REGISTRACIJA NELEGALNIH GRAĐEVINA – FUERA DE ORDENACION

Opšti aspekti

Španski propisi propisuju da, da bi građevina imala pristup imovinskom registru, javni beležnici moraju da zahtevaju da se obezbedi građevinska dozvola, sva građevinska dokumentacija, uključujući i potvrdu o završnim radovima, itd.

Ovo kaže Kraljevski zakonodavni dekret sedam/2015 od 30. oktobra (prečišćeni tekst zakona o zemljištu)

Kakva je situacija sa onim objektima koji su izgrađeni bez građevinske dozvole?  

U ovim slučajevima, isti zakon o zemljištu u svom članu 28.4 utvrđuje da one građevine, zgrade i instalacije za koje više nije prikladno donositi mjere za ponovno uspostavljanje urbanističkog zakonitosti koje podrazumijevaju njihovo rušenje, zbog isteka ograničenja. odgovarajući periodi, može imati pristup registru imovine.

 Koja je svrha zgrade “bez dozvole” da ima pristup imovinskom registru?  

Osnovni razlog za to je što građevina koja nije dio imovinskog registra ne može biti dio pravnog posla. Odnosno, ne možete kupiti, prodati, naslijediti, dati hipoteku, platiti porez, itd.

Uz to, uvid u imovinski registar, omogućava da građevina bude predmet pravnog prometa, te da bude dio prava svojine vlasnika. I dalje, to implicitno implicira da se navedena imovina ne može srušiti, srušiti ili na drugi način uništiti pravnim sistemom. Čime vlasnik na taj način objedinjuje pravo svojine nad navedenom građevinom, čak i ako je izgrađena bez dozvole.

Ako građevina izgrađena bez dozvole ide u registar, da li je u potpunosti legalizovana? Drugim riječima, može li se smatrati 100% legalnim?

Odgovor je složen.

Kao što smo već rekli, pristup građevine bez dozvole u registar imovine znači da ova građevina postane pravno vidljiva.

Drugim riječima , kada se objekat gradi sa građevinskom dozvolom, Gradsko vijeće se obavještava da će se gradnja izvoditi , a španski pravni sistem uzima u obzir pomenutu konstrukciju. Obavještava se i kada je ova gradnja završena putem potvrde o završenim radovima arhitekte, a prijavom kod notara putem odgovarajuće deklaracije o novogradnji. Na ovaj način, građevina izgrađena sa građevinskom dozvolom se automatski identifikuje i priznaje od strane pravnog sistema.

Međutim, konstrukcija koja je izgrađena bez a građevinska dozvola nije dio legalnog prometa, jer njena izgradnja nije prijavljena državnoj upravi . Može biti da postoji evidencija o navedenoj gradnji za potrebe poreza, katastra i ibi, ali to ne znači da će, u svrhu zakonitosti građenja, agencije nadležne za kontrolu i nadzor radova na teritoriji, postali svjesni ove pravne konstrukcije.

Osim toga, da je to bio slučaj, odnosno da je uprava bila svjesna da postoji bespravna gradnja, automatski bi morala postupiti tako što bi naredila rušenje te građevine jer se smatra nelegalnom.

Ono što se dešava je da Španska administracija , zbog istog principa sigurnosti u pravnom prometu pravnih i privrednih radnji, ne može na neodređeno vrijeme djelovati protiv onih radova i građevina koje su izvedene na crno.

Uz to, različiti španski regionalni propisi uvijek utvrđuju maksimalno vremensko ograničenje za javne uprave da otkriju radove i građevine koje se grade bez dozvole, te da ih tako mogu kazniti kroz administrativne sankcije, novčane kazne, pa čak i naloge za rušenje. Nakon ovog vremena, a da administracija nije otkrila, ili nije postupila protiv izgradnje, ona postaje legalizovana i patrimonijalizovana u vlasničkoj imovini.

“Fuera de ordenación” po regijama

Sada ćemo razgovarati o dva slučaja, o Valensijskoj zajednici i Andaluziji.

Fuera de ordenación u regiji Valensija

U Zajednici Valensije, propisi se zasnivaju na Zakon 5/2014 od 25. jula o “Planiranju teritorije, urbanističkom planiranju i pejzažu” Valensijske zajednice (poznatije kao ” LOTUP “), koji je izmijenjen prošle 2019. godine, kroz zakon od 5. februara, koji je na snazi ​​od 8. februara 2019. godine.

Ovaj zakon utvrđuje sljedeće rokovi trajanja :

Da bi se odredio rok trajanja postupanja uprave u ovim slučajevima, potrebno je razlikovati dva slučaja:

• Neizgrađeno zemljište, rustikalno, zaštićeno . Za radove koji se nalaze na neizgradivom ili zaštićenom zemljištu, nema roka trajanja .

Dakle, bez obzira da li je istekla mogućnost finansijskog sankcionisanja navedenih radova, uprava može u svakom trenutku narediti rušenje objekata izgrađenih bez dozvole, jer, kako kažemo, pravo uprave to ne propisuje.

• Urbano ili urbanizirano zemljište: Što se tiče urbanog razvojnog zemljišta, rok zastarelosti za one građevine za koje do stupanja na snagu ZOOUP-a (avgust 2024. godine) nije bio propisan rok zastarelosti prema ranijem zakonu je 15 godina. Prethodni rok zastare bio je 4 godine.

Drugim riječima, moguće je prijaviti rad bez licence sve dok je prethodno završen Avgust 20, 2010 . Ovaj datum je veoma važan, jer znači četiri godine prije stupanja na snagu LOTUP-a, a to je bilo tačno 20.

S kojim, radovi na gradskom orurbanizibilnom zemljištu za koje je danom stupanja na snagu ovog zakona bio propisan rok izgradnje koji je protekao više od četiri godine (odnosno svi radovi završeni do avgusta 2010. godine), mogu se legalizovati pristup registru imovine.

Kako god, one građevine na građevinskom gradskom zemljištu koje su izgrađene bez dozvole nakon datuma 20. , kao što su npr. 2011., 2012., 2013. itd., rok zastare naloga za rušenje navedenih objekata to će biti 15 godina .

Isto se dešava i sa izgrađenim konstrukcijama zajedničko neizgrađeno zemljište , koji mogu imati pristup imovinskom registru pod uslovom da su izgrađeni prije 20. avgusta 2010. godine.

Međutim, i što je veoma važno, one građevine na neizgrađenom zemljištu koje su završene u avgustu 2010. godine, podležu režimu neograničenosti Zakona 2014/XNUMX, LOTUP-a.

I s obzirom na zaštićeno neizgrađeno zemljište, mogu se proglasiti samo one građevine bez dozvole koje su završene prije 1. februara 2002. godine.

To je tako, jer se ovaj datum poklapa sa protekom četiri godine koje je regulisalo prethodno zakonodavstvo i sa stupanjem na snagu Valensijskog urbanističkog zakona 16/2003, koji je stupio na snagu 1. februara 2006. godine, kojim je ustanovljena nestarost. za zaštićeno zemljište.

Koncept Fuera de ordenación u Andaluziji - “DAFO”

Isto se događa u Andaluziji, iako ne postoji razlika između urbanog i neurbaniziranog. U oba slučaja, Zakon o urbanističkom planiranju Andaluzije 7/2022, u svojoj formulaciji nakon posljednje izmjene od 8. februara 2012. godine, povećava rok zastare prava administracije da zahtijeva rušenje objekata sa 4 na 6 godina. . građena bez dozvole.

Kao iu Zajednici Valensije, ovaj period se smatra primjenjivim na radove bez licence za koje je, na dan usvajanja zakona, protekao period od 4 godine utvrđen u prethodnim zakonima. Drugim riječima, svi objekti izgrađeni prije 8. februara 2008. godine mogu biti legalizovani.

Dakle, za one građevine izgrađene nakon ovog datuma, rok zastare je 6 godina.

Interpretacija “Fuera de Ordenación” u Kataloniji

Isto se može reći iu Kataloniji. Zakonodavna uredba 1/2010, od 3. avgusta, kojom se odobrava revidirani tekst Katalonskog zakona o urbanističkom planiranju, povećao je rok zastare za akciju vraćanja urbanističke zakonitosti zgrada sa 4 na 6 godina.

Odnosno, tražiti njegovo rušenje ili rušenje.

Međutim, u Kataloniji nije dato andaluzijsko i valencijansko tumačenje roka u kojem počinje primjenjivati ​​novi produženi rok od 6 godina. Prema katalonskim kriterijumima, oni radovi koji su izgrađeni pre usvajanja zakona, odnosno 3. avgusta 2010. godine, imali bi rok zastare od 4 godine. A oni sagrađeni kasnije, termin bi bio 6.

U REDU. Razumije se!. Dakle, ako imam građevinu bez dozvole u kojoj su protekli rokovi utvrđeni zakonodavstvom moje autonomne zajednice bez sankcionisanja, da li je moj dom 100%?

Odgovor je malo komplikovan.

Kao što smo naveli u ovom izvještaju, prolazak roka za sankcionisanje/kažnjavanje građevine daje ovlašćenje da se navedena građevina upiše u registar imovine. Ovo znači to:

Vlasnik može “posjedovati” djelo bez licence. Može se staviti pod hipoteku, dati u zakup, prodati, naslijediti, pokloniti, itd, španski sistem više ne može dekretirati njegovo rušenje. 

Međutim, iako španski sistem priznaje takvu konstrukciju kao legalnu, ne može joj dati sva prava i prednosti koje ima legalna konstrukcija. Drugim riječima, španski sistem ne može asimilirati nelegalne gradnje koje nisu poštovale zakon, koje nisu plaćale građevinske takse, arhitekte itd., sa legalnim radovima koji su prošli kroz ove procedure, izgrađeni u skladu sa zakonom i koji su Platili su sve pripadajuće poreze i troškove.

Iz tog razloga, ovi objekti koji su građeni bez dozvole, a koji su upisani u zemljišne knjige, katalogizirani su na poseban način. Nazivaju se „van normativnog“ (“FUERA DE ORDENACIÓN”) konstrukcije.

Ova vrsta gradnje podliježe određenim ograničenjima u pogledu legalnih konstrukcija:

• Nije im dozvoljeno više od reformskih radova ograničenih na očuvanje, sigurnost i zdravlje. Stoga im nije dozvoljeno izvođenje radova na sanaciji.
• Radovi proširenja postojeće građevine nisu dozvoljeni.
• U slučaju da je građevina prirodno srušena (zbog prirodnih uzroka, ruševine ili katastrofe, poplave itd.), ne mogu se obnoviti. Ne mogu se obnoviti.
• Imaju problema da dobiju potvrdu o stanovanju. U zavisnosti od regiona, Gradska vijećnica može zatražiti od njih da izvrše neke urbanističke radove (u rustikalnom stilu) kako bi dobili stambeni list, ili će u potpunosti odbiti, ili čak zatražiti rušenje nelegalnog dijela zgrade da bi izdali stambeni list.

U ovom trenutku, kada govorimo o Potvrdi o stanovanju:

• Andaluzija: Ne dozvoljavaju Potvrdu o stanovanju za kuće ili građevine Fuera de Ordenación, ali daje ono što oni zovu “DAFO” (“Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación”), gdje, iako ne postoji uvjerenje o stanovanju, vlasništvo može se priključiti na vodu i struju na legalan način.
• Valencijska zajednica: Ne dozvoliti stambeni list na ovu vrstu kuća, ali je u rustikalnom zemljištu napravio sistem legalizacije gdje, ako se radi neka vrsta radova na poboljšanju okolnih puteva, trotoara, i postavljanju savremenih sistema za prečišćavanje zaostalih voda, ovlašćuje sertifikat o stanovanju, pa čak i mogućnost da se izvrše strukturne reforme u imovini, pa čak i prava na obnovu u slučaju propasti.

Mali vodič za razliku Licenca za glavne radove  i Licenca za manje radove

Licenca za glavne radove

Riječ je o građevinskoj dozvoli dobivenoj od Vijećnice za radove koji zahtijevaju tehničku složenost i ekonomski su važni. Iz tog razloga ovi radovi moraju biti regulisani propisima o bezbednosti, useljivosti itd.

Za dobijanje licence za glavne radove, ARHITEKTSKI PROJEKAT moraju pripremiti arhitekte, inženjeri itd.

Po pravilu, veća građevinska dozvola je potrebna u sljedećim situacijama:

• Ukupna sanacija stambenog prostora.
• Radovi koji utiču na strukturu kuće (temelji, konstrukcija, fasada, krov itd.)
• Povećajte visinu zgrade ili zapreminu.
• Radnje vezane za zaštitu od požara.
• Rušenja, ili podjele.
• Promjene u namjeni zgrade ili kuće.
• Kondicioniranje poslovnih prostora.
• Novogradnja.
• Radovi koji utiču na zajedničke elemente zgrade.

Licenca za manje radove

Manji radovi za reforme itd. takođe zahtevaju licencu. Međutim, radi se o jednostavnim radovima, koji ne zahtijevaju projekt ili specijalizirane projekte, a imaju i mnogo nižu cijenu. Primjeri za to mogu biti male reforme, promjene zidova ili obloga, projekti unutrašnjeg uređenja, uklanjanje arhitektonskih barijera, promjena pločnika, obnova kuhinje ili kupatila, ugradnja grijanja, kanalizacije, vodovoda i struje, istraživanja, ispitivanja itd.

Primjer legalizacije u regiji Valensija

Kuća izgrađena u rustikalnom zemljištu u regiji Valensija 1979. godine.

Nekretnina je smještena u RUSTIČNOJ zoni na manje od 10.000 m2 (minimalna veličina parcele za pravo građenja na tom području). I građena je od 1979. godine. Dakle, bila je prilično stara nekretnina. Zbog činjenice da se radi o starom imanju, Gradska vijećnica poštuje postojeće objekte koje, sagrađene na manje od 10.000 m2, te „van normativno“ smatraju ove objekte „pravno konsolidovanim“. Na primjer, trenutne edifikacije se ne mogu produžiti. Dakle, nove gradnje na imanju se ne mogu graditi. Vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme na ovakvim nekretninama, ali ne i dogradnje, izgradnju drugih objekata poput garaža, bazena itd.

Također, Gradska vijećnica možda neće odobriti dozvolu za reformu „bitnih“ konstruktivnih dijelova zgrade kao što su temelji, krov, itd. Gradska vijećnica će prihvatiti „reformisanje“ postojeće kuće i „popravku“ postojeće strukture, ali ne "skinite" sa starih dijelova da biste ugradili nove. Na primjer, u slučaju prirodne katastrofe ili poplave koja može utjecati na strukturu kuće, Vijećnica ne može dati pravo na „obnovu“ imovine. Dakle, kao zaključak, Gradska vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme da se održi konstrukcija, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova i sl. Zbog te činjenice preporučujemo da svoje osiguravajuće društvo uputite da elementarne nepogode i druge postojeće građevine moraju biti pokrivene obaveznim osiguranjem za ugovor sa kućom po završetku.

Vidjeli smo da područje NIJE spojeno na glavni kanalizacioni sistem.

Pravne posljedice kuća kada se smatraju "Fuera de Ordenación" u regiji Valensija 

 Ako ne budu kažnjeni prije avgusta 2010. godine, ne mogu biti kažnjeni kasnije, niti ih španski sistem ne može srušiti, a do tada su pravno konsolidovani.

• postojeći konstrukcije se poštuju u njihovoj veličini, ali nije moguća izgradnja nove zgrade element niti da se postojeći proširis.
• Također, zbog ove činjenice, Vijećnica poštuje postojeće konstrukcije, ali ne mogu se produžiti. Dakle, nove gradnje u nekretnini se ne mogu graditi.
• Gradska vijećnica omogućava unutrašnje reforme na ove vrste nekretnina. Ali, zbog činjenice da je imovina van normativnog okvira, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu „bitnih konstruktivnih dijelova“ zgrade poput temelja, krova itd. kuće, te „popravljati“ postojeću konstrukciju, ali ne i „skidati“ sa starih dijelova radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju da postoji „požar“, ili poplava koja može uticati na kuću na njenoj strukturi, Vijećnica ne može dati pravo na „obnovu“ imovine. Dakle, kao zaključak, Vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme za održavanje konstrukcije, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova itd.
• Jedan od uslova za dobijanje razmatranja “van normativnog” je dokaz da imovina nije kažnjena tokom 15 godina nakon izgradnje.

Potvrda o stanovanju 

Druga stvar je da, u zavisnosti od gradske vijećnice područja i pojedinačnih zakonskih uvjeta izgradnje i/ili parcele, posjedi u “Fuera de Ordenación” može imati, ili ne, Potvrdu o stanovanju, a u zavisnosti od toga, Gradska vijećnica može zahtijevati određene pravne aspekte ili radove u posjedu kako bi dobila ili obnovila ovaj certifikat.

Za vašu informaciju, ovo je dokument koji je izdala Gradska vijećnica područja u kojem potvrđuju da je nekretnina ispunjava uslove stanovanja.

Ova nekretnina nije dobila “Potvrda o stanovanju” (CH), a u Gradskoj vijećnici nam je potvrđeno da trenutno nije moguće dobiti ovu potvrdu.

Ovaj dokument je takođe potreban za priključiti vodu i struju na imanje i da izvršite izmjene ugovora za vodu i struju na vaše ime.

Razvoj troškova urbanizacije kako bi se završio proces legalizacije u regiji Valensija

U skorijoj budućnosti, Vijećnica može zahtijevati od sadašnjih vlasnika, u smislu boljeg i ugodnijeg korištenja svoje imovine, da izvrše/plate neke radove na poboljšanju infrastrukture kao što su ulice (pješačke površine), trotoari, javna rasvjeta, kanalizacija i sl., pa čak i davanje dijela parcela cestama, pješačkim ili zelenim površinama.

Trebalo bi vidjeti kakve će radove Gradska vijećnica ubuduće projektirati da traži vlasnicima i ko će to platiti. U ovom trenutku, novi zakon nedavno usvojen 2019. godine (LOTUP) ima duh da djeluje sa ovakvim grupama kuća kako bi se razvili neki urbanizacijski radovi koji još uvijek nisu potvrđeni zakonom.

Samo da napomenem da je najskuplji trošak urbanizacije priključak na kanalizaciju iz Grada. Kako su ove nekretnine prilično udaljene od grada, moglo bi se prihvatiti da, umjesto spajanja na glavni kanalizacioni sistem, omogućiti vlasnicima da ugrade septičke jame sa sistemima za prečišćavanje za filtriranje i pročišćavanje otpadne vode

Većina nekretnina u ovoj oblasti nema zvanično uređene ili moderne septičke jame za prečišćavanje zaostalih voda. Dakle, ako se u budućnosti predstavi projekat Vijećnice, neposredni trošak će biti ugradnja moderne septičke jame u posjed.

Kako nam je saopšteno iz Agencije za nekretnine, septičke jame nisu usklađene sa važećim propisima, što se vrlo često dešava.

Iako urbanizacijski plan nije predstavljen i urbanizacija nije završena, Vijećnica bi mogla stvoriti probleme u odobravanju strukturalnih reformi na imovini. Postojeće građevine se poštuju u svojoj veličini, ali bi moglo biti teško dobiti licencu ili dozvole za izgradnju novog građevinskog elementa ili čak proširenje postojećih.

Ali, ako se kuće u okolini poboljšaju urbanizacijskim radovima potrebnim putem urbanizacijskog plana (koji se naziva MINIMIZACION DE IMPACTO ABIENTAL), one će imati sljedeće prednosti:

• Kuća će se smatrati „potpuno legalnom“ izgradnjom, tako da se više neće smatrati „van normativnog“, pa će biti dozvoljena obnova postojećih građevina, strukturne reforme, obnova itd.
• Nekretnina će imati stambeni list