Rješavanje sukoba
Fenomen turističkih domova unutar zajednica vlasnika jedno je od najkontroverznijih pitanja koja su se pojavila po ovom pitanju.
Iznajmljivanje kuće u turističke svrhe je ne, samo po sebi, a dosadna aktivnost, ali u praksi često stvara probleme suživota sa susjedima, na primjer, zbog intenzivne upotrebe zajedničkih elemenata, što se može shvatiti kao abnormalnost istih i povećava rizik od oštećenja, odnosno buke u određenim trenucima.
The rješenja koje kvartovske zajednice mogu prihvatiti na problem turističkog stanovanja su raznolike.
Turistički najam apartmana koji se nalaze u naselju u kojem ostali vlasnici imaju svoje uobičajeno boravište je an dosadna i opasna aktivnost, što je upotreba zajedničkih elemenata od strane velikog broja ljudi nenormalna upotreba istih.
Zabrana aktivnosti
(LPH čl.17.12)
Trenutno, zajednice vlasnika imaju mogućnost da dođu sporazuma koji ograničavaju ili uslovljavaju obavljanje aktivnosti turističkog iznajmljivanja.
Ovi sporazumi zahtijevaju povoljan glas 3/5 ukupnog broja vlasnika koji zauzvrat, predstavljaju 3/5 kvota učešća , bez obzira na to da li mijenjaju ili ne konstitutivni naziv ili statut društva. zajednica. Ugovori koji se sklapaju u tom smislu ne mogu imati retroaktivno dejstvo, odnosno ne mogu ograničiti aktivnost za one koji je već vrše.
Ovo opuštanje većine neophodno za ograničavanje aktivnosti turističkog iznajmljivanja odnosi se na 6-3-2019. Do tada je ova vrsta ograničenja podrazumijevala izmjenu statuta ili konstitutivne titule koja je kao takva zahtijevala jednoglasnu podršku cijele zajednice ( LPH čl.17.6 ). To je značilo da ako je već postojao komšija koji je namijenio dom za turistički smještaj ili je imao namjeru da to učini, bilo je praktično nemoguće postići dogovor protiv toga.
Nakon ove normativne modifikacije, opseg izraza ” granica ili uslov ” sadržan u normi se podiže, odnosno ako sastanci vlasnika mogu samo sa većinom od 3/5 bez opravdanog razloga zabraniti najam za odmor ili ako samo, mogu utvrditi granice ili uslove koje vlasnik mora ispuniti da bi posvetiti dom ovoj aktivnosti i samo ako nisu ispunjeni, zabraniti je.
U nedostatku jurisprudencijalne izjave o ovom pitanju, čini se da je doktrina većine sklon je ovoj drugoj opciji:
- Zajednica vlasnika može uspostaviti razna ograničenja - kao što su, na primjer, da stanari ne mogu ostati u zajedničkim prostorijama korisnika, da se ključevi kuće ili portala ne mogu ostaviti izvan zgrade radi preuzimanja budućeg zakupca, ograničiti broj korisnika koji mogu istovremeno biti u kući itd. U svakom slučaju to moraju biti uslovi koji imaju korist za imovinu i ostale komšije i koji podrazumevaju jasnu zloupotrebu prava ili koji zaista podrazumevaju apsolutnu zabranu destinacije za odmor u kući.
- Ali zajednica, čak i ako dosegne kvalifikovanu većinu LPH čl.17.12 , zajednica ne može direktno zabraniti jedna od privatnih nekretnina od toga da bude posvećena tzv. Drugačije je to što se, za to su uspostavljeni određeni uslovi, kršenje istih, ukoliko na značajan način utiče na normalan razvoj zajednice, može smatrati dosadnom aktivnošću i biti zabranjeno.
- Tumačenje ograničenja kao apsolutne zabrane predstavljalo bi eksces koji bi narušio dominikalne sposobnosti proizašle iz prava vlasnika kuće, osim ako nisu zasnovane na propisima koji nisu u zajednici. Vlasnički odbor je mogao zabraniti korištenje samo kada sektorski propisi ne dozvoljavaju djelatnost u vrsti, mjestu ili vremenu zgrade, na način da se, u stvari, navedenoj uredbi ne može ništa dodati.
Za sporazume usvojene između 12-19-2018 and 1-23-2019 , RDL 21/2018 , ukinut zbog nedostatka validacije u Kongresu, već je uspostavio relaksaciju većine koja je trenutno na snazi, tako da oni usvojeni u tom periodu u potpunosti važe i obavezuju zajednicu ( LPH čl.17.12 ).
Povećanje naknada
(LPH čl.17.12)
Drugo rješenje koje zajednice mogu usvojiti je da se turističke stanove prihvate, ali se njihovi vlasnici prisiljavaju da plaćaju posebne kvote troškova, ili povećanjem kvota za učešće u zajedničkim troškovima za stanove u kojima se ova djelatnost obavlja. Za njihovo usvajanje, ova vrsta sporazum zahtijeva pozitivan glas 3/5 ukupnog broja vlasnika koji, zauzvrat, predstavljaju 3/5 kvota učešća.
U svakom slučaju, povećanje ne može biti veće od 20% plaćene naknade.
Ova mjera, primjenjiva od 6-3-2019 , već je uključen od strane RDL 21/2018 u LPH , dakle, sporazumi koji će se u tom smislu sklopiti između 12. i 19., savršeno su valjani i obavezuju zajednicu.
Ovom mjerom se ne želi sankcionisati vlasnik koji svoj dom posveti djelatnosti turističkog najma, već da se korištenje zajedničkih elemenata učini proporcionalnim njegovom doprinosu zajednici.
Sudski postupak
Ako zajednica smatra da se vlasnik ili korisnik stana razvija u njemu ili u ostatku imovine zabranjene aktivnosti u statutima, koji su štetni po imovinu, predsjednik zajednice, na svoju inicijativu ili inicijativu bilo kog od vlasnika ili korisnika, može zahtijevati od svakoga ko obavlja zabranjene radnje da ih odmah prekine. Ako vlasnik ili korisnik nastavi sa štetnim ponašanjem, mogu se obratiti sudu kako bi sudovi mogli odlučiti o tom pitanju
Što se tiče turističkog smještaja, osim sporazuma koje bi zajednice mogle sklopiti da ubuduće zabrane djelatnost, pitanje koje se nameće u sudovima u pogledu onih koji već postoje, da li je iznajmljivanje ovih domova zabranjena aktivnost, analizirajući propis u statutima i njegovo tumačenje.
Stav koji su sudovi trenutno zauzeli je da priznaju ograničenje ili zabrana turističkih stanova u zajednici vlasnika samo kada je jasna i izričita zabrana sadržana u konstitutivnom vlasništvu ili statutu, što utiče na kupce trećih lica i pod uslovom da je zakonska zabrana upisana u zemljišne knjige. Ovakvom zabranom zajednica vlasnika preduzima preventivne mjere kako bi se izbjegle dosadne aktivnosti.
Autonomne zajednice, u svjetlu kontroverze koja je nastala sa ovim stanovima, regulišu ovu materiju kako bi je prilagodili trenutnoj situaciji i nastojali da izbjegnu, koliko je to moguće, ove sukobe koji su nastali u susjednim zajednicama.
Prije ovog trenda tumačilo se da je dovoljno da se U konstitutivnom nazivu ili u statutima zajednice susjeda korišten je termin stanovanje smatrati da je jedino dozvoljeno korištenje stana za tu svrhu, stanovanje ili dom i da je kao takvo u suprotnosti sa turističkom namjenom.
