“COMPLEMENTARIALETTERS” iz španske poreske uprave kada ste kupili povoljnu nekretninu (jeftina cijena)
U posljednjih nekoliko godina viđamo klijente koji su dobijali dopise od regionalne poreske uprave da im je zatražen dodatni porez na kupovinu imovine. Koncept je lako objasniti: prema španskom zakonu, poreska uprava ima dobio kapacitet da poništi deklarisane vrijednosti transakcija kako bi tražio dodatni porez na osnovu toga što je deklarirana cijena bila „ispod tržišne vrijednosti“.
Ova slova se trenutno nazivaju “komplementari”.
Objasnit ćemo vam ovu stvar slijedeći primjer.
Slika da imate nekretninu za preprodaju u procesu kupovine po cijeni za koju 345.000 EUR, u regiji Valensija.
Vrijednost ove transakcije je 345.000 EUR
Ova cijena se naziva REALNO-KOMERCIJALNA VRIJEDNOST i predstavlja vrijednost koja se koristi za izračunavanje poreza koji proizilazi iz kupovine i poreza na prodaju.
U slučaju preprodaje, porez koji se primjenjuje je porez na kupovinu (Transfer Tax – ITP), koji u Valensiji iznosi 10% cijene.
Međutim, iako je vrijednost kupovine je 345.000 EUR (REALNA VRIJEDNOST), španska administracija ima do 4-5 godina da pregleda i preispita cijenu koja se koristi kao osnovica poreza i koja se plaća na ovu nekretninu (REALNA VRIJEDNOST). Dakle, tokom ovog perioda od 5 godina uprava može izvršiti uvid u transakciju i može uzeti u obzir u svojim kriterijumima da vrijednost koja će se koristiti za obračun poreza na ovu prodaju, umjesto plaćene cijene (REALNA VRIJEDNOST), bude 345.000 EUR mora biti veći, npr. 400.000 EUR. Ovu posljednju vrijednost nazivamo FISKALNA VRIJEDNOST (“Valor Fiscal").
Ako će to biti slučaj, španska administracija može zahtijevati od vas da platite razliku u obje vrijednosti, STVARNU VRIJEDNOST (345.000 EUR.) i FISKALNU VRIJEDNOST (onu koju je izračunala uprava: 400.000 EUR). Dakle, administracija može tražiti da platite porez od 10% na 400.000 EUR, a ne na 345.000 EUR.
A način obračuna poreza koji treba platiti biće na prekoračeni iznos kada se koristi fiskalna vrijednost. Koristeći ovaj primjer:
- 10% od realno-komercijalne vrijednosti iznosi 34.500 eura
- 10% od fiskalne vrijednosti je 40.000
40.000 – 34.500 = 5.500 EUR kao za višak
Postoji li način da se otkrije fiskalna vrijednost transakcije imovine?
Da, postoji, kod službena stranica Catastro ali morate imati službeni digitalni certifikat u Španjolskoj. Obično vaš advokat to mora učiniti kada je proces kupovine otvoren.
Međutim, čak i kada dobije tu vrijednost sa službene Catastro stranice, tokom 4-5 godina španska administracija može istražiti i osporiti Real-Commercial cijenu dogovorenu sa kupcem-prodavateljem. Dakle, kako bismo vas jamčili od bilo kakvih pregleda na ovoj banji, bilo bi preporučljivo da na dan kupovine izvršite PROCJENU nekretnine od strane stručnjaka – ARHITEKTE. Ova PROCJENA će pomoći da se španskoj administraciji pokaže STVARNA VRIJEDNOST imovine, a vi biste imali više argumenata da se suprotstavite budućim eventualnim inspekcijama ovih vrijednosti u budućnosti.
