TLA advokati se više od 20 godina bave transakcijama i slučajevima nekretnina u rustikalnim zemljištima na cijeloj teritoriji Španije. Iz Katalonije (Taragona i Barselona), regije Valensije (Castellón, Valencia i Alicante – Costa Blanca), Majorke i Ibice, Mursije, Almerije (Dolina Almanzora) i Malage.

Kao rezultat našeg velikog iskustva i priznanja različitih regionalnih normativa, pripremili smo neke od aspekata koje treba uzeti u obzir prilikom kupovine/prodaje nekretnina kako u urbanom, tako iu rustikalnom zemljištu (na selu), s posebnim osvrtom na probleme koje preporučujemo koje treba izbjegavati kada kupujete nekretnine u Španiji.[/vc_column_text][vc_column_text]Dakle, budite ljubazni pozvani da u nastavku pronađete neke od uobičajenih problema koji mogu uticati na pravno razmatranje nekretnina i građevina u Španiji:

 

Legalizacija građevina u Španiji. Opšti aspekti

Da li mi je potrebna građevinska dozvola za reformu moje kuće?

Da, potrebna vam je građevinska dozvola da biste preuredili svoju kuću. Vrsta licence koja je potrebna za ove radove zavisi od radova koji će se izvršiti reformom.

Licenca za manje radove – “licencia de obra menor”: Ovo je potrebno za promjenu namjene prostorija, raspored zidova i sl. Za dobijanje ove licence nije neophodan projekat od arhitekte, jer se može primijeniti po pojedinostima, samo objašnjenjem radova, i njihovom procjenom platiti porezi.

Radi boljeg razumijevanja, ova dozvola se primjenjuje kada radovi koji će se izvoditi na posjedu ne utiču na bitnu infrastrukturu nekretnine, kao što je promjena krova, nosećih bimesa ili konstrukcije zgrade, ili unutrašnjih stepenica.

Normalni slučajevi u kojima je potrebna ova licenca: Reforma krova (ne da se potpuno promeni, samo da se obnovi). Evo nekoliko slučajeva u kojima možete podnijeti zahtjev za ovu licencu:

• Za izgradnju garaže, šupe ili magacina
• Za izgradnju ograde
• Za izgradnju bazena (u zavisnosti od područja)
• Za izgradnju obora itd.

Imajte na umu da opisani slučajevi i uslovi za dobijanje dozvole mogu značajno varirati od zone ili regiona do drugog.

Licenca za glavne radove – “licencia de obra mayor”: Ovo je ista dozvola koja je tražena za izgradnju kuće, objašnjeno u odjeljku „Izgradnja u rustikalnom zemljištu“ i „Izgradnja u urbanom zemljištu“. Ova dozvola je potrebna kada radovi na konstrukciji zahvaćaju bitne dijelove zgrade, a za nju je potreban projekat arhitekte. Na primjer, da se izgradi proširenje kuće (kao nova soba) ili da se promijeni krov.

• Potpuno promijeniti krov
• Izgraditi novu prostoriju koja produžava konstrukciju
• Za izgradnju garaže sa pločicama i betonom
• Za izgradnju drugog sprata
• Za izgradnju bazena (u zavisnosti od oblasti i regiona) itd.

 Tovdje nije vlasnički list ili “pisanje” za zemljište, ili proširenje ili granice zemljišta nisu tačne

Često možemo naći da ne postoji escritura (vlasnički list) za neke nekretnine, i morate utvrditi svoje pravo na imovinu kroz proces poznat kao “expediente de dominio” ili “acta de notoriedad”. Ovo je složeno i uključuje objavljivanje vašeg zahtjeva u Boletín Oficial de la Provincia (Službeni glasnik). Razlika između oba procesa je uglavnom u tome što se “expediente de dominio” sačinjava u normalnom postupku u sudovima, a “acta de notoriedad” je proces koji se vrši pred notarom područja. Nije potrebno reći da je “acta de notoriedad” uvijek preporučljiviji jer je to kraći, jeftiniji i brži proces od drugog. Obično se „expediente de dominio“ koristi kada je situacija na zemljištu, a vlasništvo je u sporu sa susjedima, ili nije jasno. A “acta de notoriedad” se koristi kada je vlasništvo dobro poznato, a postoje problemi granica ili veličine imovine.

Zatim morate osigurati da se zapisi Registro de la Propiedad i Catastro slažu i da su u skladu s onim što lokalni običaj smatra granicama imovine. Dozvoljeno je graditi samo na određenom procentu površine zemljišta. Morate provjeriti dostupnost komunalnih usluga – posebno vode i struje. Morate provjeriti ima li servumbres de paso (pravo prolaza) jer se ona ne mogu blokirati. Zatim, nakon što ste „kreirali“ svoju nekretninu, potrebno je da je prvi put uknjižite. Za sve ove stvari potrebne su vam usluge vašeg španskog advokata.

Često je i to veličina zemljišta nije ista kao stvarna parcela. U ovim slučajevima, opet, mora se napraviti “expediente de dominio” ili “acta de notoriedad” kako bi se potvrdilo koje su stvarne granice zemljišta i kako bi se ažurirali španski katastro i španski zemljišni katastar.

Šta učiniti kada kuća nije upisana u izvode? 

Ponekad se desi da sama kuća (izgradnja). ne mogu biti registrovani, bilo iz istorijskih razloga ili zato što je ko god da ga je izgradio htio izbjeći poreze i troškove registracije. Uglavnom u takvim slučajevima sve što se pojavljuje u zemljišnim knjigama i službenoj papirologiji je zemljište.

U nekim drugim slučajevima građevina je upisana (pojavljuje se u izvodima i zemljišnim knjigama), ali ne kao „kuća“, možda kao skladište, ili šupa („albergue“, ili „almacén“) ili neka druga slična građevina . Ovo nije dovoljno da se građevina zakonski proglasi „kućom“. Ova situacija je trebala biti istaknuta u fazi predugovora, jer to mora biti jasno iz nota simple.

U ovim slučajevima, prije nego što kupite nekretninu, vaš španski advokat – ili prodavac – mora prvi put da registruje kuću, ako još nije registrovana, ili kao „kuću2, ako je upisana, ali kao i sve druge slične građevine (šupa, skladište, itd.). To se radi onim što se zove a “declaración de obra nueva” (deklaracija novih radova). I to se mora učiniti iako je kuća tu stotinama godina, jer se, po Registru, radi o prvom upisu, ili barem o prvom upisu kuće.

“Deklaración de obra nueva” (DON) je proces upisa zgrade ili građevine u zemljišne knjige. Proces je vrlo sličan kao kada je kuća nova, razlike su potrebni dokumenti, a svode se na izradu akta od španskog notara, u kojem se prijavljuje nova zgrada sa urednim opisom prostorija, usluge, gabarita i mjera, planova itd.

Ako je kuća nedavno izgrađena (obično manje od 4-8 godina, ovisno o području), dokumenti su potpuno isti kao da je kuća nova, a to su:

• Zemljišni akti na vaše ime- Za dokazivanje vlasništva nad zemljištem.
• Građevinski projekat vašeg arhitekte – Za dokazivanje veličine, opisa itd. od kuće i zgrade.
• Građevinska dozvola – Kao dokaz da je imovina dobila odgovarajuću dozvolu od španskih vlasti.
• Licenca za završne radove – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – Za dokaz da su radovi na španskom posjedu završeni.
• Deset godina osiguranja (Seguro Decenal) – Ako ste konačno odlučili da ugovorite ovo osiguranje. Ako ne, morate naznačiti notaru da niste postupili na ovaj način, kako biste obavijestili kupce i dobili potvrdu da su saglasni.
• Potvrda o stanovanju iz gradske vijećnice – Kao dokaz da španske vlasti smatraju zgradu španskom „kućom“.

Ali, ako kuća nije nova, stara je kuća (više od 4-8 godina, ovisno o području), tada su potrebni dokumenti različiti. U ovom slučaju, pošto je španska kuća stara, biće potrebno dokazati koliko je star. Za to postoji nekoliko sistema:

Potvrda o starosti koju je izradio arhitekta ili inženjer ili “Certificado de Antigüedad”: Ako kuća nije prijavljena u zemljišnim knjigama, niti u ostalim službenim registrima kao što je španski Catastro, neko ovim institucijama mora potvrditi koliko je stara gradnja, koja je njena veličina i opis (koliko kvadrata, kako broj spratova, kolika je, itd.). Za to je u nekim dijelovima Španije potrebno da imovinu pregleda stručnjak koji će potvrditi približnu starost zgrade ličnim premjerom napravljenim u posjedu kako bi provjerio posjed kuće, a s obzirom na ostatak dokazi kao što su registri i evidencije u Gradskoj vijećnici i druge javne ili privatne baze podataka.

Iako se ne primjenjuje za španske zakone da bi se izradio DON, certifikat arhitekte treba da prati crteži ili planovi za kuću, kako bi se dokazala mjerenja. Planovi će biti od velike koristi u budućnosti da se kuća prijavi u druge registre poput Katastra, ili Vijećnice.

Neki ljudi brkaju ovu potvrdu sa “anketom” ili sa “procjenom” koju je napravila banka kako bi se odobrila eventualna hipoteka. Kao što možete vidjeti u ovom izvještaju, potvrda o starosti od strane arhitekte (ponekad inženjera) je mjerenje kuće, detaljan opis, kao i približna starost nekretnine. Ovaj certifikat je vrlo specifičan i koristi se izričito prijaviti špansku građevinu u zemljišnim knjigama sa procesom Declaración de Obra Nueva.

A “anketa” rade profesionalci, koji mogu biti arhitekti ili ne, koji samo naznačiti stanje kuće i posjed građevine radi otkrivanja nedostataka u konstrukciji, a koristi se, uglavnom, u procesu kupovine ili sticanja nekretnine. U stvari, ovo je nešto što se ne koristi kada su kupci i prodavci Španci, ali se široko koristi u Španiji kada je kupac iz drugih nacionalnosti, poput Britanaca.

I, konačno, “evaluacija” koju pravi hipotekarna banka razlikuje se od “ankete” i od “potvrde starosti” jer je rade profesionalci, obično ne arhitekte, samo da bi “procijeniti” imovinu. To znači da banka, kao povjerilac kredita, želi znati koliku vrijednost ima prije da obezbijedi sredstva kredita, uglavnom da provjeri da li će imovina biti dovoljna garancija da pokrije rizik i pozajmljena sredstva.

Potvrda o starosti od gradske vijećnice.”Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Ovo je potvrda koju je izdala Gradska vijećnica. Ova potvrda nije toliko detaljna u opisu građevine kao ona koju je izradio arhitekta, ali služi da se španskom zemljišnom registru, i notaru potvrdi tačna, odnosno približna starost građevine.

Certifikacija od Catastro. “Certificado Catastra o del Catastro”. U nekim područjima Catastro ima detaljnu bazu podataka o nekretninama, građevinama i zemljištu u rustikalnim zonama. Na način da, iako zemljišne knjige ne mogu biti obaviještene o trenutnom postojanju nekretnine, Katastro zbog svoje “automatske” ili “inspekcijske” aktivnosti (zemljišne knjige postupaju samo kada zainteresovani obavještavaju o određenoj transakciji , nikada ne djeluje vlastitim pregledom, niti djeluje automatski), je prethodno otkrio postojanje kuće i može potvrditi starost s više ili manje preciznosti. U ovim slučajevima, au zavisnosti od područja, javni bilježnici i zemljišne knjige prihvataju ovjeru Katastra kao dokaz o postojanju i starosti imovine u postupku DON-a.

 U oba slučaja, mislim, u slučaju relativno nove ili stare kuće, tražena dokumenta se dostavljaju notaru, koji će pripremiti ispravne akte koji će biti pozvani Declaración de Obra Nueva, koji mora biti potpisan od strane vlasnika zemljišta. Kada se akti uredno potpišu, ovi će biti sadašnji akti o posjedu, a prethodni, koji su sadržavali samo zemljište, biće poništeni.

Onda, kada dobijete sve ove dokumente, morate ih donijeti kod notara. Notar će pripremiti vlasničke listove izgradnje, a vi ćete potpišite ih. Ovaj proces se zove Declaración de Obra Nueva. Ovim će se proglasiti da se iznad postojeće parcele sada nalazi građevina, a to je kuća.

Tada će vam trebati to donijeti ove dokumente u zemljišne knjige izvršiti odgovarajuću izmjenu upisa zemljišta, sada uključujući i kuću, i kuća će biti pravno završena.

Dakle, troškovi DON-a će uglavnom biti:

• Notarske takse za izradu DON akata
• Zemljišnoknjižne takse za upis DON-a u upis zemljišta
• Državna pristojba – 1, 1,5, ,2 % (u zavisnosti od površine) od procjene nekretnine

 U tim slučajevima, preporučljivo je da pregovarate sa prodavcima da registruju kuću na odgovarajući DON prije nego što nastavite s prodajom. U stvari, ako uzimate hipoteku, banka neće moći da proceni nekretninu dok se kuća ne uknjiži na DON, jer do tada (1) ona pravno postoji; i (2) dok se ne uknjiži ne postoji zvanična oznaka šta je tačno nekretnina (veličina, površina zemljišta i granice itd.). Također ne može zaključiti hipoteku na imovinu koja nije upisana. Dakle, u ovom slučaju nema izbora: prodavci ga moraju registrirati prije nego što ga možete kupiti.

Zemljište je savršeno uknjiženo u tapijama, a kuća se pojavljuje, ali njena potpuna dogradnja nije deklarisana, ili ima drugih elemenata koji nisu prijavljeni u tapijama kao što su garaža, ili bazen, ili magacini itd.

Ovi slučajevi su zaista česti u rustikalnoj zemlji. To su tipični slučajevi u kojima je neko u određenom vremenu upisao i proglasio zemljište, pa čak i kuću, ali nisu uključili druge dijelove kuće, ili druge elemente, jer su izgrađeni nakon toga.

Na primjer, vlasnik koji nakon kupovine kuće sagradi bazen, ili garažu, ili dogradi kuću novom prostorijom, ili novim trijemom, ili novim spratom, ili terasom, itd.

Ovi slučajevi su izuzetno problematični, jer je proces deklarisanja i ažuriranja akata sa novim proširenjem zahtijeva posebno proučavanje materije.

Postoji toliko različitih vjerovatnoća i zahtjeva, ovisno o o KOJA je veličina zemljišta; GDJE se nalazi nekretnina (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga, itd.), sa izuzetno velikim razlikama između regija, pa čak i između gradova; KADA su ove ekstenzije napravljene (4 godine ranije, 10 godina, 20 godina), i KAKO su građeni (bez građevinske dozvole, sa reformskom dozvolom, itd.), da je apsolutno nemoguće dati valjan pregled ove materije koji bi pogođenim vlasnicima mogao poslužiti kao vodič.

Šta je “Fuera de ordenación” za građevine u Španiji? 

“Fuera de ordenación” je STARA građevina, odnosno STARI dio građevine, koja je izgrađena bez dozvole, ne ispunjava građevinske normative i da se ne može legalizovati.

• Stara konstrukcija: Konstrukcija mora biti izgrađena prije nego što španska administracija mora reagovati na izgradnju (rušiti+globa).
• Prije 2014: 4 godine od trenutka izgradnje
• Nakon 2014: 15 godina od izgradnje
• Sada ne može dobiti dozvolu za legalizaciju

Pozitivne posledice:

• Može biti PATRIMONIJALIZOVANO: Može biti dio vašeg nasledstva ili ličnog bogatstva. Može se upisati u zemljišno-knjižni ured, dobiti hipoteku, prodati, naslijediti i sl.
• To je konstrukcija koja je sada legalizovana i pravno konsolidovana vremenom, iako ne ispunjava normativno. Dakle, sa pravne tačke gledišta, ako trenutno ne postoje kazne koje utiču na imovinu, tako da nema nikakvih radnji koje Gradska vijećnica može poduzeti prema ovoj nekretnini zbog njene starosti, a nije moguće rušenje od strane uprave.

Negativne posljedice:

Također, zbog ove činjenice, Vijećnica poštuje postojeće građevine, ali se one ne mogu produžiti. Dakle, nove gradnje u nekretnini se ne mogu graditi. Vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme na ovakvim nekretninama, ali ne i dogradnje, niti izgradnju drugih objekata poput garaža itd.

Ali, zbog činjenice da je imovina van normativnog okvira, Gradska vijećnica neće odobriti dozvolu za reformu bitnih konstruktivnih dijelova zgrade poput temelja, krova itd. i “popravku” postojeće strukture, ali ne i “skidanje” sa starih dijelova radi ugradnje novih. Na primjer, u slučaju da postoji „požar“, ili poplava koja može uticati na kuću na njenoj strukturi, Vijećnica ne može dati pravo na „obnovu“ imovine. Dakle, kao zaključak, Vijećnica dozvoljava unutrašnje reforme za održavanje konstrukcije, ali ne i strukturne reforme od bina, temelja, promjene krova itd.

Eventualni problemi prilikom obnove/primjene CH: Nekretnine u Fuera de Ordenación mogu naći probleme u budućnosti za dobijanje/renoviranje CH.

Šta je to polukonsolidovana urbanizacija u Španiji? Nedovršene urbanizacije

U ovom izvještaju smo objasnili razlike između URBANO ZEMLJIŠTE i NEURBANIZABILNO (RUSTIČNO ZEMLJIŠTE).

U vezi sa URBANO ZEMLJIŠTE, objašnjavali smo da se radi o zemljištu na kojem je ovlaštena graditi sa određenim specifikacijama sadržanim u “Planovima razvoja” grada ili područja (Plan General de Ordenación Urbana), ili u određenim područjima urbanizacije pod nazivom “Parcijalni planovi” (Planes Parciales) itd.

Ovo zemljište ima sve pogodnosti i uslove za život u visokoj gustini naseljenosti, kao što su odgovarajuća opskrba vodom i strujom za nekretnine i građevine, te javna struja i voda. I ostali priključci za opskrbu, kao što su kanalizacija, plin, telekomunikacije, itd.

Urbano zemljište ili “Suelo Urbano” je zemljište gradova ili sela ili urbanizacija i koristi se za ispravan pristup putevima, sa trotoarima, ulicama, komercijalnim površinama, zdravstvenom pomoći, školama, fakultetima, sportskim centrima itd.

Ali, kada govorimo o urbanom zemljištu, postoji bitna razlika između urbanog zemljišta „KONSOLIDIRANO“ i „NEKONSOLIDIRANO“ ili „POLUKONSOLIDIRANO“.

A KONSOLIDOVANA URBANISTIČKA PARCELA je parcela gdje završena je sva neophodna urbanizatorska infrastruktura, a parcela ima sve usluge koje se može smatrati "urbanim" (struja, voda, putni pristup, kanalizacija itd.), a već je dat sav potreban prostor javnoj upravi za instalirati svu ovu infrastrukturu za urbanizaciju. Ova parcela je učestvovala u plaćanju infrastrukture, i već je dala (po potrebi) dijelove zemljišta koje će se koristiti za ovu javnu infrastrukturu.

Ako parcela nije izgrađena, onda će to biti parcela sa odgovarajućim pravima građenja koja su definisana važećim građevinskim zakonima.

Ako je parcela već izgrađena, onda će postojeće građevine, ako se grade po građevinskim zakonima, biti potpuno legalna svojina, jer će pravo vlasništva biti apsolutno zaštićeno od javne uprave i za zemljište i za izgradnju.

A NEKOMSOLIDOVANO URBANISTIČKO ZEMLJIŠTE je suprotno. Je zaplet gdje nije instalirana sva potrebna infrastruktura koja bi se smatrala “KONSOLIDIRANOM”.

Dakle, ako parcela nije izgrađena, onda će Gradska vijećnica prije dobijanja građevinske dozvole zahtijevati da se završi urbanizacijska infrastruktura na tom području, po važećim zakonima o građenju, odnosno da parcela nije ustupila prostor javnosti. administracija za postavljanje ove infrastrukture. Dakle, eventualni troškovi urbanizacije mogu biti na čekanju na zemljištu, a eventualni dijelovi parcele mogu biti pod uticajem urbanizacijskih pravila, a zatim, posljedično, biti primorani da se „daju“ javnoj upravi radi ugradnje poput infrastrukture.

Ako je parcela već izgrađena, onda, eventualno naknade za urbanizaciju može uticati na razvoj i upotrebu ovih konstrukcija, a mogu biti i ove konstrukcije pogođeni ako se nalaze u sredini budućih infrastrukturnih područja. To su slučajevi u kojima su nekretnine izgrađene prije nego što su površine pretvorene u „urbane“ (jer su bile prilično stare), ili jednostavno zato što su ove građevine građene bez odgovarajuće građevinske dozvole (nezakonito).

U ovim slučajevima, vlasnička prava na parceli, kao i eventualne izgradnje, ne objedinjuju se od strane vlasnika. Drugim riječima, javna uprava može imati fakultete za dobijanje dijela (ili cjelokupnog) zemljišta, a konstrukcije mogu biti pogođene prilagođavanjem parcele zahtjevima urbanizacije. Dakle, i parcela i građevine, nisu u potpunosti integrisani u vlasnička prava vlasnika, jer i jedno i drugo mogu biti pogođeni zahtjevima i projektima urbanizacije.

Unutar NEKONSOLIDIRANIH područja postoji i posebna klasifikacija tzv POLUKONSOLIDIRAN . Polukonsolidovana područja su ona koja se, kao „urbane“, nalaze u jednom od sljedećih slučajeva:

• Urađeni su neki radovi na urbanizaciji, ali ne svi.
• Neki dijelovi zemljišta su dati javnoj upravi za javnu infrastrukturu, ali ne sve ono što zakon zahtijeva.

Ovo su tipični slučajevi koje možemo naći u oblastima iz Valensije, Alicantea (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, itd.), neki drugi iz Mursije, Almerije (dolina Almanzora, Vera, itd.), Málaga i Sevilla.

Obično su to područja u kojima se zemljište oduvijek smatralo „rustičnim“, a s vremenom je napredovala gradnja kuća sa velikom gustinom izgrađenosti (prema sadašnjem normativu, preko 6-8 po hektaru). Na ovim prostorima ovi objekti su manje-više opremljeni određenom infrastrukturom vode, električne energije, javnog pristupa i puteva. U zavisnosti od slučaja, možemo naći područja u kojima je infrastruktura totalna, i druga područja u kojima je lošija.

U ovim slučajevima, u polukonsolidovanim konstrukcijama se koriste legalne. I „legalno“, jer su izgrađene sa odgovarajućom građevinskom dozvolom, ili zato što su legalizovane nakon izgradnje.

U tim slučajevima, dakle, vlasnik „objedinjuje“ vlasništvo nad građevinom, ali ne i vlasništvo nad zemljištem. Dakle, javna uprava ne može ništa učiniti protiv izgradnje, ali zemljište može biti pogođeno eventualnim njegovim dijelovima koji će se dati za urbanu infrastrukturu ili biti pogođeno naknadama za urbanizaciju.

Tipični problemi koje možemo pronaći u ovim nekretninama su:

• Da bi za proširenje, odnosno za izgradnju kuća na parcelama unutar ovih prostora, Gradska vijećnica može tražiti da se ustupi dio zemljišta za postavljanje javne infrastrukture (pješačke površine, kanalizacijski priključak, ožičenje struje, plina, vode itd. .)
• Da se od vlasnika traži da plate dio ili sve troškove urbanizacije prostora (priključak na kanalizaciju, vodu, struju, postavljanje modernih septičkih jama, davanje dijela zemljišta za javne puteve itd.).

• GRADNJA VLASTITE KUĆE NA URBANOM ZEMLJIŠTU 
• GRADNJA VLASTITE KUĆE U „RUSTIKALNOM ZEMLJU“
• PROCES IZGRADNJE NEKRETNINE U ŠPANSKOJ ZA VAM
• LEGALIZACIJE, REFORMA I OPŠTI PRAVNI PROBLEMI