POVRATAK DUBROG U SLUČAJU UGOVORA O REZERVACIJI

DA LI KUPAC MOŽE TRAŽITI POVRATAK DVOSTRUKOG DEPOZITA ISPORUČENOG VLASNICU?

U transakcijama kupoprodaje nekretnina često se nalazi faza postupka poznata kao „ Rezervacija ". To je slučaj u kojem je kupac, nakon što je nekretnina odabrana, a cijena i uvjeti kupovine dogovoreni sa vlasnikom ili sa Agentom, spreman da formalizira rezervaciju nekretnine.

Navedena rezervacija podrazumijeva uplatu nazvanog iznosa “signal”, “rezerva” ili “depozit “, koji se dostavlja agentu ili vlasniku kao pouzdan dokaz o spremnosti kupca da započne proces prodaje sa vlasnikom ili vlasnikom.

U ovim ugovorima o rezervaciji obično se utvrđuje da, u slučaju da se kupac odustaje od kupovine bez opravdanog razloga, on je kažnjen sa gubitak iznosa isporučenih kao rezervacija.

Recipročno, u slučaju da jeste vlasnika koji prekrši svoju obavezu da proda nekretninu ili je rezerviše u ime kupca bez opravdanog razloga, dužan je povratak iznose koje je kupac primio. Osim toga, ako je ugovorom tako utvrđeno, vlasnik je primoran vratiti navedeno udvostručene iznose kao naknadu za nastalu štetu i gubitke kupcu zbog njegovog nepoštivanja.

normalno, u Španiji ugovore o rezervaciji obično formalizuju agencije za nekretnine koje su posrednici u procesu kupovine.

U drugim prilikama, advokati strana su ti koji sastavljaju navedeni ugovor.

Ali, fokusirajući se na temu, nakon što kupac potpiše ugovor o rezervaciji i isporuči ugovoreni iznos rezerve, ako vlasnik konačno prekrši svoju obavezu prodaje, da li je dužan vratiti duplo plaćene iznose kod kupca?.

Odgovor, nažalost, ne može biti jednostavan. Zavisi od toga kako je sastavljen ugovor o rezervaciji, te kako je formalizovana ugovorna procedura u odnosu na vlasnika.

Pogledajmo neke pretpostavke:

• U ugovoru mora biti izričito navedeno:

  Ugovorom se mora izričito utvrditi da, u slučaju da Vlasnik ne ispoštuje svoju ugovornu obavezu, mora vratiti kupcu isporučene iznose kao rezervu u duplikatu.

U mnogim prilikama nalazimo da ugovori o rezervaciji ne utvrđuju obavezu vlasnika da vrati duplo više isporučenih iznosa. To ne znači da takvi ugovori nisu legalni, to jednostavno znači da vlasnik nije prihvatio navedenu kaznu, ili agent nije smatrao da je zgodno da je uključi u ugovor.

U tim slučajevima kupac može povratiti uplaćeni iznos rezervacije, ali ne može zahtijevati da mu se vrati duplo.

• Vlasnik mora primiti iznos rezervacije ili mora prihvatiti da ga agent ili njegov advokat primi

  . Odnosno, da bi kupac imao pravo tražiti duplo isporučene iznose u slučaju kašnjenja, vlasnik (ili bilo koja od osoba koje on ovlasti – kao što je agent za nekretnine ili njegov advokat) mora stvarno primiti navedene iznose. .

Drugim riječima, postoje slučajevi u kojima ugovor uključuje obavezu vlasnika da vrati duple iznose koje je isporučio kupac, a nalazimo da novac koji je kupac dostavio je zadržan od strane agencije i nije dostavljen vlasniku.

Ova praksa, koja je vrlo česta u agencijama za nekretnine, zapravo je a garancija povrata isporučenih iznosa kupcima . Drugim riječima, agent za nekretnine, kako bi kupcu jamčio da će dobiti uplaćeni novac u slučaju bilo kakvog kašnjenja od strane vlasnika, obično novac zadržava kao depozit umjesto da ga preda vlasniku. na način da, ako vlasnik prekrši ugovor, kupcu je lakše vratiti iznos rezervacije jer ga agent zadržava .

Ali, u ovim slučajevima u kojima vlasnik nije primio iznos rezervacije, da li kupac ima pravo da, u slučaju nepoštivanja od strane vlasnika, traži povrat duplo plaćenih iznosa ? Odnosno, da li bi vlasnik bio u obavezi da vrati duple iznose koje je isporučio kupac kada nije primio nikakvu uplatu?

Pa, u slučaju da je vlasnik potpisao ugovor , a u navedenom ugovoru postoji dokaz da je novac položen na račun agenta, odnosno advokata vlasnika, te da nije bilo instrukcije ili naloga da se isti prenese vlasniku, u ovom slučaju vlasnik bi bio u obavezi da vrati duplo isporučene iznose, čak i da ih nije primio .

Naprotiv, ako je vlasnik potpisao ugovor, a navedenim ugovorom je utvrđeno da uplaćeni iznos treba dostaviti vlasniku, u ovom slučaju, budući da ovaj iznos nije primio, ugovor nije u potpunosti formaliziran, pa bi kupac mogao ne zahtijevaju od vlasnika da vrati duplo više isporučenih iznosa .

• Ugovor o rezervaciji mora biti valjano potpisan od strane strana

  . Da bi ugovor o rezervaciji bio valjan, mora biti valjano potpisan od strane strana.

S kojim, ako je vlasnik potpisao ugovor o rezervaciji u kojem je utvrđen uslov duplog povratka u slučaju nepoštivanja, očito vlasnik je dužan vratiti navedene iznose u dva primjerka, čak i bez prethodnog primanja.

Odnosno, vlasnik, nakon što je potpisao ugovor o rezervaciji u kojem je utvrđeno da agent prima i zadržava iznos koji je kupac dostavio kao depozit, prihvata da novac zadržava Agent, i daje svoje odobrenje.

Osim toga, vlasnik prihvata uslove ugovora gdje se utvrdi da mora vratiti u duplikatu, u slučaju da nakon potpisivanja ugovora ne ispoštuje svoju obavezu da nekretninu rezerviše na ime kupca.

Dakle, nakon što je ugovor potpisan od strane vlasnika, ne mogu izbjeći svoju odgovornost tvrdeći da nisu primili iznos rezervacije . Stoga je u obavezi da vrati duplo isporučene iznose.

• Ugovor moraju potpisati strane ili njihovi punomoćnici

Vrlo su česti slučajevi u kojima vlasnici koji angažuju usluge agenata za prodaju nekretnina potpisuju ove ugovori o agencijskim uslugama . U takvim ugovorima o uslugama, vlasnici obično ovlašćuju i ovlašćuju agente za nekretnine da primaju iznose od kupaca kao “depozit” ili “rezervu”.

Ovo je potpuno legalna praksa i savršeno prepoznat po španskom sistemu. Odnosno, agenti za nekretnine mogu primati iznose rezervi u ime vlasnika ili vlasnika. Dakle, sa pravne tačke gledišta, plaćanje agentu za nekretnine koje je prethodno ovlastio vlasnik u ugovoru o uslugama, predstavlja legalno plaćanje i ima pravno dejstvo.

Međutim, sa pravne tačke gledišta, iako ugovor o usluzi između agenta i vlasnika može ovlastiti prvog da prima iznose i uplate na račun u ime drugog, ono što ne ovlašćuje je da „potpisuje“ ugovore . rezervacija u ime vlasnika.

Često se na tržištu nekretnina dešavaju situacije u kojima kupac ima potpisan ugovor i predaje određene iznose na račun kao depozit agentu, ali navedeni ugovor o rezervaciji nije konačno potpisan od strane vlasnika. U ovim slučajevima, kako mi kažemo, navedena rezervacija imovine nije pravno formalizovana , s kojim se ugovor o rezervaciji ni na koji način ne može smatrati obavezujućim za strane.

I to, čak i ako je navedeni ugovor o rezervaciji potpisan od strane agenta za nekretnine.

Agent za nekretnine u Španiji nema zakonska ovlašćenja ili sposobnosti da zastupa vlasnika pri potpisivanju ugovora o rezervaciji, niti pri potpisivanju bilo koje druge vrste ugovora.

I ovo, čak i ako vaš ugovor o uslugama tako kaže.

U Španiji, kao iu mnogim zemljama sveta, jedini način da se lice pravno zastupa je putem javnobilježničkih punomoćja , koji moraju biti potpisani kod notara , putem javnobilježničkih radnji, a samo oni ovlašćuju da potpisuju ugovore u ime lica.

S čime su agenti često zbunjeni i smatraju da ih ugovor o uslugama koji su potpisali s vlasnikom ovlašćuje da u njegovo ime potpisuju ugovore o rezervaciji s budućim kupcima.

Može biti da ugovor o uslugama potpisan s vlasnikom ovlašćuje agente da „prime“ iznose plaćene kao rezervaciju, ali s pravne tačke gledišta, navedeno ovlaštenje ne podrazumijeva nikakvo ovlaštenje da ” potpisati” ugovor u njegovo ime .

Kao što smo rekli, ako agent nema odgovarajuća javnobilježnička ovlaštenja zastupanja, ugovor o rezervaciji se ne može dovršiti potpisom agenta , budući da bi ga vlasnik morao naknadno potvrditi i ovlastiti. A, ako to nije slučaj, odnosno ako vlasnik nije potpisao navedeni ugovor, može na bilo koji način biti vezan njime.

Uz to, ako je kupac izvršio isporuku novca agentu za nekretnine, i potpisao ugovor o rezervaciji, on ne može zahtijevati poštovanje od strane vlasnika ako ovaj nije direktno potpisao ugovor , ili je izdao punomoćje agenta za to.

S kojim, sam potpis agenta u ugovoru o rezervaciji ne daje važnost navedenom ugovoru .

Uz koji, u slučaju da vlasnik odbije prodati nekretninu kupcu, kupac neće moći ni na koji način tražiti duplo više isporučenih iznosa .

Najviše, a ovisno o dobroj vjeri i dobroj volji agenta za nekretnine, kupac će moći dobiti povrat isporučenih iznosa kao depozit.

Ali bez mogućnosti da traži duplo.

TLACORP