TURISTIČKI NAJAM NErezidentni VLASNIK – PDV ili NE? – POSLOVNA AKTIVNOST?

Porezne implikacije na turista koji iznajmljuje nekretninu u Španiji od strane NEZIDENTA u Španiji.

čisto, najam nekretnine ne podliježe PDV-u. Ovo oslobođenje od PDV-a uključuje bilo koju vrstu zakupnine:

• Kratkoročni najam / Turistički najam
• Srednjoročni najam
• Dugoročni najam

Razlog tome je što španski sistem smatra da postoji nije "poslovna" ili "komercijalna aktivnost" prilikom iznajmljivanja nekretnine (čak iu smislu turističkog najma)

Ali, kada kažemo da „turistička renta“ nije podložna PDV-u, moramo uzeti u obzir sljedeće situacije:

• Slučaj 1.- Nestalna poslovna jedinica. Nema poslovne aktivnosti

Vlasnik jednostavno iznajmljuje nekretninu gostima koristeći svoje marketinške alate, ili koristeći druge vanjske online platforme kao što su AirBNB, Homeaway, itd.

Kontakt sa gostima vrši direktno vlasnik (ključevi, recepcija, hitna pomoć, održavanje itd.). Online platforma se bavi samo marketinškom stranom i publicitetom zakupnine, rezervacije, kao i upravljanjem plaćanjem i naplatom zakupnine.

Takođe, vlasnik iznajmljuje nekretninu bez „poslovnog“ interesa, u nekim periodima godine, rezervišući za sebe određeno vrijeme godišnje za privatnu upotrebu.

Vlasnik može ugovoriti lokalne profesionalne usluge za čišćenje, vrtlarstvo, održavanje itd, ali u „ekskluzivnoj“ djelatnosti za iznajmljivanje, a ne kao zaposleni.

U ovim slučajevima, najam će ne podliježu PDV-u.

• Slučaj 2.- Nestalna poslovna jedinica – Nema poslovne aktivnosti

Isti nerezidentni vlasnik, uz najam, nudi i uslugu čišćenja sobe, čišćenje odjeće, pa čak i hranu/piće.

U ovim slučajevima PDV bi se primjenjivao kada vlasnik pruža „hotelske usluge“ gostima. U tim slučajevima, PDV u primjeni će iznositi 10 % i vlasnik bi trebao ispostaviti posebne račune gostima za ove usluge.

Ali, koje se smatraju “hotelskim uslugama”?. Ovdje moramo razlikovati:

• Čišćenje i ostale usluge koje se nude samo PRE provere, i NAKON odjave. Ove usluge se neće smatrati „Hotelskim uslugama“, jer se pružaju radi održavanja imovine u odgovarajućim uslovima korišćenja za goste.
• Dnevno čišćenje soba, usluge pranja odeće i hrane (doručak, večera itd.): U ovim slučajevima usluga je klasifikovana kao „Hotelska usluga“, pa će se naplaćivati ​​PDV.

• Slučaj 3.- Stalna jedinica – Poslovna djelatnost

Vlasnik koji nije rezident odlučuje da ugovori jednog ili više zaposlenih u Španiji da budu u kući radi čišćenja, održavanja, usluga korisnicima i prijema, držanja ključeva itd.

U ovom slučaju, zbog činjenice da vlasnik zapošljava osobu na neodređeno vrijeme (socijalno osiguranje, ugovor o radu ili trajni profesionalni ugovor) da bi svoj rad izričito odredio u zakup, to će se smatrati „poslovnom djelatnošću“, pa podvrgnuti PDV-u.

U stvari, iz tog razloga vlasnik će se smatrati kao „poslodavac“, u poslovnoj aktivnosti, a ova aktivnost će se u Španiji smatrati „stalnom poslovnom jedinicom“, tako da je podložna poreznim i formalnim obavezama kao nerezidentni entitet sa stalnom poslovnom jedinicom u Španiji.

• Slučaj 4.- Poslovna aktivnost

Isti nerezidentni vlasnik, čak i bez stalnog zaposlenja, odlučuje ugovoriti usluge od „Agenta za iznajmljivanje“ ili „Platforme“ kako bi ustupio, ugovarao ili podugovarao najam imovine tokom cijelog ili važnog perioda tokom godine, za određenu isplatu, naknadu ili drugo.

U ovom slučaju, Agent/Platforma se direktno bavi komunikacijom gostiju, prijavom, odjavom, održavanjem itd. Vlasnik nema kontakt sa krajnjim korisnicima/gostima od agenta, već je platforma ta koja ima ekskluzivni pristup i pravo ako koristi/iznajmljuje nekretninu tokom ugovorenog perioda zakupa.

Dakle, opet, španski sistem će smatrati da, iako vlasnik nema „poslovnu“ strukturu za razvoj zakupnine, isti agent/platforma ugovorena ima istu. Dakle, na kraju se razvija “poslovna” aktivnost, tako da će se vlasnik smatrati poslovnim, zakupnina će se smatrati poslovnom aktivnošću, a ova aktivnost će se u Španiji smatrati “stalnom poslovnom jedinicom”, tako da je podložna poreske i formalne obaveze kao nerezidentni entitet sa stalnom jedinicom” u Španiji.

Poreske implikacije

• PDV 21 %
• Zadržavanje 19 % 

Dakle, u oba zadnja slučaja sa stalnom jedinicom, koje su formalne obaveze vlasnika? Prateći čl. 164 iz Ley 37/1992, sljedeće:

1. Podnijeti prijave koje se odnose na početak, izmjenu i prestanak obavljanja djelatnosti kojima se utvrđuje njihov porez. Ovo nazivamo “registro Censal” kao pasivni subjekt poreza na dodatu vrijednost.
2. Zatražite poreski identifikacioni broj od Uprave i saopštite ga i akreditujte u utvrđenim slučajevima.
3. Izdaje i isporučuje fakturu za sve svoje poslove, prilagođene propisu.
4. Voditi računovodstvo i evidenciju uspostavljenu na način utvrđen propisima, ne dovodeći u pitanje odredbe Privrednog zakonika i drugih računovodstvenih standarda.
5. Iznosi periodično ili na zahtjev Uprave informacije u vezi sa svojim privrednim poslovanjem sa trećim licima. Kvartalni model 303 (PDV) i model 115 (retenzije)
6. Podnesite odgovarajuće prijave-obračune i unesite iznos rezultujućeg poreza.
7. Godišnja zbirna deklaracija.