Izgledi za tržište nekretnina u Španiji nakon korona virusne krize: 2020-2021
Nalazimo se u trenutku kada postoji ozbiljna neizvjesnost na španjolskom tržištu nekretnina uglavnom motivirana izvanrednom situacijom u kojoj se nalazimo.
Nećemo ovde objašnjavati šta se dogodilo u Španiji, iu ostatku sveta. Razlog za ovaj izvještaj je analiza izgleda za evoluciju španjolskog tržišta nekretnina u ostatku 2020. i 2021. godine.
Za ovo ćemo napraviti razliku između nekoliko veoma različitih sektora na španskom tržištu nekretnina:
– Španski nacionalni zahtjev: prvo i drugo prebivalište
– Međunarodna potražnja: Prvo i drugo prebivalište
– Novo i van plana, i polovno (preprodaja)
– Tržište dugoročnog najma i kratkoročno – turističko iznajmljivanje – i „sezonski najam“
– Položaj vlasnika koji sada želi da proda svoju imovinu
1.- ŠPANSKA POTRAŽNJA: Državljani i stanovnici Španije
Počevši od potražnje za kupovinom PRVO STANOVANJE, a u pogledu nacionalnog tržišta, shvatajući to kao potražnju za kućama od strane Španaca (državljana ili stanovnika), će pretrpjeti velika stagnacija.
Ovo je sektor koji je bio veoma pogođen posljednjih godina, i da, uprkos činjenici da cijene kuća u glavnim glavnim gradovima i gradovima Španije rastu, akvizicijska moć srednje prosječnog državljana Španije nije porasla u istoj proporciji. To je dovelo do toga da, iz godine u godinu, građanin srednje veličine Španije postepeno gubi kupovnu moć, ograničavajući (pa čak i blokirajući) pristup kupovini kuće.
Stoga je posljednjih godina došlo do smanjenja trgovanja među španjolskim građanima (posebno među mladima), upravo zbog gubitka kupovne moći, podizanja stanarine kao jedinog načina pristupa stanovanju mladih u Španjolskoj.
Logično je misliti da će od sada, u kriznoj situaciji u kojoj se nalazimo, situacija biti gora, budući da će ekonomski kapacitet prosječnog španjolskog građanina biti znatno smanjen.
Uz to se očekuje da će se potražnja za glavnim rezidencijama u Španiji znatno smanjiti do najmanje 2022. godine.
Na isti način, DRUGO STANOVANJE tržište, odnosno nacionalnu potražnju za drugim prebivalištem, biće pod uticajem krizne situacije u kojoj se nalazimo, budući da će razborita pozicija štednje koja vodi ovoj krizi biti opšta norma, barem za nekoliko godine.
Već se govori o padu prodajnih cijena kuća između 15 i 30%.
Uz sve to, investitori, odnosno štediše, koji trenutno zadržavaju kupovnu moć, naći će realne prilike na tržištu, posebno od ove jeseni, kada se ekonomski efekti proistekli iz ove krize počnu čvršće bilježiti na tržištu.
Sa čime se, sa „investitorske tačke gledišta“, a baš kao što se to dogodilo nakon krize 2008. i 2011. Španija će ponovo biti interesantna destinacija, privlačna za štediše, domaće i međunarodne investitore.
2.- STRANI KUPAC – Investitori i pojedinci
Što se tiče međunarodne potražnje za strancima, razumijemo da DRUGO STANOVANJE tržište će imati snažan uticaj i ne očekujemo oporavak do duboko u 2021.
Prije svega, ono što se odnosi na tržište za prodaja novogradnje, iu izgradnji, razumijemo da će biti a zastoj u izgradnji drugog doma, posebno u turističkim mjestima, kao što su Mediteran, te Balearska i Kanarska ostrva.
Sa „ugla investitora“, najveće mogućnosti će postojati na tržištu polovnih, a na štetu novogradnje. To je tako, jer pojedinci mogu imati veću maržu smanjenja prodajne cijene, jer su, ovisno o vremenu nabavke, mogli amortizirati veliki dio ili ukupnu kupoprodajnu cijenu, omogućavajući veći interval smanjenja prodaje. Cijena. .
Ovo, s obzirom na novogradnja, neće biti ovako, a vidjet ćemo manje smanjenje, a i ponude na tržištu, s obzirom da graditelji imaju manju maržu sniženja cijene od pojedinaca.
Pri čemu je tržište preprodaje, odnosno rabljenih, ono koje će ponuditi najzanimljivije mogućnosti na tržištu, barem dok ne nestanu efekti ekonomske krize koju imamo iznad.
Stoga, kao što smo spomenuli na nacionalnom tržištu, postojaće realne mogućnosti za međunarodnog investitora koji štedi novac koji ima kupovnu moć na tržištu polovnih u Španiji.
Što se tiče međunarodnog tržišta za akviziciju PRVO STANOVANJE domovi, tzv „iseljenici (ili „iseljenici“), koji nameravaju da dođu u Španiju da žive, bilo zbog boljeg kvaliteta života, ili da provedu svoje „pre-“ ili „penzionisanje “, vjerujemo da će evolucija biti vrlo pozitivna.
Španija je jedna od najpoželjnijih zemalja na svijetu za stalno nastanjenje. To je konstanta više od 30 godina. Zapravo, a posebno od 2000. do 2002. godine, obim otkupa penzionisanih ili prepenzionisanih stranaca ostao je visok, čak iu vremenima krize.
Rano penzionisani ili penzionisani, uglavnom iz evropskih zemalja kao što su Ujedinjeno Kraljevstvo, Francuska, Belgija, Švajcarska, Nemačka, itd. smatra se „latentnom potražnjom“. to će reći: Uvek imaju nameru da dođu u Španiju da provedu penziju, motivisan dobrim vremenskim uslovima, kvalitetom života, komunikacijama, bezbednošću i javnim zdravljem.
Međutim, posljednjih godina ova vrsta potrošača trpi pad kupovne moći, uzrokovan rastom cijena kuća u Španiji.
Stoga, i kao posljedica ove trenutne sanitarne krize, ova vrsta kupaca će svjedočiti pojavi pravih mogućnosti kupovine, po vrlo niskim i zanimljivim cijenama, na područjima i nekretninama kojima do prije godinu dana jednostavno ne bi imali pristup.
Ova vrsta kupca, inače starije životne dobi, pored cijene, odnosno nivoa kvaliteta života, vodi računa i o nivo pomoći španskog javnog zdravstva.
- Stoga vrijedi razmisliti, ili se zapitati, kakvu reakciju izaziva kod ove vrste klijenata, način na koji je španski sistem upravljao krizom korona virusa.?
Sa naše tačke gledišta, kao Španci, koji su živeli u prvim redovima upravljanja ovom zdravstvenom krizom, moramo reći da imidž španjolskog javnog zdravlja je ojačan.
Glavni promašaj pažnje i reakcije na virus nije postojeća infrastruktura i ljudski resursi u Španiji (preplavljeni samo u nekim područjima, i to privremeno), već sporedni elementi koji su, uglavnom, bili nedostatak opreme.
Jednostavne stvari kao što su maske, respiratori ili odgovarajuća odjeća.
Međutim, kako mi kažemo, Ostala oprema i infrastruktura, posebno ljudski tim, ljekara, medicinskih sestara i zdravstvenih radnika, bili su na visini zadatka, pokazujući svoju efikasnost i reakciju na uticaj takvog obima, čak iu situacijama potpunog odsustva opreme i adekvatnu zaštitu.
(Kao Španci, svi smo zaista PONOSNI NA NAŠ SANITARIJSKI TIM)
Drugim riječima, pokazalo se da španski javni zdravstveni sistem funkcioniše, te da ima pluća i infrastrukturu da opslužuje ovakve vrste klijenata.
Pored javnog zdravlja, postoji visokokvalitetno privatno zdravstvo u Španiji sa cijenama znatno nižim od privatnih zdravstvenih zemalja porijekla ovih kupaca kao što su Francuska, Njemačka, Ujedinjeno Kraljevstvo, itd., što, zajedno sa efikasnošću našeg javnog zdravstva, omogućava postizanje veoma kvalitetan imidž kod ovog tipa kupaca, uglavnom evropskog porekla.
S druge strane, u odnosu na druge zemlje u svijetu, Španski sistem javnog zdravstva pokazao se mnogo efikasnijim i sa mnogo više garancija zaštite od onog koji postoji u zemljama kao što su SAD i Ujedinjeno Kraljevstvo, gdje je zdravstvena zaštita Javna vrlo osnovna, a gdje je privatna zdravstvena zaštita dominantna.
Kao rezultat gore navedenog, veće interesovanje za kupovinu prve rezidencije u Španiji se očekuje u zemljama poput Ujedinjenog Kraljevstva, Sjedinjenih Američkih Država, i drugih zemalja Latinske Amerike kao što su Meksiko, Venecuela, Argentina, Brazil itd., od strane državljana ovih zemalja koji oni će smatrati da je španjolsko javno zdravstvo zaštićenije i o njemu više nego u njihovim zemljama porijekla.
Na kraju, da dodam još jednu stvar koju ova vrsta kupca-klijenta sada uzima u obzir prilikom odlučivanja o svojoj kupovini, je ekonomski troškovi života i usluga. Upravo zbog ove krize, nekoliko godina u Španiji ćemo svjedočiti značajno smanjenje cijena kako hrane i proizvoda, tako i usluga. Pri čemu će ekonomski troškovi života ove vrste kupaca biti favorizovani ovim smanjenjem, što će im olakšati odluku o kupovini u Španiji.
Stoga zaključujemo da, kako smanjenje prodajne cijene nekretnina, tako i potvrda konzistentnog javnog zdravstvenog sistema i kvalitetne privatne zdravstvene usluge, sigurno će učiniti ciljanje kupovnih namjera klijenta. internacionalni u domovima prvog stanovanja.
Što se tiče DRUGO STANOVANJE, kako pokazuje domaće tržište, srednji kupac iz inostranstva ne očekuje se da će ostvariti isti obim akvizicija koji smo imali posljednjih godina.
Naročito od 2015. godine, iskusili smo povećanje obima kupovina drugog doma od strane međunarodnih kupaca olakšano ekonomskim poboljšanjem proizašlim iz ekonomskog procvata doživljenog prethodnih godina, kao i u nadi da ćemo dobiti povrat na ove nekretnine. putem najma, posebno turističkog najma.
Očigledno, videćemo gubitak, odnosno smanjenje perspektiva u pogledu mogućnosti turističkog iznajmljivanja, jer će, barem tokom 2020. i 2021. godine, nivo putovanja i komunikacija uticati na sektor turizma, a samim tim i na one koji to žele. investirati s namjerom iznajmljivanja za turističke potrebe.
Međutim, i s obzirom na DRUGA RUKA, kao što smo spomenuli u pogledu prve rezidencije, sigurno će se pojaviti velike mogućnosti kako u gradovima sa visokim turističkim potencijalom, tako i u glavnim gradovima Španije, koji će dobrim osiguranjem privući pažnju međunarodnih štediša-ulagača.
3.- TRŽIŠTE NAJMA – Stalni najam – Turistički – Sezona
Što se tiče tržišta iznajmljivanja, napravićemo razliku između iznajmljivanja prve rezidencije i druge kuće.
Što se tiče NAJAM PRVOG STANOVA, posljednjih godina svjedoci smo porasta cijena najma, zasnovanog na nadi vlasnika da će ostvariti veće povrate u sektoru turističkog iznajmljivanja, posebno motivirano pojavom platformi poput Airbnb-a itd.
To je za posljedicu dovelo do stvarnog problema među Špancima, posebno mladima, nedostatka trajne ponude za iznajmljivanje, posebno u glavnim gradovima Španije, što je dovelo do reakcije španske administracije, stvaranjem restriktivnih propisa o korištenju nekretnina kao turističkog najma, kako bi se favorizovao najam za prvo stanovanje i na taj način pokušao izbjeći povećanje cijena najma prvog stanovanja.
Jedna od glavnih posljedica koronavirusa u Španiji je upravo totalni gubitak turističke aktivnosti, koji se ne očekuje da poraste do sledećeg leta 2021.
Zbog toga, mnogi vlasnici kuća se sigurno već pitaju šta da rade sa onim kućama koje su do sada služile za turizam, te da će ih, u potrazi za profitabilnošću, biti primorani koristiti za iznajmljivanje svoje prve rezidencije. S kojim, uskoro ćemo iskusiti povećanje ponude kuća za prvo stanovanje u Španiji. Kako u velikim gradovima tako i na primorju.
A u vezi sa NAJAM DRUGE REZIDENCIJE, iako je turistički najam, odnosno "na dane" ili "nedjelje", mislimo da će ga pogoditi zdravstvena kriza, mislimo da "sezonski" neće....
Istorijski gledano, tradicionalno turističko iznajmljivanje u Španiji bilo je “sezonski najam”. Odnosno, najam po mjesecima, odnosno po godišnjim dobima: ljeto, jesen, zima, proljeće itd.
Sve do revolucije digitalnih platformi kao što je Airbnb, koja je omogućila smanjenje vremena boravka i upravljanje privatnim iznajmljivanjem na gotovo poduzetnički način, promijenila je ovaj sistem, smanjivši broj noćenja po gostu.
Zbog toga, očekuje se smanjenje obima poslovanja kratkoročnog najma, ali će sigurno doći do oporavka u „sezonskim najmovima“.
Moramo reći i da je djelatnost „turističke rente“ krajnje ograničena od strane regiona ili lokalne administracije, pa čak i zabranjena u određenim područjima. Prolazi od veoma komplikovanih dokumenata, zahteva itd. Ali, to nije isto kao kod „sezonskog najma“.
Iznajmljivanje za “sezonski najam” potpuno je oslobođeno vrlo strogih ograničenja “turističke rente”. Potpuno je besplatan. Na primjer, da biste iznajmili kao "sezonski", ne morate upisati nekretninu u posebne registre, niti dobiti potvrdu o stanovanju, a nekretnina se može iznajmiti "po sobama" (u regiji Valensija kuće se ne mogu iznajmiti po pojedinačnim sobama u turističkom najmu).
Dakle, očekujemo da ćemo imati više transakcija zakupa koristeći formulu „sezona“ nego „turistička“.
Nakon našeg objašnjenja, španske i strane porodice će i dalje imati godišnji odmor, a i dalje će želeti da dođu na španske plaže ili u španske gradove da provedu svoj odmor.
Obim stručne potražnje će se smanjiti, ali aktivnost rente neće nestati. A, prilikom organizovanja letovanja, turisti će biti uslovljeni:
- Ograničenija kretanja, a time i više vremena na svakom mjestu.
- Sigurnosni i higijenski uvjeti
- Izbjegavat će gužve ili prepune prostore
Stoga će ova vrsta turista prilikom odabira smještajnih mogućnosti birati one u kojima im je zagarantovana sigurnost i dezinfekcija u odnosu na pandemiju. I ova garancija sigurnosti i dezinfekcije bit će mnogo veća u apartmanima nego u hotelima.
To je tako, jer hoteli, u kojima je inače veliki protok gostiju, u početku mogu stvoriti nesigurnost među njima kada garantuju odgovarajuću zaštitu. I to se ne dešava kada se odsjeda u apartmanu, gdje će protok gostiju i noćenja biti manji nego u hotelima, jer ga ista porodica može iznajmiti sedmicama ili mjesecima.
Zbog svega navedenog, smatramo da će „sezonska aktivnost iznajmljivanja“ biti odlična prilika za one vlasnike koji, posebno u primorskim/turističkim područjima, gdje je potražnja za prvim stanovanjem mala.
4.- ŠTA TREBA DA RADI VLASNIK KOJI ŽELI PRODATI SVOJU IMOVINU U VRIJEME KRIZE?
Do prošlog mjeseca, prodavac je bio taj koji je postavljao pravila na bikovskom tržištu kupovine. Velika potražnja u prodajnim transakcijama posljednjih godina podstakla je prodavce da zauzmu pozicije moći u pregovorima o uslovima prodaje.
Međutim, od sada se tržište promijenilo...
Sada je kupac taj koji će na kraju zauzeti pozicije moći u pregovorima sa prodavcem.
Posljedica toga je da će kupac biti mnogo zahtjevniji kada sa prodavcem pregovara o uslovima kupovine, ne samo u pogledu cijene, već iu pogledu dokumentaciju imovine.
Drugim riječima, ako je kupac posljednjih godina bio manje strog kada je u pitanju zahtijevanje zakonskih ograničenja na nekretnine, od sada, kupac će sigurno zahtijevati od prodavca da se pridržava svih uslova i zahtjeva zakona. u pogledu njihovih nekretnina, kao što su urbanistički uslovi, upotrebne dozvole ili potvrde o useljivosti, efikasni priključci vode i struje, septičke jame, itd.
Zbog svega ovoga, vlasnicima koji namjeravaju da prodaju svoje nekretnine, preporučujemo da izvrše detaljnu i detaljnu studiju dokumentacije i pravnih situacija u kojima se njihova nekretnina nalazi, kako bi im se olakšala prodaja.
Studija koju je sproveo TLA-Abogados aprila 2020
