Zašto biste trebali koristiti advokata u procesu kupovine nekretnine u Španiji?. Javni beležnik i advokat/advokat u procesu kupovine nekretnina u Španiji.
Španski proces kupovine je vrlo sličan drugim zemljama. Strani investitori u španskom sistemu naći će mnogo sličnosti sa svojim matičnim zemljama.
Ali, međutim, takođe možemo naći mnoge razlike.
Najprimetnija razlika je pozicija i funkcije od advokat a notar funkcije.
I.- NEKI PRIMJERI U DRUGIM ZEMALJAMA EVROPE:
A) BRITANSKI PROCES: U britanskom procesu kupovine i prijenosa, notar uopće nije uključen u proces prodaje imovine. Prodavcu i kupcu se pomaže u transakciji uz pomoć, svaki od njih, sa svojim advokatom. Zatim, advokat kupca i advokat prodavca su ti koji od prvih koraka do završetka preuzimaju kontrolu nad procesom prodaje, vršeći i prenoseći promenu naziva nekretnine, plaćanje cene, poreza, itd. Oba advokata su ti koji su sklopili ugovore, brinu se da svaka strana ispuni svoje obaveze, plaćanje poreza, organizuju i primaju uplate i obavljaju upis imovine na novog vlasnika itd.
kao zaključak: Javni beležnik ne učestvuje u britanskom sistemu prenosa kupoprodaje nekretnina, a tu su i dva advokata/odvjetnika, jedan kod kupca, a drugi od strane prodavca, koji učestvuju u svim fazama procesa.
B) PROCES KONTINENTALNE EVROPE: Francuski, Belgijski, Švajcarski, Holandski, Nemački i drugi: U ovim zemljama, u procesu kupovine/prodaje imovine, prisustvo beležnika je neophodno. Notar radi sve. Za razliku od britanskog sistema, u kontinentalnom sistemu obe strane, kupac i prodavac, koriste notara, kao posrednika u transakciji, od samog početka do kraja, a on čini sledeće:
- Usklađivanje stranaka i formalizacija transakcije ugovorom.
- Kontrola ispunjenja obaveze svake strane.
- Vrši pravna, administrativna i poreska istraživanja nekretnine.
- Urbanističko i građevinsko istraživanje nekretnine.
- On vrši i prima sva plaćanja od prodaje.
- Završite kupoprodajne akte.
- Izvršiti upis u zemljišne knjige u ime novog vlasnika.
- Prijavite i platite poreze na kupovinu i prodaju
- Izvršiti izmjenu ugovora o snabdijevanju vodom, strujom, lokalnim taksama itd.
Zaključak: Funkcija Advokata u procesu kupovine/prodaje u ovim zemljama je Nula. Advokat nije uključen u ovaj proces, osim kada postoji parnica koja proističe iz sudskog spora.
II.- ŠPANSKI PROCES
Može se reći da je proces kupovine španskog mešavina između dva razmatrana sistema: „britanskog“ i „kontinentalnog“.
U španjolskom procesu prijenosa, notar je zaista važan, ali nedovoljan da se izvrši kupovina uz potpunu garanciju i sigurnost. Prisustvo španskog notara u procesu kupovine je od suštinskog značaja jer, kao i druge zemlje kao što su Francuska, Belgija, Holandija, itd., prodaja se ne može upisati u zemljišne knjige bez formalizacije notarskih akata (ili „escrituras ”).
Notar također provjerava bitne informacije kao što su:
– Sposobnost strana da kupuju ili prodaju. Odnosno, ako kupac ima pravnu sposobnost da kupi, a prodavac da proda.
– Studija ograničenja i naknada na imovinu.
– Proučavanje imovinskih dokumenata, kao što su građevinske dozvole i dozvole, itd.
– Provjera načina plaćanja itd.
Ali za razliku od “kontinentalnih” notara, španski ne rade više od navedenih funkcija. To će reći o funkcijama španskih notara:
- PRAVNI I URBANISTIČKI STUDIJA: Javni bilježnik ne izrađuje građevinsko/urbanističku studiju nekretnine kao savjetodavno planiranje. Postoje informacije o imovini u raznim izvorima kao što su katastar, ili gradska vijećnica, odjeli za urbanistički i planski razvoj, lokalna i regionalna odjeljenja, koje španski notar ne konsultuje niti verifikuje tokom procesa kupovine.
- Javni bilježnik ne provjerava da li nekretnina ima bilo kakve kazne ili kazne za izgradnju, ili na primjer, nalog za rušenje.
- Javni bilježnik vrši provjeru registracije imovine, ali, u Španjolskoj, većina tgrađevinske kazne i novčane kazne se ne evidentiraju u zemljišnim knjigama.
- Ne postoji studija ili verifikacija mogućih budućih razvojnih projekata verovatno će uticati na imovinu (npr. eksproprijacija, ili budući autoput, ili čak projekat urbanizacije, itd.).
Nažalost, u Španiji postoje slučajevi u kojima je kupac obavio kupovinu bez pomoći specijalizovanog advokata, sa savršenim javnobilježničkim procesom, te savršeno evidentiranim u katastru i zemljišnoj knjizi. Dakle, formalno savršeno. I onda, nakon procesa kupovine, ustanovio je da nedostaje dozvola ili upotrebna dozvola (“potvrda o stanovanju”), ili je čak imao nalog za eksproprijaciju za projekat autoputa, na primjer, ili da je imovina imala troškove urbanizacije ili dio parcela se mora dati ili izgubiti upravi za proširenje javnog puta itd .
Ovaj nedostatak planske studije od strane notara stvara posebne probleme u sljedećim nekretninama:
- Nekretnine u urbanizaciji: Na primjer, graditelj nije završio urbanističko uređenje, urbanizacijsku infrastrukturu, a onda postoje radovi urbanizacije bez finalizacije, koje moraju završiti, a ponekad i platiti vlasnici.
- Nekretnine, kuće ili vile u rustikalnim područjima ili SELO: Ove nekretnine su uglavnom u ruralnim područjima i van urbanih područja. Ove nekretnine, obično vile ili kuće za odmor, mogu imati problema kao što su:
* Nedostatak licence ili izgradnje glavnog stana
* Nedostatak građevinske dozvole ili dozvole za eventualno produženje glavnog objekta, odnosno njegovih dodataka (bazen, garaža, itd.).
* Problemi identifikacije ili definisanja granica parcele ili zemljište, itd.
* Urbanističke i građevinske kazne, kazne, ili nalozi za rušenje itd.
- Vile i stanovi u starogradnji sa ozbiljnim infrastrukturnim problemima ili u očekivanju razvoja projekta ili poboljšanja, itd.
Gore navedene informacije neće dobiti notar u Španiji.
Nažalost, u Španiji, pravne, administrativne i planske informacije koje utiču na imovinu, nisu sažete u jednu tačku informacija, kao što bi to trebalo da bude zemljišna knjiga. U Španiji podaci u zemljišnim knjigama, iako bitni, nisu potpuni.
Informacije sadržane u imovinskom/zemljišnom registru u Španjolskoj NE prikupljaju SVE potrebne informacije koje utječu na imovinu.
- UGOVORI I PLAĆANJA: Javni beležnik priprema isplatu imovine, niti bira niti priprema kupoprodajne ugovore. Dakle, kupac ne plaća kupoprodajnu cijenu notaru. U Španiji se plaćanje cijene ili dijela cijene plaća advokatima, agenciji za nekretnine ili prodavcu.
U našoj firmi kupci nam ponekad traže bankovni račun kod notara da izvršimo uplatu kupoprodajne cijene, i iznenađeni su kada obavijestimo da u Španjolskoj notar ne prima uplate, te da uplate moraju biti uplaćene direktno prodavcu. , ili njegovog advokata, ili agentima za nekretnine
- UPIS I PROMJENA VLASNIKA U ZEMLJIŠNOM KNJIŽENJU: Javni bilježnik, nakon što je proces kupoprodaje završen, uz potpisivanje javnobilježničkih ugovora o prodaji, nema obavezu da pristupi upisu prometa u zemljišnu knjigu. Dakle, ima notara koji se bave ovim upravljanjem, a ima i onih koji to ne znaju. A, čak ni kod javnih beležnika koji obavljaju uslugu registracije, ne dolaze da registruju kupovinu ako kupac to izričito ne zahteva!.
Kao pravnici, vidjeli smo mnoge situacije u kojima su prodavci otkrili da čak ni njihova vlasnička djela nisu upisana u zemljišne knjige. U trenutku kupovine, sadašnji vlasnici su išli kod notara, a nakon što je kupovina završena, i uvjereni da će notar poduzeti potrebne radnje za završetak koraka registracije, nisu dali instrukcije notaru da izvrši registraciju u zemljišne knjige. Dakle, notar to nikada nije uradio!. Stoga, tokom godina, ustanovili smo da je imovina i dalje bila na ime prethodnih vlasnika, jer on nije dao nalog notaru, a nije im pomogao ni advokat u vašem procesu.
- PROMJENA VLASNIKA UGOVORA O VODI I STRUJI I OSTALE KOMUNALNE TAKSE: Javni bilježnik NE upravlja promjenom vlasništva ugovora o vodosnabdijevanju, struji i ostalom poput poreza na imovinu ili općine.
Takođe, notar ne uređuje domicilaciju plaćanja ovih usluga na žiro račun kupca direktnim zaduženjem.
- PROMJENA VLASNIKA NA KATASTAR/VJEĆNIŠTVO: Javni bilježnik NE upravlja promjenom vlasništva stranaka u katastru. Oni komuniciraju sa katastrom, ali ne potvrdjuju da je to učinjeno, i nalažu katastru da prenese nalog za plaćanje poreza direktnim zaduženjem na bankovni račun vlasnika.
- STANOVNIŠTVO Kao što je objašnjeno u drugim odeljcima ovog sajta, kupac mora pribaviti upotrebnu potvrdu na mestu, takođe nazvanu „Sertifikat stanovanja“. Od novih nekretnina (one kupljenih direktno od građevinara), notar ne traži da se prodavacima dostavi važeći sertifikat o stanovanju.
AGENCIJA ZA NEKRETNINE: Pored navedenog, u Španiji nije regulisana delatnost poslovanja nekretninama. Djelatnost nuđenja nekretnina na tržištu na prodaju je „besplatna“. Za razliku od drugih zemalja u kojima je profesija agenata strogo kontrolisana i regulisana, u Španiji to nije slučaj.
Dakle, ne postoji nikakva garancija u Španiji koja potvrđuje da agent za nekretnine odgovara profesionalno, ili jednostavno, da imaju minimalno pravno priznanje da znaju o legalnosti nekretnina koje nude na tržištu.
Stoga vam preporučujemo da odaberete renomiranog i dobro uhodanog agenta. Za to zatražite poslovnu akreditaciju i provjerite reputaciju agenta na forumima i društvenim medijima.
Pa zašto je koristiti advokata U ŠPANIJI ZA KUPOVINU JE ODGOVARAJUĆA ODLUKA?
Kao što je gore navedeno, da biste imali potpunu ideju, kao i da biste dobili informacije o procesu kupovine, potrebno je da ove informacije dobijete iz različitih lokalnih, regionalnih izvora, zemljišnih knjiga, odeljenja za planiranje, kao i da se konsultujete sa arhitektima i drugim stručnjacima, itd… SVE OVO NEĆE URADITI ŠPANSKI BILJEŽNIK.
Da biste to uradili, moraćete da dobijete usluge advokata koji može da dobije sve informacije iz različitih izvora i da proveri sve neophodne pravne i administrativne tačke.
Osim toga, nažalost, ovaj proces je prilično komplikovan pa, NISU SVI PRAVNICI VAŽEĆI ZA POMOĆ U PROMETU IMOVINE. Dakle, potreban vam je advokat koji, osim što govori vaš jezik, i koji poznaje pravo nekretnina, mora i biti specijalista građevinskog i urbanističkog prava, te da računa u svom timu sa arhitektama, i drugim profesionalcima i tehničarima, da ima dovoljno sposobnosti i vještine da dobije sve potrebne informacije, te da završi sve aspekte u vezi kupovine nekretnine.
Stoga, u ovoj fazi, kada je odluka o kupovini čvrsta, TLA, naša firma, savjetuje da:
- Ugovorite advokata. Postoje kompanije ili agenti koji se predstavljaju kao advokati i pružaju „pravne usluge“, ili se nude kao „pravni savetnici“, a zapravo nisu advokati. Ponekad nisu čak ni španski!.
- Ugovorite advokata registrovanog u Španiji. Nemojte biti u iskušenju da koristite advokate u svojoj zemlji. Samo domaći pravnici poznaju sistem kupovine i španski proces kupovine.
- Advokat mora govoriti vaš jezik. Izbjegavajte advokatske kompanije koje ne govore vaš jezik.
- Proverite da li je advokat specijalista za urbanističko i građevinsko pravo. On/ona mora biti stručnjak za pravo nekretnina, ali isto tako mora razumjeti urbanističko planiranje i izgradnju.
A kada odaberete nekretninu koja vam se sviđa....
KONTAKTIRAJ NAS!
