Iznajmljivanje sa ugovorom o kupovini (RTB)

Što se tiče tržišta stambenih nekretnina, odnosno kupoprodaje prvog/stalnog boravka, radilo se o “latentna potražnja” koji postoji u Španiji u odnosu na one strance iz drugih zemalja, koji žele da dođu u Španiju da žive na stalnoj osnovi.

Činjenica koja je konstantna posljednje dvije decenije je dolazak stranaca koji su odabrali Španiju za svoje stalno mjesto boravka, a koje inače identifikujemo kao “iseljenici"Ili"izlazi”. TObim i broj iseljenika koji su izabrali Španiju za svoje mjesto boravka u ove posljednje dvije decenije uvijek je bio konstantan, a čak se i povećavao u kriznim ili postkriznim periodima, poput onih u Španiji 2008. i 2011.

Sa više od 15 godina rada u sektoru nekretnina, naša kompanija je to potvrdila upravo u periodima neposredno nakon krize, povećao se broj iseljenika zainteresovanih za kupovinu nekretnina u Španiji.

I, kao rezultat našeg iskustva, uočili smo da su prve akvizicije koje su sklopljene u tim trenucima bile posebno komplikovane zbog konteksta nestabilnosti i neizvjesnosti, kako sa stanovišta finansiranja, tako i moguće evolucije tržište nekretnina.

Odnosno, kupac koji se usudi investirati u Španiju u kupovinu stalnog boravka, uronjen je u neizvjesnost uzrokovanu razmišljanjem da li smo već u završnoj fazi krize, ili još uvijek postoji put dole. (“Hoću li kupovati po dobroj cijeni?").

Međutim, kod ove vrste kupaca interes za kupovinu je jasan. Oni su takođe jasni o trenutku. Žele da kupe sada. Znaju da je vrijeme, ali im nije jasno da li će cijena i uslovi prodaje biti najprikladniji dok ne nestane ili ne prođe postkrizna klima nesigurnosti.

U ovom trenutku kao rješenje se predlaže instrument za iznajmljivanje sa opcijom kupovine.

Najam sa opcijom kupovine (RTB) O čemu se radi?

Iznajmljujem sa opcijom kupovine, je ugovor kojim kupac želi steći nekretninu za trajno stanovanje, te je želi odmah useliti i koristiti, ali želi odgoditi konačnu odluku o kupovini za kasnije vrijeme.

I, pored toga, bKupac želi da, u vrijeme korištenja nekretnine, prodavac ne može ponuditi nekretninu na tržištu, te zadržava isključivo mogućnost kupovine za kupca, za cijelo vrijeme trajanja ugovora. Ovdje je najvažnija razlika između ovog ugovora i „normalnog ugovora o zakupu“ gdje stanodavac može prodati nekretninu nekom drugom, čak i dok postoji ugovor o zakupu.

Dakle, u RTB ugovoru postoje dva glavna koncepta uključena:

– To je kupoprodajni ugovor, sa „opcijom kupovine“.

To je, kupac želi kupiti kuću, ali traži da mu kuća bude na raspolaganju dok ne potvrdi svoju odluku. Drugim riječima, želi da opcija kupovine bude zbog njegove ekskluzivnosti. Dakle, recipročno uz ekskluzivno pravo opcije kupovine na nekretnini, kupac plaća prodavcu iznos da mu nadoknadi vrijeme kada je kuća rezervisana za kupca, a van prodajnog tržišta.

Kada se ispuni rok ili uslov dogovoren u ugovoru, dolazi trenutak u kojem se kupac mora odlučiti da izvrši pravo kupovine nekretnine. U ovom trenutku postoje dva scenarija:

• Kupac može ostvariti svoje pravo kupovine, i, u tom slučaju, završite kupovinu. Tako bi kupac platio ostatak cijene prodavcu i kupoprodajna transakcija bi bila završena.
• Kupac želi da odustane od kupovine, dakle, preuzima gubitak iznosa koji je platio po "opciji kupovine" , ostavljajući ovaj iznos na račun prodavca, koji ga čini na svoje s obzirom na vreme koje ima rezervisanu kuću za kupca .

– To je ugovor o najmu.

Kupac želi odmah useliti kuću, ali, kao što je gore objašnjeno, on radije ostavlja formalizaciju i konačnu odluku o kupovini za kasnije. Uz to se predlaže da se preuzme lik „zakupca“ ili „zakupca“, sve dok on ne odluči da iskoristi, ili da odustane od kupoprodajne opcije tokom vremena predviđenog ugovorom.

Na ovaj način kupac, sada zakupac/zakupac, dogovara uslove zakupa, kao i plaćanje zakupnine, sa prodavcem, sada zakupodavcem/zakupodavcem, tokom trajanja ugovora.

I na isti način na koji u pogledu korištenja opcije kupovine, nakon što je istekao maksimalni rok za korištenje, kupac ili zakupac/zakupac ima nekoliko opcija:

• Da izvrši opciju kupovine i završi prodaju. U ovom slučaju, transakcija najma se poništava, sada pretvara u prodaju.
• Kupac bot koristi opciju kupovine. U ovom slučaju poništava se i ugovor o najmu. Očigledno, u slučaju da se dvije strane dogovore, može se produžiti ugovor o zakupu, ili se može sklopiti novi ugovor o zakupu i tada će ugovor biti samo za zakup.

Važna pitanja:

1.- Šta se dešava sa iznosom plaćenim u opciji kupovine?

Da li se to smatra dijelom cijene? Drugim riječima, može li se opcija odbiti od konačne cijene za plaćanje nekretnine?

Odgovor je vrlo jednostavan. To će biti ono što se obje strane slažu. Odnosno, iznos plaćen za opciju će biti odbijen od cijene ako se obje strane slože. U tom slučaju, iznos plaćen za opciju kupovine se diskontira od ostatka cijene za plaćanje nekretnine.

Ovo je najraširenija opcija na tržištu.

Međutim, vlasnik također može zahtijevati da se iznos plaćen za opciju kupovine ne odbije od cijene koju treba platiti za nekretninu. Odnosno, ovaj iznos jednostavno pokriva vrijeme dok je imovina bila van tržišta i da ne predstavlja dio cijene. Pri čemu se u ovom slučaju plaćanje opcije kupovine neće umanjiti od cijene koju treba platiti vlasniku za prodaju.

Očigledno, ovo je mnogo štetnija opcija za kupca i nije toliko rasprostranjena u praksi.

Bilo koja od opcija treba izričito biti uključena u ugovor kako bi se razjasnila sudbina plaćanja opcije.

2.- Šta se dešava sa iznosima plaćenim za najam?

Da li se odbijaju od konačne cijene za plaćanje prodaje?

Odgovor je isti kao gore. To je, strane će morati da se dogovore, prilikom pristanka na uvjete ugovora, da li se zakupnina umanjuje od konačne cijene ili ne, u slučaju da je odluka o kupovini potvrđena.

3.- Agentske provizije/naknade. Kada su plaćeni?

Ovdje će opet biti ono što je dogovoreno između stranaka i agencije za nekretnine.

Međutim, sa pravne tačke gledišta, osim ako se strane ne dogovore suprotno, razumijemo da se agentska provizija/naknade moraju platiti u trenutku potpisivanja ugovora o kupovini. Razlog tome je što ovaj ugovor podrazumijeva postizanje kupoprodajnog ugovora između kupca i prodavca. I to, iako se konzumacija navedenog ugovora odlaže do kasnijeg datuma.

Kako kažemo, kada je RTB ugovor potpisan, postignut je „sporazum“ između strana, a to je učinjeno uz intervenciju agenta. Zbog toga se agentska provizija/naknade mora platiti kada se RTB formalizuje.

Može se smatrati nepravednim uslovljavanje plaćanja provizije agenta do efektivne odluke o kupovini, koja će ostati u rukama kupca, a van ruke/kontrole agenta.

4.- Kako je RTB formalizovan?

Obično je to privatni ugovor, koji ne mora biti ovjeren kod notara.

Stoga je najčešća praksa sastavljanje privatnog ugovora između stranaka bez potrebe prolaska kod notara. Iako je, kao što ćemo vidjeti, bitno da ugovor sastavlja stručni pravnik.

Za veću sigurnost zakupca, ugovor može se izvršiti kod notara i upisati u registar imovine. Upis ugovora o kupoprodaji u zemljišnoknjižnom uredu snosiće sljedeće troškove:

• Troškovi javnog bilježnika i zemljišnih knjiga
• Advokatske naknade
• Porezi

Napominjemo da se u zemljišno-knjižnom uredu prihvataju samo RTB ugovori sa rokom trajanja od najviše 4 godine.

Stoga je najčešća praksa sastavljanje privatnog ugovora između stranaka bez potrebe prolaska kod notara. Iako je, kao što ćemo vidjeti, bitno da ugovor sastavlja stručni pravnik.

5.- Porezi uključeni u Option-To-Buy ugovor:

a) Kada je stanodavac kompanija: Zamislimo da građevinska kompanija sa širokim spektrom kuća koje se ne mogu prodati odluči da formalizuje RTB ugovore. U ovom slučaju, ugovor će biti predmet PDV-a ako se radi o prvom prijenosu kuće. The PDV stopa će biti 10%, osim ako se radi o zaštićenom stanovanju (snižen PDV od 4%). Drugim riječima, pojedinac će morati da se suoči sa ovim porezom koji, kao krajnji potrošač, neće moći da odbije.

Ukoliko je ugovor upisan u zemljišno-knjižnom uredu, tada je potrebno uplatiti Taksa (0,5%-2% u zavisnosti od regiona).

pored dogovora o mjesečnoj zakupnini, uspjeli su uspostaviti opciju kupovine, poznatu kao a “premium” ili “opcija kupovine” (plaćanje za opciju koju će klijent morati kupiti kuću, u određenom vremenskom periodu). Takav iznos će takođe biti predmet PDV-a (pošto se smatra pružanjem usluga, prema Generalnoj direkciji poreza), po opštoj stopi od 21%.

Ako zakupac odluči da kasnije formalizuje kupovinu, prenos će se oporezovati PDV-om (po stopi od 10% ili 4%). U slučaju da potencijalni kupac odluči da se ne odluči za kupovinu, postojaće mogućnost raskida ugovora i odabira formalizacije drugog zakupa bez opcije, koji neće biti predmet PDV-a. Imajte na umu da pojedinac neće moći povratiti ili odbiti ovaj porez.

b) Kada je stanodavac fizičko lice

U ovom slučaju, RTB ugovor (ovo se smatra drugim transferom) je transakcija koja će biti predmet Porez na prijenos (ITP), pri čemu je zakupac poreski obveznik.

Što se tiče opcije kupovine (premija), ona će takođe biti oporezovana porezom na prenos (ITP), budući da su „obećanja i opcije“ takođe oporezivi ovim porezom.

The poreska osnovica biće konstituisan od strane cijena plaćena za opciju kupovine. U slučaju da ta opcija nije dogovorena, ili je manja od 5% od ukupne cijene nekretnine . Primjenjiva stopa će varirati u zavisnosti od autonomne zajednice, budući da je to ustupljeni danak (uglavnom, između 6% i 10%).

---

PRIMJER

“A” je određeni stanodavac koji sklapa RTB ugovor sa “B” sa premijom od 7.500 evra. Cijena nekretnine će biti 250.000 eura.

5 % cijene nekretnine je 250.000 x 5 %= 12.500 eura.

 Dakle, s obzirom da je 5 % veća od ugovorene premije, osnovica poreza za ovu opciju biće 12.500 evra. 

 Kako je stanodavac poseban, onda će se premija oporezovati porezom na prijenos – ITP. Ovaj porez u regiji Valensija i Katalonija iznosi 10%. 

Dakle, 12.500 x 10 % TPO= 1.250 eura ITP-a.

---

I kasnije, u trenutku prijenosa kuće, u slučaju da ga izvrši kupac, transakcija će također biti ponovo oporezovana (ITP) porezom na prijenos. Kao što je gore objašnjeno u ovom odjeljku, imajte na umu da opcija kupovine nakon koje slijedi prodaja podrazumijeva da smo pred zaključenjem dva pravna posla (povezana, ali nezavisna), tako da se javljaju dva različita oporeziva događaja, što će logično povećati oporezivanje transakcije.

U potonjem slučaju (zakup sa mogućnošću kupovine između fizičkih lica) potrebno je razjasniti oporezivanje transakcije u pogledu poreza na dohodak građana, sa stanovišta najmodavca/prodavaca, jer se naplata „opcija kupiti” će biti “dobitak” za prodavca/stanodavca.

Kada dođe maksimalni rok za korištenje opcije kupovine, i u slučaju da kupac iskoristi tu opciju, troškovi i porezi proizašli iz transakcije bit će uobičajeni troškovi prodaje, odnosno ITP („Property Transfer Porez”), Notarske takse, registracija, advokati itd.

S druge strane, treba napomenuti da kada se iskoristi opcija kupovine, dakle, kupovina je konačno završena, porezi proizašli iz kupovine se ne umanjuju sa prethodnim porezima plaćenim za sticanje opcije. Ovo je rasprostranjena i česta zabuna, vrlo česta u praksi. Razlog je taj što se pravo opcije i buduća prodaja fiskalno smatraju autonomnim i odvojenim oporezivim transakcijama.

Druga stvar je što se iznos „opcije kupovine“ može dogovoriti da se odbije od cijene koja će se platiti u budućoj prodaji. Drugim riječima, strane se mogu dogovoriti da, u slučaju da prodaja konačno prođe, svi uplaćeni iznosi, uključujući i opciju kupovine, budu diskontirani od cijene nekretnine (na isti način na koji se diskontira depozit).

6.- Koji su najčešći problemi koji se obično javljaju u RTB transakcijama?

Kada se RTB ugovor potpiše, obično postoje dvije vrste sukoba koji se obično ponavljaju u ovoj vrsti transakcija:

– Sporovi u vezi sa fizičkim stanjem imovine. Drugim riječima, kao i kod ostalih ugovora o zakupu, zakupac se mnogo puta, kada dođe u posjed kuće, susreće sa različitim građevinskim nedostacima ili problemima, koji mogu dovesti do sukoba sa vlasnikom.

Stoga će biti neophodno da obje strane u ugovoru što je moguće više detaljnije navedu uslove u kojima se imovina nalazi, kako bi se izbjegla ova vrsta sukoba tokom trajanja ugovora.

– Pravni problemi imovine. Iako se, za razliku od fizičkih problema u kojima se može naći imovina, a koji se lako mogu izbjeći pravilnim pregledom imovine prije zauzimanja imovine, isti se u praksi ne dešava sa eventualnim pravnim problemima koji mogu uticati na imovinu. .

Kao što smo objavili u ovom članku, redigovanje RTB ugovora može izgledati manje-više lako i jednostavno. Odnosno, to se može obaviti privatno, bez prolaska kod notara, pa se može steći utisak da se radi o lakom ugovoru: ugovoru o najmu, jednostavnim uvođenjem opcije kupovine.

Na ovaj način, u mnogim prilikama, radi uštede na troškovima, stranke se dovode u transakcije u kojima ove vrste ugovora rediguju nekvalifikovani stručnjaci, pa čak i nespecijalizovani advokati. Razlog za to je zato što je, očigledno, ovo „ugovor koji se lako rediguje“. Dakle, ne posvećivanje potrebnog vremena, i razmatranje koje ova transakcija podrazumeva.

Kao što kažemo, ovo nije “poseban” ugovor o zakupu… ovo je kupoprodajni ugovor sa posebnim uslovima.

Stoga, u mnogim, mnogim slučajevima nalazimo da su kupci stupili u ugovorni odnos sa vlasnikom, da su platili značajnu sumu novca kao opciju kupovine, da su neko vrijeme živjeli u nekretnini kao zakupci, a kada je vrijeme dođe da iskoristi opciju kupovine, prije odlaska na potpisivanje javnobilježničkih akata, ili, nažalost, čak i kasnije, otkrije da postoje pravni problemi koji utiču na imovinu, kao što su problemi u instalaciji struje, vode, urbanistički problemi, urbanistički prekršaji, kazne, problemi pri obnavljanju potvrde o useljivosti, ili, još gore, nepostojanje potvrde o useljivosti, nepoštovanje urbanističkih propisa, dogradnje ili preinake objekata bez dozvole ili građevinske dozvole itd.

Otkrivanje ove vrste pravnog problema nakon potpisivanja RTB-a je veoma opasno.

Stoga, kao pravnici, preporučujemo da se pravna studija imovine izvrši tokom procesa formalizacije ugovora, a ne nakon toga.

Pravne pretrage na imovini moraju se obaviti tokom formalizacije RTB ugovora, a ugovor mora biti uslovljen da se pribave potrebne pravne informacije koje će potvrditi da imovina ispunjava zakonske i građevinske normative.

Stoga, kada ste uključeni u RTB ugovor kao kupac, zatražite ugovor:

– Piše advokat specijalizovan za imovinsko pravo. Odnosno ko je savladao zakone i propise u vezi sa sastavljanjem ugovora, te proizašlim ugovornim obavezama i pravima stranaka.

Ovo će vam pomoći da pripremite ugovor sa maksimalnim garancijama.

– Piše pravnik koji je ujedno i specijalista za građevinsko i urbanističko pravo.

Nisu svi advokati za nekretnine specijalisti za građevinsko pravo. Biti stručnjak za građevinsko pravo je bitno da biste mogli istražiti sve bitne pravne aspekte imovine, granica, građevinskih dozvola i dozvola, historiju izgradnje (odnosno, kako je izgrađena, kako je reformirana ili proširena) , ako je u skladu sa svim lokalnim urbanističkim propisima, ako postoje urbanističke naknade koje se plaćaju u urbanizaciji, ili ako se parcela mora smanjiti da bi se dio dao za eventualne radove u urbanizaciji itd.

TLA – PRAVNICI – AVOCATS – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN