U procesu kupoprodaje nekretnina veoma je važno voditi računa o odgovornostima koje preuzimaju prodavci i graditelji prilikom prodaje nekretnina kupcima.
Sasvim je normalno da se na tržištu nađu nekretnine koje se prodaju sa nedostacima, u kojima kupac ne zna dobro kako da postupi, niti koja su mu prava po zakonu kada otkrije probleme ili konstruktivne nedostatke koji ranije nisu uočeni. rasprodaja.
Važno je utvrditi koja su prava i obaveze od prodavaca, i od graditelja, kao i od kupaca koji stiču nekretnine u Španiji. Zato smo kreirali ovaj izvještaj da razjasnimo koncepte i procedure prilikom potvrđivanja vizuelnih ili skrivenih nedostataka.
NEDOSTACI:Prvo, hajde da identifikujemo šta razumemo pod „nedostaci”. Razumijemo nedostatke ili konstruktivne nedostatke bilo kakav nedostatak koji nađemo u konstrukciji i koji umanjuje njen kvalitet. Ovaj nedostatak, mora rezultirati na takav način da vlasnik ne može uživati i koristiti nekretninu na normalan način.
Osim toga, možemo identificirati da se nedostatak ili konstruktivni nedostatak može smatrati „ozbiljan"Ili"grob” u slučaju da, da ga je kupac otkrio prije prodaje, odbio bi kupovinu, ili bi to bio rezultat pregovaranja o cijeni sa prodavcem.
DVA VRSTA DEFEKATA: Vizuelni i Skriveni
Vidljivi nedostaci su oni koji se lako mogu otkriti vizuelnim pregledom, bilo u procesu izgradnje zgrade, bilo vizuelnim pregledom od strane kupca. Odnosno, bilo ko ih lako može otkriti bez znanja ili pripreme.
Ovi vidljivi nedostaci nisu odgovornost prodavca. Stoga prodavatelj ne snosi odgovornost za vidljive nedostatke koje je kupac na ovaj način mogao otkriti, posebno ako ne utiču ili ne mijenjaju cijenu nekretnine.
Skriveni nedostaci, na primjer, one koje nije bilo moguće otkriti procesom izgradnje, jer nisu lako vidljive. U slučaju novogradnje, ove nedostatke nisu otkrili različiti stručnjaci, poput arhitekata, inspektora, itd. tokom procesa izgradnje.
Ne mogu svi nedostaci proizaći iz odgovornosti. Da bi to bio slučaj, efekat mora ispunjavati ove uslove:
- Da to nije bilo lako otkriti
- Da kupac nije znao za to
- Da je postojao prije finalizacije kupovine
Kao primjer, navest ćemo koji su skriveni nedostaci koji se najčešće ponavljaju u kazuistici:
- Oštećenja koja utiču na strukturu objekta. To su nedostaci u radu koji bitno utiču na stabilnost i strukturu zgrade.
- Problemi curenja, hidroizolacije, koji uzrokuju curenje u kući.
- Problemi slijeganja zgrada. Kada je zgrada izgrađena, na njoj se mogu pojaviti pukotine, pukotine itd. koje se pojavljuju zbog lošeg slijeganja zgrade, a uzrokovane lošim podrumom.
ODGOVORNOST
Kada se razmatra odgovornost za skrivene nedostatke, potrebno je razlikovati kuće izgrađene u novogradnji i prodajne kuće.
U novim domovima garancija i pravo kupca na potraživanje skrivenih nedostataka dijele se na tri vrste:
- JEDNA GODINA: Problemi u završnim obradama kao što su unutrašnji trotoari, eksterijeri, stolarija, novi aparati itd. GODINE od datuma izgradnje, ili ŠEST MJESECI od datuma kupovine/završetka.
- TRI GODINE: Za nedostatke nastale na posjedu i koji direktno utiču i degradiraju njihovu pogodnost za stanovanje. U ovom slučaju radi se o problemima koji utiču na higijenu, zdravlje, vodonepropusnost, zdravlje itd. Ovi slučajevi nedostataka moraju napustiti imovinu na način da je nemoguće živjeti unutra. Dakle, imajte na umu da “sekundarni nedostaci” koji ne sprječavaju korištenje nekretnine za stanovanje, neće biti pokriveni.
- I za probleme koji utiču na strukturu zgrade kao što su temelji, stubovi, grede, podovi itd., DESET GODINA. Ovi nedostaci moraju biti takvi da moraju ugroziti stabilnost zgrade.
U novoizgrađenim nekretninama, u Španiji je obavezno dostaviti a DECENIALNO OSIGURANJE (ili DESET GODIŠNJE OSIGURANJE) koji pokriva strukturna oštećenja zgrade za 10 godina. Ovi nedostaci su pokriveni na način da, ukoliko se pojave neki od ovih nedostataka, kupac mora o tome obavijestiti svoje osiguranje, kako bi mogao potraživati i koristiti desetogodišnje osiguranje koje je prethodno obezbijedio organizator ili graditelj objekta. Na ovaj način, kupci su zagarantovani, kao potrošači novogradnje, koji su za ove nedostatke uredno pokriveni tokom DESET GODINA.
Ovdje je potrebno reći da u slučaju kuća u “AUTOPROMOCIÓN” (Samopromotor), ugovaranje desetogodišnjeg osiguranja nije obavezno, već dobrovoljno. Građevina je u samoreklamiranju kada je krajnji potrošač zgrade isti vlasnik parcele, a unajmljuje graditelja samo za potrebe izgradnje kuće. Na taj način vlasnik parcele preuzima poziciju „promotora“ radova, a on obavlja angažovanje različitih profesionalaca poput arhitekata, građevinara itd.
U tim slučajevima, s obzirom da se kuća neće prodavati na tržištu u potrazi za kupcima, već će je koristiti samo isti vlasnik, španski zakon dozvoljava promoteru da angažuje desetogodišnje osiguranje ili ne. U slučaju da vlasnik odluči da ne ugovori navedeno osiguranje, ako odluči prodati nekretninu u garantnom roku od 10 godina, mora obavijestiti eventualne kupce da kuća nema takvo osiguranje, a kupci moraju izričito prihvatiti ovu situaciju.
Ovo u smislu NOVIH nekretnina…., ali, šta se dešava u PREPRODAJI? Da li prodavci snose ikakvu odgovornost za skrivene nedostatke?
Odgovor je potvrdan. Prodavci koji prodaju kuće za preprodaju također su odgovorni za skrivene nedostatke koje ove nekretnine mogu imati. Ova odgovornost se odnosi na skrivene nedostatke koji postoje na nekretnini i koji su tokom ŠEST MJESECI, prodavac će biti odgovoran za bilo koju vrstu gore navedenih nedostataka, a koji se mogu otkriti prije šest mjeseci od završetka prodaje.
Za ostvarivanje prava kupca da preuzme odgovornost za skrivene nedostatke potrebno je sljedeće:
1.- Kvar mora biti otkriven.
2.- Prodavač mora biti obaviješten u pisanoj formi, obično putem ovjerene pošte, s time da bude svjestan nedostataka, uz objašnjenje koji bi uzroci mogli biti i koja su sredstva za popravku problema.
3.- U slučaju da prodavac ne prepozna svoju odgovornost, kupac mora pribaviti pismeni izvještaj od nezavisnog profesionalca, po mogućnosti stručnjaka, koji u službenom izvještaju utvrđuje problem, kvar i koji su troškovi popravke.
Ako je prodavac primio izvještaj nezavisnog stručnjaka koji utvrđuje uzroke kvara, njegovu popravku i troškove koje to povlači, a ne preuzima na sebe njegovu popravku, tada kupca mora savjetovati advokat kako bi vidjeti koji postoje pravni načini za rješavanje problema.
Obično se mora reći da su tužbe Tribunala proizašle iz skrivenih nedostataka male naknade obično skupe i duge. Stoga je uvijek preporučljivo pokušati postići vansudsku nagodbu s prodavcem.
Za ozbiljne slučajeve, u kojima postoji stvarni problem koji utiče na useljivost, odnosno na strukturu objekta, biće potrebno na najbolji mogući način odbraniti poziciju kupca, uvijek s obzirom na mogućnost odlaska na sud ako ne. pronalaženje sporazuma sa prodavcem.
