju kada istekne rok važenja prve upotrebne dozvole i kada postoji prijenos kuće, ili kada se namjerava zamijeniti vodosnabdijevanje i električna energija na drugi naziv koji nije nosilac prvog zanimanja.

To su i dozvole koje se izdaju u onim starim kućama koje nikada nisu imale prvu uporabnu dozvolu.

Istorijski gledano, proces dobijanja upotrebnih dozvola bio je izvor zabune, sukoba, pa čak i beskrajnih sudskih postupaka između graditelja, pojedinaca, kupaca i prodavaca kuća u Španiji.

Ovaj članak se fokusira isključivo na novi normativi u regiji Valensija o DOZVOLAMA ZA PRVO ZANIMANJE (LO) u novim zgradama.

Već dugi niz godina graditelji i programeri zahtijevaju pojednostavljenje procesa dobijanja LO, budući da su se više puta nalazili u situacijama u kojima, čak i gradnja gotova i spremna za useljenje, nije mogla biti prodana ili zauzeta od strane novih kupaca do dobijena ova licenca za rad.

PRETHODNI POSTUPAK

Istorijski gledano, procedura za dobijanje licence za rad je prolazila kroz dug i komplikovan proces. Tako je nakon što je LO od Gradskog vijeća zatražio predlagač, otvoren proces kojim je uprava, nakon proučavanja dokumentacije, a nakon rješavanja bilo kakvih dokumentarnih ili proceduralnih nedostataka, završila na direktan pregled od strane jednog od tehničara gradskog vijeća da potvrdi da je izgradnja završena u skladu sa građevinskim projektom, te da je navedena gradnja u skladu i usklađena sa građevinskom dozvolom koja je izdata u to vrijeme.

Drugim riječima, proces je ovisio o brzini ili sporosti lokalne administracije u upravljanju dosijeom o dodjeli licence, kao i o dostupnosti njenih tehničara da izvrše posjete / inspekcije kako bi provjerili da li je graditelj izgradio i završio radove u savršenom skladu sa dobijena građevinska dozvola, bez preskakanja u njoj utvrđenih uslova.

To je, dakle, bio mehanizam kontrole koji je uspostavila uprava u cilju otkrivanja eventualnih građevinskih nedostataka od strane građevinara, praćenja i osiguravanja da u svakom trenutku završe izgradnju kuća u skladu sa licencom i odobrenom gradnjom. projekti.

Međutim, procedure za dobijanje navedene uporabne dozvole mogle bi potrajati mjesecima, pa čak i godinama, što je dovelo u komplikovanu poziciju one kuće koje, budući da su bile spremne za useljenje, nisu mogli prodati graditelji, niti koristiti kupcima, sve dok se ne odgovori od administracije.

PROMJENA PRAVILNIKA: IZGLED „IZJAVA O ODGOVORNOSTI“ – na španskom “Odgovorna izjava” – “DR”

Kako bi se olakšala i ubrzala prodaja i zauzimanje kuća od strane građevinara, prije nekoliko godina u mnogim regijama i autonomnim zajednicama Španije (uključujući Valencijsku zajednicu, Madrid, Kataloniju, Balearska ostrva, Mursiju i Andaluziju), uspostavljen je sistem za koji je ubrzano dobijanje prve licence za zanimanje kreiranjem dokumenta pod nazivom „Deklaracija o odgovornoj odgovornosti“.

Pomoću ovog mehanizma, nakon što su građevinski radovi završeni, a Gradskom vijeću predstavljena deklaracija o odgovornosti, omogućeno je zauzimanje imovine novim vlasnicima, dok je konačna „Upotrebna dozvola“ izdata od strane uprave.

Ovim dokumentom sam nosilac radova dostavlja svu dokumentaciju Gradskom vijeću i na svoju odgovornost potpisuje da su izvedeni radovi završeni u skladu sa prethodno pribavljenom građevinskom dozvolom, preuzimajući na svoju odgovornost bilo kakvu neistinitu. ili greška u priloženoj dokumentaciji.

Na ovaj način napravljen je iskorak u procesu dobijanja prve licence za rad, jer je, uz samo podnošenje odgovorne izjave, je dozvoljeno i odobreno zauzimanje kuća od strane kupaca, čime je izbjegnuto i nepotrebno čekanje.

Međutim, ovaj proces nije eliminisao izdavanje konačne dozvole za rad od strane uprave. Dakle, nakon što je primljena odgovorna izjava, Gradsko vijeće je imalo određeno vrijeme da izvrši odgovarajuće provjere i provjere, te provjeri da li su izjave koje je dao graditelj ili izvođač tačne. A, u slučaju da je Gradsko vijeće uočilo bilo kakav problem ili nedostatak u navedenoj proceduri, imalo je fakultet da poništi izdavanje konačne uporabne dozvole, a sam investitor ili graditelj snosi direktnu odgovornost za bilo kakvu štetu prouzrokovanu greškama ili greškama. u procesu.

Ovaj postupak je podrazumijevao premještanje garancije za izgradnju sa javne uprave na investitora. Na taj način je investitor, direktnim preuzimanjem odgovornosti za prilagođavanje kuće propisima, bio taj koji je lično dao pravnu sigurnost procesa i omogućio brzo ažuriranje izgrađenih kuća.

Međutim, kako kažemo, prema prethodnoj proceduri, postojale su još dve faze:

– Prvo je bilo predstavljanje odgovorne deklaracije

– Drugi je bio izdavanje konačne uporabne dozvole od strane Gradskog vijeća.

I to je dovelo do toga da su mnoge opštine, dugi niz godina, smatrale odgovornu izjavu kao puki „zahtjev” ili „prijavu” licence za rad, ne dajući joj regulatorne efekte iste licence za rad.

Drugim riječima, odgovorna izjava se nije smatrala „vlasništvom koje omogućava” zauzimanje kuće, dok se nakon odgovarajućih inspekcija ne dobije konačna uporabna dozvola koju je izdala uprava.

Rezultat toga je da su, čak i sa stvaranjem DR, graditelji i kupci morali da čekaju do odobrenja LO od strane administracije i za prodaju i za zauzimanje objekata.

NOVA PROCEDURA ZA JANUAR 2021. – VALENCIJSKA ZAJEDNICA

U periodu januar-februar 2021. generisan je novi regulatorni proces za dobijanje licenci za zanimanje u Zajednici Valensije.

Kroz nove propise koji su predmet ovog članka, vlada Zajednice Valensija je uspostavila novi sistem u cijeloj regiji, prema kojem je odgovorna izjava obdarena istom djelotvornošću i istim „omogućavajućim naslovom“ kao i Upotrebna dozvola kada omogućava prodaju i useljenje kuća.

Na ovaj način, nakon što je Izjava o odgovornosti predstavljena, njeni efekti se poistovećuju sa onima iz licence za zanimanje, čime se eliminiše proces čekanja za dobijanje naknadne licence za zanimanje.

Drugim riječima, razmatra se samo predstavljanje “Deklaracije o odgovornim” gradskom vijeću "dovoljan naslov" ovlastiti graditelja/izvođača za prodaju kuće, kao i njeno korištenje od strane kupaca. Tako, kada se radovi završe, organizator, podnošenjem odgovorne izjave gradskoj vijećnici, može zahtijevati i primorati kupca da završi proces kupovine, kao i plaćanje ostatka cijene.

Na isti način, kupac, putem odgovorne deklaracije, može direktno ugovoriti usluge vode, struje, itd., koristeći odgovornu izjavu koju je pribavio investitor.

U principu, djelokrug ove uredbe je za sva gradska vijeća Zajednice Valensije, osim onih koja izričito nastavljaju da se pridržavaju prethodne uredbe.

Drugim riječima, može se dogoditi da postoje općine koje usvoje ove nove propise, s kojima će odgovorna izjava imati iste efekte kao naselje prvog zauzimanja. Međutim, može se desiti da postoje druge opštine koje više vole da se pridržavaju prethodnih propisa, a koje odbijaju da izvrše odgovornu izjavu, zahtevajući da objekti dobiju prethodnu upotrebnu dozvolu, kroz posete inspekcijama direktnog rada. od strane gradskog veća.

NAČIN KONTROLE I GARANCIJA IZGRADNJE.

Kao što kažemo u ovom članku, učiniti RD potpuno efikasnim znači prenošenje konstruktivne garancije sa administracije na promotere kako bi se proces pojednostavio. Međutim, isto pravilo uspostavlja nove mehanizme kontrole i inspekcije koji nadopunjuju prethodne procese, uvijek zadržavajući ovlaštenje da posjećuju i fizički pregledaju rad za kasnije.

NAŠI KOMENTARI NA OVAJ ZAKON:

Iz naše kancelarije postavljamo sebi sledeće pitanje.

Šta se dešava u slučaju da graditelj dobije odgovornu izjavu kao uporabnu dozvolu, kupac da tap i završi prodaju nekretnine, a da kasnije, naknadnim nadzorom, Gradsko vijeće utvrdi nedostatke, pa čak i donese odluku o ništavosti upotrebnu dozvolu, zbog nepremostivih građevinskih nedostataka? –

U tim slučajevima bi se stvorila figura nedostatka zaštite u odnosu na potrošača koji, vjerujući u pravnu sigurnost sistema, kupuje i stiče imovinu, plaća cijenu, useljava u kuću, a kasnije uprava ga poništava određujući odgovornost građevinskom preduzeću, koje, iako se predstavlja kao direktno odgovorno i građansko i krivično, ostavlja u teškom potraživačkom položaju i kupca, i potrošača.

Odnosno, ovaj kupac, ili ovaj potrošač, morao bi se boriti da ga investitor ili građevinska kompanija nadoknadi u sudskim i pravnim postupcima koje niko ne želi.

Odgovor administracije Valensije u tom pogledu je da ovu uredbu nije promovirala samo Zajednica Valensije, već i njena vlastita harmonizacija evropskog zakonodavstva koji godinama, zahtijeva da španska administracija bude mnogo ekspeditivnija u ovim pitanjima i procesima, kao i veće povjerenje i odgovornost prema građevinskim agentima u Španiji.

Dakle, kroz ovu novu regulativu, ono što se radi jeste da se primjenjuju i razvijaju mehanizmi i procedure koje se već primjenjuju u drugim državama članicama Evropske zajednice, kako bi se dobili agilniji i jednostavniji mehanizmi izgradnje i poslovanja nekretninama u Španiji.