Prestanak suvlasništva, ili izumiranje etažnog vlasništva na španjolskim nekretninama

 icon-bookmark Gašenje etažnog vlasništva (EC) (ili “Otkazivanje suvlasništva”) sastoji se u prijenosu vlasništva nad imovinom koja se ne može podijeliti, pri čemu jedan od suvlasnika stječe puno vlasništvo nad imovinom na ostatak suvlasnicima, a to se u brojnim prilikama završava naknadom (novčanom ili ne). 

U kojim slučajevima nalazimo „Etažno vlasništvo“ ili „Suvlasništvo“ na nekretnini?

• Kada 2 ili više osoba odluče da zajedno kupe nekretninu, i dijeljenje procenta suvlasništva
• U slučaju nasljeđivanja, kada je potvrđeno da se po zakonu ili testamentu vlasništvo nad određenom imovinom dijeli srazmjerno nasljednicima.
• U drugom Sudski ili sudski proces 

Obično postoje 2 načina da se nastavi sa prestankom suvlasništva: 

1.- Sudskim sporazumom gdje se razmatra od strane Tribunala gdje je potvrđeno da će imovina pripasti samo jednom od suvlasnika.

2 primjera:

a) Razvod; U slučaju razvoda braka, gdje postoji presuda suda kojom se utvrđuje da imovina u vlasništvu bračnog para pripada samo jednom od njih.

b) Službeno gašenje suvlasništva u sudovima. Može postojati i drugi sudski proces u kojem se odlučuje da se suvlasnici ponište.

U oba slučaja, Sudska kazna je predstavljena u španskom sistemu i koristi se za otvaranje procesa u kojem će samo jedan od suvlasnika dobiti 100% imovine.

2.- Dogovor između strana: Prodaja jednog od dijelova drugoj strani

Uvijek je moguće da jedan od suvlasnika odluči kupiti ili prodati svoj dio drugom.

Koja je glavna prednost izumiranja suvlasništva?

Glavni aspekt ove transakcije je u direktnoj vezi sa porezima, jer, iako jedan od suvlasnika „stiče“ dio suvlasništva od ostalih, sa poreske tačke gledišta ova transakcija se ne oporezuje kao "prodaja".

U zavisnosti od španskog regiona, „prodaja“ se oporezuje od 6-10% na cenu prodaje. Ali EK se oporezuje samo sa 0,5-1,5% (u zavisnosti od regiona)

Ovo je tipična transakcija koja se obavlja u slučaju razvoda ili rastave.

Primjer:

“A” i “B” su u braku i kupuju stan za 150.000 EUR u Malagi. 2 godine kasnije odlučuju da se razvedu i slažu se da „A“ dobije stan. “A” plaća 75.000 EUR kompaniji “B” da preuzme svoj dio.

Budući da se smatra EZ, porezi za ovu transakciju neće biti 8 % (Andalucía Transfer Tax=6.000 EUR), već 1,5 % = 1.125 EUR.

Zaključak: “A”+”B” štede 6.000 – 1.125 EUR = 4.875 EUR jer se ova transakcija smatra EC umjesto prodaje. 

Dakle, EC je savršena opcija u slučaju razvod.

VAŽNO!: Ali, u slučaju da je nekretnina naplaćena a hipoteka, iako imovinu može u potpunosti steći druga strana („A“, u slučaju primjera), banka možda neće prihvatiti da „B“ izostavi iz hipoteke. ako se ovo desi,  iako je u zemljišnim knjigama “B” van imovine, ako banka ne prihvati da poništi svoju hipotekarnu obavezu, onda će “B” i dalje biti osoba zadužena za nju i stoga će i dalje biti dužnik hipoteku banci.

Kako bi se izbjegla ova nepoželjna situacija, prije donošenja odluke o prepuštanju nekretnine nekom od suvlasnika, važno je prethodno dobiti savjet od svoje banke da vidite kakav bi bio hipotekarni položaj osobe koja napušta nekretninu. Na ovaj način je pogodno da se prvo potpiše gašenje etažnog vlasništva, a kasnije da se pristupi formalizaciji nove hipoteke.

Podređenost oporezivanju je određena “novčanom prirodom” naknade. Drugim riječima, smatra se gašenjem etažnog vlasništva, pa se u slučaju kompenzacije robom podrazumijeva da se radi o „barteru“ (takođe poznatom kao „SWAP“) i tada se transakcija smatra „prodajom“. “, i oporezuje se kao “prodaja”.

U čemu je slučaj da nema plaćanja da se „kupi“ drugi dio, ili nema sudske/sudske kazne? Da li je moguće da jedna od strana „daje“ ili „donira“ svoj deo drugoj?

To je moguće, ali se to neće smatrati „gašenjem suvlasništva“, pa neće imati poreske privilegije ovog koncepta. To će se smatrati "donacijom".

I, u slučaju „Donacija“, dakle, moraćemo da budemo regulisani porezom na donacije, koji je regionalni porez, dakle različito regulisan u zavisnosti od regiona.

U slučaju regije Valensija, Donacija ima bonifikaciju koja se sastoji u oslobađanju od poreza do 100.000 EUR od iznosa donacije između roditelja i sinova. Ali, ova bonifikacija u porezima se ne primjenjuje u donacijama između supružnika. Dakle, u slučaju davanja dijela vlasnika imovine drugom, koji su supružnici, može doći do visokih iznosa poreza za plaćanje.

Porez na donacije je još veći kada suvlasnici nisu u braku.

Dakle, vrlo je važno dobiti odgovarajući pravni savjet prilikom donošenja odluke o gašenju ili prestanku etažnog vlasništva ili suvlasništva.

Kao što je objašnjeno, EC kada nema plaćanja može se smatrati „Donacijom“: Vrlo važan aspekt EK je da mora postojati “plaćanje” ili “kompenzacija” drugoj strani. Drugim riječima, onaj ko napušta imovinu mora biti “plaćen” ili “nadoknađen” od strane onoga ko dobije imovinu. Ako nema plaćanja, onda se transakcija može smatrati “poklonom” i tada se transakcija može oporezovati kao “donacija”. I ovo je zaista važno uzeti u obzir jer se „donacija“ oporezuje čak i više nego nasljedstvo. “Porez na donacije” je bio isti kao i za “Porez na nasljeđe”, a donacije između XNUMX supružnika ne koriste onoliko umanjenja i beneficija kao po nasljeđu. 

EC gdje je plaćanje s drugom imovinom može se smatrati "prodajom": Veoma je važno znati da kada se kompenzacija od strane sticaoca vrši korištenjem druge imovine, onda se transakcija može smatrati “SWAP-om”, a zatim se oporezovati kao “prodaja”.

U Valencian Community, ova opcija nudi značajnu fiskalnu prednost, pa je porez u vezi (Pravsko dokumentirani porez) pripisao 1,5 % više javnobilježničkih troškova, a ako se vlasništvo dijela dobra prenese u zamjenu za naknadu, fiskalno je poželjnija ova opcija umjesto opcije kupovine, tako da, za ovu drugu, na sebe primjenjuje porez od 10% (u drugim regijama ovaj porez možda 8-10%).

Konačno, u slučaju oporezivanja NERESIDENTI, u slučaju ne postoji „višak dosuđivanja“ nema nikakvih 3% koje treba zadržati od partnera koji daje dio drugom.

Ali, u gašenju etažnog vlasništva uz višak presude i novčanu naknadu, prema članu 25.2 prečišćenog teksta Zakona o porezu na dohodak nerezidenata, na vrijednost viška mora se prakticirati zadržavanje od 3 % za likvidaciju ovog poreza, pod uslovom da je došlo do patrimonijalne promene i ažuriranja vrednosti zgrade.

Postoji “višak dosuđivanja” kada neko dobije više od pripadajućeg dijela u vlasništvu. Na primjer, u slučaju imovine koju posjeduje 65% “A” i 35% “B”, i kada se izvrši raspuštanje, “B” dobija 65%. Primljena vrijednost koja premašuje 35 % koje je prvobitno posjedovao “B” smatrat će se “viškom presude”.

izvori:

– Kraljevski dekret od 24. jula 1889. godine.

– Opšte fiskalno upravljanje.

– Kraljevski zakonodavni dekret 1/1993, 24. septembar.

– Zakon o porezu na nerezidente.