U prethodnim izvještajima smo objašnjavali razlike između URBANO ZEMLJIŠTE i RUSTIČNO ZEMLJIŠTE.
U vezi sa URBANO ZEMLJIŠTE, objašnjavali smo da se radi o zemljištu na kojem je ovlaštena graditi sa određenim specifikacijama sadržanim u “Planovima razvoja” grada ili područja (Plan General de Ordenación Urbana), ili u određenim područjima urbanizacije pod nazivom “Parcijalni planovi” (Planes Parciales) itd.
Ovo zemljište ima sve pogodnosti i uslove za život u visokoj gustini naseljenosti, kao što su odgovarajuća opskrba vodom i strujom za nekretnine i građevine, te javna struja i voda. I ostali priključci za opskrbu, kao što su kanalizacija, plin, telekomunikacije, itd.
Urbano zemljište ili “Suelo Urbano” je zemljište gradova ili sela ili urbanizacija i koristi se za ispravan pristup putevima, sa trotoarima, ulicama, komercijalnim površinama, zdravstvenom pomoći, školama, fakultetima, sportskim centrima itd.
Ali, kada govorimo o urbanom zemljištu, postoji bitna razlika između urbanog zemljišta „KONSOLIDIRANO“ i „NEKONSOLIDIRANO“ ili „POLUKONSOLIDIRANO“.
A KONSOLIDOVANA URBANISTIČKA PARCELA je parcela na kojoj je završena sva potrebna urbanizatorska infrastruktura, a parcela ima sve usluge koje se može smatrati „urbanim“ (struja, voda, putni pristup, kanalizacija itd.), a već je dala sav potreban prostor za javna uprava da instalira svu ovu urbanizacijsku infrastrukturu. Ova parcela je učestvovala u plaćanju infrastrukture, i već je dala (po potrebi) dijelove zemljišta koje će se koristiti za ovu javnu infrastrukturu.
Ako parcela nije izgrađena, onda će to biti parcela sa odgovarajućim pravima građenja koja su definisana važećim građevinskim zakonima.
Ako je parcela već izgrađena, onda će postojeće građevine, ako se grade po građevinskim zakonima, biti potpuno legalna svojina, jer će pravo vlasništva biti apsolutno zaštićeno od javne uprave i za zemljište i za izgradnju.
A NEKOMSOLIDOVANO URBANISTIČKO ZEMLJIŠTE je suprotno. Je parcela na kojoj nije instalirana sva potrebna infrastruktura da bi se smatrala “KONSOLIDIRANOM”.
Dakle, ako parcela nije izgrađena, onda će Gradska vijećnica prije dobijanja građevinske dozvole zahtijevati da se završi urbanizacijska infrastruktura na tom području, po važećim zakonima o građenju, odnosno da parcela nije ustupila prostor javnosti. administracija za postavljanje ove infrastrukture. Dakle, eventualni troškovi urbanizacije mogu biti na čekanju na zemljištu, a eventualni dijelovi parcele mogu biti pod uticajem urbanizacijskih pravila, a zatim, posljedično, biti primorani da se „daju“ javnoj upravi radi ugradnje poput infrastrukture.
Ako je parcela već izgrađena, onda, eventualno naknade za urbanizaciju može uticati na razvoj i upotrebu ovih konstrukcija, a mogu biti i ove konstrukcije pogođeni ako se nalaze u sredini budućih infrastrukturnih područja. To su slučajevi u kojima su nekretnine izgrađene prije nego što su površine pretvorene u „urbane“ (jer su bile prilično stare), ili jednostavno zato što su ove građevine građene bez odgovarajuće građevinske dozvole (nezakonito).
U ovim slučajevima, vlasnička prava na parceli, kao i eventualne izgradnje, ne objedinjuju se od strane vlasnika. Drugim riječima, javna uprava može imati fakultete za dobijanje dijela (ili cjelokupnog) zemljišta, a konstrukcije mogu biti pogođene prilagođavanjem parcele zahtjevima urbanizacije. Dakle, i parcela i građevine, nisu u potpunosti integrisani u vlasnička prava vlasnika, jer i jedno i drugo mogu biti pogođeni zahtjevima i projektima urbanizacije.
Unutar NEKONSOLIDIRANIH područja postoji i posebna klasifikacija tzv POLUKONSOLIDIRAN. Polukonsolidovana područja su ona koja se, kao „urbane“, nalaze u jednom od sljedećih slučajeva:
- Urađeni su neki radovi na urbanizaciji, ali ne svi.
- Neki dijelovi zemljišta su dati javnoj upravi za javnu infrastrukturu, ali ne sve ono što zakon zahtijeva.
Ovo su tipični slučajevi koje možemo naći u oblastima iz Valencije, Alicantea (Dénia, Campello, Benidoleig, Onda, Jávea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos, itd.), neki drugi iz Mursije, Almerije (dolina Almanzora, Vera, itd.), Málaga i Sevilla.
Obično su to područja u kojima se zemljište oduvijek smatralo „rustičnim“, a s vremenom je napredovala gradnja kuća sa velikom gustinom izgrađenosti (prema sadašnjem normativu, preko 6-8 po hektaru). Na ovim prostorima ovi objekti su manje-više opremljeni određenom infrastrukturom vode, električne energije, javnog pristupa i puteva. U zavisnosti od slučaja, možemo naći područja u kojima je infrastruktura totalna, i druga područja u kojima je lošija.
U ovim slučajevima, u polukonsolidovanim konstrukcijama se koriste legalne. I „legalno“, jer su izgrađene sa odgovarajućom građevinskom dozvolom, ili zato što su legalizovane nakon izgradnje.
U tim slučajevima, dakle, vlasnik „objedinjuje“ vlasništvo nad građevinom, ali ne i vlasništvo nad zemljištem. Dakle, javna uprava ne može ništa učiniti protiv izgradnje, ali zemljište može biti pogođeno eventualnim njegovim dijelovima koji će se dati za urbanu infrastrukturu ili biti pogođeno naknadama za urbanizaciju.
Tipični problemi koje možemo pronaći u ovim nekretninama su:
- Da bi za proširenje, odnosno za izgradnju kuća na parcelama unutar ovih prostora, Gradska vijećnica može tražiti da se ustupi dio zemljišta za postavljanje javne infrastrukture (pješačke površine, kanalizacijski priključak, ožičenje struje, plina, vode itd. .)
- Da se od vlasnika traži da plate dio, ili sve, troškove urbanizacije prostora.
Dakle, ako kupujete u područjima kao što su Castalla, Benissa, Moraira, Agost, Calpe, Jávea, Denia, Lliber, Benidoleig, Pego, Onda, okolna Valensija (Llíria, Olocau, Montroy, Villamarxant, itd.), Vera, dolina Almanzora , Málaga, Costa del Sol, preporučujemo da dobijete pravni savjet od stručnjaka za građevinsko pravo kao TLA CORP.
