pretraživanje
Zatvorite ovaj okvir za pretragu.

Kako kupiti nekretnine u San Sebastianu – Donosti

UPOZNAJTE DONOSTI – SAN SEBASTIAN ZA BUDUĆE KUPCE NEKRETNINA I INVESTITORE U NEKRETNINE

Grad San Sebastijan – Donosti

Uvod – Poreklo Donosti

Istorijski kaže se da je naselje iz kojeg je nastao San Sebastián bio samostan San Sebastián el Antiguo, kao i zamak Monte Urgull, te grad koji se nalazi u grobnoj humci koja ga je povezivala sa zemljom čiji stanovnici kažu da su povijesno bili su posvećeni ribarstvu i komercijalnoj djelatnosti.

Okolna teritorija bila je prošarana seoskim kućama koje su se bavile i poljoprivrednim poslovima.

Mora se reći da se San Sebastián nalazi kao dodirna tačka između dva različita regiona: mora i unutrašnjosti. Za pristup unutrašnjosti, kopneni putevi su vodili rijeku Urumea za pristup obali i tako razvili trgovačku i trgovačku aktivnost s unutrašnjosti.

U stvari, grad je imao pomorsku luku i još jednu riječnu luku (ili Santa Catalina), pored luke Pasajes, koja je dugi niz godina bila pod jurisdikcijom San Sebastiana.

Sančo El Sabio je ovom skromnom stanovništvu dao povelju, budući da je već počeo da ima započetu komercijalnu aktivnost.

Tokom godina, a s obzirom na blizinu granice, imao je i određeni vojni značaj, što je dovelo do izgradnje različitih utvrđenja koje su se vremenom razvijale do sredine 19. stoljeća.

The urbani razvoj San Sebastián-Donosti ima nekoliko faze :

Prvi do uništenja opsadom 1813. (Rat za nezavisnost Španije) .

Od srednjeg vijeka do 16. stoljeća u gradu nije bilo većih strukturnih promjena. To je ograđeno urbano jezgro sa pravilnim geometrijskim tipom plana, sa važnom jurisdikcijom nad susjednom poljoprivrednom teritorijom, i nekim manjim jezgrima koji su ga okruživali.

Iz okoline primitivnog srednjovjekovnog dvorca Urgull izgrađeni su razni pojasevi zidina koji će ograničiti urbani razvoj do 19. stoljeća.

U 16. vijeku poduzeti su građevinski radovi i proširenje novih zidina.

Ovi radovi se nastavljaju obavljati tokom 17. stoljeća, a manjim dijelom u 18. stoljeću.

Ova etapa završava se gotovo potpunim uništenjem grada 1813. Tog datuma grad je razoren opsadom grada vojvode od Wellingtona (Rat za nezavisnost), te je ponovo izgrađen, čime je sadašnji dio nastao starim.

Godine 1854. San Sebastián je proglašen glavnim gradom Gipuzkoe.

Tokom tih datuma, komercijalnoj i administrativnoj delatnosti grada pridružuje se važna turistička delatnost, budući da je od sredine 19. veka izabran za letnju rezidenciju kraljevske porodice.

Tih godina je dozvoljeno rušenje zidina, pa je grad prestao da bude ratno mjesto.

Počevši od tih godina, započeo je razvoj oblasti Ensanche, izgradnjom južnog San Sebastián Ensanchea, koji je također zauzeo močvare i Arenales de Urumea.

Ensanche ima pravilan uzorak, sa ravnim ulicama, koje formiraju kvadratnu mrežu, naglašavajući takozvanu Avenidu de la Libertad.

Ovo područje ima važnu turističku i rekreativnu upotrebu sa Paseo de la Concha. Takođe ima važnu stambenu, administrativnu i komercijalnu upotrebu.

Industrijske aktivnosti se kreću prema Ibaeti, Antiguu i onome što će kasnije biti Barrio de Gros.

Najskromniji razredi koncentrišu se u Stari dio ili se kreću prema Starom.

Kasnije su počeli radovi Ensanche de Gros ili Zurriola, u Arenalesu koji se protezao između rijeke Urumea i padine planine Ulia.

Područje koje se danas smatra Centrom izgrađeno je između 1867. i 1910. godine. Težište grada se pomjerilo sa trga Gipuzkoa na Avenidu de la Libertad, koja danas čini osovinu Donosti. Stari grad je, zbog svog teškog okvira, izmješten u prostor rekreacije i malih trgovina, jer nije spreman za razvoj moderne trgovačke, saobraćajne i saobraćajne djelatnosti.

Kasnije se urbani razvoj polarizirao prema ulicama San Martin, mreži ulica oko trga Buen Pastor i ulice Prim, dok se ističu građevine na ulicama Gross, Antiguo i Amara Viejo.

Trgovi Donosti

Donosti ima mnogo i raznovrsnih trgova, kao što je Plaza de la constitución, koji je prostor za društvene odnose i događaje popularnog, sportskog i kulturnog karaktera, ostavljajući pod svojim arkadama poslovne etaže, na kojima se nalaze kuće.

Pored Plaza de la Constitución, Donosti ima i sljedeće trgove:

Ovo su kvadrati od Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, i Studije.

Naselje Donosti

Altza

Naselje Altza nalazi se na jednom od brežuljaka koji dominiraju zalivom Pasaia, zauzimajući njegove padine. To je najistočniji kvart grada, koji se nalazi na granici s državama Pasaia i Rentería. Proteže se preko brda na čijem se vrhu nalazilo naselje stanovništva, koje je ustupilo mjesto progresivnom zauzimanju, u posljednjih četrdesetak godina, sjevernih, istočnih i zapadnih padina, kao i gradnji ispred državnog autoputa, te u dolinama Txingurri i Molinao, čineći jasno prepoznatljivi dio grada.

Same karakteristike fizičkog okruženja, a posebno njegove topografije, naglašene rasporedom velikih infrastruktura izvedenih u njegovom okruženju (luka Pasaia, autoput Bilbao – Behobia i njegove veze sa La Herrerom i lukom) čine danas Danas, granice susjedstva su u potpunosti definirane, osim rješenja kontinuiteta prema istoku u distriktu Antxo u Pasai i oblasti Garbera koja se nalazi na jugozapadu.

Ima proširenje od skoro 230 ha. da se PGOU dijeli na dvadeset pet određenih urbanih intervencijskih područja (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (dio La Herreravi La Herreravi-Burenavi), , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular i Luzuriaga.

Koegzistencija nespojivih namjena i potreba za preuređenjem nedovršenih prostora čine još dvije karakteristike susjedstva u kojem se nalazi ukupno 7,501 kuća, 139,716 m2 za industrijsku namjenu i 55,207 m2 za tercijarne namjene.

Na nivou obezbeđivanja komunalne opreme, Altza ima standard iznad opštinskog proseka koji proizilazi iz akcija sprovedenih poslednjih godina: Larres sportski centar, Casares Dom kulture, Dom zdravlja, edukativni centri itd., koje su pokrenuli važan proces restrukturiranja.

S obzirom na problem, PGOU se opredjeljuje za sanaciju urbanog tkiva, transfer industrije, pripremu alternativnog industrijskog zemljišta, ponudu tercijarnog zemljišta, itd. Što se tiče konkretnih akcija, moramo istaknuti ove: preuređenje Herrere i Buenavista pristupi; izvršenje novih pristupa iz Intxaurrondoa i Molinaoa; unutrašnja reforma Herrere, Larratxa i Buenaviste; integrirana rehabilitacija u Altza, Arria i Molinao; završetak područja Oleta i Darieta ; stvaranje industrijskog zemljišta u Landarru i Miamarki; prognoza trgovačkog i poslovnog centra u Lardi-Aldeu; izvođenje parkova Arria, Garberako Gaina i Larres; i proširenje sportskog kompleksa Larres.

Amara Berri (Amara Nuevo)

Sa ukupnom površinom od 132 hektara, na sjeveru je ograničen rijekom Urumea u meandru koji graniči s poluostrvom Mundaiz. Na istok i jug obilaznicom, a na zapad Eusko željezničkom prugom Trenbideak i novom cestom Amara-Ayete. Obuhvaća ravne površine ravnice Urumea i korita Anoeta i Morlans (u njenom donjem dijelu) koji predstavljaju prirodne produžetke ravničarskog tla. Uključen je i dio padine parka Alkolea (područje Ibaialde), iako se nalazi na desnoj obali rijeke. Veći dio susjedstva PGOU smatra urbanim zemljištem, osim područja Ensanche de Amara IV i Riberas de Loyola, koja su klasifikovana kao zemljište koje se razvija.

Amara-Berri je jedan od najvažnijih kvartova u stambenom razvoju grada, sa planiranih ukupno 13,199 kuća u horizontu razvoja Generalnog plana.

anorga

Naselje Anorga se sastoji od dva velika džepa zemlje koja se nalaze sa obe strane autoputa NI, na deonici između veze sa varijantnom cestom prema jugu Ibaete i opštini Lasarte.

Zauzima približnu površinu od 123 ha. Neadekvatni pristupi iz NI postojećim stambenim područjima sa posljedičnom izolacijom koju to uzrokuje i nizak nivo opremljenosti su dva problema koja se negativno ističu.

Old-Ondareta

Naselje El Antiguo-Ondarreta zauzima sjeverni dio ravničarskih područja Vega de Ibaeta do obale i brda Lugaritz (Seminario), ima površinu od 116 hektara i ograničeno je na sjeveru pristupnim putevima do Igeldo i plaža Ondarreta ; južno uz Camino de los Pinos i pješački pristup Fundación Matía; na istok ulicama Palacio i Dr. Marañón i na zapadu Avda. de Tolosa i padina Monte Igueldo.

Devedesetih godina došlo je do značajnog povećanja kako u izgradnji domova tako iu izgradnji opreme (sportski centar, ambulanta, itd.).

Podijeljen je na sljedeća urbana područja djelovanja: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I i II.

Ategorrieta-Ulia

Naselje Ategorrieta-Ulia razvija se u podnožju južne padine planine Ulia. Ima površinu od 67.53 hektara i graniči se na zapadu sa Sagüésom, na jugu sa Avdom. de Navarra i RENFE željeznica, a na istoku Alto de Miracruz.

Njegov razvoj je u osnovi linearan, podržan u prvom slučaju starom cestom Ategorrieta, a kasnije i avenijama Navarra i Ategorrieta, uzdižući se uz padinu Ulia, održavajući relativno homogenu maksimalnu referencu vijenca. Tipologija naselja, iako nije savremena, svojom općenitošću odgovara niskorazvijenim stambenim objektima i izoliranim stambenim objektima među kojima se razmnožavaju konventualne parcele okupirane velikim zgradama koje se razlikuju u stambenom okruženju.

U susjedstvu se izdvaja pet područja: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder i Ategorrieta, koja su za potrebe izvođenja planiranja klasifikovana kao urbano zemljište.

Uprkos očiglednoj homogenosti, problemi Barija su raznoliki. Postoji potreba za preuređenjem zbog problema kao što su nedovoljna putna mreža, velika gustina u pojedinim područjima, kombinacija namjena i nedostatak parkinga i slobodnih prostora.

U oblasti Manteo postoji veća gustina okupacije sa sukobima u pristupačnosti, dok druga područja imaju viši kvalitet životne sredine, što je, međutim, praćeno i nedostacima u ovoj istoj oblasti. Tipologija susjedstva niske gustoće dovodi do disperzije javnih prostora koji u Manteu dostižu visoke standarde, nakon intervencija koje su se dogodile posljednjih godina, a smanjene u vrtnim gradskim područjima kao što je uobičajeno u ovim tipologijama.

Poštuje se obaveza preuređenja područja, koja ima oblik niza urbanih akcija: transformacija industrijske namjene u tercijarnu, stvaranje novih trgova i slobodnih prostora u Santa Teresi, Manteu itd., urbanizacija parka Ulija u područja u blizini naselja, izgradnja sportskog centra i obezbjeđivanje podzemnih parkinga u Manteu. S druge strane, potrebno je i konsolidacija stambene tipologije niske gustine kao karakteristične namjene, adaptacija i prioritizacija putne mreže, razvoj praznih međuprostornih područja, rješavanje manjkavih veza i većinsko učvršćivanje namjene. oprema.

Ayete

Naselje Ayete nalazi se u središnjem dijelu grada i zauzima vrh i padine Alto de Ayete, koji se nalazi između ravnica Ibaeta i Urumea.

Ima približnu površinu od 233 hektara i graniči se na jugu sa varijantom San Sebastiána, na sjeveru s Paseo de Miraconcha i Camino de San Roque, na istoku sa željezničkom prugom Eusko. Trenbideak, nova cesta Amara – Ayete i cesta Errondo, a na zapadu sa rubovima prevoja Lugaritz, cesta Ibaeta- Ayete i Avenida de Tolosa.

Ayete općenito odgovara na karakteristike vrtnog grada srednje gustine u naseljenim područjima i da postoji nedostatak komunalne opreme, slaba putna povezanost između različitih razvijenih područja i mala podrška za komercijalne aktivnosti. Zbog svih ovih razloga planirano je izvođenje nekih urbanih akcija: sportski centar Txantxa-Erreka i sportske površine Lanberri, Puyo i Pagola; Txantxa -Erreka trgovački centar ; izgradnja puta Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999.); i stvaranje parkova Puyo i Arbaizenea.

Centar-Centro

Omeđen na sjeveru otvorenim morem, na istoku rijekom Urumea, na zapadu Bahía de la Concha i brdima Ayete, i novim Ensanche de Amara na jugu, Centrom, za potrebe Generalni plan, konstituisan je kroz Istorijsku četvrt, Ensanches iz 19. veka, Paseo de Miraconcha i brdo San Bartolomé, sve su to izgrađena područja, kojima se dodaju planina Urgull i ostrvo Santa Clara.

Zauzima površinu od 116 hektara i omeđen je na sljedeći način: Urgull - Santa Clara, Luka, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Stara Amara) i Paseo de Miraconcha. Svi su klasifikovani kao urbano zemljište.

Kao područje visokog ekološkog, arhitektonskog i urbanističkog kvaliteta, aktivnosti koje je PGOU planirao za Centar u osnovi imaju za cilj očuvanje njegovih karakteristika.

Tako je u poslednjoj deceniji 20. veka izrađen Plan sanacije istorijske četvrti, zaštita graditeljskog nasleđa, drugi Plan restrukturiranja saobraćaja, s obzirom na mogućnost zatrpavanja Eusko puteva. Trenbideak , i implementacija Ensanchea na području San Bartoloméa3, Kulturni centar u staroj Pescaderíi (1999.), te moguća lokacija autobuske stanice. Od izuzetne važnosti je plan preuređenja i obnove Bulevara (1999.) i Alderdi Eder (1998.), radnje koje bi, uz pješačenje koje proizilazi iz novog uređenja putnog sistema, trebalo da predstavljaju temeljni faktor za unapređenje kvaliteta životne sredine. Ensanche i njegovu komercijalnu privlačnost. Da završimo sa ovim prostorom, naznačimo da je Kulturni centar Koldo Mitxelena (1993.) jedan od radova koji su izvedeni i sa velikim uspjehom u svim aspektima.

Egejsko more

Egia predstavlja jasno prepoznatljivo susjedstvo u urbanom tkivu sa uslovima centralnosti koji su dijelom amortizirani zbog njegove lokacije istočno od željezničke pruge i njene topografije.

Naselje ima savršeno prepoznatljive fizičke granice, koje dijelom predstavljaju barijere u njegovom odnosu sa ostatkom grada. Tako se na sjeveru graniči s trasom željezničke pruge RENFE, na zapadu i jugu s tokom rijeke Urumea i na istoku s dolinom Marrutxipi i područjem Baratzategi, gdje se, međutim, javlja kontinuitet parcele. očiglednije.

U cilju integracije urbanog dijela u grad, prostor koji zauzimaju stari stadion Atocha i Mercado de Frutas namijenjen je za izgradnju kuća, otvorenih prostora i tercijarne namjene (Palata pravde), zagovarajući Generalni plan rješenja komunikacije oko vijadukta Iztueta, dopunjene pješačkim vezama preko njega na visini mosta Santa Catalina i novim mostom planiranim ispred parka Araba, preuređenjem postojećeg nadvožnjaka na stanici (1999.). Osim toga, PGOU predlaže novi pristup putevima od Amara Osinaga i Intxaurrondoa, itd. Nepostojeći sportski objekti Egie doveli su do izgradnje sportskog centra, fronton terena i komplementarnih staza na lokaciji Mármoles Cantabria, čime je problem riješen. S druge strane, veza ovog naselja sa Intxaurrondom je poboljšana proširenjem Avde. de Ametzagaina . Također je vrijedna pažnje izgradnja kuća na Paseo del Urumea iu Bateilla (1999-2000).

velik

Ima približnu površinu od 44 ha, što čini naselje omeđeno PGOU manjeg proširenja. Predstavlja istočnu ekspanziju grada, projektovanu u uzastopnim fazama, koje su uključivale progresivno fizičko zauzimanje zemljišta iz reke i mora. Trenutno, nedovršena, predviđeno je da definiše svoju konačnu konfiguraciju.

Teritorija je uočljivo horizontalna i čini, uprkos svojoj centralnoj poziciji u gradu, jasno prepoznatljiv komad zbog svog istorijskog pamćenja i kategoričnosti njegovih granica: rijeka Urumea na zapadu, željeznička linija RENFE na jugu, Avda. Navare i podnožja Monte Ulije na istoku i mora na sjeveru.

Cijelo naselje je klasificirano kao Urbano zemljište. Zanimljive su intervencije koje se sastoje od preuređenja plaže i šetališta Zurriola (1995.), izgradnje Auditorijuma i konferencijskog centra Kursaal (1999.), plana urbanizacije i sanacije Sagüésa, kao i rušenja Gros marketa i izgradnje kuće na svom mjestu (1997.).

Ibaeta

Sa površinom od 192 hektara, zauzima ravne površine istoimene ravnice od spoja varijante u Añorgi do Ensanche de Ondarreta, kao i dio obronaka Lugaritza i Iguelda, koji ga omeđuju na istok i zapad, respektivno.

Na padinama se mogu uočiti prekomjerni građevinski radovi, nepovezani jedno s drugim, djelomično nekoordinirano planiranje slobodnih zona, nedostatak adekvatne osnovne forme puteva i lokalnih slobodnih prostora. Predviđanja intervencija za otklanjanje ovih nedostataka su izgradnja stambenih objekata (Ondareta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio itd.), industrijskih područja Igara, El Infierno i Zuatsu, na putu Ibaeta-Aiete… očekuje se poboljšanje Avda. de Tolosa kao temeljni konfigurirajući element urbanog razvoja čitavog područja, završiti Univerzitetski kampus, izgraditi Benta – Berri (1999) i Univerzitetske sportske centre, parkove Almorza i Lugaritz, te još niz parkova i vrtova.

Isto tako, predlaže se integrirani i složeni program korištenja koji omogućava susjedstvu, zajedno sa ostatkom Vega koji pripada susjedstvu El Antiguo-Ondarreta, uslove centralnosti koji su neophodni da se konstituiše alternativni stub u odnosu na urbani centar.

Akcije u Muitegiju (stvaranje „sportskog parka”), Beriyo (mješoviti stambeni razvoj „otvorene gradnje” i „u razvoju”), Igara (održavanje industrijske namjene.), Errotaburu (izgradnja kuća i dvije kule tercijarnog koristi, jedno od njih sjedište Pokrajinskog trezora Guipízcpa) i Zuatsu (stvaranje nove zone “industrijske upotrebe” namijenjene ugradnji nezagađujućih modaliteta na pola puta između industrialdea i tehnološkog parka.

Igueldo

Ovo naselje se sastoji od tri jasno diferencirane urbane enklave umetnute u nerazvojnu teritoriju Monte Igueldo, ukupne površine od 25.8 hektara.

Enklave na koje smo aludirali su, prije svega, područje koje uključuje istočnu padinu Montea, ograničeno pristupnim putevima prema Igueldu (“Faro” i “Pueblo”) i vrhom. Drugi se sastoji od stambene četvrti „Amezti“, koju čini uski pojas zemljišta koji se nalazi na sjevernoj padini Montea, a na jugu je ograničen pristupnim putem do urbanog područja Igeldo. Potonji, zajedno sa novorazvijenom teritorijom koja je omeđena u njegovoj okolini, čini treću od gore navedenih enklava koje čine Igueldo.

Urbani problem koji postoji u Igueldu je sljedeći: prekomjerno zgušnjavanje stambenih naselja, prolazni saobraćaj i potreba za ograničenim i postepenim razvojem u Kasku. Ovome se mora dodati i scenski značaj padina Iguelda.

Kako bi se izbjeglo zgušnjavanje, predviđeno je da se postojeća zgrada konsoliduje, ne predviđajući više izgradnje od određene važnosti od one koja odgovara području „Igeldoko Zabalpena“. Zbog problema koje ima Kasko, drumski saobraćaj koji prolazi kroz njega bio bi eliminisan izgradnjom obilaznice “Pueblo de Igueldo”. Uz to, PGOU predviđa proširenje Zabavnog parka i stvaranje otvorenih prostora u općim razmjerima.

Intxaurrondo

Intxaurrondo se nalazi istočno od grada i uzdiže se na njegovim padinama kako bi se približio visokim predjelima Ametzagaine nakon što je preskočio umjetni usjek nastao 1970-ih izgradnjom obilaznice Donostija-San Sebastián.

Ograničava se na sjever sa rasporedom RENFE željeznice, osim originalnog jezgra; na zapad sa susjedstvom Egia (područje “Jai-Alai” i groblje Polloe); na jugu sa prilazima autoputu i parku Lau-Haizeta, koji uključuje brda Ametzagaina, a na istoku sa vezom Herrera – Intxaurrondo gore navedene varijante.

Njegovo proširenje dostiže površinu od 156 ha, na kojoj se uočavaju tipični problemi periferije grada: izolacija, loša putna pristupačnost, nedostatak slobodnih prostora u pojedinim sektorima, parking i oprema. Ipak i sve, veliki dio ovih problema se značajno popravio izvršenjem novih pristupa iz Avde. de Ategorrieta i varijanta.

Za njegovo rješenje predložene su mnoge urbanističke akcije, od kojih su neke već sprovedene: zatrpavanje željezničke pruge; stvaranje Paseo de Zubiaurre; novi putni prilazi kroz Marrutxipi, Altza i Amara Berri; prognoza novih javnih inicijativa za stanovanje u Monsu i Baratzategi; obezbjeđivanje trgovačkog centra u Marrutxipi; stvaranje parkova u Marrutxipi i Baratzategi, vrtova i trgova; izgradnja sportskog centra, ordinacije, škole i doma za stare; obezbjeđenje parkinga.

Loiola-Martutene

Sa približnom površinom od 114 ha, naselje Loiola-Martutene zauzima ravne površine ravnice rijeke Urumea dok prolazi kroz jugoistočnu zonu općine, uključujući brdo La Salle, koje razdvaja područja Loiola i obala od Loiole .

Na sjeveru je ograničen rijekom Urumea i varijantnom cestom, na istoku i zapadu obroncima Intxaurrondo-Altza i Zorroaga, respektivno, dosežući na jug do granice općine San Sebastián sa Astigarragom.

Prekvalifikacija relativno neuređene i nedovoljno opremljene urbane strukture postojećih stambenih i industrijskih centara nesumnjivo je jedan od temeljnih ciljeva intervencije u ovom naselju, kao i njegova adekvatna povezanost na urbanom nivou sa susjednim naseljem Amara-Berri.

Loiola stoga pati od problema parkiranja, saobraćaja, nedostatka opreme i slobodnih prostora. Osim toga, ima veliku gustoću, postoji mješavina nekompatibilnih upotreba i problemi s poplavama su prečesti.

Iz svih ovih razloga predlažu se posebni planovi rehabilitacije u Loioli, Txomin Enea i Martutene, Projekti kanalizacije rijeke i raspored autoputa, šetnja uz rijeku i izgradnja sportskog parka u Martuteneu. Napominjemo da je Sportski centar La Salle, koji ima garaže i kancelarije, završen 1997. godine.

Miracruz -Bidebieta

Nalazi se na južnoj padini planine Ulija, istočno od grada, graniči se sa Pasaijom i proteže se na jugu sve do željezničke pruge RENFE. Ima površinu od 57.10 hektara i svojom vremenskom i fizičkom konfiguracijom odgovara različitim momentima i tipologijama. Dakle, izolovani porodični objekti, poligoni otvorenog tipa sa visokim tornjevima i konstrukcije koje su iznikle van plana poredane ispred puta čine sliku ovog naselja.

Ako pogledamo urbanističko planiranje područja, uviđamo da postoje dvije vrlo različite situacije s obje strane Avenida Alcalde Elosegi. Na sjeveru se nalaze razvoji linearnih blokova i kula, gdje se dijagnosticira problem u specijalizaciji, hijerarhiji i upravljanju slobodnim prostorima, čemu se pridodaju postojanje neizgrađenih praznina, nesigurnost uslova pristupačnosti pojedinih objekata, nedostatak parkinga i mistifikacija namena, ponekad sa očiglednim nekompatibilnostima, kao što je slučaj sa Gomistegijem.

Na jugu naselja uglavnom reaguju na niskorazvijene tipologije, što znači dionicu puta i pristupačnost kao specifične probleme.

Suočen sa ovom opisanom situacijom, PGOU predlaže akciju na putu, projektujući nove veze u Gomistegiju kako bi se poboljšala okolina i uslovi pristupačnosti. Izmijenjena je i upotreba dionice puta, reduciranjem kolovoza u sjevernoj zoni u korist parkinga i trotoara, a projektovanje puteva koegzistencije dionice i smanjene brzine u južnoj zoni.

Ukratko, konsoliduje se razvoj koji se sprovodi promovišući unutrašnju reformu oblasti Gomistegi i preuređenje i preuređenje javnog prostora.

Miramón- Zorroaga

Ovaj prostor od 265 hektara nalazi se južno od općine, smješten na brdima koja dominiraju dolinom Urumea i potocima Barkaiztegi i Añorga. Na sjeveru se ograničava autoputem, na zapadu s Añorga-Txiki, na jugu s Oriamendi i dolinom Barkaiztegi, a na istoku s kamenolomima loiola i padinama koje se spuštaju na Martutene.

Trenutno je to slabo naseljeno područje u kojem su kuće, pretežno izolirane tipologije, i veliki objekti smješteni raštrkano: Ciudad Sanitaria, Poliklinika Guipúzcoa, Euskal Telebista, itd.

Negativni problemi koje treba riješiti su pristupačnost i neadekvatna putna mreža. Stvaranjem novog prilaza sa autoputa, te poboljšanjem puteva Aldapeta i Anoeta, nadamo se da će se pronaći rješenje.

Prijedlog također predviđa specijalizaciju područja za naseljavanje namjena i tipologija sličnih onima koje trenutno postoje, proširene na aktivnosti tipične za tehnološki park Miramón i rekreativne objekte Illumbe, u kojima je izgrađen centar za razonodu (1999.) koji uključuje arena za bikove (1998).

Zubieta

Područje na koje se u ovom radu odnosimo odnosi se na područja koja nisu klasifikovana kao nerazvijeno zemljište, odnosno nešto više od 46 ha. od 770 ha. koje otprilike čine cjelinu ove zapadne enklave, smještene u gore navedenoj ravnici ili neposredno uz nju, te stoga nastanjene na znatno ravnoj teritoriji, ispred koje se nalazi i takozvana kuća Aizpurua i područje koje zauzimaju Donostije. - Hipodrom San Sebastiána i razni objekti i oprema.

I enklava i gore spomenuta naselja ne pripadaju u potpunosti općini Donostia, već djelomično odgovaraju susjednoj općini Usúrbil prema nedavno dogovorenom razgraničenju.

Urbani problemi naselja su usredsređeni na potrebu rješavanja prolaznog saobraćaja kroz nukleus i opštu pristupačnost. U tom cilju, PGOU planira poboljšati puteve i obezbijediti trotoare do pristupnog puta od Lasarte-Oria i Txikierdija. Isto tako, smatra se prikladnim definisati smjernice za stambeni razvoj nukleusa, objekta stalnih inicijativa koje do danas nisu urodile plodom, kako bi se stvorila stambena ponuda koja izbjegava tenzije neselektivnog zauzimanja u ravnici.

S druge strane, postoji potreba za preuređenjem objekata Hipodroma, njegove neposredne okoline i eventualnih zahtjeva i mogućnosti proširenja, te mogućnost posjedovanja zemljišta za različite namjene sa povoljnim topografskim i pristupačnim uslovima, čuvajući ravnicu u bilo kojoj slučaj. Sjever iu svakom slučaju s obzirom na posebne ekološke uslove teritorije.

Što se tiče urbanističkih intervencija na neizgrađenom zemljištu, JKP mora istaći, pored Mendizorrotza, Ulia, Lau – Haizeta i Oriamendija, otvaranje kontrolirane deponije za inertni otpad.

Urbanistički okvir Donosti

Možemo pronaći zatvorene i otvorene blokove (sa slobodnim prostorima u centru), pravilne (imaju definisane geometrijske oblike) i nepravilne (bez pravilnog poligonalnog oblika).

S druge strane, uočena je simetrija i ujednačenost plana u onome što nazivamo Centralnim gradom i dijelu njegovog komplementarnog područja, pri čemu se, međutim, mogu razlikovati različite faze njegovog razvoja.

Razvoj urbanog okvira i strukture kroz historiju grada već je prethodno analiziran. Sada ćemo se zaustaviti na sadašnjem urbanističkom okviru cijelog općinskog područja.

Samo plan Starog grada može nam dati maglovitu predstavu o prvim urbanim tkivima grada. Treba imati na umu da je do 18. vijeka preovladavao srednjovjekovni plan. Na planovima prije 18. vijeka, ograđena ograda izgleda potpuno zauzeta blokovima kuća, koje su ulice i kantoni isječeni na pravilan način, podsjećajući na vojni logor. U ovim blokovima, kuće su grupisane kompaktno bez ostavljanja otvorenog prostora, sa izuzetkom Plaza Vieja, koja je vodila do Puerta de Tierra. U 18. veku uvedena je velika novina Plaza Nueva, u centru grada, sa prelepim porticima.

Požari, o kojima smo već govorili, nisu unijeli promjene ni u strukturu ni u urbanu morfologiju grada. Kuće su obnovljene, sa istim karakteristikama, na starim parcelama.

Nakon požara 1813. godine, grad je obnovljen, još uvijek unutar svojih zidina. Za izvođenje radova bilo je potrebno 36 godina, a rezultat je bio sadašnja Parte Vieja, koja se prostire između Monte Urgull-a, sadašnjeg Bulevara, luke i ulice San Juan, na površini od 10 hektara.

Komisija za rekonstrukciju pripala je arhitekti Pedru Manuelu Ugartemendiji, koji je, nakon određenih sukoba sa vlasnicima parcela, nastavio, zajedno sa arhitektom Alejom de Mirandom, da obnovi grad na već postojećim parcelama. Na ovaj način, jedina utjeha arhitektima je bila da se neke ulice urede i prošire, te da se utvrde neki pravilniki za tipologiju i morfologiju objekata.

Nakon odobrenja za rušenje zidova (1863.), radovi na Južnom Ensancheu počeli su 1864. godine, prema prijedlogu Antonija de Cortázara koji je uzastopnim proširenjima zahvatio oko 70 Has., u periodu od oko trideset godina. Za to vrijeme predstavljeni su uglednici. Kompleks je strukturiran oko ose sjever-jug (sadašnja ulica Hernani), koja je nastavak ulice gradonačelnika u Starom gradu. Paralelno sa ulicom Hernani, i prateći tok rijeke, između mostova Santa Catalina i Zurriola, nalazi se Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard i Alameda de la Libertad zatvaraju sjeverni sektor Ensanchea na njegovoj sjevernoj i južnoj strani.

U ovom sjevernom sektoru nalazimo trijem Plaza de Guipúzcoa kao centralnu tačku. Urbano tkivo se sastoji od pravougaonih blokova dimenzija 56×84 metra, od kojih je jedanaest usklađeno, sa ovim karakteristikama, između ulica Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo i Plaza de la República Argentina. Ulice Peñaflorida, Bengoechea, Andía i Camino ukrštaju prethodne, upotpunjujući urbano tkivo ovog sektora. Između Paseo de la República Argentina i ulice Oquendo nalazi se bašta, u kojoj se nalaze pozorište Victoria Eugenia i hotel María Cristina. Ostala su dva bloka, jedan uži pravougaoni na kraju koji gleda na zaliv La Konča, i drugi trapezoidni između ulice Oquendo i Paseo de la República Argentina na kraju koji gleda na rijeku Urumea.

Južni sektor Ensanchea proteže se od Avenide de la Libertad do Plaza del Buen Pastor, a druge granice su zaljev La Concha i rijeka Urumea. Ulice San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé i Alfonso XIII čine horizontalne ose, a okomite čine ulice Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara i Echaide. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao i Plaza de Zaragoza upotpunjuju ovaj skup, čije je centralno jezgro Plaza del Buen Pastor, koji zbog veće površine ovog sektora Eixamplea ostaje donekle pomeren na zapad. Ovdje prisutni blokovi imaju oblik bliže četverougaonom, sa 56×54 metra.

Na brdu San Bartolomé eliminiran je dio koji je ometao proširenje ulice Easo. Generalnim planom iz 1995. godine predviđeno je proširenje pomenute čistine i preuređenje područja u blizini Amara Viejo.

Treba napomenuti da smo trenutno svjedoci, u ovoj oblasti, jačanja razvoja komercijalne djelatnosti, te kulturne, rekreativne i rekreacijske ponude. S obzirom na promjene koje je doživio ovaj dio grada, posebno treba istaknuti područje Buen Pastor, gdje se nalazi i kulturni centar Koldo Mitxelena. Osim toga, riječ je o urbanizaciji Bulevara (1999) i Alderdi Eder (1998). Ovaj plan, zajedno sa pješačenjem koje proizilazi iz novog uređenja putnog sistema, mora predstavljati temeljni faktor za poboljšanje kvaliteta okoliša Eixamplea, kao i njegove komercijalne atraktivnosti.

Takozvani istočni Ensanche se razvio između Starog grada i ušća rijeke Urumea, preuzimajući zemlju od mora i regulirajući i kanalizirajući lijevu obalu rijeke. Glavni set je uokviren između Paseo de Salamanca i ulice Aldamar. Budući da je period izgradnje ovog područja u okviru razvoja Ensanche de Cortázar, blokovi imaju slične karakteristike, sa manjim terasama i pravougaonim tlocrtom, pokušavajući maksimalno iskoristiti 5.3 hektara. osvojio od mora Most Zurriola i Bulevar povezuju ovo proširenje sa Grosom i centrom grada.

U Miraconchi nalazimo mješavinu vila i luksuznih kuća; Danas stare vile i planinske kuće ustupaju svoja mjesta luksuznim stambenim objektima.

Naselje Gros je izgrađeno na dinama i pješčanim sprudovima koji se nalaze između ušća rijeke Urumea i podnožja planine Ulía, također dobijajući važno zemljište od mora. Počeli su da se grade porodični kompleksi i mali hoteli, ali su ubrzo počele da se dozvoljavaju svakakve zloupotrebe nekretnina, mešanje rezidencija sa radionicama, mala industrija, a zeleni i otvoreni prostori nestaju. Plaža Zurriola smanjena je na malo područje otvoreno za jake valove. Međutim, ovo je jedna od oblasti u kojoj je njena struktura u većoj meri izmenjena. Istaknut ćemo preuređenje obale kao pješačke šetnice od Mompása do mosta Zurriola. Također želi konsolidirati novu plažu Gros i novi nasip izgrađen kao produžetak desne obale rijeke. Uz ove dvije akcije, možda najvažnija je izgradnja kulturnog kompleksa za Auditorijum i konferencijski centar.

Unutar naselja Gros imamo jedan od najhaotičnijih primjera urbanizma San Sebastiana; blokovi su krajnje nepravilni, u lavirintu ulica zasićenih komercijalnim podovima, radionicama, malim industrijama, magacinima, garažama itd., što stvara određeni osjećaj gušenja i haosa.

Najpravilnija poravnanja nalaze se nakon Avde. de Navarra, u sektoru zvanom Nuevo Gros, u kojem je zemljište starog Plaza de Toros korišteno za izgradnju niza komercijalnih blokova i podruma koji doprinose urbanom zasićenju i zagušenosti. kvarta, iako su kvalitetne kuće. Ovo područje, gdje zgrade održavaju veću pravilnost, nastavlja se duž Avde. de la Zurriola i Paseo de Ramón María de Lilí.

Među najrelevantnijim urbanističkim promjenama u naselju Gros ističe se pješačenje takozvane „Corazon de Gros“. Na isti način, predviđeno je da se završi izgradnja putne mreže proširenja i pozabavi unutrašnjom reformom pogođenih područja (oko Gros Marketa), prilagođavajući nove namjene i površine za javnu upotrebu na površini.

Najvažniji otvoreni i zeleni prostor koji postoji u susjedstvu je Plaza de Cataluña, ispod kojeg je izgrađeno podzemno parkiralište 1970-ih godina.

Naselje Sagüés, između plaže Zurriola i podnožja Monte Ulije, predstavlja mali niz nekvalitetnih stambenih blokova, koji ne odgovara ni jednom prethodnom planu, a planirana je njegova sanacija.

Kompleks Ulía-Ategorrieta predstavlja niz obiteljskih kuća, zajedno s malim blokovima stambenih objekata s niskim prihodima, nekim obrazovnim, zdravstvenim i vjerskim centrima i luksuznim vilama.

Južno od Grosa počinju kompleksi Atocha i Eguía. U Atoči nalazimo redovnu trasu duž Paseo del Duque de Mandas, ispred starog fudbalskog terena Atocha i zgrada Abastosa, Stare vojne bolnice i Fabrike duvana.

Također je vrijedna pažnje moguća remodelacija područja vijadukta Iztueta i izgradnja od strane Odjeljenja za urbanizam, stanovanje i okoliš baskijske vlade programa "službeno zaštićenih stanova", "garaža" i komplementarnih "kancelarijskih" prostorija, na Paseu. del Urumea i prema tipologiji "otvorene zgrade" sa susjednim "privatnim vrtovima".

U četvrtima Antiguo i Ondarreta nalazimo velike tipološke razlike. Prije nekoliko godina, vile i niske zgrade su preovladavale širom Ondarete, a u blizini Monte Igueldoa bilo je dva niza nekvalitetnih kuća. Danas posmatramo nestanak dvaju poravnanja. Isto tako, vredi istaći Ensanche de Ondarreta, koji ima malu gustinu, i nestanak fabrike Lizariturri, gde je značajan broj kuća izgrađen u poslednjih pet godina 20. veka.

U kvartu Antiguo nalazi se stambeni sektor na visokom nivou, u 6 blokova koji su poređani prateći Avenidu de Zumalacárregui, koji su ograničeni Calle Matía, iz koje nalazimo šaroliki niz ulica i kuća svih vrsta. El Antiguo se proteže u stambena, obrazovna i industrijska područja Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara i Añorga.

Ovaj kvart San Sebastiána jedan je od onih koji su se najviše promijenili i stoga je zgodno istaknuti neke akcije. U Venta berri se razvija „stambeno“ i „tercijarno“ područje koje je konfigurirano kao „centar“ aktivnosti i predstavlja urbani kompleks koji se sastoji od četvrti El Antiguo i Ibaeta. Univerzitetski grad u Ibaeti također se mora razviti: Sjeverni i Južni univerzitetski kampus UPV-a i Fakultet inženjerskih nauka (Univerzitet Navarra).

U Beriju se predlaže mješoviti stambeni razvoj “otvorene zgrade” i “u razvoju”, konsolidacijom postojećih školskih zgrada i stvaranjem putne mreže koja omogućava direktnu vezu između područja i okoline. U Illarri je planirana izgradnja nove stambene četvrti niske gustine, kao u Izi. Području Errotaburua će se dodijeliti „karakteristično korištenje” „stambenog prostora”, dopunjeno značajnim udjelom „tercijarne upotrebe”.

Konačno, u Zuatsuu je stvoreno novo područje “industrijske upotrebe” za implementaciju modaliteta koji ne zagađuju okoliš, uokvirenih u ono što se naziva “visoka tehnologija” ili “R+D” (istraživanje i razvoj).

Polururalni sektor El Antigua dostiže tačku povezivanja sa kompleksom Ayete i vrtom Etxadi, koji se zauzvrat povezuje sa Aldapetom, Bidebietom-2 i Alto de Miraconcha.

Sa ovih područja, sa istim disperzivnim karakterom, možete pristupiti popularnim četvrtima i malim i starim građevinama Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans i Amara Viejo. Iz Alto de Erronda možete pristupiti području zdravstvenih usluga i njege Zorroaga – Miramón, s bolnicom, zdravstvenim domom, poliklinikom, azilom, Finca de Miramón, itd.

U naselju Amara Nuevo, koje se razvija kanalizacijom Urumee i isušivanjem močvara, potrebno je izdvojiti nekoliko područja koja su svima zajednička nota, veliki blokovi kuća, sa velikom gustinom naseljenosti, i manjkava struktura u njegovoj urbanizaciji.

Najotvoreniji i najkvalitetniji prostor proteže se od Avde. de Carlos I do Paseo de Errondo i Podavines . Njegova centralna osovina je ulica Joséa Maria Salaverría, ostavljajući neizgrađene parcele. Sa istočne strane Avda. de Carlos I, do rijeke, željezničke pruge i Paseo de Zorroaga, prostire se stariji i lošijeg kvaliteta, čija je glavna osovina Avda. de Madrid.

Sjeverno od Plaza de Pío XII počinje sjeverno područje susjedstva, koje seže do Parque de Álava i Plaza del Centenario, što vodi do naselja Amara Viejo i kompleksa Ensanche, koji se proteže od Plaze od Buen Pastora do ovog sektora Amara. Nuevo, koji ima karakteristike slične onima ostatka Ensanchea, ali sa većom morfološkom i funkcionalnom degradacijom, uz prisustvo manjih i nepravilnih blokova. Osovinu ovog sektora čine ulice Easo, Urbieta i Prim, a kao otvoreni prostor ima Paseo del Árbol de Guernica, koji prati tok rijeke Urumea.

Južni kompleks naselja Amara Nuevo upotpunjen je sportskim područjem Anoeta, vrtovima Plaza de Pío XII, crkvom Sagrada Familia i kompleksom vladinog poddelegacije, Institutom za srednje obrazovanje, drugim obrazovnim centrima i autobuska stanica, pored hotela Amara Plaza. U Anoeti se ističe sportski prostor.

U takozvanom Apendix de Amara (Amara-Osinaga) zgrade se razvijaju u blokovima namijenjenim za stambenu upotrebu. U "prizemlju", pored tržnog centra ARCCO, postoje i "tercijarne namjene".

Prateći tok Urumee, iz kvarta Amara, dolazimo do grupe koju su formirali Loyola i Txomin-Enea, gdje nalazimo mali sektor vila, uspomenu na pokušaj stvaranja vrtnog grada, vojne kasarne, vojne kuće, raštrkano stambeno područje Txomin-Enea i neuredno grupiranje Loyole.

U ostalim sektorima grada (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta, itd.), postoje jaki kontrasti između disperzije i koncentracije. Preovlađuje nekvalitetno stanovanje, veliki blokovi, loša komunikacija i pristup, oskudica ili odsustvo otvorenih prostora, slabost usluga itd., uz veliku gustinu naseljenosti, iako je posljednjih godina značajno poboljšana u svemu što se tiče opreme i usluge.

U oblasti Intxaurrondo i Alza moramo spomenuti razvoj važnog “stambenog područja” u Baratzategi i Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur), kao i trgovačkog centra Garbera.

Morfološka područja iz Donosti

U nastavku ćemo se osvrnuti na fizičko stanje zgrada, što će nam, zajedno sa gore navedenim, omogućiti da sagledamo stepen homogenosti različitih morfoloških područja grada.

Stari grad je jasno morfološki zaštićeno područje, iako teži određenoj revitalizaciji svojih funkcija koja ne narušava istorijsku i sentimentalnu vrijednost ove cjeline.

U ovu grupu zaštićenih područja, iako iz drugih razloga (ljepota krajolika, rekreacijski prostori, itd.), ubrajamo sektore Igueldo, Miraconcha, Ayete, Ulía-Ategorrieta, Ondarreta, Zubieta i Zorroaga – Miramón, iako u In. prva četiri, došlo je do prilično brzog procesa renoviranja nestankom uređenih vila koje su zamijenjene višim i gušćim stambenim kompleksima.

Postoje područja u El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros i drugim perifernim četvrtima, u kojima su stare zgrade, radionice i mala industrijska skladišta zamijenjene ili su zamijenjene novim stambenim zgradama. Na ovaj način smo pred procesom obnove u zastarjelim područjima.

Postoje i veoma dotrajala područja u kojima nije započet proces renoviranja.

U Avenida de la Libertad ubrzan je proces morfološke obnove, sa pojavom luksuznih kuća i zgrada za banke, kancelarije itd.

U starim zemljama koje je zauzimao Plaza de Toros, takođe je bio proces renoviranja i ubrzane transformacije, formirajući ono što se naziva Novi Gros. Tako je izgrađen niz stambenih blokova i poslovnih prostora. U istom smislu, ubrzani su procesi u Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 i 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha i drugim malim sektorima periferije u susjedstvu.

Logično, ovi procesi imaju više ili manje dinamike, u odnosu na opći razvoj Centra, Centralnog grada i međuodnosa i međuzavisnosti koje se javljaju u cijelom kompleksu koji formira San Sebastián i njegovo periferno područje.

Urbani model iz San Sebastiana

Ovom denominacijom mislimo na aproksimaciju morfološko-funkcionalne stvarnosti urbanog kompleksa koji čini glavni grad Gipuzkoan i niz obližnjih opština, od kojih neke čine konurbaciju sa Donostijom, koje zauzimaju dio obale, između zaljeva. od Concha i Pasaia, te iz Las Vegasa del Urumea, Oria, Oiartzun i Regata de Añorga.

Ovaj urbani model se ne čini izoliranim, već čini dio, od početnog procesa svog formiranja, više jedinice: urbane regije Gipuzcoa. U našoj provinciji nalazimo složenu mrežu raštrkanih seoskih kuća, malih ruralnih područja, koja su raspoređena po geografiji Gipuzkoana, u poluzatvorenom i orijentisanom pejzažu, koji malo po malo ustupa mjesto određenoj originalnosti kako se urbani fenomen razvija. industrije i procesa urbanizacije.

Gipuzcou možemo posmatrati kao prostor koji organizuje San Sebastijan sa svojim perifernim područjem, unutar pomorskog podsistema, kao čvorni region baskijsko-perifernog urbanog sistema u celini.

Glavni grad Gipuzkoan je veoma dinamična opština ako uzmemo u obzir sve opštine u pokrajini, koja povećava svoju centralnu ulogu kao rezultat povećanja koncentracije roba i usluga. Međutim, ovo povećanje, koje je značajno u odnosu na pokrajinu, nije tako za neposredno periferne opštine, koje počinju da primaju komercijalne funkcije koje su tipične za Centralni grad.

Ovaj urbani model, sa svojim oblicima, načinima korišćenja zemljišta, objektima, infrastrukturom, socio-ekonomskom aktivnošću, tokovima, itd. Konfigurisan je kroz različite faze:

1) Sve do sredine 12. vijeka preovladavao je seoski karakter.

2) Od sredine 12. veka do početka 15. veka, osnivanjem glavnog grada i njegovim učvršćivanjem kao prvim urbanim središtem regiona, njegovim utvrđivanjem, povećanjem stanovništva i kontrolom velikog opštinskog područja, razvojem komercijalne i putne mreže luka.

3) Od početka 15. veka do kraja 18. veka ističe se vojna uloga grada i pad njegove ekonomske moći, smanjenje njegovog opštinskog mandata, rast predgrađa Antiguo, San Martin i Santa Catalina i radovi na proširenju luke.

4) Od početka 19. veka do rušenja zidina 1863. godine, etapa u kojoj ističemo požar iz 1813. godine, radovi na obnovi 1816. godine, početak turizma 1845. godine, otvaranje autoputa N-1 1847. godine, a glavni grad 1854. godine.

5) Od 1864. do 1955., proširenjem Cortázara do Avenide, južnim proširenjem, istočnim proširenjem, evolucijom drugih naselja, zauzimanjem dijela Vega del Urumea, općim rastom cijelog centralnog i perifernog urbanog kompleksa, i Generalnog plana iz 1950.

6) Od 1956. do danas, sa Zakonom o zemljištu, Generalnim planom San Sebastiána iz 1962. godine i drugim planovima u opštinama perifernog područja, Urbanističkim planom Guipúzcoa iz 1966., Zakonom o uređenju zemljišta iz 1990. godine i njegovim direktivama 1994., Generalni plan Donostije iz 1995. godine, formiranje urbanih periferija, funkcionalnih područja i proces konfiguracije Metropolitanskog područja, sa osovinom Donostija-Baiona.

Jedinice urbanog modela su sljedeće:

* Centralni grad sa Centralnim okrugom (CBD) i komplementarnim područjem.

* Periferno područje sa podgradskim koridorom i prigradskim koridorima.

Grad San Sebastian-Donosti

Glavna osovina Centralnog okruga je Avenida de la Libertad, koja se proteže od ove ose do Bulevara i do Plaza del Buen Pastor. U ovoj oblasti izdvaja se Plaza de Guipúzcoa sa Palatom Pokrajinskog veća. Nalazimo se u najreprezentativnijem i najzvaničnijem delu grada, sa značajnom finansijskom i komercijalnom aktivnošću.

Komplementarno područje ima heterogen karakter, sa uslugama i aktivnostima koje se vrte oko funkcije Centralnog distrikta, računajući i na značajno prisustvo stambenih aktivnosti. U ovom području imamo zapadni i južni sektor Ensanchea, koji čine dio Centra, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo i Benta Berri, kao produžeci zapadnog sektoru i Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria i Miramón, kao produžeci južnog sektora. Osim toga, tu su područja Starog grada, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés, Cemoriya, Atocha, Egia i Mundaiz.

Ostale urbane cjeline su uključene u ono što nazivamo perifernim područjem, u kojem razlikujemo submetropolitanski koridor, s najvećom gustinom i urbanim kontinuitetom, i prigradske koridore, koji predstavljaju manje karakteristike gustine i urbanog kontinuiteta.

U podmetropolitskom koridoru imamo Uliu, Ategorrieta, Intxaurrondo, La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo i općine Pasaia, Lezo, Rentería i Oiartzun.

U jugoistočnom prigradskom koridoru imamo Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landabaso, Hernani i Urnieta. S druge strane, u Suroriental-Occidentalu imamo Pakea, Beriyo, Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari, Ibaeta, Igara, Errotaburu, Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil i Andoain.

Periferno područje Donosti

Prvo, treba napomenuti da je Guipúzcoa teritorija na kojoj nalazimo složenu mrežu raštrkanih zaseoka, malih ruralnih centara i mrežu gradova i sela, koji su raspoređeni po cijeloj njenoj teritoriji u krajoliku pod snažnim utjecajem urbano-industrijskog fenomena. . , sa kojim se može definisati kao urbana regija.

Na cijelom ovom području postoji određena ravnoteža u prostornoj distribuciji stanovništva i urbanih centara, ali sa ozbiljnim urbanističkim i ekološkim problemima, kako u njegovim istorijskim centrima tako i na periferijama, kao iu nivou infrastrukture i opremljenosti.

Urbani okvir, razvijen na obali i u dolinama, doveo je do brojnih konurbacija, odnosno, dva ili više jezgara koje rastu odvojeno završavaju spajanjem u urbani kompleks, kao što je slučaj San Sebastiana i njegovog perifernog područja; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta ; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; itd

Regije Donostia-San Sebastián i Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) konfigurirale su ono što možemo nazvati Metropolitan Area, što kao karakteristike predstavlja postojanje glavnog jezgra ili Centralnog grada sa svojim područjem utjecaja, značajnu koncentraciju stanovništva sa radnih mjesta u regijama, dominacija tercijarnih djelatnosti, odnosi međuzavisnosti između različitih jezgara, visok stepen međusobne povezanosti u ekonomskim i društvenim komunikacijama i postojanje transportnog i komunikacijskog sistema koji je dovoljno razvijen za održavanje odnosa između Centralnog grada i njenom području uticaja, istovremeno olakšavajući njegovu vezu sa drugim obližnjim urbanim sistemima.

Već smo ranije komentarisali da je San Sebastián opština sa visokom centralnošću. Međutim, opštine u njenom perifernom području kao što su Rentería i Hernani zadržavaju svoju funkcionalnu poziciju u odnosu na glavni grad; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain i Lasarte-Oria progresivno povećavaju svoju centralnost; međutim, u Lezou i Oiartzunu vidimo da se tercijarna obdarenost ne povećava (sa izuzetkom hipermarketa), u korelativnom odnosu sa populacijom.

Sve ovo periferno područje ima tendenciju povećanja koncentracije roba i usluga, s obzirom na porast stanovništva. Kada se posmatra primat, može se uočiti kako opština Donostia ima tendenciju pada, dok se periferija umjereno povećava.

Integracija Donostije-San Sebastijana u ostatku perifernog područja

Pod urbanim sistemom podrazumijevamo skup gradova sa njihovim karakteristikama, plus odnose između gradova, između gradova i njihovih karakteristika, te između karakteristika.

Riječju odnosi podrazumijevamo moguće međusobne odnose, međusobne veze, međuzavisnosti i interakcije koje se mogu javiti u Sistemu kao cjelini.

U Baskiji se postepeno formirao ono što sada nazivamo urbanim sistemom, pri čemu je Guipuzcoa integrisan u njega kao urbana regija sa svojim županijama i funkcionalnim područjima.

Kao istorijske odrednice formiranja baskijskog urbanog sistema imamo temelje srednjovjekovnih vila i uticaj industrijalizacije u primorskim provincijama.

Trenutno u baskijskom urbanom sistemu nalazimo demografsko-prostornu strukturu sa malo istaknutosti, na čijem čelu je Bilbao, a zatim slijede Comarcas ili metropolitanska područja San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria i Bayona. Osim toga, možemo razlikovati obalni podsistem, u kojem se Guipúzcoa nalazi zajedno sa Bizkaiom i obalom Laburdija, i unutrašnji podsistem sa zemljama Álava, Navarra, Benabarra i Zuberoa.

U obalskom podsistemu ističe se snažna koncentracija područja Bilbaa i Baiona, u poređenju sa Gipuzkoanskom disperzijom srednjih i malih jezgara, što garantuje bolju ravnotežu u pogledu odnosa, veza, korišćenja zemljišta, razvoja regiona i politike planiranja teritorije.

Moramo uzeti u obzir i razvojne osovine koje se formiraju, kao što je slučaj Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; Bizkaia-Cantabria; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarre; i Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, koje su zauzvrat povezane s glavnim osovinama kao što su Atlantski luk, dolina Ebro-mediteranska obala, ili N-1 prema zemljama Castilla-León, Madrid, Extremadura i Portugal.

Unutar ovog Sistema, Guipúzcoa zauzima strateško mjesto u pogledu odnosa sa evropskim urbanim prostorom, kroz veze sa obalom Laburdija, kojom predsjedava Baiona, koja čini važnu konurbaciju, i odnose sa ostatkom autonomne zajednice i sa Navarom prema osi Ebro. Pokrajina Gipuzcoa, sa svojom tradicionalnom dinamikom i teritorijalnom ravnotežom, predstavlja veoma važan doprinos čitavom baskijskom urbanom sistemu, održavanju njegove dinamike, privlačenju investicija i poboljšanju kvaliteta životne sredine. Istovremeno, administrativna ograničenja se poboljšavaju ostvariti regionalne prostore integrisane u velike evropske urbane sisteme, koji se trenutno veoma brzo razvijaju i postoji rizik da ostanu na njihovoj periferiji.

U Guipuzcoi se ističe uloga gradskog područja Donostia-San Sebastián, koje se proteže do Irún-Hondarribia, sa važnim stambenim, poslovnim i industrijskim područjima. S druge strane, povezujući autoput sa Pamplonom ojačao je odnose sa Navarom i dolinom Ebra.

Donostia-San Sebastián i njeno periferno područje je kontinuirani urbani prostor koji se povezuje sa obalom Laburdija, ključni je element baskijskog urbanog sistema i nalazi se u metropolitanskoj fazi. Glavni grad zajedno sa Renterijom, Pasaijom i Lezom čine konurbaciju, koja ako je spojimo sa Irun-Hondarribijom i obalom Laburdija čini koridor Donostia-Baiona. Po važnosti ih slijede Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta i Astigarraga. Funkcionalna specijalizacija, a ne odnosi zavisnosti, je ono što utvrđuje stepen odnosa između urbanih centara.

Uprkos visokoj gustini (1,007 stanovnika/Km2), prostorna distribucija stanovništva je prilično uravnotežena, sa sporim rastom, kao najrazvijeniji urbani prostor u tercijarnom sektoru Autonomne zajednice, koji zauzima 58% aktivnog stanovništva. Građevinski sektor zauzima 6%, industrija 33%, a primarni sektor 3%. Ukratko, glavni grad Gipuzcoe ističe se po svojim finansijskim, osiguravajućim, ličnim uslugama i transportnim funkcijama, distribuirajući se kroz centre periferije (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta i Usurbil), luka, industrijskih i malih komercijalnih sektora. .

Na kraju, treba napomenuti da ovaj skup utiče i na područje Orija, Billabona – Zizurkil-Aduna i sjeverozapadne Navare.

Poreklo i izvor: g. Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIJA I ISTORIJA DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Savjeti i praktični aspekti prilikom kupovine kuće u San Sebastia-Donosti 

Koji su porezi pri kupovini kuće u San Sebastianu? 

Preprodaja kuća

Porez koji treba platiti je „Porez na prenos imovine“, koji je kako slijedi:

Nove zgrade/kuće

Plaćaju se sljedeći porezi:

Ostali pravni aspekti pri kupovini kuće u San Sebastianu – Potvrda o stanovanju

Proces i zahtjevi za dobivanje registracije turističke dozvole u Donosti-San Sebastian

U skladu sa odredbama članova 8. i 9. Opštih urbanističkih propisa Generalnog urbanističkog plana San Sebastiana, urbana upotreba turističkog smještaja predstavlja tercijarnu upotrebu iu okviru nje predstavlja korištenje hotela. Sa svoje strane, iznajmljivanje soba u uobičajenom boravištu za turističku upotrebu predstavlja upotrebu koja je jednaka stambenoj upotrebi.

Ne smije se razvijati korištenje turističkih domova ili iznajmljivanje soba u uobičajenom boravištu za turističke svrhe u stambenim i zadužbinskim objektima javne zaštite.

Zahtjev za izdavanje turističkog smještaja podnosi se IZJAVOM ODGOVORNOSTI, i kao takav mora biti registriran. Nakon što završite registraciju, pojavit će se u POPISU TURISTIČKIH STANOVA DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Raspodjela zona za regulisanje turističkog najma u Donostima

Pristup propisima :

Turistička upotreba San Sebastiána je podijeljena na tri zone :

  1. a) U prizemlju , biće dozvoljena urbana upotreba turističkog stanovanja u slučajevima i uslovima realizacije korišćenja stambenih objekata u istim utvrđenim Generalnim urbanističkim planom i opštinskim pravilnikom kojim se uređuje realizacija korišćenja stambenog prostora u različitim planovima stambene izgradnje. , kao i već postojeće stambene podjele.
  2. b) Na prvom spratu, ili asimilirani, urbano korištenje turističkog stambenog prostora sa zajedničkim pristupom stambenom objektu će biti dozvoljeno kada njegova korisna površina dodata ostatku nestambenih namjena u zgradi, sa zajedničkim pristupom stambenom objektu, bude jednaka ili manja od 250 korisnih kvadratnih metara u cijeloj zgradi, a također mora biti u skladu sa uslovima za realizaciju korištenja stambenih objekata utvrđenim Generalnim urbanističkim planom i Opštinskim pravilnikom kojim se uređuje realizacija korištenja stambenog prostora na različitim etažama stambenih zgrada, kao i pred- postojeće stambene jedinice.
  3. c) Na gornjim spratovima koji se nalazi iznad prethodnih, dozvoliće se turističko naselje sa zajedničkim pristupom stanovima, pod uslovom da nijedan od onih koji se nalaze ispod njega nije namjenjen ili je planiran za stambenu namjenu, tako da svi ovi spratovi moraju biti namijenjeni za druge vrste odobrene namjene osim stambene i da njihova korisna površina dodana ostatku nestambene namjene u zgradi, sa zajedničkim pristupom, bude jednaka ili manja od 250 korisnih kvadratnih metara u cijeloj zgradi m² (u) granica od 250 korisnih kvadrata nestambene namjene sa zajedničkim pristupom stanovima nije prekoračen u cijeloj zgradi, dozvolit će se jedno turističko naselje sa zajedničkim pristupom stanovima bez primjene uvjeta da ne postoji. ili stambena namjena je projektovana ispod tražene za turističko stanovanje na gornjim spratovima u zgradama sa minimalno 7 spratova (B+6) i još jedno turističko stanovanje na svakih 6 dodatnih spratova, koje se nalazi na bilo kojoj od dodatnih etaža.

 Takve dozvole stupaju na snagu pod uslovom da se u navedenim slučajevima u cijeloj zgradi ne prekorači granica od 350 korisnih kvadrata za nestambene namjene, uključujući i turističke stambene objekte sa zajedničkim pristupom, kao ni granica korisnih kvadrata za nestambene objekte. stambene namjene. stambene, isključujući one za smještaj turista, sa zajedničkim pristupom kućama.

Četiri tipa turističkog smještaja za turističku dozvolu u Donostima

Na ovaj način, u skladu sa Zakonom 13/02016, od 28. jula, o turizmu u Baskiji, Gradsko vijeće Bilbaa će grupirati različite modalitete koje uključuje, koncentrišući ih u četiri različite kategorije:

video

Proceso de compra de inmueble Parte 1.-

videa

Proceso sucesorio Par 2.-

zadnji postovi

20-30% poreskih prijava za nerezidente ima greške ili greške

Zašto je važno angažovati poreskog stručnjaka za popunjavanje i prezentovanje španskih poreskih deklaracija?

Pročitajte sve postove

Kontakt

info@tlacorp.es

+34 965 48 81 68

Sigurno plaćanje putem interneta

Kliknite ovdje za ONLINE plaćanje

Online plaćanje kreditnom karticom
© Sva prava pridržana. TLA Corporation.

Ćaskaj sa nama!

Odaberite jezik:

Bandera Francuska Njemačka zastava Bandera Paises Bajos Bandera España Zastava Ujedinjenog Kraljevstva
Bandera Francuska Njemačka zastava Bandera Paises Bajos Bandera España Zastava Ujedinjenog Kraljevstva

Slobodno se obratite

Počni ponovo