“Uživanje” je pravo na uživanje, korištenje i sticanje dobiti i rente od imovine.
“Golo vlasništvo” je pravo svojine na imovini koja ostaje nakon plodouživanja, a koja ne daje pravo korištenja ili raspolaganja njome dok postoji pravo plodouživanja.
U mnogim prilikama nalazimo da se kupcima, po savjetu svojih poreznih savjetnika ili vođenim općim informacijama na internetu, savjetuje da kupe nekretninu tako što steknu plodouživanje za sebe, a njihova djeca steknu ostatak vlasništva nad imovinom (ovo je ono što nazivamo “golo” ili “golo” vlasništvo”).
Oni to rade s idejom da plodouživanje može pomoći u smanjenju poreza na nasljedstvo, jer je to formula koja roditeljima omogućava:
- Smanjite porez na nasljedstvo: Pri kupovini roditelji stiču plodouživanje, što je obično nizak procenat cijene nekretnine, a ostatak direktno djeca. Dakle, u budućnosti, u slučaju smrti roditelja, djeca već posjeduju veliki dio imovine, tako da djeca moraju platiti samo porez na nasljedstvo dio plodouživanja roditelja.
- Zadržite kontrolu nad imovinom. Plodouživanje omogućava roditeljima (ili bilo kojim drugim plodoužiteljima) da koriste kuću po želji roditelja, isključujući mogućnost da djeca imaju pravo korištenja ili odlučivanja o njoj.
Stoga, kada roditelji umru, plodouživanje se automatski gasi i prelazi direktno na djecu, koja postaju 100% vlasnici imovine i plaćaju porez na nasljeđe samo za vrijednost plodouživanja koju su roditelji imali.
Druga opcija za smanjenje nasljedstva bila bi podjela prodaje na postotke, odnosno da je svako kupio postotak imovine (npr. 30% za roditelje, a ostatak za djecu), ali to ne daje nikome od suvlasnici imaju “pravo korištenja” i uživaju isključivo imovinu. Odnosno, možete biti suvlasnik nekretnine u odnosu na druge suvlasnike, ali ćete vi, i svi oni, imati pravo zajedničkog korištenja imovine, a da niko nema isključivo pravo plodouživanja, niti isključivo korištenje imovine.
Međutim, iako je plodouživanje preporučljivo za smanjenje poreza na nasljedstvo, moramo biti jasni da plodouživanje, kada se stekne, može platiti porez na kupovinu, a za to se bavimo TRI ASPEKTA:
– Sticanje plodouživanja u kupovini preprodaje
– Sticanje plodouživanja u kupovini nove zgrade
– Sticanje plodouživanja od strane nasleđivanje or donacija
I.- UŽIVOT U KUPOVINI PREPRODAJOM ILI POLOVNOM
Prilikom sticanja nekretnina za preprodaju porez nije PDV (koji se plaća pri sticanju novih zgrada), već „porez na promet“ (ITP).
- PDV se plaća Madridu, a obično je 10% na nekretnine
- Transfer Tax se plaća Regionu i varira od jedne do druge: Valensija je 10%, Katalonija 10% -11%, Madrid 6%, Andaluzija i Balearska ostrva je skala koja počinje sa 8% itd.
Dakle, kada se stekne nekretnina za preprodaju, Porez na prenos plaća se na ukupnu vrijednost transakcije, a svaki od vlasnika plaća srazmjerno stečenom pravu. Onima koji steknu plodouživanje obračunava se procenat koji predstavlja navedeno pravo (obično u odnosu na starost plodouživanja), a ostalim suvlasnicima se dodeljuje ostatak. Svaki od njih plaća porez na prijenos u odnosu na postotak koji mu je dodijeljen.
Ali, prema poreskim normama u Španiji, kada se plodouživanje stekne kupovinom preprodaje, smrću roditelja/koristouživatelja, u postupku nasleđivanja, deca/goli vlasnici će morati da plate, opet, deo Porez na prenos nisu platili kada su stekli jer su ga platili njihovi roditelji. Ovo, iako izgleda neskladno jer se čini da “platiti dva puta” Porez na prenos, zakon je vrlo jasan o tome. Tako je Zakon o porezu na promet, izričito utvrđuje:
"Prilikom ukrupnjavanja prava vlasništva, podijeljenog prilikom sticanja posjeda u plodouživanju i golog vlasništva, kad god je do komasacije došlo zbog poštivanja roka za ostvarivanje prava plodouživanja, ili smrti plodouživatelja, zahtijevat će se goli vlasnik. za likvidaciju/uplatu poreza na prenos, za 100% početne vrijednosti plodouživanja"
Dakle, u slučaju da djeca smrću roditelja steknu plodouživanje, neće plaćati porez na nasljedstvo na njegovu vrijednost. Porez koji će platiti će biti Transfer Tax.
Hajde da stavimo PRIMJER:
A+B kupuje nekretninu u plodouživanju za iznos od 150,000 EUR, a “goli vlasnici” su njihovo dvoje djece: I i II.
Vrijednost plodouživanja je 60,000 EUR.
Vrijednost vlasništva Bare je 90,000 eura.
Za transakciju se plaća 10% (regija Valensija) ITP (poreza na prenos), što rezultira 15,000 evra. A + B plaćaju 6,000 EUR, a I + II plaćaju 9,000 EUR.
A + B umiru, pa plodouživanje imovine prelazi na njihovu djecu. U ovom slučaju djeca NE PLAĆAJU porez na nasljedstvo za sticanje plodouživanja. Ono što oni plaćaju je porez na prijenos za njegovu vrijednost. Dakle, treba da plate 9,000 EUR. I, ovo, čak i ako su njihovi roditelji već platili ovaj porez za ovu vrijednost kada su stekli plodouživanje po poreklu.
Dakle, sticanje plodouživanja, čak ni u ostavinskom postupku, ne oporezuje se porezom na nasljeđe, već „porezom na promet“ ili „porezom na kupovinu“.
Dakle, koncept nije da onaj ko prvo stekne golo vlasništvo, a kasnije konsoliduje domen prestankom plodouživanja, ne vrši prvo stjecanje, a potom i drugo stjecanje plodouživanja. Koncept je da goli vlasnik, kada kupi nekretninu, i plati je prvobitno, vrši jednu akviziciju, ali mora platiti cijeli porez na ukupnu vrijednost imovine, a navedeno plaćanje poreza se vrši u dvije različite faze:
– Dio se plaća u trenutku sticanja golog vlasništva, a odgovara vrijednosti golog vlasništva.
– Drugi dio se plaća kada je plodouživanje stečeno smrću plodouživatelja, a odgovara vrijednosti ili procentu plodouživanja na dan prvobitne kupovine.
II.- UŽIVOT U KUPOVINI NOVIH KUĆA
Kada se nabavi nova konstrukcija, graditelj mora od samog početka biti obaviješten o namjeri kupaca da će otkupiti plodouživanje i golo vlasništvo odvojeno. A to je zato što, kako je ovdje objašnjeno, plodouživanje plaća porez na prijenos tako da ne plaća PDV (koji je porez koji se obično plaća na kupovinu novih zgrada).
Umjetnost. 20.23º1 Zakona o PDV-u, kaže da “konstituisanje i prenos stvarnih prava uživanja korišćenja koja za cilj imaju stanove, garaže i njihove prateće dogradnje biće oslobođeni plaćanja PDV-a. "
S druge strane umjetnost. 4.4 Zakona o PDV-u u odnosu na čl. 7.5 ZPPOAJD navodi da: “uspostavljanje i prenos stvarnih prava korišćenja i uživanja na nepokretnostima kada su one oslobođene PDV-a, biće predmet poreza na prenos."
Shodno tome, sticanje prava plodouživanja pri kupovini novih zgrada podleže porezu na prenos.
PRIMJER: U prethodnom slučaju:
A+B kupuju NOVOGRADNJU nekretninu u plodouživanju za iznos od 150,000 EUR, golo vlasništvo otkupljuju njihovo 2 djece I i II.
Vrijednost plodouživanja je 60,000 EUR.
Vrijednost golog vlasništva je 90,000 EUR.
Za ovu transakciju platite sljedeće poreze:
– Za sticanje plodouživanja: ITP (10%) = 60,000 EUR
– Za sticanje golog vlasništva: PDV (10%) + 1.5% AJD od vrijednosti golog vlasništva = 9,000 EUR (10% PDV) + 1,350 EUR (AJD -Stamp Duty)
A + B umiru, pa plodouživanje imovine prelazi na njihovu djecu. Djeco, NE PLAĆATE vrijednost plodouživanja kao porez na nasljeđe (ISD), već kao porez na prijenos. Dakle, treba da plate 9,000 EUR (10% ITP).
Stoga, kao zaključak, kada kupac ima namjeru da kupi za njih kao plodouživanje, a ostalo za svoju djecu, mora se odustati od toga da je u slučaju poreza na nasljedstvo preporučljivo, već će umjesto toga njihovi nasljednici moraju platiti dio poreza na promet koji nije plaćen na dan sticanja jer je to bio „dio plodouživanja“.
Takođe, u slučaju NOVOGRADNJE, graditelj mora biti obaviješten o namjeri plodouživanja od prvog momenta kupovine, jer graditelj možda neće pristati da to organizuje na taj način.
III.- UŽINKIRANJE RANIJE STEČENO IZ NASLJEĐENJA
Navedeno se odnosi na plodouživanje stečeno KUPOVINOM NEKRETNINE. U slučaju da je plodouživanje stečeno NASLJEĐIVANJEM ili DONOM, nakon smrti plodouživatelja, porez neće biti porez na prijenos (ITP), jer stjecanje navedenog prava nije izvršeno kupovinom, već donacijom ili nasljeđem. U ovom slučaju, plodouživanje će platiti porez na nasljedstvo.
ZAKLJUČCI:
– Kada plodouživanje pribave plodoužitelji na osnovu a PROCES KUPOVINE, bilo novo ili preprodaja, stjecanje navedenog plodouživanja od strane golih vlasnika nakon smrti plodouživatelja isplatit će se ITP (Purchase / TransferTax), i BEZ poreza na nasljeđe.
- U slucaju da NABAVKA NOVIH OBJEKATA, otkup u režimu plodouživanja odvojen od golog vlasništva, proizvodi primjenu 2 odvojena poreza: porez na prijenos (ITP) za vrijednost plodouživanja; i PDV+ AJD (Stamp Duty) to se primjenjuje na ostatak kupovne vrijednosti za golo vlasništvo.
– Kada plodouživatelj dobije plodouživanje do naslijeđe ili darivanje, biće oporezovano od strane Porez na nasljedstvo i donacije o smrti plodouživaoca.
VIŠE ČLANAKA
