Zakon 12/2023, od 24. maja, o pravu na stanovanje (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Kliknite ovdje da vidite zakon .
I.- OPŠTI ASPEKTI
The Zakon o stambenom pravu stupio je na snagu 26. maja 2023. godine nakon objavljivanja u Službenom državnom glasniku (BOE). Uprkos kritikama iz sektora nekretnina, zakon sa sobom donosi propise o deložaciji, založnim pravima na praznim kućama, ograničenju ažuriranja najma i nove poreske olakšice za vlasnike.
Referentni indeks biće kreiran koji će zamijeniti CPI u obračunu prihoda. Glavne kontroverze su usredsređene na figuru „velike vilice“ i na prepuštanje stvaranja napetih područja za iznajmljivanje u rukama Autonomnih zajednica (CCAA), što će implicirati kontrolu tržišta iznajmljivanja.
INTERVENCIONISTIČKA PRIRODA DRŽAVE
Ovaj zakon postaje prvi državni propis koji reguliše pravo na stanovanje od donošenja Ustava.
To je jasno intervencionistički zakon Centralne države o regionima i autonomnim zajednicama, jer ograničava i uslovljava ovlašćenja na nivou nekretnina i gradova koji su do danas odgovarali različitim regionima. Dakle, zakon uspostavlja pravila nadležnosti koje će primjenjivati autonomne zajednice, koje imaju punu nadležnost u stambenim pitanjima.
Takođe pretpostavlja jasnu intervenciju javnih ovlašćenja u privatnoj sferi jer se mešaju, ograničavaju i uslovljavaju privatni pravni odnosi između pojedinaca koji se odnose i na pravo na ugovor i na pravo svojine.
KOJI SU CILJEVI OVOG ZAKONA?
Ciljevi ovog zakona su:
- Urediti prava i dužnosti građana u vezi sa stanovanjem
- Olakšati pristup pristojnom i adekvatnom smještaju za osobe sa ekonomskim poteškoćama, garantirati funkcionalnost i sigurnost domova
- Definirati državno stambeno planiranje i programiranje
- Urediti pravni režim javnih stambenih parkova
- Promovirati razvoj tipologija stanovanja koje odgovaraju različitim oblicima suživota
- Poboljšati zaštitu u poslovima kupovine i zakupa stanova, između ostalog.
KOJE MJERE UVODI ZAKON?
Neke od značajnih mjera zakona koje će odmah stupiti na snagu su:
- Obaveza vlasnika i posrednika da daju podatke o stanovima i njihovim vlasnicima
- Kreiranje novog referentnog indeksa za ažuriranje prihoda
- Mogućnost oporezivanja praznih kuća.
Međutim, druge mjere, kao što je gornja granica zakupnina i područja pod stresom, podliježu deklaraciji CCAA i zahtijevat će dodatne procedure i uslove.
Ukratko, Zakon o stambenom pravu nastoji da reguliše različite aspekte u vezi sa stanovanjem, od prava građana do stvaranja javnih parkova za pristupačno stanovanje.
Iako je izazvao kontroverze, on označava prekretnicu jer je to prvi državni zakon koji reguliše ovo ustavno pravo, sa izraženom intervencionističkom prirodom.
KOJE MJERE JE NA SNAGU?
Mjere Zakona o stanovanju koje su već na snazi su sljedeće:
- Ograničenje na ažuriranje prihoda od najma : Od marta 2022. Indeks potrošačkih cijena (CPI) prestao je biti takozvani „Referentni indeks u ažuriranju zakupnina“.
Do 31. decembra 2023. godišnje povećanje zakupnine u postojećim ugovorima o zakupu ne može biti veće od 2%. U 2024. ovaj limit će biti povećan na 3%.
Počevši od 2025. godine, primjenjivat će se novi Indeks najma, koji će španska javna uprava objavljivati svake godine.
- Minimalne informacije u poslovima kupovine i iznajmljivanja stanova: Posrednici moraju pružiti detaljne informacije o nekretninama i njihovim vlasnicima u poslovima kupovine i iznajmljivanja. Ovo uključuje ekonomske uslove, licencu za rad ili potvrdu o mogućnosti stanovanja, bitne karakteristike kuće i zgrade, kao i identifikaciju prodavca ili stanodavca. Nepoštovanje može dovesti do ekonomskih sankcija.
Detaljne informacije o obavezi obavještavanja kupca ili zakupca možete pronaći u našem specijaliziranom članku EFEKTI ZAKONA O PRAVU NA STAN NA PROCES KUPOPRODAJE U ŠPANIJI .
- Vanredna produženja ugovora o najmu za ugrožene: Obavezno produženje na godinu dana utvrđuje se za ugovore o zakupu kada zakupac pokaže situaciju socijalne i ekonomske ugroženosti, a stanodavac je veliki vlasnik kuće.
- IBI doplata za prazne kuće : Uvodi se doplata na porez na nekretnine (IBI) za kuće koje nisu nastanjene najmanje dvije godine. Ova doplata može ići do 150% i primjenjuje se na nekretnine s najmanje četiri stana po vlasniku, osim ako postoje opravdani razlozi za privremeno upražnjeno mjesto.
Ovim mjerama nastoji se regulirati tržište stanova, kontrolirati cijene najma, poboljšati transparentnost u transakcijama i podstaći useljavanje u nenaseljene kuće.
“ZAŠTIĆENO STANOVANJE” ILI “Podsticano”
Uz prethodno navedene mjere, Zakon o stanovanju uključuje i druge odredbe koje se odnose na režim “zaštićenog” ili “stimuliranog” stanovanja, elektronsko plaćanje prihoda od zakupnine, broj velikog vlasnika kuće, troškove upravljanja nekretninama i promjene u deložaciji. , ovrhe i aukcije nekretnina.
Što se tiče “Zaštićenog stanovanja”, utvrđeno je da će ovi domovi biti podvrgnuti stalnom režimu javne zaštite, osim u opravdanim izuzecima. Osim toga, za njegovu prodaju ili iznajmljivanje će biti potrebno prethodno odobrenje odgovarajuće autonomne zajednice.
Što se tiče „podsticanog pristupačnog stanovanja“, javnim vlastima je dozvoljeno da promovišu postojanje ovih domova i primjenjuju ograničenja cijena kako bi se garantovao pristup osobama sa ekonomskim poteškoćama.
ZAVRŠENO JE PLAĆANJE NAJAMNINE “U GOTOVINU” ILI “GOTOVINU”.
Obaveza je utvrđena da plaćanja prihoda od zakupnine vrše se uglavnom elektronskim putem , osim u slučajevima kada jedna od stranaka nema pristup ovim sredstvima, u kom slučaju će biti dozvoljeno plaćanje u gotovini u iznajmljenom domu. .
KO SE SMATRA KAO “VELIKI DRŽALAC” KUĆA?
Figura velikog vlasnika kuće definira se kao fizičko ili pravno lice koje posjeduje više od 10 urbanih nekretnina ili izgrađene površine više od 1,500 m2 za stambenu namjenu .
Međutim, ova definicija se može prilagoditi u deklaracijama stresno okruženje stambenog tržišta , omogućavajući uključivanje vlasnici 5 ili više urbanih nekretnina u tim područjima , uz izjašnjenje nadležne uprave, odnosno autonomnih zajednica.
KO ĆE PLAĆATI NAKNADU AGENCIJI ZA NEKRETNINE?
Vlasnik.
Utvrđeno je da troškove upravljanja nekretninama i formalizacije ugovora mora snositi zakupodavac.
EVIKCIJE. VEĆA ZAŠTITA ZAKUPCA U SITUACIJI RANJIVOSTI
Zakon uvodi značajne promjene u postupcima deložacije, ovrhama i licitacijama imovine u situacijama ugroženosti:
- Zaštita se proširuje na korisnika stana u situaciji ugroženosti u postupcima deložacije i ovrhe.
- Uspostavljen je sistem obustave postupka deložacije na period od 2 mjeseca za fizička lica i 4 mjeseca za pravna lica.
- Utvrđeni su i dodatni uslovi za prihvatljivost tužbe u slučajevima kada je tužilac veliki vlasnik kuće, a dom uobičajeni stan korisnika u situaciji ekonomske ugroženosti.
- Na aukcijama nekretnina, od izvođača se traži da dokaže da li je stanar u situaciji ekonomske ugroženosti i da je između strana sproveden proces mirenja ili posredovanja.
Ove mjere nastoje da pruže veću zaštitu stanarima domova u ugroženim situacijama i regulišu različite aspekte koji se odnose na subvencionisano stanovanje i tržište nekretnina uopšte.
DEKLARACIJA O “NAPEĆENOM” STAMBENOM TRŽIŠTU
Zakon o stanovanju predviđa mjere koje čekaju proglašenje tržišnih područja pod stresom. Ove mjere će se primijeniti nakon što se područje proglasi takvom i kada se izradi poseban plan za ispravljanje uočenih neravnoteža. Neke od ovih mjera su sljedeće:
- Postojeći ugovori u područjima koja su deklarirana pod stresom održat će granice povećanja utvrđene na opštem nivou: 2% 2023., 3% 2024. i od 2025. novi referentni indeks zakupa.
- U stresnim područjima, zakupci mogu zatražiti vanredno produženje do 3 godine nakon zaključenja početnog roka ugovora, sve dok su ispunjeni određeni uslovi. Stanodavac će biti dužan prihvatiti ovo produženje, osim ako su ugovoreni drugi uslovi ili je dom potreban za ličnu upotrebu.
- U novim ugovorima potpisanim u oblastima koje su proglašene naglašenim, primenjivaće se specifični uslovi u zavisnosti od toga da li je zakupodavac mali ili veliki vlasnik. U slučaju malih vlasnika, ugovorena zakupnina ne može biti veća od zadnje zakupnine iz prethodnog ugovora, plus maksimalno povećanje od 10% u određenim slučajevima. Za velike vlasnike zakupnina će biti ograničena prethodnim ugovorom ili maksimalnom cijenom utvrđenom prema referentnim indeksima cijena.
- U stresnim područjima, strane se mogu dogovoriti da su određeni opšti troškovi u vezi sa održavanjem imovine odgovornost zakupca. Međutim, ako ova klauzula nije bila uključena u prethodni ugovor, neće biti odražena u novom ugovoru.
- Ustanoviće se novi referentni indeks za godišnje ažuriranje ugovora o zakupu stanova, koji će definisati Nacionalni institut za statistiku (INE) prije 31. decembra 2024. Ovaj novi indeks će služiti kao referentna granica kako bi se izbjegla nesrazmjerna povećanja u zakup ugovora o zakupu.
- Poreski olakšice za stanodavce stupaju na snagu 1. januara 2024. godine. Poreske olakšice se utvrđuju kako za neto prinos od najma općenito, tako i za specifične situacije, kao što su smanjenja zakupnine u ugovorima u stresnim područjima ili iznajmljivanje mladima u tim područjima. Ova smanjenja poreza će se primjenjivati samo u područjima koja su deklarirana kao stambena tržišta pod stresom.
Važno je naglasiti da ove mjere podliježu proglašenju stresnih stambenih tržišnih površina i odobrenju odgovarajućih posebnih planova.
PORESKI PODSTICATI
Druga završna odredba. Poreske olakšice koje se primjenjuju u porezu na dohodak fizičkih lica na zakup nekretnina za stanovanje.
Sa efektom za ugovore o zakupu stanova koji su sklopljeni od stupanja na snagu ovog zakona, u Zakon 35/2006, od 28. novembra, o porezu na dohodak fizičkih lica i modifikovani dio zakona o porezu na dobit i prihode nerezidenta, uvode se sljedeće izmjene. i bogatstvo:
Jedan. Član 2. mijenja se stav 23. koji glasi:
“2. U slučajevima davanja u zakup nekretnina za stanovanje, pozitivan neto prinos obračunat u skladu sa odredbama prethodnog odjeljka, umanjuje se:
a) Za 90 posto kada je isti stanodavac formalizirao novi zakup kuće koja se nalazi u područje sa stresnim stambenim tržištem , u kojoj je početna najamnina smanjena za više od 5 posto u odnosu na posljednju zakupninu iz prethodnog ugovora o zakupu za istu kuću, nakon što je primijenjena klauzula o godišnjem ažuriranju prethodnog ugovora, ako je primjenjiva.
b) Za 70 posto kada zahtjevi navedeni u slovu a) gore nisu ispunjeni, dolazi do bilo koje od sljedećih okolnosti:
1.º Da je poreski obveznik prvi put iznajmio kuću, pod uslovom da se nalazi u stresnoj stambenoj tržišnoj zoni i da je zakupac star između 18 i 35 godina. Kada postoji više zakupaca istog doma, ovo smanjenje će se primijeniti na dio neto prinosa koji proporcionalno odgovara zakupcima koji ispunjavaju uslove navedene u ovom pismu.
2. Kada je zakupac javna uprava ili neprofitni subjekt na koji se primenjuje poseban režim regulisan u Glavi II Zakona 49/2002 od 23. decembra o poreskom režimu neprofitnih subjekata. i poreske olakšice za pokroviteljstvo, kojim se stanovanje izdvaja u socijalni zakup sa mjesečnim primanjima manjim od onih utvrđenih programom pomoći za zakup državnog stambenog plana, odnosno smještaju za osobe u situaciji ekonomske ugroženosti iz Zakona 19/2021, od 20. decembra, kojim se utvrđuje minimalni vitalni prihod, odnosno kada je dom obuhvaćen državnim stambenim ili kvalifikacionim programom na osnovu kojeg nadležna uprava utvrđuje ograničenje prihoda od zakupa.
c) Za 60 posto kada je, ne ispunjavajući uslove iz prethodnih pisama, stan bio predmet a akcija rehabilitacije u uslovima predviđenim u tački 1. člana 41. Poreske uredbe koja bi prestala za dve godine. prije datuma ugovora o zakupu.
d) U 50 posto , u svakom drugom slučaju.
Navedeni zahtjevi moraju biti ispunjeni u trenutku sklapanja ugovora o zakupu, pri čemu se smanjenje primjenjuje sve dok se ispunjavaju.
Ova smanjenja će se primjenjivati samo na neto pozitivne prijave koje je porezni obveznik obračunao u samoprocjeni dostavljenoj prije pokretanja postupka provjere podataka, ograničene provjere ili inspekcijskog nadzora koji u svoju svrhu uključuje provjeru takvih prijava. .
Smanjenja se ni u kom slučaju neće primjenjivati u odnosu na dio pozitivnog neto prihoda ostvarenog od prihoda koji nije uključen ili od troškova koji su nepropisno odbijeni u samoprocjeni poreskog obveznika i koji su regulisani u bilo kojem od postupaka navedenih u prethodnom stavu. , čak i kada su te okolnosti iskazane ili prihvaćene od strane poreskog obveznika tokom vođenja postupka. Smanjenja se neće primjenjivati ni na one ugovore o zakupu koji nisu u skladu sa odredbama člana 6. člana 17. Zakona o urbanističkom zakupu.
The pozitivan neto prihod od kapitala nekretnina proizilaze iz sklopljenih ugovora o zakupu stanova prije stupanja na snagu Zakona 12/2023 , od 24. maja, za pravo na stanovanje, biće podvrgnuti smanjenju predviđenom članom 2. člana 23. ovog zakona u sadašnjoj verziji od 31. decembra 2021. godine.”
IBI SURCHARGE
U slučaju nekretnina za stambenu upotrebu koje su trajno prazne, općine mogu zahtijevati doplatu IBI-a do 50 posto od neto iznosa poreza.
U ove svrhe, imovine koja ostaje nezauzeta, neprekidno i bez opravdanog razloga, za a period duži od dve godine , u skladu sa zahtjevima, dokazima i postupkom utvrđenim poreskim pravilnikom, smatrat će se trajno nenaseljenom imovinom, a pripadati vlasnicima četiri ili više nekretnina za stambenu upotrebu.
Doplata može biti do 100 posto od neto iznosa poreza kada je period slobodnog radnog mjesta duže od tri godine , i može se mijenjati na osnovu perioda upražnjenog radnog mjesta.
Pored toga, opštine mogu povećati odgovarajući procenat doplate u skladu sa prethodno navedenim do 50 dodatnih procentnih poena u slučaju imovine koja pripada vlasnici dvije ili više nekretnina za stambenu upotrebu koji su nenaseljeni na istom opštinskom području.
U svakom slučaju, sljedeći uzroci smatraće se opravdanim:
- privremeni premještaj zbog posla ili obuke,
- promjena adrese zbog ovisnosti ili zdravstvenih razloga ili socijalne opasnosti,
- nekretnine namijenjene za stambeno zbrinjavanje drugog boravka s najviše četiri godine neprekidnog slobodnog radnog mjesta,
- nekretnine koje su podvrgnute radu ili rehabilitaciji, ili druge okolnosti koje onemogućavaju njihovo efektivno zauzimanje,
- da je dom predmet sudskog ili administrativnog rješenja kojim se onemogućava njegovo korištenje i raspolaganje ili da se radi o nekretnini čiji vlasnici, pod tržišnim uvjetima, nude na prodaju, a u ovoj situaciji najviše godinu dana, ili za iznajmljivanje, sa maksimalno šest mjeseci u ovoj situaciji.
Doplata, koja će se tražiti od poreskih obveznika ovog poreza, obračunavaće se 31. decembra i izmirivat će ga opštine godišnje, nakon što se na taj datum utvrdi upražnjenost imovine, zajedno sa administrativnim aktom kojim je ista izjavio. .
Prijavu općine kao trajno neupotrebljene imovine zahtijevat će prethodno saslušanje poreskog obveznika i akreditaciju od strane Gradskog vijeća za naznake slobodnog radnog mjesta, koje će se regulisati navedenim pravilnikom, u okviru kojeg se mogu pojaviti oni koji se odnose na podatke iz opštinskog registra, kao i potrošnja usluga snabdijevanja.»
REZERVA TLA
Dodijeliti adekvatno i dovoljno zemljišta za produktivnu i stambenu namjenu, uz rezervisanje u svakom slučaju dijela predviđenog za stanovanje pod režimom javne zaštite koji, u najmanju ruku, omogućava utvrđivanje njegove maksimalne cijene za prodaju, iznajmljivanje ili druge oblike pristupa stanovanju, kao što je pravo na površinu ili administrativna koncesija.
Ova rezerva će biti određena zakonodavstvom o teritorijalnom i urbanističkom planiranju ili, u skladu s njim, planskim instrumentima, garantovaće raspodelu svoje lokacije koja poštuje princip društvene kohezije i uključiće, kao minimum, zemljište potrebno za realizaciju 40 posto stambene građevne površine predviđene urbanističkim planiranjem na seoskom zemljištu koje će biti uključeno u nove akcije urbanizacije i 20 posto na urbanizovanom zemljištu koje mora proći kroz reformu urbanizacije ili akcije obnove.
TLACORP 2023
