Kako sagraditi kuću u rustikalnom zemljištu u Španiji – Zemljište koje se ne može urbanizovati
Opšti aspekti
TLA advokati se više od 15 godina bave transakcijama i slučajevima nekretnina u rustikalnim zemljištima na cijeloj teritoriji Španije. Od Katalonija (Taragona i Barselona), Regija Valencia (Castellón, Valencia i Alicante – Costa Blanca), Murcia, Almeria (Dolina Almanzora), i Malaga.
Kao rezultat našeg velikog iskustva i priznanja različitih regionalnih normativa, pripremili smo vodič koji treba slijediti za one koji imaju namjeru da kupe parcelu/zemljište u rustikalnim seoskim područjima Španije, sa projektom izgradnje kuće na to.
Ako kupujete zemljište ili imanje na selu, kao što je seoska kuća (cortijo), bitno je da saznate da li se nalazi u područje na kojem je dozvoljena urbanizacija (u ovom slučaju se zove “finca urbana”, ili “suelo urbano”) ili tamo gde nije dozvoljena urbanizacija i stambena izgradnja (“finca rustica” ili “suelo rustico”).
Zemljište u Španiji je klasifikovano u nekoliko tipova:
1. Ubansko zemljište – “Suelo urbano"
Ovo je zemljište na kojem je ovlaštena graditi sa utvrđenim specifikacijama sadržanim u „Planovima razvoja“ grada, odnosno područja (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), ili u određenim zonama urbanizacije pod nazivom „Parcijalni planovi“ (Planes Parciales), Itd
Ovo zemljište koristi da ima sve sadržaje i uslove za život u visokoj gustini naseljenosti, kao što su uredno snabdijevanje vodom i strujom, priključak na kanalizaciju, parkovi i zelene površine, sportske, obrazovne, bolnice itd.
Urbano zemljište ili “Suelo Urbano” je onaj koji nalazimo u gradovima, selima ili urbanizacijama, a nekada je imao ispravan pristup putevima, sa trotoarima, pješačkim zonama, ulicama, poslovnim prostorima, domovima zdravlja, školama, bolnicama, sportom itd.
2. Zemljište koje se ne može urbanizovati – ” Suelo no Urbanizable"
“Ne može se urbanizovati” je vrsta zemljišta gde nije moguće izgraditi nikakvo industrijsko, stambeno ili poslovno zemljište, jer je namijenjen određivanju zaštićenih namjena, uglavnom povezanih sa šumarstva, poljoprivrede i dr. Dakle, u ovoj vrsti zemljišta, druge namjene kao stambene, industrijske ili komercijalne su vrlo ograničene, zabranjene i nisu uvijek dozvoljene.
Unutar zemljišta koje se ne može urbanizovati nalazimo klasifikaciju u podvrste zemljišta, u zavisnosti od dozvoljene upotrebe i stepena zaštite:
- Zaštićeno zemljište (na španskom "Suelo No Urbanizable Protegido"): Ovo je zemljište na kojem su, iz određenih razloga (obično vezanih za prirodu, šumu, itd.), građevine i druge vrste aktivnosti ograničene kako bi se „zaštitila“ određena vrijednost.
- Nezaštićeno zemljište (na španskom „Suelo No Urbanizable Comun“): Ovo je zemljište na kojem je glavna namjena poljoprivredna i poljoprivredna djelatnost, a gdje se mogu dozvoliti i druge namjene (kao stambene, poslovne, itd.), poštujući određene uslove.
"Rustic land” je naziv koji se obično usvaja za Suelo No Urbanizable Commun u Španiji. Drugim riječima: područja na kojima se ne može razvijati urbanizacija, koja je namijenjena za poljoprivrednu upotrebu, dozvoljena je i druga upotreba kao što je izgradnja stambenih objekata, industrije i sl., uz poštovanje određenih normativa i uslova.
3.- Urbanizivo zemljište – “Suelo Urbanizable”:
Ovo je vrsta zemljišta na kojoj se može razvijati u budućnosti sa urbanizacijama, komercijalnim površinama, industrijskim parkovima, itd. u budućnosti. Dakle, u slučaju da se odobri javni ili privatni građevinski projekat, tada se područje može urbanizirati.
Koraci za izgradnju stambene kuće u rustikalnom zemljištu
Sada pričamo o tome „rustikalno zemljište“, ovo je zemljište gdje je glavna dozvoljena upotreba za „poljoprivrednu“, ili za korištenje od strane poljoprivrednika za razvoj poljoprivredne djelatnosti.
Ali, na ovom zemljištu, izuzetno je ovlaštena gradnja novih objekata stambene namjene. Ove građevine moraju biti u vrlo niskoj gustini izgrađenosti, pokušavajući izbjeći stvaranje izgrađenih područja visoke gustine koja bi mogla stvoriti „urbanizaciju in facto“.
Dakle, vrlo je čest slučaj da samo kada zemljište ima minimalnu veličinu (5.000 m2, 10.000 m2, ili 20.000 m2 itd.), imate pravo da na njemu gradite građevinu, koja se naziva i “kortijo”, “vila”, “ masía”, chale, “chalet”, “hacienda” itd.
U španjolskim ruralnim ili seoskim područjima prilično je uobičajeno pronaći kuće izgrađene na parcelama manjih dimenzija od one koja je potrebna za posedovanje prava građenja (kuće izgrađene na parcelama manje od 10.000 m2 na primer) To je zato što su ovi objekti izgrađeni prije stupanja na snagu novih propisa, ili, jednostavno, izgrađeni su bez poštovanja zakona, pa se sada smatraju građevinama”Fuera de Ordenación” (van aktuelne norme). To je slučaj sa nekretninama koje su davno izgrađene, a koje sada ne ispunjavaju važeći normativi. Ovakve nekretnine sada mogu biti potpuno legalne, ali podložne određenim ograničenjima korištenja (najvažnije je da se kuća i ostale postojeće građevine na posjedu poštuju od strane uprave, ali se ne mogu produžiti, a nije ovlaštena za izgradnju novih objekata na toj parceli).
Dakle, ako je vaša namjera da razvijete projekat za izgradnju kuće u područjima „rustikalnog zemljišta“, prvo biste trebali provjeriti u pravnom tijelu (uglavnom Gradskoj vijećnici, Vijeću = „Ayuntamiento“), a to su specifikacije, zahtjevi i ograničenja koja možete morati da izgradite tamo.