IZNAJMLJIVANJE NA PRAZNIKU. VALENCIA REGION. PROCES REGISTRACIJE I POREZI

Obično postoje 3 načina za iznajmljivanje nekretnine:

• Kratkoročni najam: Ova vrsta najma je za turiste koji žele koristiti nekretninu za turizam/odmor. Ova vrsta najma mora biti registrovana u posebnom registru u Valensiji, a jedan od uslova je i potvrda o stanovanju. Kratki boravak: kraći od 2 mjeseca.
• Dugoročni najam: Ovo je kada zakupac želi nekretninu koristiti ne za turizam, već za duži boravak i boravak. Na taj način ćete uvijek biti ovlašteni da iznajmljujete nekretninu, jer se regulativa za ovu vrstu najma razlikuje od turističke. Dugotrajan boravak: godinu dana ili više.
• Srednjoročni najam: To je kada zakupac niti želi da prođe nekoliko dana godišnjeg odmora, niti da ostane na duži rok kao stalni boravak. Stanari koriste nekretninu sa namjerom da rade na određeno vrijeme, ili da ostanu u okolini radi traženja nekretnina za kupovinu, ili studenti za školovanje itd. uslove po turističkim. Srednji boravak: Od 2 do 11 mjeseci.

Najveći prinosi u zakupu ostvareni su od Turističke djelatnosti, što je rezultiralo višim zakupninama od tradicionalne djelatnosti jednoročnog najma.

Ali, zbog porasta uslova za dobijanje turističke dozvole, u sredini oba najma, postoji opcija za bolju zaradu od dugoročnog: Srednjoročna aktivnost.  Kao što je gore objašnjeno, zakupci sa srednjim uslovima su oni koji nameravaju da prođu duže boravke u nekretnini, ali ne za stalne svrhe. Nekretninu će poštovati više od turista (jer će je neko vrijeme koristiti), a prihvatit će i veće kirije zbog kratkog boravka.

Također, srednjoročna djelatnost neće biti regulirana strogim zakonima koji ne regulišu turističku djelatnost.

Rečeno gore, hajde da pričamo o turističkoj aktivnosti.

---

TURISTIČKA DJELATNOST:

PROCES, REGULACIJA I KORACI REGISTRACIJE

 

Postoji velika konfuzija na španskom tržištu iznajmljivanja nekretnina u REGIONU VALENSIJA (“Comunidad Valenciana”), oko tačnih zahtjeva, obaveza i procesa za razvoj aktivnosti iznajmljivanja u regiji Valencia. Nakon što smo primili desetine zahtjeva za informacijama u vezi s tim, odlučili smo da razradimo ovaj izvještaj kako bismo razjasnili najčešća pitanja koja traže naši klijenti i kontakti.

Prethodni i zakoni:

Postoje 2 važna aspekta koje treba uzeti u obzir kada se odlučite za iznajmljivanje svoje nekretnine u turističke svrhe:

1. FORMALNE OBAVEZE
2. POREZNE OBAVEZE

---

 

FORMALNE OBAVEZE

Postoji Opća uredba za turističku djelatnost Decreto 92/2009, od 3^rd jula 2009 . Ova uredba ima za cilj:

– Potvrđivanje zakonskih obaveza i odgovornosti od stanodavaca

– Garantovanje zaštite prava potrošača i korisnika

– Kontrola aktivnosti stanodavaca

Ovaj zakon konkretno kaže:

1.- Šta je “stambeno mjesto or Apartamento Turístico"?

To je nekretnina za koju postoje sljedeći uslovi:

– Kada postoji naknada za upotrebu.

– Kada je stan odmah dostupan.

– Kada je “namjena” ili “sudbina” stana “turistička”

– Kada se to radi „redovno“. Redovna osnova znači da ste u ONE od sledećih slučajeva

– Kada zakupom upravljaju veliki turistički operateri/kompanije

– Kada nekretninu objavite na turističkim kanalima (internet, novine, itd.).

– Čak i kada niste „firma“, obavljate neke od ovih usluga: održavanje i popravak imovine, posluga u sobu, čišćenje stana, toaleta itd., pranje privatne odjeće ili opreme za apartmane (posteljina, ručnici i sl.), čuvanje prtljaga, itd.

Dakle, kada iznajmljujete svoju nekretninu za “stambene” svrhe, sa srednjoročnim iznajmljivanjem porodica ili pojedinaca za “život”, a ne za “turizam”, vaša nekretnina je izvan ove uredbe o “turističkoj imovini”.. “Stambeni najam” će biti regulisan opštim zakonom o iznajmljivanju (ili “Ley de Arrendamientos Urbanos”). Dakle, nećete morati da slijedite ove formalne zahtjeve registracije, ali, kao što je objašnjeno u nastavku, morat ćete prijaviti svoje prihode od najma za španske poreze.

2.- Koje su formalnosti za razvoj ove aktivnosti? –Registracija u Holiday Rental Valencian Registry (HRVR).

               - Ako iznajmljujete samo od jedan do 4 nekretnine, tada se morate registrovati kao a “posebno”.

                - Ako iznajmite više od 4 nekretnine, tada se morate registrovati kao “kompanija” or “poslovni trgovac".

Ali, čak i u slučaju da ne upišete svoju imovinu u registar iz Valencije, vaša imovina mora ispunjavati zakonske standarde kvaliteta i opreme kao u sljedećem odjeljku.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Od stupanja na snagu Zakon 15/2018 od 7. juna, mora se dokazati da turistička nekretnina ima povoljan sertifikat o urbanoj kompatibilnosti izdaje općina u kojoj je stan odobren za turističku upotrebu. Ovaj povoljan izvještaj o kompatibilnosti mora imati sigurni verifikacioni kod (CSV) koji omogućava verifikaciju integriteta i autentičnosti elektronskih dokumenata, kao i dobijanje njihovih elektronskih kopija.[/gdlr_notification]

3.- Imovinski zahtjevi-Zakonski standardi kvaliteta i opreme:

Svaka nekretnina, registrovana ili neuknjižena, koja se nudi na tržištu kao iznajmljivanje u turističke svrhe, mora ispunjavati zahtjeve utvrđene zakonom za bilo koju od razmatranih klasifikacija: “Standard”, “Primarno” ili “Superior”. Da bi se uknjižila imovina, ona može dobiti, minimalno, zahtjeve “Standard”.

The aneks zakona detaljno opisuje zahtjeve svake od ovih klasifikacija, u terminima.

Pored uslova utvrđenih zakonom, klijentima će biti ponuđene nekretnine u savršenim uslovima stanovanja, konzervacije, čistoće, a sve komunalije i usluge spremne za prvi dan useljenja.

Vlasnici ne mogu tražiti više od 250 EUR od klijenta po depozitu/obveznici/garanciji, osim ako se kupci izričito slažu sa većim iznosom.

Potrebna stambena dozvola / potvrda o stanovanju

Nekretnina mora imati certifikat o stanovanju (“Licencia de ocupación” ili “Cédula de Habitabilidad”), i mora biti opremljena svom bijelom tehnikom i opremom koja će se koristiti u savršenim uvjetima i savršenoj higijeni.

Kuće u rustikalnom zemljištu zahtijevaju promjenu klasifikacije zemljišta

Ako je imovina smještena u rustikalnom zemljištu, tada se mora promijeniti klasifikacija zemljišta kako bi se omogućila ova upotreba. Ovo je veoma komplikovan proces nazvan “Declaración de Interés Comunitario”, gde Dvorana Twon, sa publikom regionalne vlade, prihvata promenu korišćenja na zemljištu. .

OSTALE FORMALNE OBAVEZE:

Pored eventualnih formalnih i poreskih obaveza koje nalaže zakon, posebno Vam preporučujemo sljedeće:

1. Certifikat arhitekte: Vrlo je važno dobiti savjet stručnjaka kako bi se potvrdilo da li nekretnina ispunjava zahtjeve prema zakonu. Dakle, bit će potrebno i arhitekta da obiđe nekretninu i potvrdi da li je nekretnina spremna za iznajmljivanje.
2. Energetski certifikat: Nedavni španski normativi prisiljavaju stanodavce da dobiju certifikat o energetskim karakteristikama za iznajmljivanje nekretnina. Dakle, ovaj sertifikat se mora pribaviti prije nego što se nekretnina ponudi na tržištu za iznajmljivanje. Kliknite ovdje za više informacija o zahtjevima certifikata energetskih performansi.
3. Osiguranje kuće: Kao stanodavac, posebno vam preporučujemo da ugovorite osiguranje za pokrivanje kontejnera, sadržaja i građanske odgovornosti. Kliknite ovdje da saznate više o osiguranju prilikom iznajmljivanja.

Ako ste već ugovorili osiguranje za svoju nekretninu, a onda ste odlučili da je iznajmite, onda je to veoma važno OBAVIJESTITE osiguravajuće društvo o ovoj činjenici. U suprotnom će biti velike mogućnosti da osiguravajuće društvo ne pokriva štete nastale neprijavljenim aktivnostima.

4.- Proces registracije

a) Format: Morate popuniti službeni formular. Kliknite ovdje da ga dobijete. Imajte na umu da je ovaj obrazac “declaración responsable” (ili “declaración responsable”) gdje izjavljujete i POTVRĐUJETE na vlastitu odgovornost da su uključeni detalji i informacije ISTINITNI, budući da ste direktno odgovorni za uključeni sadržaj.

Dakle, ako sadržani podaci nisu tačni (na primjer, izjavite da je minimalna veličina spavaćih soba 8 m2, kada su realno manje), možete biti odgovorni za lažno svjedočenje, prevaru itd.

Stoga, ako niste 100% sigurni da vaša nekretnina zahtijeva SVE uslove da dođe do “Standarda” ili da vidite da li je vaša nekretnina možda “premium”, onda ugovorite usluge arhitekte da napravi anketu te provjeriti i potvrditi da vaša imovina ispunjava ove uslove.

b) Registracija. Nakon što je format popunjen, morate ga predstaviti u jednoj od vladinih kancelarija Valensije u Alicanteu, Valensiji ili Castellónu:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencia
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valensija

---

Dobit ćete dokument koji potvrđuje da je registracija završena. Dobili ste registarski broj, morate ga registrirati u SVIM publicitetima, formatima, ugovorima itd. koji proizlaze iz vaše djelatnosti.

5.- KAZNE

Nuđenje usluga bez obavezne registracije može imati sljedeće posljedice:

– Kazne do 90.000 EUR

– Obustava delatnosti na toj imovini do 3 godine

– Obustava djelatnosti vlasniku do 3 godine

6.- Ostali aspekti

Moram li obavijestiti i reklamirati svoj registarski broj kada oglašavam nekretninu?

DA. Vaš registarski broj mora biti prikazan u svim vrstama informacija, reklama, reklama, itd. Matični broj dodijeljen svakom stanu.

Mogu li iznajmiti svoju nekretninu samo za sobe?

NO. Nekretnina se mora iznajmiti u cijelosti, a vlasnik ne može živjeti na njoj.

Mogu li iznajmiti nekretninu kao standardni KRATKOROČNI najam?

DA. Ali, na ovaj način morate poništiti registraciju u Turističkom registru, jer zakon ne dozvoljava oglašavanje „standardnih zakupnina“ na turističkim kanalima. Kada se odlučite za iznajmljivanje nekretnine, postoje dva načina:

• Upis u standardni najam. Podrazumijeva najam na kratkoročni ili dugoročni period, a podložan ugovoru o najmu i korištenje u turističke svrhe. Na ovaj način kuća ne može biti objavljena u turističkim kanalima (kao AirBNB na primjer).
• Registracija za turističku upotrebu. U ovom slučaju, Nekretnina se može oglašavati na turističkim kanalima.

Moram li čuvati ulaznu knjigu za goste?

DA. Morate voditi knjigu u kojoj su evidentirani svi kupci, u formatu koji morate dobiti u lokalnoj policijskoj stanici ili Guardia Civil iz mjesta gdje se nekretnina nalazi.

---

FISKALNI I PORESKI ZAHTJEVI

A) FORMALNOSTI – IZJAVA:

Kada posjedujete nekretninu, a ne koristite je kao prebivalište, SVAKE GODINE, morate podnijeti poreznu prijavu na svoju nekretninu, i to, čak i ako je nekretnina iznajmljena, ili nije iznajmljena. A to se radi putem GODIŠNJE POREZNE IZJAVE.

A, kada iznajmite nekretninu, a dobijete “prihod”, onda morate u istom momentu kada primite prihode prijaviti u KVARTALNOJ IZJAVE.

Kada iznajmite nekretninu, dobijate “prihod” koji je predmet španskog “poreza na dohodak”. U Španjolskoj, ovisno o tome da li ste „španski porezni rezident“ ili „španski nerezident“.

Ako ste rezident, onda je porez porez na dohodak rezidenta (IRPF-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas”), a ako niste rezident, porez je porez na dohodak nerezidenta (IRPFNR-“Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Ako ste „španski porezni rezident“, tada morate prijaviti svoje prihode od najma u našoj GODIŠNJI POREZNOJ DEKLARACIJI (model 100).

Ali, ako ste ne-španski porezni rezident, tada morate prijaviti svoje prihode u porezu na dohodak nerezidenta (model 210) na sljedeći način:

– KVARTALNO: Kada iznajmljujete svoju nekretninu, imate prijavu ovih prihoda u istom tromjesečju godine u kojoj su ostvareni. Dakle, ovdje u ovom postu smo razmotrili slučaj u kojem je iznajmljivanje u “turističke” svrhe, ali, također, možete iznajmiti u “stambene” svrhe. U oba slučaja morate prijaviti prihode u odgovarajućem kvartalu u godini.

 “Stambeni najam”: To znači, kada iznajmljujete u “stambene” svrhe, sa srednjoročnim iznajmljivanjem porodica ili pojedinaca za “život”, a ne za “turizam”.

– GODIŠNJE: Kao rezident, ili kao neporeski rezident, morate napraviti godišnju poresku deklaraciju (IRPF /IRPFNR). Dakle, za periode u godini kada ne iznajmljujete nekretninu, kao nerezident, morate platiti porez, koji se prijavljuje na kraju naredne godine.

Primjer:

Vi ste nerezident i dobijate najam za turističku nekretninu u februaru 2015.

1.- Kvartalna prijava: Prihode morate prijaviti u istom tromjesečju. Prezentacije ovih izjava moraju biti obavljene prije 20 dana nakon završetka tromjesečja. U slučaju primera, prihodi od zakupnine za kvartal januar-mart, treba da budu prijavljeni u poreskim prijavama koje treba podneti do 20.^th aprila 2015.

Ostatak 2015. godine nema daljnjeg zakupa na imanju.

2.- Godišnja deklaracija: Zatim, prije kraja naredne 2016. godine, morate podnijeti poreznu deklaraciju, te platiti vrijeme dok imovina nije iznajmljena.

Dakle, napominjemo da, prilikom iznajmljivanja nekretnine u turističke svrhe, uz svoju PRAVNU obavezu da uknjižite svoju nekretninu, imate POREZNU OBAVEZU da iskazujete prihod KVARTALNO, a zatim, GODIŠNJE, do kraja godine.

Moram li platiti PDV? Postoji velika konfuzija na tržištu, izbjegavajte ovo pitanje. Čisto, prihodi od zakupa ne podležu PDV-u.

Dakle, ako svoju nekretninu iznajmljujete za obje, stambene ili turističke namjene, NE MORATE DA DAJETE FAKTURU, a transakcija se NE OPOREZUJE PDV-om.

Ali, ovo je samo u slučaju da su prihodi koje primate SAMO ZA NAJAM. Ali, kada nudite druge usluge slične hotelskim, kao što su:

– Restoran, hrana, doručak

– Čišćenje unutar stana

– Pranje peškira, posteljine itd.

U ovim slučajevima morate IZDATI FAKTURU i naplatiti PDV na svoju uslugu. Uslovi će biti:

– Izradite fakturu svakom svom gostu

– Naplatiti PDV (10 %)

– PDV prijaviti tromjesečno

– PDV prijaviti godišnje

– Da se registruje kao poslovni profesionalac u Poreskoj upravi

– Tromjesečno deklarirati porez na dohodak

– Godišnje prijaviti porez na dohodak

B) POREZ ZA PLAĆANJE:

Pojasnili smo gore navedeno, sada ćemo razmotriti kako platiti prihodi ostvareni preko kuće za odmor.

Na neto iznose primljene od zakupnine, možete smanjiti:

– Proporcionalna kamata (ne kapital) hipoteke (ili bilo koje druge vrste kredita korišćenog za kupovinu imovine) plaćene za sticanje imovine.

– Proporcionalna komunalna taksa, odvoz smeća, osiguranje kuće, komunalne naknade itd.

– Proporcionalna reforma, održavanje, namještaj, oprema, voda, struja, internet itd.

– Marketing, publicitet, advokati, itd.

Primjer:  

“A” ima kuću na Kosta Blanci, koja se ne koristi kao stalni dom, i odlučuje je iznajmiti preko Airbnb-a, ili bilo koje druge slične platforme.

• Prijavljivanje dobijene zakupnine: Kuća je procijenjena na 150.000 EUR, a ukupna zakupnina je 6.000 EUR za 4 mjeseca, maj, jun, jul, avgust 2015. godine.

1. Council Tax. Godišnja je 500 EUR. Dakle, 500/12*4 = 166,6 EUR. Ovo je proporcionalni iznos boravišne takse tokom perioda od 4 mjeseca u kojem je kuća iznajmljena.
2. Hipotekarne kamate: “A” je te godine platio 1.200 EUR hipotekarne kamate, tako da 400 EUR odgovara periodu zakupa.
3. Komunalne naknade: Godišnje iznose 600 EUR, dakle, 200 EUR odgovara periodu najma.
4. Odvoz smeća: 150/god. Dakle, 50 EUR odgovara periodu zakupa.
5. Osiguranje kuće: 350/god. Dakle, 33,1 EUR odgovara periodu zakupa.
6. Plaćanje marketinške naknade: 300 EUR
7. Voda, struja, plin, internet: 450 EUR odgovara roku najma.

UKUPNI TROŠKOVI: 1.599,7 EUR. Ovo će biti ukupan iznos koji „A“ može odbiti od primljenih prihoda. dakle:

6.000 – 1.599,7 EUR = 4.400,3 EUR

Plaća se iznos od 4.400,3 EUR 836,057 EUR poreza, prema donjoj skali:

Stopa poreza za 2016. godinu:

• Od 0 do 12.450 eura – 19%
• Od 12.451 evra do 200 – 24%
• Od 20.201 evra do 35.200 evra – 30%
• Od 35.201 evra do 60.000 evra – 37%
• Od 60.001 eura -45%

I ova poreska prijava je trebalo da se uradi u 2 deklaracije, sačinjene u odgovarajućem kvartalu 2015. godine. Na ovaj način:

– Zakupnina dobijena u maju i junu trebalo je da bude prijavljena u tromesečnoj izjavi koja je data pre 20.^th Jula 2015.

– Zakupnina dobijena u julu i avgustu trebalo je da bude deklarisana u tromesečnoj izjavi sačinjenoj pre 20.^th oktobar 2015.

• Proglašavanje ostatka godine: Kako kuća nije stalni dom, onda „A“ mora prijaviti i platiti ostatak godine kuća je prazna. Dakle, ovo se plaća:

– U godišnjoj prijavi poreza na dohodak. Ako je “A” bio rezident Španije, prije kraja juna 2016., a ako je “A” bio nerezident, prije 31.12.2016.

– Stopa: U prosjeku 0,5 % od katastralne vrijednosti.

 

---

Obratite se našoj službi za registraciju od vrata do vrata!

Možemo registrovati vašu imovinu i dobiti licencu za registraciju

Samo nas kontaktirajte!