Kada su zaostale mjesečne otplate, obično španske banke daju 2 rješenja za izvršenje neplaćene hipoteke:
1.- Javna aukcija – Embargo
Kada dođe do određenog broja neplaćenih mjesečnih isplata hipoteke, banka tuži imovinu pred sudom i pokreće postupak zapljene. U ovom trenutku troškovi hipoteke se uvećavaju sa zateznom kamatom, a svi troškovi koji su uključeni u sudski proces (advokati, tužioci, službeni troškovi i sudije) se pridružuju dugu, a ukoliko klijent želi da očisti imovine iz hipotekarnih dugova, mora platiti UKUPAN IZNOS hipoteke, zajedno sa novonastalim troškovima. Dakle, u trenutku u kojem banka pred sudom iznese zahtjev, klijent ne može izbjeći samo plaćanje zakasnelih plaćanja, tada je potreban ukupan iznos hipoteke, a samo plaćanje, a ostatak troškova, banka otkazati napad.
Po okončanju postupka zapljene, banka šalje imovinu Sudu na javnu licitaciju, gdje potencijalni kupac može kupiti nekretninu po posebnoj cijeni, ponekad u istom iznosu koji duguje banci. Ako nešto miruje, dužnik mora ostatak platiti banci. Banka će, dakle, ići protiv dužnika, gde god da se nalazi, i to do kraja njegovog života, sve dok se iznos duga u potpunosti ne isplati. U međuvremenu, odložene kamate i troškovi će povećati dug. Ovo je španski sistem.
Nažalost, cijena nekretnine plaćena na aukciji je izuzetno niža od eventualne tržišne vrijednosti. Ponekad se na aukciji nekretnina prodaje po 25% cijene na tržištu. Dakle, siguran sam da sada imate predstavu o situaciji koja je nastala u velikom broju dužnika koji vide kako su izgubili imovinu i još uvijek duguju banci.
2.- Povrat imovine – Dacion en Pago
U nekim slučajevima, banka nije zainteresovana da proda imovinu na javnoj licitaciji, već radije dobije vlasništvo nad imovinom kao plaćanje, te otpisuje dug, izbegavajući troškove i izdatke koji su proizašli iz prethodnog procesa embarga.
To se zove “Dación en Pago”. To znači da banka prihvata da dobije imovinu kao otplatu duga, i da se dug u tom trenutku poništava. Dakle, dužnik, nakon što preda imovinu, dug se poništava.
Ponekad banka ne pristane da otpiše 100% duga, koliko god da je trenutna vrijednost imovine na tržištu u tom trenutku. Dakle, oni se prijavljuju za ažuriranu procjenu, a za tako dobijeni iznos će poništiti dug.
U oba slučaja (potpuno ili djelomično) situacija je za dužnika korisnija od embarga, jer:
– Kod potpunog otkaza, dužnik daje imovinu, a dug se poništava.
– U delimičnom otkazu, dužnik daje nekretninu po ceni većoj od one dobijene na eventualnoj licitaciji, jer dobija ažuriranu komercijalnu vrednost imovine.
Najgori scenario je da banka odluči prodati imovinu na javnoj licitaciji, jer cijena dobijena tom prodajom može biti vrlo niska, a banka će ići protiv dužnika za ostatak duga, čak i ako je živ van Španije.
Naš posao je da to izbjegnemo. Dakle, ako ugovorite naše usluge, mi bismo mogli posredovati s vašom bankom, pregovarajući s njom kako bismo došli do rješenja „dación en pago“.
