Eksproprijacija imovine u Spain-Land's Grab

Eksproprijacija se definiše kao „uzimanje zemljišta bez saglasnosti vlasnika…“.

Teško je zamisliti vršenje državnih ovlasti koje može imati direktniji uticaj na vlasničko pravo vlasnika od uzimanja vlasničke zemlje bez saglasnosti vlasnika.

Kao profesionalci nas često konsultuju oba vlasnika zemljišta u pitanjima eksproprijacije. Često su pitanja procjene vrijednosti koja se javljaju u zahtjevima za eksproprijaciju složena.

Razumijevanje procesa eksproprijacije može biti od značajne pomoći za procjenitelja, koji je već suočen sa značajnim zadatkom.

Ova prezentacija ima za cilj da pruži opšti pregled i razumevanje procesa eksproprijacije od početka do kraja. Razumljivo, proces eksproprijacije je visoko tehnički i specijalizovan, a i za vlasnike zemljišta i za organe za eksproprijaciju, stručni savjeti o kritičnim strateškim pitanjima uz razumijevanje procesa mogu napraviti razliku između poštenog i pravičnog rezultata i katastrofe.

Ukoliko je eksproprijacija opravdana svrhom „javne komunalne djelatnosti“, vlasnik se ne može protiviti ovoj odluci uprave.

Neophodna ili obavezna eksproprijacijska upotreba da bude uzrok nepovjerenja među građanima, jer podrazumijeva da se oni prisile da predaju upravi svoju imovinu ili imovinu. U procesu izgradnje puta, mosta ili sportskog prostora (javna infrastruktura), vrlo često je potrebno tražiti vlasništvo nad zemljištem koje pripada pojedinostima. Mora se uzeti u obzir da je javna uprava jedini subjekt koji ima dovoljno sposobnosti da prisili pojedince da daju svoju imovinu. I, protiv ove moći, pojedinac se ne može suprotstaviti.

Na primjer, vlasnik dobija naknadu za ekonomsku štetu ili zamjenu za drugu imovinu. Ova kompenzacija je poznata kao “fer cijena” (Justiprecio), što, nažalost, vrlo često nije tako „pošteno“ koliko je poželjno, i predstavlja najborbeniju tačku u tom procesu.

Uzroci eksproprijacije. Spanish Laws

Obavezna eksproprijacija podrazumijeva prenos vlasništva sa određenog na Upravu, koja ga može steći i bez saglasnosti vlasnika. Regulisano je u Zakon o obaveznoj eksproprijaciji, iz 1954. (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), regulatorni akt iz 1957. (RD 1957), i novi Zakon o vraćenom zemljištu od 20. juna 2008. (Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Osnovna posljedica ovih propisa je obaveza davanja imovine koju zahtijeva uprava, kada je svrha korištenja u skladu sa zakonima.

Zakoni potvrđuju da o eksproprijaciji može odlučivati ​​imanje, regionalna vlada (Autonomna zajednica), Pokrajina (Provincia), Ostrvo ili Lokalno vijeće (Town Hall), i predstavlja najapsolutniju manifestaciju Javne moći, pred kojom pojedinac ne može napraviti nikakvu pravnu opoziciju ako je radnja propisno opravdana i u skladu sa zakonima.

Da li je iz tog razloga prvi korak u procesu eksproprijacije deklaracija “Javno komunalno preduzeće” od imovine ili prava eksproprijacije. U stvari, apsolutno je neophodno proglasiti to pravo ili imovinu kao „javno preduzeće“.

Ovaj zahtjev “javnog preduzeća” je toliko važan da organizam koji mora izvršiti eksproprijaciju mora biti “javni”. To znači, na primjer, u AVE projektu u regiji, institucija za eksproprijaciju je Ministarstvo javne infrastrukture (Ministerio de Obras Públicas), a ne RENFE niti ADIF.

Koje stvari mogu biti eksproprisane?

Iako se u najvećem broju slučajeva eksproprijacije odnose na vlasništvo nad nekretninama, može biti predmet eksproprijacije bilo koje vrste imovine poput umjetničkih djela, automobila, plovila, obveznica, dionica i svih drugih prava koja u određenim okolnostima mogu biti neophodan za “Javno komunalno preduzeće”.

Proces eksproprijacije

Prvi korak je deklaracija o “javnom komunalnom sektoru”. Ova izjava se uvijek mora dati putem pravnog akta, ili u sporazumu Vijeća ministara (Consejo de Ministros), osim u onim slučajevima u kojima je imovina ili imovina apsolutno „bitni“ za javne projekte koje će razvijati Estate.

U ovim poslednjim slučajevima, „javno preduzeće” se smatra implicitnim, a uprava samo treba da objavi imovinu ili imanja za eksproprijaciju u javnom službenom biltenu (Boletín Oficial del Estado – BOE), u službenom biltenu pokrajine (Boletín Oficial de la Provincia) i jedna od najpopularnijih novina u provinciji.

Nakon ove publikacije, započinje vremenski interval od 15 dana javnog informisanja. Prepustit će pojedinostima na koje se to odnosi da se eventualno protive i isprave nepravilnosti u informacijama.

Nakon ovih 15 dana, slijedi još 20 dana u kojima uprava proučava svaki od prigovora ili dobijenih nepravilnosti. Nakon tog vremena, administracija izjavljuje „neophodnost zauzimanja“ (necesidad de ocupación), koja mora biti objavljena i obaviještena pojedinačno za sve pogođene.

U stvari, veoma je važno pojedinačno obavještavanje o pojedinostima koje su uključene. Inače, eksproprijacija ne može biti „zakonita“. Protiv ovog obavještenja, pojedinac se ne može protiviti, ali može smatrati nevažećom izjavu o “javnoj korisnosti” svoje imovine, i/ili izjavu o “neophodnosti zauzimanja”, u upravnom procesu i pred sudovima i tribunalima.

Jedan od najpopularnijih uzroka protivljenja procesu eksproprijacije su greške u procesu javnog informisanja od 15 dana.

Nakon što dobiju obavještenje, pojedinci imaju 10 dana da se protive tom obavještenju. Ovo protivljenje će biti direktno stavljeno u upravni proces, a ne u sudove, a administracija će imati 20 dana da odluči. U međuvremenu, proces eksproprijacije će biti u pripravnosti sa ograničenjem od 30 dana.

“Poštena cijena” – Justiprecio

Nakon potvrde eksproprijacije, pogođeni će imati pravo na naknadu, koja je poznata kao “fer cijena” ili “Justiprecio”. Iznos ove naknade se obračunava uz prethodnu procjenu imovine i prava koja se eksproprisaju, a može se „prijateljski“ dogovoriti između dijelova za 15 dana.

Ako je ovaj iznos dogovoren, proces će biti završen.

Na primjer, ako se dijelovi ne slažu sa tom cijenom, mora se otvoriti novi proces u kojem administracija ostavlja 20 dana vlasnicima da iznesu svoja razmišljanja o procjeni vrijednosti imovine i predlože cijenu (Hoja de Aprecio ).

Uprava tada može prihvatiti ili odbiti ovaj prijedlog. Ako prihvati, onda će proces biti završen.

Na primjer, ako uprava odbije prihvatiti predloženu cijenu dijela, onda će izvršiti još jednu procjenu (Hoja de Aprecio) koja će ga obavijestiti vlasnika da ga prouči na rok od 15 dana.

Ako prihvati, onda će proces biti završen.

Na primjer, ako vlasnik ne prihvati posljednju cijenu koju je ponudila uprava, onda će slučaj biti odnesen pokrajini Tribunali za eksproprijaciju (Jurado Provincial de Expropiación), koji će konačno odlučiti o Fer cijeni.

Ovi sudovi se nalaze u glavnom gradu pokrajine (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencia, Málaga, Granada, Cádiz), a formiraju ih jedan predsjednik i četiri pomoćnika, kao javni funkcioner, predstavnik Udruženja poljoprivrednika (Cámara Agraria) i notar. Njihova funkcija je da prouče prijedloge cijena iz dijelova i da daju odgovarajuću odluku. U teoriji im treba najviše 8 dana da donesu odluku (iz mog iskustva znam da im je potrebno, ponekad i godinu ili dvije!).

Odluka Tribunala za eksproprijaciju može se odbiti i poslati višem sudu. Ako dođe do kašnjenja odluke Suda za eksproprijaciju duže od 6 mjeseci, kamate se mogu pridružiti iznosu naknade. A, ako postoji odluka o cijeni, a administracija ne plaća više od 2 godine, mora se izvršiti nova procjena imovine kako bi se nakon tog vremena provjerila njena vrijednost, to se zove “retasación”.

Nakon predstavljanja „retasación“, počnite ponovo proces za dobijanje nove „fer cene“. Nakon što se nova cijena dobije i plati, nekretninu može zauzeti uprava na ograničeno vrijeme. Ponekad, uprava odluči da zamijeni cijenu za plaćanje imovine koja je eksproprisana drugom nekretninom.

Prava povrata

Proces eksproprijacije se može produžiti na nekoliko godina dok se oba dijela ne dogovore oko “fer cijene”, iako to ne znači da se proces eksproprijacije tu zaustavlja. Na taj način, Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE), uveo je „pravo na povraćaj“. Ovo pravo omogućava vlasniku da povrati imovinu u cijelosti, ili djelimično, uz odgovarajući povrat primljene naknade, ako projekat koji je doveo do eksproprijacije ne ide dalje.

Ovo su slučajevi:

• Uprava odlučuje da ne nastavi s projektom
• Nakon dvije godine od zauzimanja imovine od administracije bez ikakvih radova na imovini.

• Projekat je razvijen, ali funkcija koja sada ispunjava imovinu nije „Javno preduzeće“. Na primjer, u slučaju AVE, zemljište je uzeto za pravljenje Željezničke stanice, a sada se ta stanica uopće ne koristi, vlasnik ili njegovi nasljednici mogu iskoristiti pravo ponovnog sticanja imovine uz plaćanje naknade primljeno za eksproprijaciju (koja bi se do tada ažurirala).– Ukoliko zemljište ne služi prethodno razmatranoj upotrebi, ali se može koristiti

  za drugu “javnu upotrebu”.

Postoje samo dva izuzetka od tog pravila, u kojima pravo na povraćaj ne može djelovati:

– Ako zemljište ne služi prethodno razmatranoj upotrebi, ali se može koristiti

za drugu “javnu upotrebu”.

– Ako se zemljište koristi u komunalne svrhe duže od 10 godina.