U slučaju da ste odlučili PRODAJU svoju nekretninu, obratite pažnju na sljedeće informacije:

1.- Provjerite dokumentaciju i legalnost imovine

1.-Provjerite opis nekretnine u vlasničkim listovima (“Escritura”) 

Provjerite posjedovne listove: Provjerite u vlasničkim listovima da li je imovina ispravno opisana. Vlasnički listovi moraju imati a savršen opis postojećih građevina na imanju.

Uobičajeno je da se nekretnine koje su dugi niz godina u vlasništvu različitih vlasnika modificiraju dogradnjom (nova soba, zatvaranje trijema ili terase i sl.), ili novogradnjom (garaža, bazen, gost kuća).

Ako se stvarna veličina i konstrukcija ne poklapaju sa opisom u izvodus    ne brini!  postoje procesi koji se mogu obaviti i postoje načini da se to riješi!. Ali morate ih znati u istom trenutku kada donesete odluku o prodaji, da biste tačno znali „šta“ morate da uradite i „koliko“ će biti te akcije.

---

Na primjer: Imate kuću od 120 m2 sa bazenom od 50 m2 i garažom preuređenu u pansion. U aktima kuća se pojavljuje samo kao 120 m2, ali u aktima se ne spominje bazen. A garaža je u aktima opisana kao “garaža”, a ne “kuća za goste”.

U tom slučaju, vaša akta moraju biti ažurirana, a vi morate platiti za to. 

BILJEŠKA: Ne govorimo o „unutrašnjem opisu” kuće, samo o perimetru imovine poznatom kao „izgrađena veličina” (na španskom, „superficie construida”).

Isprave ne moraju pokazati pravi opis ili distribuciju “unutar” kuće. Ako ste izmijenili unutrašnjost nekretnine promjenom unutrašnjih zidova, tada neće biti potrebno ažurirati izvode. Biće dovoljno da novu raspodelu po završetku prijavite notaru.

Na primjer, akti pokazuju da postoje 4 spavaće sobe i da ste ih pretvorili u 2 kada ste kupili nekretninu. U ovom slučaju nije potrebno ažurirati akte. Kao vlasnik, imate slobodu da izvršite reformu unutar imovine (uvijek se dobije odgovarajuća dozvola).

2.- Provjerite kako je imovina upisana u Catastro uredu (također poznat kao “SUMA” ili “IBI”, ili “COUNCIL TAX”)

Na isti način kao i u aktima, imovina mora biti upisana u “Catastro” kako je u stvarnom stanju. Svake godine Catastro računi pokazuju stvarnu veličinu nekretnine. Zatim morate provjeriti da li Catastro zapisi pokazuju stvarnu veličinu imovine kakva je “stvarna”, uključujući sve vanjske modifikacije ili proširenja koja su urađena.

Imajte na umu da Catastro ured obračunava boravišnu taksu na osnovu veličine nekretnine, uzimajući u obzir sve građevinske komponente kao što su kuća, bazen, garaža itd. Ako ste napravili proširenja na nekretnini, a niste obavijestili Catastro ured, pravi trenutak za to je kada se odlučite za prodaju.

---

  BILJEŠKA: Molim vas, slijedite ovaj primjer: Kada ste kupili posjed bila je kuća od 120m2. To je prikazano i u aktima iu Katastrovom prijedlogu zakona. Zbog toga su Catastro računi (IBI) iznosili 300 eura.

Godinu dana nakon što ste izgradili bazen od 50 m2 i garažu od 40 m2. Niste ih prijavili Catastru. Da ste novi bazen i garažu prijavili Catastru, računi za boravišnu taksu bi bili povećani sa 300 EUR na 350 EUR (otprilike), 50 EUR više zbog novogradnje.

Sada, ako želite da prodate svoju nekretninu, morate ažurirati podatke registrovane u Katastro uredu. Zatim možete obavijestiti Catastro Office o produženjima koja ste napravili i onda oni mogu tražiti da platite 50 EUR (otprilike) razlike za neprijavljena produženja do 4 godine unatrag.

 PITANJE: Produžio sam svoju imovinu za vrijeme u kojem sam bio vlasnik, ili, jednostavno, moje isprave i Katastrofalna kancelarija se ne poklapaju sa stvarnom veličinom moje imovine. Kako da to sredim?

3.- Provjerite pravno stanje građevine:

Za prodaju nekretnine potrebno je pribaviti dokaz o legalnosti imovine. DVA dokumenta vam mogu pomoći na ovaj način:

• stambeni certifikat (CH)
• Potvrda bez prekršaja (CNUI)

A)   Potvrda o stanovanju ili licenca za rad je “obavezna” pri prodaji/kupovini nekretnina u Španiji?

ODGOVOR: Zavisi od tipa nekretnine

In “Nove” nekretnine, graditelj ima obavezu da ovaj dokument dostavi kupcu po završetku procesa prodaje.

Ali, molim vas, obratite pažnju na to u "Preprodaji", ne postoji zakon koji prisiljava prodavca da dostavi ovaj dokument po završetku prodaje. Španski zakoni kažu da je "kupac" taj koji nakon završetka mora dobiti ovaj dokument na svoje ime, kako bi mogao nastaviti sa promjenom naziva vode i struje.

U ovom trenutku moramo reći da bi administracija mogla odbiti da kupcu nakon završetka izda CH u slučaju neovlaštenih radova, itd. od prethodnog vlasnika. Dakle, ako imovina nije u savršenom zakonskom stanju, može postojati rizik da nakon završetka ne dobijete odobrenje ovog dokumenta. A to bi kupca moglo dovesti u veoma komplikovanu situaciju, jer bi tada mogao imati problema da dobije komunalne ugovore na svoje ime.

Ovdje je vrlo važna stvar da postojanje ili valjanost CH i ostalih podataka o CH nije prikazano u aktima, već u lokalnoj Vijećnici tog područja!.

Dakle, vaš advokat mora pažljivo ispitati ovu stvar koristeći svoju stručnost i iskustvo kako bi potvrdio tako važan dokument kao što je ovaj.  

Iz zaključka, ovaj sertifikat je BITAN do prodaje nekretnine, a njena potvrda se mora pregledati od samog početka procesa kupovine/prodaje.

Svi znamo da je CH dokument koji pokazuje da je imovina izgrađena poštujući i ispunjavajući španske građevinske zakone.

Ovaj dokument je takođe potreban za priključenje vode i struje na nekretninu, kada prvi put steknete nekretninu i da garantujete promene u ugovorima i snabdevanje za drugog i sledećeg vlasnika.

CH je važio 5-10 godina i mora se obnoviti svaki put kada se imovina proda ili preda, navodeći imena trenutnih vlasnika.

Ckliknite ispod da biste saznali više o zahtjevu za pružanjem Potvrde o stanovanju u procesu preprodaje:

Šta je Potvrda o stanovanju – Radna dozvola – Cedula de habitabilidad. To je potrebno u Španiji?

 

B) – Bez potvrde o prekršaju .- Ovo se zove "Certificado de No Infracción Urbanística” (CNUI).

Ovo je potvrda koju je izdala Gradska vijećnica, kojom se utvrđuje da je nekretnina oslobođena (ili ne) bilo kakvih kazni na nekretnini proizašle iz gradnje ili radnje na nekretnini bez odgovarajuće dozvole.

Na primjer, izgradnja glavne kuće, garaža, građevinskih dogradnji, bazena, radovi na zemljištu, pejzaži i sl., bez odgovarajućih dozvola ili dozvola Gradske uprave.

Zašto je potvrda o nekršenju neophodna za prodaju nekretnine u Španiji?

To će pomoći da vaša prodaja prođe glatko. Ako imate sve svoje dokumente u redu kao što su potvrde koje pokazuju da je vaša nekretnina oslobođena građevinskih kazni, tada će se proces i prodaja odvijati na brži i lakši način.

Posjedovanje svih dokumenata o imovini stvara povjerenje u mogućeg kupca i njegovog vlastitog advokata.

Imajte na umu da ako postoji novčana kazna koja utiče na vašu nekretninu za izgradnju, ili za bilo koje proširenje, IT NEĆE BITI PRIKAZANO U DJELAMA i/ili ostatak dokumenata iz imovine. Ove informacije se mogu dobiti samo u lokalnoj gradskoj vijećnici tog područja.

Od sada je ovaj certifikat ESSENTIAL za prodaju nekretnine, a mora se dobiti od vlasnika  prije završetak.

Kako dobiti “Certificado de No Infracción Urbanística” – Sertifikat o nekršenju u Španiji?

Najbolji način da ga dobijete je da se prijavite u Gradskoj vijećnici. Možete zamoliti svog advokata da to uradi.

Potvrda o nepostojanju prekršaja pokazuje neke kazne ili novčane kazne, ili čak naredbe za rušenje, mogu li prodati nekretninu u ovim slučajevima?. 

U slučaju da rezultat Potvrde o nepostojanju prekršaja pokazuje bilo koju vrstu informacija o eventualnim novčanim kaznama, kaznama ili drugim, trebali biste pokazati stručnjaku građevinskog pravnika da vam pokaže kako dalje. Ponekad podaci iz ove potvrde sadrže historijske kazne koje su već plaćene ili su istekle, au drugim prilikama postoje ozbiljni problemi koji bi mogli uticati na proces prodaje.

Shodno tome, imovina se može prodati, jer španski sistem dozvoljava kupcima da kupuju nekretnine uz građevinske kazne, ali kupci moraju biti savršeno informisani o detaljima tih kazni i posljedicama koje mogu imati kao novi vlasnici. U slučaju da su kupci uredno obaviješteni, i izričito prihvate da kupe nekretninu uz te kazne, onda prodaja može ići.

 

2.- Provjerite svoju ličnu poreznu situaciju – Porezno planiranje prilikom prodaje kuće u Španiji

a) Kako izračunati kapitalnu dobit od prodaje španske imovine?

Prodaja španjolskih nekretnina proizilazi iz obaveze kapitalnih dobitaka prema dobavljačima.

Porez na kapitalnu dobit koji treba platiti je 19% „neto dobiti“ od prodaje.

Da biste dobili "neto profit" od prodaje, morate slijediti ovu formulu:

Prodajna cijena – Cijena nabavke – Troškovi i porezi na nabavku – Troškovi „strukturalnih reformi“ izvršenih na imovini

---

Primjer izračuna kapitalnih dobitaka: 

• Kupili ste nekretninu za preprodaju 2015. godine po cijeni od 200.000 EUR.
• U tom trenutku ste platili 24.000 EUR, što je 12 % troškova: 10 % porez na promet + 2 % notar, zemljišne knjige, advokatske takse itd.
• Zatim ste uradili unutrašnje reforme za 17.000 evra (promena obrade poda, popravka bazena, nova stolarija).
• Nekoliko godina kasnije izgradili ste garažu u vrijednosti od 20.000 eura

Tada ste se odlučili za prodaju sada po cijeni od 260.000 EUR.

Šta je kapitalna dobit derived from ovo prodaja?

NAPOMENA: Pre nego što izvršimo obračun, obaveštavamo da će španska administracija razmotriti sve gore navedene koncepte za smanjenje poreza, osim onog za „unutrašnje reforme“ za 17.000 evra. Razlog tome je što se „unutrašnje“ reforme koje nisu „strukturalne“ reforme ne uzimaju u obzir za poreske olakšice.

Koristimo formulu:

260.000 (prodajna cijena) - 200.000 (Cijena nabavke) - 24.000 (Troškovi i porezi na nabavku) - 20.000 (nova garaža) =

16.000 EUR

Ovo je “Neto profit” koji se dobija prodajom

Kako je stopa za kapitalne dobitke 19%, tada će iznos poreza na kapitalnu dobit biti:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

---

b) Kako platiti kapitalnu dobit od prodaje španske imovine

1.- Izračunajte španjolske kapitalne dobitke za stanovnike Španije

Budući da niste porezni rezident u Španiji, način na koji plaćate kapitalnu dobit je sljedeći:

– PO ZAVRŠETKU PRODAJE: 3 % ZADRŽAVANJA

: Po završetku prodaje, španska administracija prisiljava kupca da izvrši ZADRŽAVANJE od 3 % od vrijednosti cijene prodaje. Dakle, ne dobijate punu ugovorenu cenu. Kupac zadržava 3 % od ukupne cijene i ima obavezu da ih položi u Poreznu. To se radi „istog dana po završetku prodaje“.

NAPOMENA: Slijedom navedenog primjera, u slučaju da je cijena prodaje iznosila 260.000 EUR, tlocrt zadržavanja od strane kupca bi bio 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

– PRE 6 MJESECI NAKON ZAVRŠETKA PRODAJE: IZJAVA O KAPITALNOM DOBITAKU (19%):

Nakon završetka prodaje, imate 6 mjeseci da podnesete „Deklaraciju o kapitalnim dobicima“ španskoj poreskoj upravi. U ovoj izjavi vi (ili vaš advokat) morate obračunati porez slijedeći gornji primjer. U ovom slučaju, iznos koji morate platiti je 3.040 EUR.

NAPOMENA: Kao što je ovdje objašnjeno, CG izvedena iz ove transakcije iznosi 3.040 EUR. Kako ste zadržani sa većim iznosom (7.800 EUR), onda imate „kredit“ kod španske administracije za razliku.

Dakle, ako vam španska administracija drži 7.800 EUR za CG taksu, pošto je konačni rezultat poreza samo 3.040 EUR, onda vam španska administracija mora "refundirati" razliku: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kako zatražiti ovaj povrat novca? Vaš advokat mora da unese ovu činjenicu u istu Deklaraciju o kapitalnim dobitcima, da je predoči Poreskoj upravi.

2.- Izračunajte španjolski kapitalni dobitak kao španski porezni rezidenti 

U slučaju da se smatrate „španskim poreznim rezidentom“ (što znači da plaćate porez na dohodak u Španiji kao španski rezident), tada ćete, nakon izračunavanja kapitalne dobiti, imati sljedeće beneficije od poreza:

• BEZ KAPITALNIH DOBITAKA ZA STALNI BORAVAK: U slučaju da je nekretnina koju prodajete Vaše stalno prebivalište (koristite je više od 3 godine kao Vašu „stalnu kuću“), tada ćete imati sljedeće pogodnosti:
  • Ako ste mlađi od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose dobijene prodaje „reinvestirane“ u sticanje nove nekretnine koja će vam služiti kao stalni boravak. Imate 2 godine da prakticirate ovo „reinvestiranje“ (prošle 2 godine bez ulaganja tih iznosa, bit ćete oporezovani u cijelosti).
  • Ako ste stariji od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose dobijene prodajom. I to čak i ako ne “reinvestirate” u novu nekretninu.
• NEMA 3 % ZADRŽAVANJA: Po završetku prodaje, od kupca dobijate puni iznos cijene bez zadržavanja.

Vlasnici obično brkaju „špansko porezno prebivalište“ sa „španskim prebivalištem“.

Drugim riječima, ljudi misle da je „španska boravišna karta ili „potvrda o boravku“ dobijena u španjolskoj nacionalnoj policiji dovoljna da pokažu da su „španski rezidenti za poreze“, a, nažalost, nije tako.

"Spanish Residence Card”(Ili„Potvrda španskog boravka“), nije važeći dokument za promjenu vašeg poreznog razmatranja kao “poreskog rezidenta”.

Španska boravišna karta (ili potvrda) služi samo za izjavu da „živite“ u Španiji, kako bi se olakšalo policiji da ima bolju kontrolu nad stanovnicima u određenom području.

Šta je španska poreska potvrda, ista je kao “TIE”? 

Da biste postali rezident Španije za porez, a zatim počnete da plaćate porez u Španiji kao običan španski državljanin, morate pribaviti POREZNA CERTIFIKACIJA ŠPANSKOG REZIDENTA koju izdaje španska poreska uprava ili španska carina, a zatim ćete početi da plaćate porez u Španiji, a ne u zemlji porekla.

I, takođe, kada morate da izjavite Poreskoj upravi svoje zemlje da ste španski poreski rezident i da ne želite da i dalje budete poreski rezident u svojoj zemlji-

Stoga vas molimo da sa svojim poreskim savjetnikom provjerite poreze koje trenutno plaćate jer, čak i ako niste rezident Španije, trebali biste prijaviti i plaćati POREZ NA DOHODAK NERESIDENTIMA.

– ZAKLJUČCI

Dakle, nakon što ste objasnili sve gore navedeno, kada ste odlučili da PRODAJETE svoju špansku nekretninu, uzmite ovo u obzir da morate pribaviti/prezentovati sljedeće dokumenata prije prodaje:

1. Vlasnički listovi imovine (Pisanje): Ako je moguće, ORIGINALNE. Sa ispravnim i ažuriranim opisom konstrukcija.
2. Prijedlog zakona o porezu na savjet (IBI – SUMA) .- Sa tačnim opisom konstrukcija.
3. Računi za vodu i struju.- najnovije.
4. Habitation Certificate također se zove "LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Bez potvrde o prekršaju .- Ovo se zove "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Certifikat zajednice vlasnika (ako je slučaj) koji pokazuje da ste u toku sa naknadama zajednice.
7. Originalni NIE i originalni pasoši
8. Energetski certifikat

POREZI : Morate dostaviti sljedeće poreske dokumente:

Modeli 210 ili 214 iz prethodne 3 godine. Ako nije poreski rezident Španije

Model 100 iz prethodne 3 godine. Ako je španski porezni rezident