Šta je zadruga za izgradnju?
Stambena zadruga je grupa pojedinaca koji imaju namjeru da imaju kuću. U tu svrhu, oni se grupišu u zadruge sa ciljem:
- Kontrola projekta izgradnje
- Dobivanje po najnižoj mogućoj cijeni
- Kontrola procesa izgradnje i kvaliteta materijala
Kupovina u smislu zadruge u Španiji postao veoma popularan u Španiji u oblastima iz decenija 50-90-ih prije španjolskog građevinskog buma, općenito u velikim područjima kao što su Madrid, Bilbao, Barcelona, Valencia, itd. Bio je to put od određene grupe pojedinosti do udruživanja i razvoja građevinskih projekata za vlastite kuće, dobijanja kontrole nad projektom i prelazeći sa uobičajenog načina kupovine direktno od graditelja.
Otkup izvan plana ima ekonomske prednosti u pogledu cijene i načina plaćanja. Zatvorena cijena na tržištu bikova kao što je sadašnja je velika prednost jer ovaj iznos može biti 15% niži od već izgrađene kuće.
U slučaju zadrugara, u kojem je član uspješan ponuđač i korisnik imovine, može se odreći nekih posrednika, što mu omogućava stjecanje imovine po niskim cijenama. Iznos kupovine može biti između 20% i 30% manji od iznosa kod kuće u slobodnoj prodaji. Ovo je jedan od glavnih argumenata zadrugara da se upuste u ovakvu vrstu projekta.
Osnivanje zadruge polazi od grupe od nekoliko ljudi (ortaka) koji doprinose kapitalu za izvođenje projekta, u ovom slučaju izgradnje kuća.
Kada se zadruga pravno formira, zemljište se stiče i a građevinsko preduzeće angažovan je odgovoran za izgradnju nekretnine. Zadrugari stoga djeluju kao promoteri projekta.
Uobičajeno je da se angažuje a društvo za upravljanje, koji će biti odgovoran za upravljanje sredstvima i svakodnevno upravljanje radovima. U mnogim slučajevima iza ovih menadžera stoje specijalisti promoteri, čija je prednost što imaju veliko iskustvo i mogu postići bolje ekonomske uslove sa dobavljačima, sindikatima i materijalima.
Mora se uzeti u obzir da, iako postoji državni zakon, svaka autonomna zajednica je uređena određenim pravnim uslovima, u ovom slučaju, istim Statuti Ustava Zajednice vlasnika.
Istorijski gledano, bilo je slučajeva da su investitori započinjali zadruge bez članova s namjerom da unaprijed prikupe kapital za početak izgradnje. U tim slučajevima, projekat možda neće biti završen ili se mogu pojaviti problemi i nesigurnosti za saradnike. Da bi se izbjegle situacije bespomoćnosti i ekonomskih gubitaka, potrebno je provesti neke procedure provjere:
- Vlasništvo nad zemljištem i urbanističke dozvole
- Troškovi, garancije i program finansiranja
- Proučite prikladnost projekta i karakteristike: planovi, opisi, kvalitetni materijali i servisni izvještaji
- Plan ekonomskog doprinosa
- Putanja, kreditni izvještaj i informacije o odgovornom menadžeru i graditelju
- Statut i prava i dužnosti zadrugara
Kupovina kuće u kooperativnom režimu je ispravna opcija, preporučljivo je samo odvagnuti prednosti i nedostatke ove formule i da svako napravi svoju procjenu kako bi utvrdio da li mu odgovara:
Prednosti kupovine kuće u kooperativnom režimu:
- Ekonomski: kao što je objašnjeno na početku, budući da su u mogućnosti da izostanu od drugih posrednika i djeluju kao poslovni partneri, zadrugari mogu steći kuću po cijeni između 20% i 30% nižoj od tržišne za stanovanje u slobodnoj prodaji.
- Po mjeri: još jedna prednost kooperativnih domova formule je to što članovi mogu prilagoditi svoj dom svojim željama, unoseći promjene u plan, materijale ili kvalitete, uvijek unutar određenih parametara.
- Članovi mogu učestvovati na skupštinama i aktivno učestvovati u donošenju odluka, pri čemu glasovi svih učesnika imaju istu težinu. Sastanci se mogu baviti svim vrstama potreba i postavljat će se pitanja kao što je postavljanje sigurnosnih ili nadzornih elemenata do dodjele slobodnih mjesta ili dodatnih doprinosa, na primjer.
- U mnogim slučajevima, hipotekarni uslovi zadrugara mogu biti atraktivniji ili sa boljim uslovima od uobičajenih na tržištu.
- Moguće je da zadrugar odjavi pretplatu i povrat uplaćenih iznosa. U slučajevima neopravdanih povlačenja, biće potrebno potvrditi rokove vraćanja ili čak i procenat kazne ako je to predviđeno statutom. U konkretnom slučaju, u Statutu smo vidjeli da ne postoji pravo na odjavu iz zajednice vlasnika. Dakle, u trenutku kada član uđe i zapjeva, ostali suvlasnici mogu tražiti od njega da plati sve uplate koje treba izvršiti kao dio cijene. Zajednica može čak tražiti te isplate na sudski način.
nedostaci:
- Predujam kapitala: za osnivanje zadruge i početak procesa izgradnje, bit će potrebno da partneri unaprijed daju glavni doprinos.
- Vremena izgradnje su često sve duža za zadruge, općenito iz raznih razloga, najvažniji je teži način donošenja odluka u zajednici.
- U nekim slučajevima, zbog grešaka u proračunu, nepredviđenih događaja, poboljšanja koja nisu bila predviđena na početku… sredstva mogu biti oskudna i mogu biti potrebni vanredni doprinosi.
- Bilo je slučajeva da promotori ili menadžeri, da bi privukli partnere, daju zavaravajuće reklame ili pozivaju na pažnju netačnim informacijama, što može dovesti do ozbiljnih nevoljnih situacija. Stoga je važno pratiti savjete o prikupljanju informacija i provjeriti statutarnu normu, njenu strukturu, planove, kao i osiguranje i garancije.
- Iako su kompanije za upravljanje angažovane za nadzor i kontrolu radova nekada bile stručnjaci za tu materiju, bilo je istorijskih slučajeva da su firme zbog lošeg upravljanja, neispravnih ugovora ili ekonomskih odstupanja dovele do bankrota ili potpunog bankrota. U ovim slučajevima, koji zbog važećih propisa i kontrole nisu uobičajeni, partneri mogu izgubiti sve svoje doprinose. Neophodno je poznavati putanju, iskustvo ugovorenih firmi i osigurati da se zakonski, na nivou garancija, osiguranje i procedure sprovode na vreme kako bi se garantovalo ispunjenje projekta.
- Troškovi u vezi sa javnim aktom novogradnje i podjele u horizontalnom imovinskom režimu, kao i oni koji se odnose na konstituisanje i podjelu cjelina padaju na teret predlagača u skladu sa odredbama važećeg zakonodavstva.
- Ponekad Statut stvara poteškoće članovima da napuste grupu nakon članstva.
- “Zajednica vlasnika” će biti “promotor” projekta. To znači da će sva odgovornost i građanskopravna odgovornost radnika, sigurnost i zdravlje, pa čak i kvarovi na zgradi, biti na zajednici.
- Finansijski rizik: Suvlasnici mogu prodati svoje udjele u zajednici trećim licima. Ali u slučaju da jedan ili više suvlasnika ne izvrši plaćanje, postoji veliki rizik od finansijskih problema na projektu koji mogu biti blokirani za nastavak njegovog razvoja, uzrokujući kazne, kašnjenja ili čak gubitak projekta.
Ključevi koje treba uzeti u obzir prilikom kupovine nekretnine u Zadruzi:
- Provjeriti finansijsku situaciju i ugled od graditelja i Uprave (koliko dugo preduzeće posluje, finansijski izvještaji itd.)
- Da provjerim statut zadruge
- Potvrditi načine na koje će se iznosi za plaćanje efektivno koristiti za kupovinu parcele i/ili za završetak svakog od koraka izgradnje
TLACORP
