Porezi na prodaju nekretnina u Španiji. Kapitalni dobici

U slučaju da ste odlučili da PRODATE svoju špansku nekretninu, obratite pažnju na sledeće koncepte koji će vam pomoći da saznate više o porezu na kapitalnu dobit koji morate da platite prilikom prodaje:

1.- CIJENA NABAVKE: Ovo je ukupna cijena imovine plaćena prodavcu po završetku kupovine nekretnine.

2.- TROŠKOVI NABAVKE: Ovo su ukupni troškovi i porezi koje ste platili povrh cijene kao: javnobilježničke takse, zemljišnoknjižne takse, porez na prijenos, advokatske takse itd.

3.- PRIHVATENE REFORME ZA SMANJENJE KAPITALNIH DOBIKA: Imajte na umu da se troškovi reformi u imovini ne prihvataju uvijek kako bi se smanjili kapitalni dobici. Samo reforme koje se smatraju „strukturalnim“ su koncepti koji mogu smanjiti ovaj porez.

Obično će se radovi i reforme izvršene na nekretnini odbiti ako su dio strukturalne reforme na imovini, koje su obično pokrivene „Licencom gradonačelnika“, a ne za druge radove koji ne utiču na strukturne dijelove građevine ( “Licenca za završne radove”).

U slučaju “Mayor Works License”, španska administracija koristi da prihvati kao odbitne iznose navedene u Projektu arhitekte koji se koristi u primjeni ovih vrsta licenci. Ovi projekti arhitekata uključuju ekonomsku studiju radova koji treba da se urade, koji se smatraju ukupnim troškovima radova. Iznos naveden kao ukupni troškovi su oni koji se mogu smatrati odbitnim prema kapitalnim dobicima.

Za bolje razumijevanje o tome koja djela odgovaraju svakom slučaju (veći i manji radovi), molimo pogledajte kako slijedi:

Licenca za glavne radove

Riječ je o građevinskoj dozvoli dobivenoj od Vijećnice za radove koji zahtijevaju tehničku složenost i ekonomski su važni. Iz tog razloga ovi radovi moraju biti regulisani propisima o bezbednosti, useljivosti itd.

Za dobijanje licence za glavne radove, ARHITEKTSKI PROJEKAT moraju pripremiti arhitekte, inženjeri itd.

Po pravilu, veća građevinska dozvola je potrebna u sljedećim situacijama:

• Ukupna sanacija stambenog prostora.
• Radovi koji utiču na strukturu kuće (temelji, konstrukcija, fasada, krov itd.)
• Povećajte visinu zgrade ili zapreminu.
• Radnje vezane za zaštitu od požara.
• Rušenja, ili podjele.
• Promjene u namjeni zgrade ili kuće.
• Kondicioniranje poslovnih prostora.
• Novogradnja.
• Radovi koji utiču na zajedničke elemente zgrade.

Licenca za manje radove

Manji radovi za reforme itd. takođe zahtevaju licencu. Međutim, radi se o jednostavnim radovima, koji ne zahtijevaju projekt ili specijalizirane projekte, a imaju i mnogo nižu cijenu. Primjeri za to mogu biti male reforme, promjene zidova ili obloga, projekti unutrašnjeg uređenja, uklanjanje arhitektonskih barijera, promjena pločnika, obnova kuhinje ili kupatila, ugradnja grijanja, kanalizacije, vodovoda i struje, ankete, degustacije itd.

4.- ZADRŽAVANJE ZA KAPITALNE DOBITKE: Kod prodaje imovine, kada prodavac nije poreski rezident u Španiji, postoji zadržavanje od 3% cene dogovorene za prodaju, koja se ne plaća prodavcu. Kupac ima obavezu da „drži“ 3% od cene i deponuje ih španskoj poreskoj upravi, kao „uplatu unapred“ kapitalne dobiti koju plaća prodavac.

IZRAČUN KAPITALNIH DOBITAKA

Prodaja španjolskih nekretnina proizilazi iz obaveze kapitalnih dobitaka prema dobavljačima.

Porez na kapitalnu dobit koji treba platiti je 19% „neto dobiti“ od prodaje.

Da biste dobili "neto profit" od prodaje, morate slijediti ovu formulu:

Prodajna cijena – Cijena nabavke – Troškovi i porezi na nabavku – Troškovi „strukturalnih reformi“ izvršenih na imovini

---

Primjer izračuna kapitalnih dobitaka: 

• Kupili ste nekretninu za preprodaju 2015. godine po cijeni od 200.000 EUR.
• U tom trenutku ste platili 24.000 EUR, što je 12 % troškova: 10 % porez na promet + 2 % notar, zemljišne knjige, advokatske takse itd.
• Zatim ste uradili unutrašnje reforme za 17.000 evra (promena obrade poda, popravka bazena, nova stolarija).
• Nekoliko godina kasnije izgradili ste garažu u vrijednosti od 20.000 eura

Tada ste se odlučili za prodaju sada po cijeni od 260.000 EUR.

Šta je kapitalna dobit derived from ovo prodaja?

NAPOMENA: Pre nego što izvršimo obračun, obaveštavamo da će španska administracija razmotriti sve gore navedene koncepte za smanjenje poreza, osim onog za „unutrašnje reforme“ za 17.000 evra. Razlog tome je što se „unutrašnje“ reforme koje nisu „strukturalne“ reforme ne uzimaju u obzir za poreske olakšice.

Koristimo formulu:

260.000 (prodajna cijena) - 200.000 (Cijena nabavke) - 24.000 (Troškovi i porezi na nabavku) - 20.000 (nova garaža) =

16.000 EUR

Ovo je “Neto profit” koji se dobija prodajom

Kako je stopa za kapitalne dobitke 19%, tada će iznos poreza na kapitalnu dobit biti:

16.000 * 19 % = 3.040 EUR

NAČIN PLAĆANJA KAPITALNIH DOBITAKA

1.- ZA ŠPANJSKE NEPOREZNE REZIDENTE

Budući da niste porezni rezident u Španiji, način na koji plaćate kapitalnu dobit je sljedeći:

• PO ZAVRŠETKU PRODAJE: 3 % ZADRŽAVANJA: Po završetku prodaje, španska administracija prisiljava kupca da izvrši ZADRŽAVANJE od 3 % od vrijednosti cijene prodaje. Dakle, ne dobijate punu ugovorenu cenu. Kupac zadržava 3 % od ukupne cijene i ima obavezu da ih položi u Poreznu. To se radi „istog dana po završetku prodaje“.

NAPOMENA: Slijedom navedenog primjera, u slučaju da je cijena prodaje iznosila 260.000 EUR, tlocrt zadržavanja od strane kupca bi bio 260.000 * 3 % = 7.800 EUR.

• PRIJE 4 MJESECA NAKON ZAVRŠETKA PRODAJE: IZJAVA O KAPITALNOM DOBITAKU 19% primjenjivo i za državljane EU i one koji nisu EU): Nakon završetka prodaje, imate 6 mjeseci da podnesete “Deklaraciju o kapitalnim dobitcima” španskoj poreskoj upravi. U ovoj izjavi vi (ili vaš advokat) morate obračunati porez slijedeći gornji primjer. U ovom slučaju, iznos koji morate platiti je 3.040 EUR.

NAPOMENA: Kao što je ovdje objašnjeno, CG izvedena iz ove transakcije iznosi 3.040 EUR. Kako ste zadržani sa većim iznosom (7.800 EUR), onda imate „kredit“ kod španske administracije za razliku.

Dakle, ako vam španska administracija drži 7.800 EUR za CG taksu, pošto je konačni rezultat poreza samo 3.040 EUR, onda vam španska administracija mora "refundirati" razliku: 7.800-3.040 = 4.760 EUR.

Kako zatražiti ovaj povrat novca? Vaš advokat mora da unese ovu činjenicu u istu Deklaraciju o kapitalnim dobitcima, da je predoči Poreskoj upravi.

2.- KAPITALNI DOBICI U SLUČAJU ŠPANSKIH PORESKIH REZIDENTA: 

U slučaju da se smatrate „španskim poreznim rezidentom“ (što znači da plaćate porez na dohodak u Španiji kao španski rezident), tada ćete, nakon izračunavanja kapitalne dobiti, imati sljedeće beneficije od poreza:

• BEZ KAPITALNIH DOBITAKA ZA STALNI BORAVAK: U slučaju da je nekretnina koju prodajete Vaše stalno prebivalište (koristite je više od 3 godine kao „stalni dom“), tada ćete imati sljedeće pogodnosti:
  • Ako ste mlađi od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose dobijene prodaje „reinvestirane“ u sticanje nove nekretnine koja će vam služiti kao stalni boravak. Imate 2 godine da prakticirate ovo „reinvestiranje“ (prošle 2 godine bez ulaganja tih iznosa, bit ćete oporezovani u cijelosti).
  • Ako ste stariji od 65 godina: Ne plaćate CG za iznose dobijene prodajom. I to čak i ako ne “reinvestirate” u novu nekretninu.
• NEMA 3% ZADRŽAVANJA: Po završetku prodaje, od kupca dobijate puni iznos cijene bez zadržavanja.

NAPOMENA: Vlasnici obično brkaju „španski porezni rezident“ sa „španskim prebivalištem“.

Drugim riječima, ljudi misle da je „španska boravišna karta ili „potvrda o boravku“ dobijena u španjolskoj nacionalnoj policiji dovoljna da pokažu da su „španski rezidenti za poreze“, a, nažalost, nije tako.

"Spanish Residence Card”(Ili„Potvrda španskog boravka“), nije važeći dokument za promjenu vašeg poreznog razmatranja kao “poreskog rezidenta”.

Španska boravišna karta (ili potvrda) služi samo za izjavu da „živite“ u Španiji, kako bi se olakšalo policiji da ima bolju kontrolu nad stanovnicima u određenom području.

Da biste postali rezident Španije za porez, a zatim počnete da plaćate porez u Španiji kao običan španski državljanin, morate pribaviti POREZNA CERTIFIKACIJA ŠPANSKOG REZIDENTA koju izdaje španska poreska uprava ili španska carina, a zatim ćete početi da plaćate porez u Španiji, a ne u zemlji porekla.

I, takođe, kada morate da izjavite Poreskoj upravi svoje zemlje da ste španski poreski rezident i da ne želite da i dalje budete poreski rezident u svojoj zemlji-

Stoga vas molimo da sa svojim poreskim savjetnikom provjerite poreze koje trenutno plaćate jer, čak i ako niste rezident Španije, trebali biste prijaviti i plaćati POREZ NA DOHODAK NERESIDENTIMA.

NEKA PITANJA O ZADRŽANJU 3% U SLUČAJU PRODAJE NErezidenata

Zašto praktikovati zadržavanje od 3% od prodavca?

Zato što predstavlja garanciju za špansku administraciju da će porezi koji proizilaze iz kapitalne dobiti koju je prodavac bio plaćen u Španiji.

 Šta se dešava ako se zadržavanje od 3% ne plati?

U slučaju da kupac ne praktikuje zadržavanje, španska administracija može izvršiti dug za navedeno plaćanje u robi ili imovini koja je predmet prodaje.

Pri čemu, u slučaju da kupac ne izvrši plaćanje, niti zadrži prodavcu, može da trpi eventualne procese izvršenja duga, au njegovom slučaju i zaplenu stečene imovine.

Kada se primijeni zadržavanje od 3%, što prodavac mora učiniti?

Poresku prijavu, model 210, morate dostaviti u roku od četiri mjeseca od dana potpisivanja prodaje.

U ovom slučaju, u slučaju da je zadržano manje od iznosa koji proizlazi iz obračuna kapitalne dobiti, odnosno ako je prodavcu zadržano 10,000 €, a rezultat obračuna kapitalne dobiti je 15,000 € . , moraćete da doprinesete preostalih 5,000 € prezentacijom modela 210, u roku od četiri meseca od datuma prodaje.

U suprotnom, ako je prodavac zadržao iznos veći od iznosa koji je rezultat plaćanja poreza na kapitalnu dobit, imaće pravo da mu se taj iznos vrati. Ovo se mora dostaviti u roku od četiri mjeseca od datuma prodaje.

Važno je u ovom trenutku, odnosno u slučaju da postoji pravo povrata od 3% ili dijela navedenog zadržavanja španskoj administraciji, to će zahtijevati od prodavca da prethodno ispuni poreske obaveze prema kojima je bio je dužan kao vlasnik u Španiji u svom konceptu nerezidenta. Odnosno, na predstavljanje godišnjeg imputiranog poreza na dohodak IRPFNR-a, drugog prebivališta, na koji su svi vlasnici imovine u Španiji obavezni kao nerezidenti. Obično će ova obaveza biti potrebna na period od četiri godine. Drugim riječima, španska administracija neće zahtijevati da se pripisani porezi na dohodak regulišu, a da se ne plaćaju nakon posljednje četiri godine prije datuma prodaje.

Koliko vremena španska administracija ima da vrati višak od zadržanih 3%?

Uprava ima rok od 6 mjeseci da vrati učinjeni višak zadržavanja. Nakon 6 mjeseci, uprava će biti u obavezi da vrati navedeni iznos zajedno sa zateznom kamatom.

Posebna pažnja se mora obratiti na rok povratka jer španskoj administraciji u nekim slučajevima može biti potrebno više od godinu dana da izvrši povratak.

Takođe se mora uzeti u obzir da uprava ima rok do ČETIRI GODINE i mesec dana od dana prodaje (čl. 5. Zakona o modelu 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) da praktikuju povraćaj ili nadoknadu. Stoga, u slučaju da vam je potrebno više od godinu dana da dobijete povrat novca, morat ćete angažirati usluge stručnjaka da paraliziraju rokove isteka prava na povrat novca.

Da li postoji obaveza da se praktikuje zadržavanje od 3% u slučaju donacija imovine u Španiji?

U slučaju donacija nekretnina koje se nalaze u Španiji, pošto su one besplatne, za njih se ne plaća cijena, odnosno nema naknade, nema obaveze zadržavanja 3% vrijednosti donaciju ili unošenje putem modela 211.

U slučaju raskida etažne svojine, odnosno gašenja suvlasništva, da li je obavezno zadržati 3%?

Ne normalno . Drugim riječima, raskidanje etažne svojine je neutralan dispozitivni akt, koji ne stvara posjedovni prijenos ni za jednu od stranaka. Stoga se ne smatra da postoji profit.

međutim , u slučaju da se jednom od suvlasnika dodijeli veći dio od onog koji mu pripada , u ovom slučaju, smatraće se da navedeni dio predstavlja kapitalnu dobit za suvlasnika, sa kojom, zadržavanje se mora praktikovati. od 3% na navedeni višak .

Drugim riječima, na primjer, zamislimo da postoji slučaj u kojem “A” i “B” imaju nekretninu u Španiji u kojoj se 65% dijeli za “A” i 35% za “B”. U ovom slučaju, ako dođe do raskida etažne svojine u kojem se utvrdi da svaki zadržava 50% imovine, smatraće se da je „B“ dobio 15% više od onoga što je uložio. Odnosno, doprinosom vrednosti od 35% dobija se rezultat od 50%, sa čime će se tih 15% viška smatrati kapitalnom dobiti, a „A” će biti prinuđeno da zadrži 3% vrednosti od tih 15% da bi “B”.

Na isti način, zamislimo da postoji još jedan primjer u kojem ”B” dobija, pored svojih 35% imovine, i gotovinski razgovor od 50,000€. Na isti način, navedena naknada u novcu bi bila predmet zadržavanja od 3%, jer predstavlja jedno od postojećih sredstava „B“.

OSTALI POREZI ZA PRODAVCE-PLUSVALÍA

Uglavnom, PLUSVALÍA, je porez na povećanje vrijednosti zemljišta na kojem se nalazi vaša imovina, od trenutka kupovine i prodaje. To je jedini porez koji nismo u mogućnosti da obračunamo prethodno na prodaju, jer zavisi od konkretnih kriterijuma iz Gradske kuće.

U tim slučajevima, zadržavanje od kupca do prodavca je dovoljno da pokrije plaćanje ovog poreza. Sve u svemu, kada prodavac napusti zemlju nakon prodaje.

KONTAKTIRAJ NAS!