Kada razmatramo najbolji način da steknemo nekretninu u Španiji, bilo preko pojedinca ili preko kompanije, prva stvar koju moramo da uradimo je PLANIRANJE.
„Planiranje“ je uvijek od suštinskog značaja za donošenje bilo kakve odluke, posebno kada je riječ o investicijama u inostranstvu, kao što je slučaj kupovine nekretnina u Španiji.
Kada sebi postavljamo pitanje o koji je najbolji način za investiranje u Španiji, bilo kao pojedinac ili kao kompanija, moramo uzeti u obzir naše NAMENA , razumeo kao motivacija koja služi kao osnova za predlaganje projekta kupovine u Španiji.
Drugim riječima, šta želimo da razvijamo u Španiji? Šta želimo da radimo sa imovinom? . Radi li se o prodaji nekretnine u kojoj želimo provesti svoj tip odmora i odmora? Da li se radi o kupovini nekretnine u kojoj želimo promijeniti mjesto boravka i dolazimo živjeti u Španjolsku? Da li se radi o nekretnini u kojoj smo projektovali investicioni projekat?, tražimo li isplativost?, ili tražimo vezu između isplativosti i odmora?.
Kada dobijemo upite naših klijenata o tome koji je najbolji način za kupovinu u Španiji, naš odgovor je uvijek vrlo jasan, obično odgovaramo šta želite da radite sa svojom imovinom u Španiji?
Kada tačno otkrijemo koja je namjera i motivacija za kupovinu nekretnine u Španjolskoj, tada možemo početi analizirati najbolje formule za razvoj i izvođenje projekta kupovine.
ANALIZA RAZLIČITIH FORMULA AKVIZICIJE U ŠPANSKOJ
U ovom trenutku ćemo analizirati nekoliko pitanja vezanih za kupovinu i odluku o kupovini nekretnine u Španiji.
1.- STICANJE KAO FIZIČKA OSOBA
“Namjera mi je da kupim nekretninu da je koristim pojedinačno za sebe i svoju porodicu, bez ikakve namjere da razvijam privrednu aktivnost na imanju.”
U ovom slučaju, u većini slučajeva, naš odgovor je sasvim jasan, obično preporučujemo klijentima koji žele kupiti nekretninu za individualnu upotrebu, za svoju porodicu, da to učine preko fizičkog lica. Dakle, u 80% slučajeva, oni koji žele da steknu nekretninu u Španiji radi razonode, formula za korišćenje biće fizička osoba.
Dakle, možemo zaključiti da će, u slučaju da je razlog ili namjera sticanja individualna upotreba, u većini slučajeva odgovor biti korištenje formule fizičkog lica, iako uslovljeno raspoloživošću sredstava. Već je bilo vlasništvo ili kao kompanija.
Međutim, u ovom trenutku nailazimo na još jedno pitanje koje je veoma važno postaviti, gdje su potrebna sredstva za kupovinu stambenog prostora u Španiji?
Naime, kupac želi da nabavi za razonodu i uživanje svoje porodice, ali ima li ta sredstva? Da li su sredstva u kompaniji?
U potonjem slučaju, odnosno u slučaju da se sredstva neophodna za stjecanje nađu u firmi sticaoca, onda se javlja druga opcija, a to će proučiti mogućnosti da ta kompanija prenese sredstva fizičkom licu, ili, da kompanija učestvuje u kupovini u Španiji, bilo preferencijalno, podijeli zajedno sa porodicom.
Odnosno, možemo smisliti formule kao što su:
- Fizičko lice koje kupuje sredstvima strane kompanije. U ovom slučaju, pojedinac (obično generalni administrator kompanije). treba da opravda u Španiji način na koji su mu sredstva kompanije prebačena. Obično se ovaj propust vrši putem ugovora o “zajmu” od strane kompanije pojedincu, ili kao raspodjela “dividende” na dobit kompanije, itd. U tim slučajevima, španski sistem će zahtijevati od kupca da podnese potrebnu dokumentaciju koja opravdava kako su sredstva prešla sa računa kompanije na njega.
- Strana kompanija kupuje 100% imovine u Španiji, ali dodjeljuje potpunu ili djelomičnu upotrebu svom upravitelju. U ovoj formuli, "naslov" po kojem menadžer koristi svojstvo može se uspostaviti koristeći, na primjer, ove vrste formula:
- U većini slučajeva, Upravitelj koristi kuću kao zakupac, odnosno iznajmljuje kuću sve dok u njoj uživa putem ugovora o zakupu.
- U drugim prilikama, prenos korišćenja koji kompanija izvrši na menadžera može biti kompenzacija „u naturi“ profesionalne naknade navedenog menadžera.
- Strana kompanija kupuje dio kuće, na primjer, ogoljenu imovinu, a upravnik ili njegova porodica kupuju „plodouživanje“. Na ovaj način, Upravitelj zadržava pravo korištenja i uživanja u nekretnini doživotno, u mogućnosti da je koristi, uživa u njoj, pa čak i da je iznajmljuje, dok kompanija drži “golo vlasništvo” nad njom bez ikakvog prava korištenja ili uživanje niti pristup njemu.
U slučaju da želite da koristite kompaniju za kupovinu, zajedno sa porodicom, mi bismo morali da registrujemo kompaniju kao nerezidentnu kompaniju, bez osnivanja u Španiji. Kliknite ovdje da vidite različite formule stranih kompanija u Španiji.
U oba slučaja, odnosno u oba slučaja u slučaju da je formula sticanja izabrana kao fizičko lice, bilo u potpunosti ili zajedno sa nerezidentnom kompanijom koja nema stalnu poslovnicu u Španiji, porez na dohodak bi se oporezovao. Prihodi nerezidentnih pojedinaca (IRPFNR), sa specifikacijama navedenim u nastavku. Kliknite ovdje da saznate više o porezu na dohodak nerezidentnih lica
Međutim, u slučaju dostizanja potrebnih sredstava za kupovinu imovine naći će se u nekoj firmi, morali bismo proučiti mogućnosti prijenosa navedenih sredstava vlasnicima da djeluju kao fizičko lice, odnosno, mogućnosti sticanja kompanije za nekretnine u Španiji, što može omogućiti individualizirano korištenje vlasnika.
U ovom ili onom slučaju, kao u prethodnom primjeru, izbor za fizičko ili pravno lice ne bi podrazumijevao velike promjene u porezne svrhe, jer bi i u jednom i u drugom slučaju bili predmet Porez na dohodak fizičkih lica (IRPF), što se, kako kažemo, odnosi kako na fizička lica koja posjeduju imovinu, tako i na strane kompanije nerezidente u Španiji.
2.- MJEŠOVITA NAMJERA – Slobodno vrijeme/lično uživanje/profitabilnost – Fizičko lice?, kupuje u ime strane kompanije?
U ovom slučaju, kupac koji želi steći nekretninu za privatnu upotrebu, ali također želi dobiti neki povrat na imovinu, obično kroz najam.
Mnogi klijenti nas pitaju da li moram da otvorim kompaniju u Španiji da bih iznajmio svoju nekretninu u Španiji, ili mogu to da uradim kao fizička/pojedinci?
Kao odgovor moramo reći da NIJE neophodno osnovati kompaniju u Španiji za iznajmljivanje vašeg doma. To možete učiniti na mnogo načina:
– Kao fizičko lice.- Nekretninu možete kupiti na svoje ime i bez problema iznajmiti svoju nekretninu.
Ova aktivnost iznajmljivanja podliježe porezu na lični dohodak, u modalitetu „rezident“ ili „nerezident“, uzimajući u obzir njen status poreskog rezidenta u Španiji, sa poreskom stopom od 19% (za fizička lica koja Evropska unija) ili 24% (za ostale).
Kliknite ovdje da saznate više o porezu na dohodak nerezidentnih lica
- Kao nerezidentna pravna kompanija BEZ stalne poslovne jedinice u Španiji. Ako želite da razvijete umerenu aktivnost iznajmljivanja u Španiji, možete registrovati svoju kompaniju u Španiji koristeći ovu formulu. U slučaju da imate kompaniju koja je već osnovana u vašoj zemlji, možete kupiti preko vaše kompanije, pod uslovom da je ona u statutu ovlaštena da obavlja djelatnost iznajmljivanja.
Ova aktivnost, kao i prihod koji ostvaruje, oporezivaće se u Španiji kroz porez na dohodak nerezidentnih pojedinaca, sa poreskom stopom od 19% (za kompanije rezidentne u Evropskoj uniji) ili 24% (za ostatak).
Ova poreska stopa je niža od španjolskog poreza na dobit (25%), i ima manje tekuće troškove, ali, suprotno tome, ima manje mogućnosti za smanjenje poreza za troškove koji proizilaze iz aktivnosti iznajmljivanja, jer je dozvoljeno samo smanjenje neke koncepte troškova, i isključivo proporcionalno vremenu u kojem je imovina bila u funkciji.
U oba prethodna slučaja, možete se odlučiti za kupovinu imovine 100% na ime fizičkog lica, ili nerezidentne kompanije, ili je kupiti u vezi sa određenim procentom na vaše ime i drugim procentom na ime kompanije (ili korištenjem druge alternative kao kupovina sebi plodouživanja imovine, a kompanija za kupovinu golog vlasništva).
- Kao pravno lice koje nije rezidentno u Španiji SA stalnom poslovnom jedinicom. Ako ste želeli da razvijete intenzivnu poslovnu delatnost iznajmljivanja u Španiji, u okviru investicionog programa ili projekta, a potrebna vam je određena poslovna struktura u Španiji, kao što su kancelarije, zaposleni, itd., možete registrovati „Filijalu“ ili „Delegaciju ” vaše kompanije u Španiji. Ova kompanija, iako ima odvojene i individualizovane račune za delatnost koju obavlja u Španiji, pripadaće i zavisiće od matične kompanije sa kojom je povezana.
Ova poslovna aktivnost, kao i prihodi i rashodi koje ostvaruje, podliježu španskom porezu na korporacije, sa poreskom stopom od 25%. Ovaj porez je veći od neporeznog poreza i ima veće tekuće troškove (knjigovodstvo, poreski savjetnici itd.), ali ima široke mogućnosti smanjenja poreza sa svim gubicima i troškovima koji proizilaze iz djelatnosti.
Kliknite ovdje da saznate više o korporativnom porezu u Španjolskoj
- Kao špansko pravno lice (SL ili SA). Isto kao u prethodnom slučaju. U slučaju da želite da razvijete solidnu i trajnu poslovnu aktivnost u Španiji, i, kao iu prethodnom slučaju, želite da zaposlite materijalne i/ili ljudske resurse (zaposlene, itd.) u Španiji, možete se odlučiti za osnivanje nezavisna kompanija u Španiji, koja može usvojiti najčešće brojke SL (Limited Company) ili SA (Sociedad Anónima). U ovom slučaju stvorena kompanija neće djelovati kao “filijala” ili “delegacija” vaše kompanije, jer će biti potpuno nezavisna.
Poreski tretman će biti potpuno isti kao u prethodnom slučaju jer će prihodi i rashodi ostvareni od aktivnosti biti podvrgnuti španskom porezu na korporacije, sa poreskom stopom od 25%.
Stoga, kao što je gore objašnjeno, i kao zaključak, stjecanje kuće kao fizičko lice u Španjolskoj je savršeno moguće za razvoj djelatnosti iznajmljivanja i profitabilnost nekretnina, u malom obimu.
Kao što vidimo gore, kada je motivacija za sticanje imovine u Španiji da se imanje odredi za privatnu upotrebu, kao i da se dobije neki povrat, onda, kupac se može odlučiti da kupi kao fizička osoba, ili da koristi bilo koju od gore navedenih formula strukture kompanije.
Međutim, kao iu prethodnom primjeru, u slučaju da se u privrednom društvu nađu potrebna sredstva za nabavku imovine, biće potrebno proučiti mogućnosti prijenosa navedenih sredstava vlasnicima koji će djelovati kao fizičko lice, ili da se prouče eventualne mogućnosti sticanja nekretnine u Španiji u ime kompanije na način koji može omogućiti individualizovanu upotrebu vlasnika (na primer, sticanje imovine na ime kompanije, a zatim iznajmljivanje to porodici).
Možemo se odlučiti i za kupovinu u ime strane kompanije kada su raspoloživa sredstva za sticanje imovine u stranoj kompaniji, i/ili namjera je da se izvrši investicija u Španiji, ili poslovna ili profesionalna aktivnost, na niskom nivou. Drugim riječima, sticanje nekretnine, ili dvije, u kojoj je namijenjena za obavljanje određene djelatnosti iznajmljivanja, a da to ne podrazumijeva veliku investiciju niti visoku poslovnu strukturu, niti upošljavanje značajnih ljudskih i materijalnih resursa, tako da u malom- skala aktivnosti.
Kako se radi o aktivnosti manjeg obima, naša preporuka bi bila:
- Kupiti 100% na ime kupca kao fizičkog lica
- Kupiti 100% u ime strane kompanije registrovane u Španiji kao nerezidentna kompanija bez stalne jedinice
- Da se odlučite za mješovitu akviziciju Fizičko lice/Strana kompanija
U ovim slučajevima, vlasnik će biti podvrgnut španskom porezu na dohodak za nerezidente (IRPFNR), uz umjerene i niske administrativne i upravljačke troškove održavanja kompanije.
3.- RAZVOJ VELIKE POSLOVNE AKTIVNOSTI
U ovim slučajevima radi se o jasnoj namjeri kompanije da se osnuje u Španiji kako bi obavljala čvrstu i trajnu poslovnu djelatnost, koja zahtijeva, pored nabavke materijala, i angažovanje ljudskih resursa, zaposlenima, uredima, automobilima itd. koji će biti potrebni za obavljanje ove djelatnosti.
U ovim slučajevima ne možemo se odlučiti za fizičko lice, niti za stranu kompaniju bez stalne jedinice u Spanu. Razlog tome je zato što će se isto zaposlenje zaposlenog u Španiji, ili sticanje kancelarije u Španiji radi razvoja poslovne aktivnosti automatski smatrati „stalnom poslovnom jedinicom“ u Španiji. Dakle, za razvoj takve aktivnosti biće potrebna kompleksnija korporativna struktura.
Dakle, morat ćemo koristiti jednu od sljedećih korporativnih struktura:
– „Filijala“. Registracija strane kompanije u Španiji sa stalnom jedinicom biće kao ogranak ili delegiranje strane kompanije koja će biti matična kompanija.
Ova kompanija će imati odvojeno računovodstvo od matične kompanije, ali će se uvek smatrati ogrankom ili delegacijom strane matične kompanije od koje zavisi. Stoga će postojati zavisnost od španske kompanije u odnosu na stranu.
– „Nezavisna španska kompanija”. Osnivanje španjolske kompanije (najviše korišteni oblici su društvo s ograničenom odgovornošću – SL ili dioničko društvo –SA). U tim slučajevima, radilo bi se o potpuno nezavisnoj kompaniji, stvorenoj izričito da obavlja poslovnu ili profesionalnu djelatnost za koju je osnovana, a za koju je potrebno stjecanje određene nekretnine u Španiji, bilo da imati ga u izvedbi, ili ga koristiti kao poslovni ili poslovni prostor od strane kompanije.
U oba slučaja, radilo bi se o dvije poslovne figure, koje više NE bi bile predmet poreza na dohodak nerezidentnih fizičkih lica (IRPF), ali bi podliježe španskom porezu na korporacije (IS), što će za sobom povući i povećanje troškova menadžmenta, pri angažovanju računovođa, poreskih stručnjaka i sl. (da će morati da prezentuju računovodstvene knjige, kvartalne prijave PDV-a i poreza na dobit i sl.). Osim toga, u ovim slučajevima morat će se poštovati niz propisa i regulirati niz zahtjeva u Španiji u pogledu socijalne sigurnosti, sigurnosti i prevencije nesreća, itd., od španskih zaposlenika koji se na kraju zapošljavaju u obavljanju poslova profesija/djelatnost u ime kompanije, itd.
Kliknite ovdje da saznate više o korporativnom porezu u Španjolskoj
ZAKLJUČAK – Kojim, koji je najbolji način za kupovinu u Španiji? Da li je bolje kupiti nekretninu u Španiji preko fizičke osobe? Ili je bolje da to uradite preko pravnog lica?
Ovaj članak onda služi da pomogne u razumijevanju različitih formula koje treba primijeniti zavisno od bitnih varijabli u svim vrstama investicija koje su, kako mi kažemo, namjeru ili motivaciju koji pokreće projekat, kao i finansiranje, shvaćeno kao mjesto gdje se pronalaze potrebna sredstva za poduzimanje investicije.
