Kako kupiti nekretninu u Španiji koristeći američku kompaniju za ulaganje u nekretnine

KAKO KUPITI NEKRETNINU U ŠPANSKOJ KORIŠĆENJEM KOMPANIJE SAD

Već smo vidjeli u drugim člancima na ovoj web stranici da je utvrđeno da postoje različite formule za sticanje kompanije u Španiji, uključujući korištenje postojeće strane kompanije za poslovanje u Španiji (bilo sa stalnom poslovnom jedinicom – PE, ili bez stalne poslovne jedinice – SIN EP), ili stvoriti špansku kompaniju izričito za kupovinu nekretnina u Španiji.

Takođe, kao što smo ranije napomenuli, radi se o činjenici da, za sticanje nekretnine u Španiji na ime američke kompanije za razvoj aktivnosti ulaganja u nekretnine, nije potrebno osnivanje španske kompanije za sticanje nekretnina, budući da se to može obaviti preko postojeće strane kompanije, i to kroz proces registracije u Španiji, može savršeno funkcionisati kao investicioni instrument u Španiji, bez potrebe za osnivanjem španske kompanije.

U ovom članku bavićemo se upravo slučajem postojeće američke kompanije, koja želi da posluje u Španiji i interveniše u poslovima kupovine i prodaje nekretnina, odnosno u razvoju delatnosti nekretnina, kao što su iznajmljivanje, prodaja, reforma, građevina, itd. Nema potrebe za osnivanjem španske kompanije.

U ove svrhe, razgovaraćemo o sledećem:

1.- PRELIMINARNI KONCEPTI

USA COMPANY : Kompanija iz SAD koja želi da posluje u Španiji, mora u svom statutu predvideti da je delatnost koju će obavljati u Španiji (kupovina/prodaja, izgradnja, posredovanje, upravljanje iznajmljivanjem, itd.) obuhvaćena statutom ovog društvo. Uz to, a prije donošenja odluke o kupovini u Španiji preko ove kompanije, potrebno je pregledati statut ove kompanije kako bi se potvrdilo da li ona razmatra navedenu djelatnost, a ako ne, obaviti odgovarajuće formalnosti u zemlji porijekla , pred privrednim registrom zemlje porijekla, da ovu vrstu djelatnosti uvrsti u svoj statut.

STALNA OBJEKTA : Drugo, moramo biti jasni o tome kakva će nam poslovna struktura biti potrebna u Španiji za razvoj djelatnosti.

Odnosno, ako ćemo za razvoj ove djelatnosti računati na materijalne resurse (kancelarije, automobili itd.) ili ljudske resurse (zaposlene itd.) u Španiji.

Na primjer, uzmimo slučaj američke kompanije državljanstva koja odluči investirati u Španjolsku radi kupovine nekretnine i koja želi dobiti povrat kroz aktivnost iznajmljivanja.

U ovom slučaju, ako aktivnost iznajmljivanja ne zahtijeva nikakvu dodjelu materijalnih resursa (kancelarije, recepcija, automobili, itd.), ili ljudskih resursa (zaposlenik koji boravi u Španiji za čišćenje, održavanje, prijem ključeva, itd.), ali je jednostavno sticanje imovine da bi se ona dala u najam preko neke platforme, i, kako mi kažemo, bez alokacije bilo koje vrste resursa koji se nalaze u Španiji.

U ovom slučaju govorimo o slučaju američke kompanije registrovane u Španiji BEZ stalne jedinice (Kompanije BEZ EP).

Ili, naprotiv, američka kompanija treba da za ovu vrstu investicionog projekta ima osoblje sa prebivalištem u Španiji, sa sopstvenim lokalnim prevoznim sredstvom, ili sa uredima za korisničku podršku, itd.

U ovom slučaju, govorili bismo o slučaju američke kompanije registrovane u Španiji SA stalnom postavom (PE Company).

Ovo je veoma važno jer se poreski i upravljački tretman u oba slučaja razlikuje.

• U slučaju da u Španiji nisu potrebni materijalni ili ljudski resursi za razvoj delatnosti, radilo bi se o američkoj kompaniji registrovanoj u Španiji koja radi BEZ stalne jedinice (BEZ PE). U ovom slučaju, djelatnost koja će se obavljati u Španjolskoj podliježe porezu na dohodak fizičkih lica nerezidenta, oporezovanom po stopi od 19% ako se radi o rezidentnoj kompaniji u zemlji Europske unije, ili sa 24% u ostatku slučajeva (kao u ovom slučaju), sa obavezama poreza na upravljanje i održavanje koje se razlikuju od kompanija SA EP.
• S druge strane, da se radi o aktivnosti ili investicionom projektu za koji su u Španiji potrebni ljudski ili materijalni resursi, u ovom slučaju bi se radilo o američkoj kompaniji sa stalnom poslovnom jedinicom, a koja bi bila podložna španskom porezu na dobit. . , sa poreskom stopom od 25%, i sa drugačijim tretmanom upravljanja od nestalnih stranih subjekata.

Za više informacija u vezi sa poreskim i upravljačkim uslovima različitog tretmana kompanija registrovanih u Španiji sa stalnom jedinicom i bez stalne poslovne jedinice, klik ovdje da konsultujte naše specijalizovani članak

S obzirom na razliku u naknadama za porezne i upravljačke svrhe koje se odnose na to da se kompanija smatra kompanijom sa stalnom poslovnom jedinicom u Španiji ili bez stalne poslovne jedinice, važno je da to bude jasno od samog početka, a nije uvijek jasno definisano. Iz tog razloga, često je potrebno pribjeći sporazumu o dvostrukom oporezivanju koji je uspostavljen između zemlje sjedišta kompanije i Španije.

Da vidite koji su sporazumi potpisani između Španije i SAD sa kojima imate ugovore o izbjegavanju međunarodnog dvostrukog oporezivanja, kliknite ovdje.

2.- PROCEDURE

1. u SAD:

Bez obzira na strukturu koja je potrebna u Španiji za razvoj djelatnosti, te da li kompanija ima status sa stalnom poslovnom jedinicom ili bez stalne poslovne jedinice, kako je gore definirano, navedena američka kompanija mora proći proces registracije. u Španiji koja prolazi kroz sljedeće:

• Dobijanje ORIGINALNIH dokumenata kompanije:
• Osnivački akt kompanije
• Poreski identifikacioni dokument kompanije u SAD
• Statuti društva
• Izvještaj komercijalnog registra koji potvrđuje da je kompanija registrovana

I u ovim dokumentima mora biti jasno naglašeno ko su administratori ili menadžeri ovlašteni da zastupaju kompaniju, kao i društveno učešće partnera ili dioničara.

I pored toga, ova dokumentacija, koja uvijek mora biti original , ili, ako originalni dokumenti nisu dostavljeni, moraju se obezbijediti ovlaštene i ovjerene kopije, odnosno ovjerene od strane lokalnog notara porijekla.

• Sva ova dokumentacija mora biti prevedena na španski od strane registrovanog službenog prevodioca, bilo u SAD.
• Sva ova dokumentacija mora biti legalizovana i zvanično priznata, sa priznatim izvršnim dejstvom da bi se koristila u Španiji, a to se radi dobijanjem Apostille. Apostille je pečat dobijen postupkom autentifikacije utvrđenom Haškom konvencijom iz 1961. godine, a primjenjuje se na sve zemlje koje su potpisale ovaj sporazum. Kliknite ovdje za više informacija o tome kako dobiti Apostille u SAD-u.

1. U Španiji : Nakon što se pribavi sva gore navedena dokumentacija, u Španiji moramo postupiti na sljedeći način:

• Dobijanje NIE (matični broj stranca) menadžer ili administrator kompanije . Ovaj dokument je poreski identifikacioni broj putem registracije administratora u španskom birokratskom i administrativnom sistemu.

 Ovaj dokument se dobija:

• Ili kroz Španski uredi i konzulati u zemlji porekla ( kliknite ovdje za informacije o španjolskim konzulatima u SAD-u ), koje možete pronaći u prilogu ispod.
• Ili, tako što ćete se pojaviti direktno, ili preko svog advokata/zastupnika u Španiji sa punomoćjem, u bilo kojoj od teritorijalnih kancelarija za imigraciju u Španiji.

• Dobijanje španskog NIF-a strane kompanije . Na isti način na koji će administrator kompanije morati da dobije poreski identifikacioni broj u španskoj administraciji, američka kompanija, da bi poslovala u Španiji i mogla da obavlja transakcije nekretninama, moraće da se registruje kod administracija. Španski poreski broj, da biste dobili poreski broj, koji će biti onaj koji koristite za obavljanje bilo koje vrste transakcije na teritoriji Španije.

Ovaj dokument se pribavlja predočenjem dokumentacije kompanije legalizovane i apostilirane na način utvrđen u prethodnom stavu pred španskom poreskom upravom, koja će, nakon uvida u svu dokumentaciju, kompaniji dodeliti poreski identifikacioni broj, koji će biti njen bolja identifikacija za bilo koju vrstu transakcije na teritoriji Španije.

• Poreski predstavnik . Jedna od razlika između stranih kompanija registrovanih u Španiji sa stalnom jedinicom (PE), i bez stalne poslovne jedinice (BEZ PE), proizilazi upravo iz obaveze imenovanja poreskog zastupnika u Španiji.

Što se tiče kompanija bez stalne poslovne jedinice (BEZ EP), one podliježu porezu na dohodak nerezidentnih pojedinaca (IRPFNR), te je potrebno imenovati fiskalnog predstavnika u Španiji za obavljanje predviđenih poslova nekretninama, te da imaju adresu za obavještavanje u Španiji, koju španska administracija može koristiti za obavještavanje i priopćavanje bilo koje vrste poreskog pitanja u vezi s djelatnošću koja će se obavljati.

Ovo fiskalno sjedište je obično mjesto menadžera ili advokata koji upravlja i održava poslovanje kompanije u Španiji.

Međutim, i tu dolazi do velike razlike sa kompanijama SA EP, poreski predstavnici ovih kompanija NISU solidarno odgovorni za poreske obaveze ugovorene od strane Kompanije. Drugim rečima, poreski zastupnik, obično menadžer ili advokat koji upravlja poreskom delatnošću kompanije u Španiji, nije odgovoran u slučaju nepoštovanja poreskih obaveza kompanija u Španiji.

S druge strane, u slučaju američkih kompanija SA stalnim sjedištem (CON EP), koje, kako kažemo, podliježu španskom porezu na korporacije, a za čije poslovanje i razvoj u Španiji im je potrebna struktura koja zahtijeva veću složenost, i preuzimanje većih fiskalnih i zakonskih obaveza u Španiji od kompanija bez stalne poslovne jedinice, implicira da poreski zastupnik u Španiji navedenih kompanija preuzima „zajedničku“ odgovornost kompanije prema španskoj administraciji.

Fiskalni predstavnik je veoma važna figura, jer će biti odgovorna „solidarnost“, odnosno na istom nivou i sa istom odgovornošću kao i kompanija, za sve fiskalne obaveze ugovorene u Španiji. Drugim riječima, poreski zastupnik će biti onaj koji španska administracija traži da ispoštuje navedene obaveze, u slučaju da ih strana kompanija ne ispoštuje. Što je, kao što vidimo, velika odgovornost, budući da će navedeni fiskalni predstavnik sve ove vrste obaveza preuzeti solidarno. Dakle, to je poslovna pozicija visoke odgovornosti i funkcija.

S tim u vezi, mora se reći da španski propisi dugi niz godina nalažu da poreski zastupnik stranih kompanija ili kompanija sa stalnom poslovnom jedinicom bude porezni rezident u Španiji . Drugim riječima, da bi strana kompanija bila priznata u Španiji sa stalnom jedinicom, bilo je potrebno imenovati fiskalnog predstavnika koji ima adresu u Španiji. Ovo je inače bila prepreka osnivanju stranih kompanija u Španiji, jer u mnogim slučajevima advokati ili menadžeri zaduženi za upravljanje aktivnostima ovih stranih kompanija nisu uvek bili voljni da preuzmu toliki stepen odgovornosti, što je postalo prava prepreka za razvoj aktivnosti i implementaciju međunarodnih kompanija u Španiji.

Međutim, nedavno je postignut napredak u tom pogledu, a španska administracija tumači da za kompanije ili kompanije registrovane u bilo kojoj od zemalja Evropske unije, mogu imenovati administratore ili menadžere navedenih kompanija kao poreske zastupnike.

Tako, na primjer, američka kompanija, koja želi da se uspostavi sa stalnim sjedištem u Španiji, može odrediti američkog menadžera, ili američkog administratora, kao poreskog predstavnika, koji će biti odgovoran za obaveze Kompanije, bez potrebe da odrediti predstavnika sa prebivalištem ili prebivalištem u Španiji.

Međutim, ova prepreka nije riješena za strane rezidentne kompanije koje potiču iz drugih zemalja izvan Evropske unije, što, u ovim slučajevima, kako kažemo, otežava njihovo osnivanje na teritoriji Španije, jer imaju ograničenu dostupnost domaćih menadžera za preuzeti tako visok stepen odgovornosti za ove kompanije.

• bankovni račun . Da bi nerezidentne strane kompanije registrovane u Španiji, bilo sa stalnom ili bez stalne poslovne jedinice, mogle da posluju u Španiji, moraju imati otvoren bankovni račun na ime navedenih kompanija. Uz koje se, nakon što se pribave legalizacije svih dokumenata preduzeća, kao i NIF menadžera, odnosno administratora, NIF kompanije i imenovanje fiskalnog zastupnika, ova dokumenta moraju dostaviti banke tako da može nastaviti. do otvaranja bankovnog računa na ime strane kompanije.

Za to će banka zahtijevati, pored gore navedene dokumentacije, sve vrste podataka i dokumentacije koja dokazuje finansijske aspekte kompanije, kao i porijeklo sredstava koji će se koristiti za obavljanje planiranih transakcija u Španiji. . Da biste to uradili, biće vam potrebni računovodstveni izveštaji, prijave poreza na dobit, itd. iz zemlje porekla. Ova vrsta informacija će zavisiti ili će se razlikovati u zavisnosti od finansijskog subjekta u pitanju, i pomoći će da se prođe filter zakona o sprečavanju pranja novca u Španiji, što je suštinski uslov za delovanje u Španiji kroz korporativnu strukturu.

• Akt o stvarnom vlasništvu . Pored svega navedenog, za obavljanje predmetnog poslovanja sa nekretninama, vršilac dužnosti javnog bilježnika će, pored sve gore navedene dokumentacije firme, zahtijevati i iskazivanje stvarnih vlasnika firme.

 „Pravi vlasnik“ je onaj koji posjeduje više od 25% dionica ili dionica kompanije. Uz koje će biti potrebno provjeriti porijeklo sredstava korištenih za sticanje imovine, kao i poštovati zakon o mjerama za sprječavanje pranja novca u Španiji, obavijestiti ko su partneri Kompanije koji drže učešće veće od 25% istog.

• Potreba za punomoćjima . S obzirom na složenost i fiskalne i pravne implikacije koje proizilaze iz registracije strane kompanije u Španiji, preporučljivo je da svom advokatu ili menadžeru date punomoćje, kako bi oni mogli obavljati sve ove procedure u vaše ime i potreba da imate šta da radite lično.

Iz TLA vas pozivamo da nas kontaktirate za bilo koje pitanje ili uslugu u vezi sa vašim instalacijskim/investicionim projektima u Španiji.